根据《土地登记法》第2644号第35条，外国人取得不动产的制度：法律限制和适用问题
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在土耳其，外国人购置房产不仅仅是一个经济问题，更是一个与国家主权、国家安全和公共秩序直接相关的法律问题。《土地登记法》（第2644号）第35条概述了外国人购置房产的基本框架；然而，近年来，随着 投资入籍计划、 外国在沿海地区购房数量增加 以及 农业用地保护 。
立法历史发展及第35条的演变
《土地登记法》第2644号第35条最初允许外国人根据互惠原则购置不动产。然而，2012年第6302号法律的修正案废除了这一原则；取而代之的是，只有部长会议（现为总统）指定的国家的公民才能获得购置许可。.
根据现行裁决：
“外国自然人可以在土耳其购置不动产，但须遵守法律限制，并且是总统指定的国家的公民。”
虽然这一变化增加了外国投资者的兴趣，但在实践中也造成了各种问题。.
对房地产购置的限制
外国人取得不动产并非绝对权利。根据第35条及相关法律规定， 对不动产的数量和质量存在一定的限制 。
- 总面积限制： 外国个人在土耳其境内最多可购置 30公顷（300英亩） 的房地产。总统可将这一限额 至两倍 。
- 地区限制： 在省级范围内，外国人购置房地产的总面积 10% 。
- 军事禁区和特别安全区：严禁外国人在这些区域购置房产。需经国家安全委员会和国防部批准。
- 用途限制： 所收购的房产 将在规定期限内转化为一个项目 。否则，该房产将移交给公共机构使用。
法人实体对房地产的收购
外国 法人实体只能 在土耳其设立的外资商业公司 。但是，外国法人实体（例如致力于公共利益的基金会和协会）购置房地产则需获得许可，并且通常会 诸多限制 。
根据最高法院和国务委员会的判决，应用方面存在一些问题
实际上，房地产购置程序受到土地登记处、省政府、国家房地产管理局、文化和旅游部、国防部以及其他机构意见的影响。这导致了一个高度官僚化且耗时的过程。
📌 最高法院第一民事庭，案件编号 2017/4569，判决编号 2019/2238。.
“由于该房产靠近军事安全区，取消外国人购置的房产所有权证书并将其登记在国库名下的决定是符合法律规定的。”
📌 国务委员会第十庭，案件编号 2018/694 E.，决定编号 2020/2387 K.
“未经取得建筑许可证就向外国人出售房屋，构成违反公共秩序的行为。”
这些先例表明，一项交易的有效性不仅在于其在土地登记册中的正式登记，还在于其是否符合公共秩序、国家安全和分区法规。
实践中遇到的问题和批评
- 监管不力： 土地登记处没有对外国买家的意图和既定用途进行彻底调查。
- 通过公司规避： 土耳其公民通过为外国人设立公司来获取房地产，导致“间接所有权”问题。
- 沿海地区法律及特殊区域： 沿海地区的房地产征用仍是一个灰色地带。市政和政府部门的意见可能存在冲突。
- 公民身份获取中的滥用行为： 尤其是在通过价值 40 万美元的房地产获取公民身份的过程中， 同一处房产被卖给多个人，从而 抬高房产价值 。
拟议解决方案和未来展望
- 土地登记处应保存警告记录： 应建立对外国人进行土地买卖的透明度和警告制度。
- 将军事和安全区名单数字化： 应建立一个公众可访问的系统，以便公民和投资者可以提前获取信息。
- 重组投资入籍制度： 应增加具体的监督机制，并更严格地控制房地产交易。
- 国际关系中的透明度： 虽然互惠原则已被废除，但应与某些战略国家达成特殊安排。
结论
《土地登记法》第2644号第35条为土耳其的经济发展和吸引外资提供了一项重要工具。然而，这项工具 公共秩序、国家安全和社会结构保护 。外国人取得不动产不仅涉及个人财产权，也关乎社会利益和主权。因此，必须对该法律的实施进行严格监督，并同时运用行政和司法监督。
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