继承房产出售的优先权归继承人所有：新的拍卖制度

在实践中，遗嘱人去世后，多位继承人共同继承财产可能会引发重大纠纷。一位继承人可能希望出售财产，而另一位继承人则可能不希望将家庭住宅、土地、田地或商业场所转让给第三方。如果各方无法达成一致，纠纷往往 为解除共同所有权的诉讼，也称为分割诉讼。

如果无法通过实物分割解除共有关系，法院可以裁定通过拍卖分割财产。在这种情况下，财产将被拍卖，所得款项将按各共有人份额的比例分配给他们。.

然而，在旧制度下，当决定出售继承财产时，不仅继承人可以参与拍卖，第三方也可以参与。因此，一栋多年来一直属于家族的房屋或田地，可能会因为共同所有权的解除而落入完全陌生的人手中。.

公众所 第 12 号司法方案， 在这方面做出了非常重要的改变。

根据第7589号法律第1条对《强制执行和破产法》第114条新增的规定， 在所有所有人均通过继承取得不动产且除继承人外无其他第三方享有所有权的情况下，如果决定通过出售解除共有关系，则首次公开拍卖仅在作为所有人的继承人之间举行。 此项特别拍卖仅适用一次。

这是新系统最引人注目的特点：

继承的财产不会通过第三方直接参与的公开拍卖进行拍卖。.

首先，拥有该房产所有权的继承人将有机会购买该房产。.

然而，这项规定并未赋予继承人传统意义上的“优先购买权”。更准确地说， 只有合法继承人才有资格参加首次拍卖。

此外，继承人之间的首次拍卖的成交门槛与普通拍卖不同。首次拍卖的基本门槛为房产估价的100%。第二次拍卖则采用普通拍卖体系中使用的50%的门槛。.

因此，第十二届司法改革方案开启了继承房地产销售的新时代，改变了谁可以参加拍卖以及可以以什么价格水平进行销售。

继承房产中共同所有权的解除是什么？

当多人共同拥有房产时，任何一方都可以在法律规定的范围内要求终止共同所有权。.

这种情况在继承法中相当常见。.

例如，如果父母去世并留下子女；

住所，

一块土地，

一片田野，

一家商店

或者他们可能留下了另一处不动产。.

当不动产由继承人共同继承时，继承人成为该不动产的共同所有人。.

如果继承人之间能够达成协议，那么财产的分割或出售问题就可以更容易地解决。.

但是，如果无法达成协议，其中一方利益相关者可以要求解散合作关系。.

法院首先会评估是否可以通过实物分割解除共有关系。如果由于房产的性质、分区状况、面积和其他特征而无法进行实物分割，则可以考虑通过出售的方式解除共有关系。.

12. 司法改革方案引入的新规专门改变了某些继承财产的拍卖程序，在这些财产中，共同所有权的解除是通过出售来决定的。

新规将适用于哪些物业？

新制度并非适用于所有合伙解散案件。.

法律要求这两个基本条件都必须满足。.

第一个条件：

该房产的所有所有者都必须是通过继承获得该房产的。.

第二个条件：

除继承人外，任何第三方均不得对该不动产享有所有权。.

因此，仅仅因为该财产过去是从某人那里继承来的，是不够的。.

出售流程开始时，现有的所有权结构也必须符合法律要求。.

例如，假设父亲去世了，房子留给了他的三个孩子。.

只有当这三位继承人是土地登记册上登记的唯一所有者时，新制度才能适用。.

反之，如果其中一位继承人之前已将其份额出售给家庭以外的第三方，并且该第三方已成为该财产的共同所有人，则 “除继承人以外的第三方不得拥有所有权” 可能不再得到满足。

因此，审查当前的土地登记记录对于确定是否应在合伙解散案件中应用新的销售制度至关重要。.

谁可以参加首场拍卖？

根据新制度的基本规则， 只有拥有该房产的继承人 才有资格参加第一次拍卖。

这里有两个重要的概念：

成为继承人

和

拥有。.

法律并非仅仅从抽象意义上提及继承权，而是明确 “拥有财产的继承人” 这一表述

因此，必须将房产的产权证和继承状况结合起来进行评估。.

例如，如果死者有四个孩子，但由于其他法律原因导致房地产所有权结构发生变化，则必须根据当前的所有权状况确定谁可以参加私人拍卖。.

该法律的目的是让已经继承财产的人有优先机会将财产留在家族内部。.

第三方是否可以参与第一轮招标？

不。.

对于符合法律规定条件的继承房产， 第一次拍卖只会在拥有该房产的继承人之间举行 。

所以;

房地产投资者

邻居，

公司，

另一位想要购买该房产的自然人

或任何非继承人的第三方

他/她将无法参加第一场拍卖会。.

与旧系统相比，这是一个重大变化。.

新规带来了一个重要的机会，尤其对于那些不希望在初期就将宝贵的家族住宅或土地传给陌生人的继承人来说更是如此。.

然而，这种机会并非无限的。.

继承人之间的私人拍卖 举行一次 。

继承人之间的私人拍卖会将会举行多少次？

法律对此事的规定很明确。.

拍卖程序仅在合法继承人之间进行， 仅实施一次 。

因此，如果该房产在第一次拍卖中没有售出；

“让拍卖再次举行，但仅限继承人参加。”

不存在无限重复的系统。.

第一阶段采用私人遗产拍卖方式。.

如果拍卖未能成功，则将在第二次拍卖中启用一般拍卖系统。.

因此，希望将财产留在家族内的继承人 密切关注第一次拍卖 。

该房产在首次拍卖中的最低售价是多少？

从继承人的角度来看，新规最重要的方面之一是销售门槛。.

根据《强制执行和破产法》第 114 条的修正案，在合伙企业通过出售解散且首次拍卖仅在拥有该财产的继承人之间举行的情况下， 估计价值的 100% 为基准。

换句话说，目的不是在继承人之间进行私人初步拍卖，以半价出售房产。.

例如，已确定的房产估值：

10,000,000土耳其里拉

然而，在继承人之间的第一次拍卖中， 估价门槛 将是 10,000,000 土耳其里拉，而不是 5,000,000 土耳其里拉的 50% 水平。

然而，《强制执行和破产法》第114条并不只关注这个数字。.

法律规定，应考虑以下两者中较高者：财产的估计价值和财产担保债权总额（以优先于请求出售一方的债权为准），以及清算和分配费用。.

因此，在实际文件中；

“该房产的评估价值为1000万土耳其里拉；如果有人出价正好是1000万土耳其里拉，那就肯定会卖掉。”

这并非可以轻易得出的结论。.

还应评估文件中规定的优先索赔和销售费用。.

100% 的预估价值意味着什么？

估价是指根据对待售房地产进行的评估结果确定的估价。.

在新制度下，这笔金额的百分之百被列为继承人首次拍卖的基本门槛之一。.

可以说，这种安排从两个方面保护了继承人。.

首先，外部投资者将无法参与首次拍卖。.

其次，它还阻止了房产以第一次拍卖中估价的百分之五十的价格传给家族内的继承人。.

因此，虽然法律允许财产留在家族内部，但其目的也是为了防止其他继承人的份额因售价低而贬值。.

例如，假设有一栋房子由三兄妹共同拥有，估计价值为 12,000,000 土耳其里拉。.

兄弟姐妹中可能有人想买下这栋房子。.

新系统；

“以低价买入另外两兄弟的股票。”

他没有这么说。.

它规定，首次拍卖将采用考虑全部估值的系统进行。.

这项功能对于保护不愿购买该房产的继承人的经济利益尤为重要。.

如果第一次拍卖没有成功怎么办？

只有一种可能，房产在继承人之间的第一次拍卖中没有被售出。.

例如;

任何继承人均不得提出要约。

提交的报价不得超过法律规定的销售额门槛。

或者由于其他原因，投标可能无法完成。.

在这种情况下，继承人之间的私人拍卖不会再次举行。.

法律明确规定，此程序 仅适用一次 。

第二次拍卖不再限制特定继承人。.

因此，该房产可以通过一般拍卖系统向第三方开放参与。.

所有人都能参加第二次拍卖吗？

新规规定，房产的首次拍卖只会在继承人之间举行。

官方也明确表示，此次私人遗产拍卖是一次性活动。.

因此，如果第一次私人拍卖没有成交，可以在一般拍卖制度下举行第二次拍卖，允许符合条件的第三方参与。.

因此，新规出台；

“继承的财产在任何情况下都不能再出售给第三方。”

但这并不意味着…….

法律提供的是一种 优先处理机制。

如果希望获得该房产的继承人无法在第一次拍卖中抓住机会或不提交要约，则该房产可能会在随后的公开拍卖中出售给第三方。.

第二次拍卖将采用怎样的百分比阈值？

根据《强制执行和破产法》第 114 条新规定，在继承人之间举行的第一次特别拍卖中，将以估价的 100% 作为基础；而 在第二次拍卖中，将以估价的 50% 作为基本门槛之一。

例如，该房产的估价：

20,000,000土耳其里拉

随它去。.

继承人之间首次拍卖的基本估价门槛：

20,000,000土耳其里拉

将。.

如果第一次拍卖未能成功，则第二次拍卖的基本门槛为：

10,000,000土耳其里拉

它降到了那个水平。.

但是，还必须考虑《强制执行和破产法》第 114 条关于优先债权总额和清算/分配费用的规定。.

因此，50% 这个数字本身并不能在所有情况下都代表最终的投标价格。.

继承人是否享有优先购买权？

严格来说，不是。.

公众对这项新规的看法如下：

“继承人现在拥有优先购买权。”

虽然这样解释很容易，但应该使用更符合法律规定的表达方式。.

法律没有规定经典的优先购买权，即允许继承人在房产出售给第三方后，在相同条件下取得该房产。.

这里所做的， 是将首次拍卖的参与者范围限制在房产所有者的继承人范围内。

因此，该系统 为提升优先级提供了机会。

继承人并非自动获得房产所有权。.

他们必须参加拍卖，满足必要条件，并提交达到法定销售门槛的出价。.

这种区别极其重要。.

继承人可以直接将不动产转让给自己的份额吗？

不。.

新规；

“如果继承人提出财产请求，法院会将财产判给他们。”

它并未引入此类系统。.

此次出售再次 以拍卖形式 。

如果多位继承人想要购买该房产，他们可以通过竞标相互竞争。.

例如，如果四兄妹中的两人想购买共同拥有的房产，两人都可以参加私人预售拍卖。.

符合招标条件的最高报价将是决定最终结果的最重要因素。.

因此，成为继承人并不意味着不动产会自动转移给继承人。.

如果一位继承人获得的份额比其他继承人多，那么这位继承人是否享有优先权？

法律没有规定根据继承人在第一次拍卖中的参与份额进行单独的排名。.

例如，一个继承人可获得 50% 的份额，另一个继承人可获得 25% 的份额，第三个继承人可获得 25% 的份额。.

但这并不意味着拥有 50% 股份的继承人将自动购买该房产。.

在第一次拍卖中获得房产的继承人展开了竞争。.

想要购买该房产的继承人必须符合拍卖条件。.

股份比例对于在股东之间分配出售所得款项、会计核算以及其他法律关系也至关重要。.

继承人是否也需要支付自己应承担的份额？

在解除共同所有权的销售中，如果其中一位共同所有人购买了该财产，则必须根据共同所有权的分割规则和销售价格的分配规则来评估拍卖价格。.

继承人不应仅仅把拍卖看作是购买自己份额之外的遗产的一部分。.

拍卖价格、销售费用、任何其他负债以及向股东分配销售所得款项均需一并考虑。.

因此，例如，继承人拥有 25% 的份额；

“如果这处房产价值 1000 万土耳其里拉，而我已经拥有 250 万土耳其里拉的股份，那么我只需要参加拍卖并出价 750 万土耳其里拉。”

这种做法是错误的。.

在拍卖中，出价和付款条件按照销售规则确定；继承人份额产生的经济后果在分配销售所得款项时另行确定。.

继承人将股份出售给第三方是否会影响新制度？

新规生效的前提是， 除继承人以外的第三方不得对该财产拥有任何所有权 。

因此，如果其中一位继承人将其份额转让给家族以外的人，这可能会对新的私人拍卖制度的实施产生严重后果。.

例如，如果三兄妹继承了房产，其中一人将其份额出售给投资者，则不再是继承人的第三方将成为土地登记簿上的登记所有者。.

在这种情况下，由于法律明确规定的条件将被消除，因此出售可能不会仅仅以继承人之间的私人初步拍卖开始。.

因此，在提起诉讼解散合伙企业或达到出售阶段之前进行的股份转让的法律后果，应仔细评估。.

如果房产的共同所有人并非继承人，会发生什么情况？

在这种情况下，建立新的私有系统的条件不满足。.

该法律明确涵盖了除继承人以外的第三方不享有所有权的财产。

例如，房地产：

80%归继承人所有，

20% 的份额归非继承人的前合伙人所有。

如果情况属实，那么新规中仅在继承人之间进行的首次拍卖制度将不适用。.

当非继承人的份额非常小时，同样的原则也适用。.

在法律上；

“如果第三方股份少于10%，则适用该制度。”

没有这样的例外。.

因此，即使第三方所有权仅占 1%，也必须按照法律的明确规定予以考虑。.

如果非继承人拥有用益权或抵押权，会发生什么情况？

法律基于“财产权”确立了这一具体条件。

因此，并非所有对不动产的有限物权都等同于第三方拥有该不动产。.

销售条款和优先索赔应根据是否存在抵押、用益权、留置权或其他产权负担进行单独评估。.

然而，法律中关于首次拍卖只能在继承人之间进行的基本禁止理由是，除继承人之外的第三方可能拥有财产权。

然而，抵押权和其他优先权可能会影响最终拍卖价格。《强制执行和破产法》第114条规定，除预估售价外，还应考虑优先债权总额和销售/分配费用。.

首次拍卖会以电子方式进行吗？

是的。.

新规是根据《强制执行和破产法》引入的电子销售系统的一部分。.

《强制执行和破产法》第 114 条的修订规定明确 通过电子销售门户网站提交 的投标的销售门槛

因此，继承人之间的私人拍卖不应按照旧式拍卖模式的经典意义来理解，即每个人都必须亲自到场参加拍卖会。.

该系统基于与UYAP（国家司法网络）集成的电子销售系统。.

继承人也应及时关注拍卖流程和公告。.

如果第一次拍卖没有继承人参加会发生什么？

如果所有拥有该房产的继承人均不参加第一次拍卖，则该房产不能在第一次私人拍卖中出售。.

法律并未强制继承人购买该房产。.

引入的这套系统只是为他们提供了第一次机会。.

如果没有继承人愿意利用这个机会，或者收到的出价不足，将会举行第二次拍卖。.

在这个阶段，第三方介入成为可能。.

因此，赋予继承人的优先权是一种 机会，而不是一种义务。

如果继承人赢得拍卖却不支付款项会怎样？

12. 司法改革方案不仅改变了最初拍卖的竞标者，还加大了对赢得拍卖但未能按时支付竞标价款者的处罚力度。.

根据土耳其《强制执行和破产法》第 114 条新规定，如果合伙企业通过出售解散，则出价最高但未在规定时间内缴纳拍卖价款的拍卖买家的保证金将不予退还。.

扣除销售费用后，剩余的抵押品将按股东持股比例分配给股东。.

如果未能缴纳投标保证金的人同时也是股东，则全部保证金应按其他股东的持股比例分配给其他股东。.

会议还决定，中标者如果出价最高但未能按时支付中标价款，将被处以中标金额5% 的行政罚款。

因此，继承人；

“我会参与投标，提交一个高价，然后退出。”

这种行为可能会造成严重的经济后果。.

如果继承人未能支付拍卖价款，其保证金是否会被没收？

是的。.

新规包含一项关于通过出售方式解散合伙企业的特别规定。.

如果最高出价者未在规定时间内缴纳中标金额，保证金将不予退还。.

此外，如果未能支付保证金的人是股东，则全部保证金可按其他股东的持股比例分配给其他股东。.

此外，还可加收相当于报价5%的行政罚款。.

因此，在进行拍卖之前确保资金到位至关重要。.

新制度对继承人有利吗？

新规提供了诸多优势，尤其对于不希望家族财产传给第三方的继承人来说更是如此。.

在之前的普遍制度下，由于第三方从一开始就可以参与拍卖，继承人将财产留在家族内部的可能性较低。.

在新制度下，对于符合资格标准的房产，第一轮竞标将只在业主继承人之间进行。.

因此，例如，从家族继承的；

村屋，

简而言之，

阴谋，

场地，

这家店铺是家族企业所在地。

或其他具有很高情感价值的财产

这为继承人创造了一个重​​要的购买机会。.

然而，该制度不仅仅保护想要购买房产的继承人。.

要求估价达到 100% 的门槛，是为了保护那些不想购买房产，只想获得与其份额经济等值的继承人，免受低价出售的风险。.

新制度能否彻底杜绝低价出售房产的情况？

不。.

初始拍卖中 100% 的预估价值门槛提供了重要的保护。.

但是，如果该物品在第一次拍卖中没有售出，则在第二次拍卖中将适用 50% 的门槛。.

因此，不能说房产永远不可能以低于估价的价格出售。.

更准确的解释是：

继承人之间的第一次私人拍卖有较高的销售门槛；但是，如果这一阶段失败，第二次公开拍卖的销售门槛就会降低。.

因此，对于希望将财产留在家族内的继承人来说，第一次拍卖将至关重要。.

能否在不提起诉讼解散合伙关系的情况下使用该系统？

新规 决定通过出售方式解散合伙企业时举行的拍卖进行 。

因此，它不适用于继承人之间自由进行的正常买卖交易。.

例如，所有兄弟姐妹可以同意将房产的所有权转让给其中一人。.

无需提起诉讼即可解散合伙企业，也无需为此举行招标。.

在双方无法达成协议，并决定通过出售方式解散合伙关系的情况下，新的特别招标制度就显得尤为重要。.

因此，如果继承人同意，就可以在不经过法庭或拍卖程序的情况下达成解决方案。.

如果所有继承人都同意，该房产可以出售给第三方吗？

是的。.

12. 司法改革方案并非一项普遍禁止继承人自由进行不动产法律交易的法规。.

如果所有业主都同意，该房产可以通过正常的销售程序转让给第三方。.

新规规定了根据法院判决，通过强制出售解散合伙企业的程序/拍卖程序。

因为;

“继承的房子不能再卖给外人了。”

这种解释是错误的。.

新制度是否适用于涉及旧合伙关系解散的案件？

该法律就此事引入了一项特别过渡条款。.

根据第 7589 号法律临时第 1 条的规定，对《强制执行和破产法》第 114 条的修改不适用于在该法规生效日期之前宣布的拍卖。

旧规章将继续适用于这些招标项目。.

因此，诉讼提起日期并不是过渡制度中唯一考虑的日期。.

重要的是拍卖公告何时发布。.

例如，合伙关系解散诉讼：

预计2024年开业

2026年确认

并已进入销售阶段

有可能。.

如果拍卖公告是在新规生效前发布的，则适用旧制度。.

反之，即使诉讼日期很久远，如果销售公告是在新规生效后发布的，那么根据该法明确的过渡性规定得出的基本结论，新《强制执行和破产法》第 114 条的适用性就会受到质疑。.

新规何时生效？

第 7589 号法律第 1 条（修订了《强制执行和破产法》第 114 条）未规定推迟生效日期。.

根据该法第26条规定，未确定具体生效日期的条款自公布之日起生效。对《强制执行和破产法》第114条的修正也属于此类情况。.

因此，该规定 于 2026 年 7 月 31 日生效。

但是，对于 2026 年 7 月 31 日之前宣布的拍卖，旧法规将继续作为过渡条款适用。.

新制度能否应用于 2025 年提起的合伙解散诉讼？

是的，这是可行的。.

因为法律在过渡性目的上不考虑诉讼提起日期。.

在《强制执行和破产法》第114条修正案生效之前 发布

例如：

诉讼提起日期：2025年3月15日

销售决定日期：2026年6月10日

招标公告日期：2026年8月20日

然而，由于该销售广告是在新规生效后刊登的，因此新制度的实施将具有现实意义。.

对此，公告内容如下：

2026年7月20日

如果交易是在特定日期进行的，则将继续使用旧的销售系统。.

在正在进行的合伙企业解散文件中 检查销售通知的日期

如果旧的招标公告被取消，并发布了新的招标公告，会发生什么情况？

在这些具体情况下，必须根据具体情况评估新招标程序的法律性质以及取消先前招标的原因。.

生效日期之前 宣布的拍卖 的相关规定

但是，如果之前的销售流程完全取消，并且启动了新的拍卖流程，则必须单独审查适用于新公告的法律。.

因此，在诸如续签挂牌、销量下降或重新估价等特殊情况下，不审查案件的交易历史，不应得出一般性结论。.

新制度下继承人最重要的战略问题

新的拍卖制度使得拍卖前的准备工作对继承人来说尤为重要。.

希望购买该房产的继承人必须首先：

当前估值

其自身股份比例，

其他继承人的份额，

不动产上的抵押和其他产权负担

销售费用

投标担保

他们能否按时支付投标价款

应该进行评估。.

因为初始拍卖的门槛很高，与估价的 100% 挂钩。.

此外，中标后未能按时支付价款可能会导致严重的处罚，例如没收保证金和处以 5% 的行政罚款。.

因此，希望获得该房产的继承人不应将融资推迟到拍卖之后。.

如果继承人不想购买房产，应该怎么办？

新规不仅涉及想要继承房产的继承人。.

对于希望出售房产并获得其应得份额的继承人来说，重要的是售价要尽可能接近房产的实际价值。.

因为;

估值，

物业特征

分区状态

区域，

结构特征

可比销售额

以及降低价值或提升价值的特性

应该密切监控。.

因为在继承人之间的初始拍卖中，100% 的门槛是直接 估计价值的 。

如果估价远低于实际市场价值，这可能会影响不愿购买该房产的继承人的经济利益。.

因此，在新体系中，估值过程变得更加重要。.

关于出售继承房产新系统的常见问题

继承的房产会先在继承人之间进行出售吗？

是的，如果符合法律规定的条件。如果所有所有者都是通过继承获得房产，且除继承人外没有其他第三方拥有所有权，则首次拍卖仅在所有者继承人之间举行。.

外部人员可以参与第一次招标吗？

不。对于符合条件的房产，首次拍卖仅对业主继承人开放。.

第三方可以参与第二次招标吗？

是的。由于继承人之间的私人拍卖是一次性活动，如果第一次拍卖没有成交，则会在公开拍卖体系内举行第二次拍卖。.

房产可以在第一位继承人的拍卖会上以 50% 的份额出售吗？

不。在本次初始拍卖中，估价的100%被设定为基准门槛。优先权和费用也会被考虑在内。.

第二次招标将采用多少百分比？

在第二次拍卖中，估价的 50% 是基本门槛之一。.

继承人之一能否自动将房产登记在自己名下？

不，此次出售将通过拍卖进行。继承人必须参与拍卖，并满足必要的出价和付款条件。.

如果有多名继承人想要继承这栋房子怎么办？

继承人们可能会在第一次私人拍卖会上相互竞价。.

如果非继承人拥有该房产的股份，是否会进行第一次私人拍卖？

法律规定，除继承人外，任何第三方均不得拥有所有权。如有第三方所有权人，则不符合该特殊制度的条件。.

如果继承人将自己继承的份额出售给第三方会发生什么？

如果由于此次转让，非继承人的第三方成为所有者，则新的私人拍卖制度的条款可能会受到影响。.

继承人之间会举行多少次私人拍卖？

一次。.

如果赢得拍卖的继承人未能支付款项会发生什么？

存在损失保证金的风险。对于利益相关方竞标者，可能会考虑将保证金分配给其他股东，并处以相当于竞标价格5%的行政罚款。.

新制度是否适用于旧案件？

案件年代久远本身并不妨碍新制度的实施。但是，旧规定仍适用于新规生效前宣布的拍卖。.

新规何时生效？

2026年7月31日。.

新制度对继承法纠纷的影响

从长远来看，这项新规也可能影响继承人解决纠纷的方式。.

在之前的制度下，其中一位继承人；

“我会提起诉讼，然后这处房产会在拍卖会上落入第三方手中。”

考虑到这一点，他更容易选择销售路线。.

在新制度下，最初的拍卖只在房产所有者的继承人之间进行，这可能会导致各方就房产的未来制定不同的策略。.

例如，想要获得房产的继承人可能更愿意在诉讼之前与其他继承人达成协议，而不是等待拍卖。.

因为第一次拍卖的成交门槛非常高，大约是估价的 100%。.

另一方面，想要出售房产的继承人还必须考虑到，外国投资者将无法再参与第一次拍卖的价格竞争。.

因此，对于各方而言，考虑诉讼前和解和调解的可能性可能变得更加重要。.

新规能否减少合伙企业解散诉讼？

最终答案将在申请过程中揭晓。.

然而，新规可能会促进某些纠纷的解决，因为它给了继承人一个在财产转移给第三方之前私下购买该财产的机会。.

例如，如果四个兄弟姐妹中的一个非常想购买家庭住宅，那么各方；

“无论如何，我们将是唯一参加首轮拍卖的竞标者。”

他们可以等待法律程序结束，或者，他们也可以选择通过双方协商完成转让，而无需承担漫长的诉讼和销售费用。.

因此，该法规的影响将根据具体的家庭关系、财产价值以及继承人的经济状况而有所不同。.

继承的农田和地块也适用新制度吗？

法律并未对任何特定类型的房地产加以限制。.

该规定一般适用 房产 。

因此，如果满足这些条件；

住房，

阴谋，

场地，

店铺，

工作场所

以及其他类型的房地产

在这方面，一项新的制度可能会被提上议程。.

重要的不是房产的类型，而是 所有权结构以及已经决定通过出售来解散合伙关系这一事实。

在将新系统应用于继承的房地产之前，应该检查哪些方面？

为确定土耳其《强制执行和破产法》第 114 条新规定是否适用于合伙企业解散案件，至少应检查以下几点：

目前的业主是谁？

所有业主都是通过继承获得产权的吗？

是否存在非继承人的第三方所有者？

法院是否裁定合伙关系应通过出售的方式解散？

该销售广告刊登日期是什么时候？

估价中该房产的估值是多少？

该房产是否存在优先权或抵押权？

首次拍卖需要缴纳哪些保证金以及竞标条件？

哪位继承人想买下这处房产？

是否有足够的资金来确保及时支付投标价款？

如果只是简单地想着“我是继承人，我会先得到房子”，而不进行这些核查，可能会导致错误的结论。.

结果：继承的房产将首先提供给合法的继承人。

12. 司法改革方案通过解除共同所有权，对继承房地产的出售引入了重大的系统性变革。.

根据第 7589 号法律第 1 条对《强制执行和破产法》第 114 条的修正， 在所有所有人均通过继承获得不动产且除继承人外没有第三方拥有所有权的情况下，如果决定通过出售解除共同所有权，则第一次公开拍卖仅在作为所有人的继承人之间举行。

此次特别拍卖 仅举办一次 。

新系统的基本原理可以概括如下：

首次拍卖 → 仅限所有者继承人。.

第一次拍卖的基本估计价值阈值→100%。.

如果第一次拍卖没有成交→进行第二次拍卖。.

第二轮拍卖 → 向公众开放。.

第二次拍卖的基本估价阈值为→ 50%。.

因此，新规并未赋予继承人直接且无偿获得继承的家庭财产的权利。.

继承人仍须参加拍卖，与其他继承人竞争，达到法律规定的竞标门槛，并在规定的时间内支付拍卖价款。.

然而，与之前的系统相比，它有一个非常重要的优势：

该房产在初期阶段不会向外国个人开放竞标。.

如果继承人希望将财产留在家族内部，他们将拥有优先选择权。.

然而，该法律也试图保护不愿购买该财产的继承人的经济权利。.

要求首次拍卖价格以估价的 100% 而不是 50% 为基准，这是防止家族继承人以极低的价格获得房产的重要保障措施。.

例如，如果一个家庭房产的估价为 15,000,000 土耳其里拉，则初始拍卖的最低出价门槛为 15,000,000 土耳其里拉，而不是 7,500,000 土耳其里拉。.

因此，对于想要购买该房产的继承人来说，优势不在于以低价获得该房产的特权，而在于 有机会在第三方进入拍卖之前购买该房产。

这一差异是新规最重要的法律特征。.

如果第一次拍卖失败，继承人系统不会无限期地在闭环中继续进行。.

继承人之间的拍卖是一次性活动。.

如果房产在第一次拍卖中未能售出，则会举行第二次拍卖，并适用一般销售程序。此时，估价的50%将成为起拍价，第三方也可以参与竞拍。.

因此，对于希望财产留在家族内部的继承人来说， 首次拍卖是一个关键阶段。

另一项重要变化涉及对中标但未付款者的处罚。.

根据新规，在合伙企业解散出售中，出价最高但未能按时缴纳投标价款的竞标者的保证金将不予退还。如果未缴纳投标价款者是股东，则全部保证金将按其他股东的持股比例分配，并处以相当于投标价5%的行政罚款。.

因此，如果继承人明明没有足够的经济能力，却仍然出高价，仅仅是为了阻止其他继承人或第三方购买房产，这可能会导致严重的经济处罚。.

对于将新制度应用于过去的案例而言， 出售公告日期 比诉讼日期更重要。

根据该法律的过渡性规定，旧规定将继续适用于在《强制执行和破产法》第 114 条修正案生效之前宣布的拍卖。.

因此，提起了解散合伙企业的诉讼；

2022,

2023,

2024

或到2025年

它重新开放这一事实并不足以恢复旧制度。.

如果拍卖公告是在新规生效后发布的，则新制度的实施将按照过渡条款进行考虑。.

新规于2026年7月31日生效。.

总之， “继承的财产是否会先在继承人之间出售？” ，但需要满足一定的条件 。

但就这一点而言：

所有业主都必须是通过继承获得房产的。

除继承人外，没有其他第三方享有财产权。

和

通过出售方式解散合伙关系的决定

有必要。.

如果满足这些条件，只有拥有该房产的继承人才能参加第一次拍卖。.

继承人有机会在高门槛的首次拍卖会上以估价的 100% 购买该房产。.

如果第一次拍卖没有成交，则此特价活动结束，并按照一般销售制度进行第二次拍卖。.

因此，第十二轮司法改革方案实施后，继承房地产买卖新时代的简要概述如下：

继承人没有权利免费或以低价获得该房产；但是，他们有机会在第三方介入之前，仅与其他继承人竞争购买该房产。.

尤其是在高价值的家庭住宅、地块、田地和商业地产方面，这一新制度可能会显著改变分割诉讼的销售阶段以及继承人的诉讼策略。.