基于房地产购置的短期居留许可

1. 引言：为什么通过购买房产获得居留许可？

近年来，土耳其的外国人居留许可制度发生了显著变化。特别是， 短期旅游居留许可的 以及许多地区被划为“禁止申请居留许可”的地区，促使外国人寻求更具法律依据的途径。在此背景下， 通过购买房产获得短期居留许可 已成为许多外国人的热门选择。

该模型的基本原理很简单：

• 一名外国公民正在土耳其购买住宅房产。

• 该房产符合一定的最低价值要求。

• 产权证登记在外国申请人名下。

• 外国人必须能够提供文件证明其将确实把该房产用于居住用途。.

当满足这些条件时，外国人有权申请短期居留许可。当然，这并不意味着“所有购买房产的人都会自动获得居留许可”；但与其他许多类型的居留许可相比，它提供了一种更系统化、更可预测且更易于延期的身份。

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2. 法律依据：依据哪些规则进行评估？

通过购置房产获得短期居留许可；

• 规范外国人及国际保护制度的基本法

• 与本法律相关的法规，

• 移民管理局的实施细则和通告

• 土地登记和地籍立法

这是在此框架内执行的行政程序。.

关键在于：土耳其法律允许外国人在特定条件下在土耳其购置房产；同时，也向真正将房产用于居住用途的外国人发放短期居留许可。然而，为了确保这项权利附带条件、受到行政监管并防止滥用，土耳其在立法和实践中都设置了诸多限制。

• 房产的 性质 和 价值 要求

• 申请人 公共秩序和安全 构成风险

• 他们居住的地址不得位于“已停止接受居住申请”的区域内。

• 过去的居住违规行为、签证逾期滞留或没有驱逐令等因素都会影响整个案件的判决。.

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3. 房产必须满足的条件

3.1 住房类型

对于希望以房产作为居留依据的外国人而言，所购房产必须 住宅房产 。换句话说：

• 在土地登记处 住宅 。

• 必须 适合居住的 建筑

通常情况下，只有土地、田地、葡萄园和花园等不动产不符合基于居住用途的短期居留许可申请条件。工作场所、仓库和办公室等不动产也可能导致申请被拒。在一些混合用途项目（例如家庭办公室、住宅等）中，产权证、管理计划和实际用途会被综合评估；对于此类项目，申请前进行法律审查至关重要。.

3.2 房地产所有权结构

该财产的所有权可以有几种不同的形式：

1. 完全所有权
   是指外国人拥有整套房产的所有权（无共同所有权）。这是申请居留许可最顺利的情况。

2. 共同所有权（共有产权证）：
   如果多名外国人共同拥有一处房产，当局通常会根据份额比例和总价值进行评估。例如，如果两名外国人各拥有价值 20 万美元房产的 50% 份额，理论上他们每个人都可以凭借该房产申请居留许可。但是；

   • 无论利益相关者是否实际在场，

   • 同一处房产是否有多份申请，

   • 住宅的面积及其实际可用容量
     也需要考虑在内。

3. 家庭房产的
   只登记在配偶一方名下，另一方配偶和子女也可以通过该房产获得家庭成员的居住权。关键在于 提供官方文件（结婚证、出生证等）证明家庭成员关系 ，并证明所有家庭成员将居住在同一地址。

3.3 最低价值要求

申请流程中最关键的变化 最低房产价值 。虽然此前涉及的金额较低，但在新制度下，申请居留许可的房产必须符合以下标准：

• 产权证上所载的售价，

• 由资本市场委员会（SPK）授权专家编制的 估值报告中 ：

至少 一定的美元等值 水平。实际上，低于此门槛的房产申请通常会被 初步驳回 ，或者因要求提供补充文件而延长审批流程，最终往往导致审批失败。

关键在于，外国人不应该陷入“既然已经购买了房产，其他的事情自然就会随之而来”的误区；他们应该 在购买之前， 房产的价值、位置、居住限制区域的地位以及未来合法延期的可能性进行分析

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4. 申请前需要做的准备工作

基于购买房产而提出的居留许可申请，基本上应分两个主要阶段进行考虑：

1. 购买房地产并获得产权证的过程。,

2. 居留许可申请流程.

为了做好规划，必须同时考虑这两方面。.

4.1. 收购前法律审查（尽职调查）

外国投资者往往看中某个项目或公寓，却忽略了法律尽职调查程序。然而，如果目标是获得居留许可，则应进行以下核查：

• 产权证上该房产的用途分类（住宅或商业？）

• 分区状态、建筑占用许可证、居住证明

• 公寓所有权/地役权/土地状况

• 该房产上是否有任何抵押、留置权或产权负担，

• 该项目符合许可和分区法规，

• 该房产所在 社区 是否

• 如果将来考虑申请公民身份，那么该项目的资格标准也与之相关。.

如果不进行调查，仅仅依赖房地产经纪人或项目销售办公室的说法，将来可能会在居住和投资方面造成严重问题。.

4.2. 产权契约交易及估价报告

买房时：

• 正式的销售合同必须在土地登记处拟定。

• 购买价款必须通过银行转账支付，并且必须保留转账凭证。

• 从获得 SPK 许可的估价公司 估价报告 。

• 房产登记证明必须提交给相关机构，才能用于申请居住许可证。.

由于评估报告将用于申请居留许可，因此该报告必须 是最新的、 准确的， 能够清楚地显示房产的质量 ，并 符合估值标准 。

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5. 短期居留申请：详细步骤

5.1. 预约安排和申请时间

大多数情况下，外国人持签证或免签入境土耳其，购买房产后， 电子居留系统 。以下是一些需要注意的要点：

• 在签证或免签期限到期前申请，

• 该申请的理由是“取得不动产”。

• 如果预约日期推迟到很远的日期，在此期间，合法居留身份将保持不变。.

申请表及其附件必须明确且一致地说明申请理由为“通过住房获得居留权”；例如，不应根据之前的旅游居留权自动申请延期，而应根据购置房产建立新的身份。.

5.2. 需提交的主要文件

虽然具体要求可能因省移民局内部程序而异，但通常需要以下文件：

• 护照和身份证页的复印件。

• 生物识别照片

• 健康保险单（涵盖您的住院期间），

• 一份包含在土耳其的地址的文件（不是租赁协议，而是产权证本身，因为这是一份基于房产购置的住所文件）。

• 产权证或产权登记证书

• 评估（专家）报告

• 费用和信用卡付款收据

• 如有需要，需提供证明家庭关系的证明文件（配偶和子女适用）。

• 有关先前居留许可的文件（如有）。.

文件的语言和一致性，以及时间顺序的准确性，是政府部门首先审查的内容。例如，保险单上的姓名必须与申请表上的姓名、护照上的拼写、房产证上的姓名以及出生日期一致。即使是微小的拼写错误也可能导致需要补充材料或造成不必要的延误。.

5.3 评估过程

收到申请后：

• 首先从形式角度审查文件，并要求补充任何缺失的文件。

• 已核实房产信息和估价报告。

• 如有必要，将向土地登记处或市政当局请求确认。

• 审查申请人过去的出入境记录、居住违规记录、以其名义登记的任何其他地址或任何刑事调查等。

• 检查地址是否位于禁止居住的区域内。.

及时纠正不足之处，并及时回应所有请求，将加快处理速度，并给管理层留下良好的印象。.

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6. 家庭成员的居住权

外国人根据其居住地获得居留许可：

• 他的妻子，

• 18岁以下的儿童

• 他/她负责照顾的一些亲属

他们可以使用同一房产地址申请居留许可。实际上，申请通常是 家庭居住地 或 短期居住地 身份来制定的。

重要的是：

• 结婚证明需提供官方文件（外国结婚证书的经认证和公证的翻译件）。

• 儿童出生证明、监护权状况、离婚时的监护权判决

• 目标是展现出一幅令人信服的画面，即所有家庭成员都将实际居住在土耳其。.

当同一处房产收到多份申请时，管理部门会评估房产的面积、房间数量和所有权份额等因素。.

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7. 居住期限、延期和身份保留

7.1. 给定的初始时间

基于房产购置的短期居留许可，法律上 最长可签发两年 。然而，在实践中：

• 部分省份允许首次申请期限为1年。

• 有些需要两年时间，

• 部分机构可能会批准较短的休假期限。.

这完全由行政部门自行决定。初期处理时间短并不一定意味着案件风险高；这可能只是该省的一般政策。.

7.2 延期申请

延期过程中：

• 房产仍须登记在申请人名下。

• 预计该房产的价值将达到现行法律规定的门槛（如果新的估值标准生效，则会考虑该标准）。

• 之前 违反居住规定的行为 （例如，6 个月规则、在土耳其境外长期停留）。

• 地址申报与实际居住状况不得矛盾。.

延期申请也需通过电子居留系统提交；必须在原居留许可到期前提出申请。否则，申请人可能需要重新申请签证才能入境。.

7.3. 因未能维持资格而取消资格

在下列情况下，政府可以撤销通过住房单位颁发的短期居留许可：

• 房地产的出售或转让

• 如果确定该房产实际上并非由申请人使用（例如，从未在土耳其境内，始终登记在其他地址），

• 最低金额要求并未达到，或者该交易 欺诈行为 。

• 披露被认为对公共秩序和安全构成风险的信息和文件，

• 居住期间违反地址通知义务

• 在延期申请中使用伪造文件。.

如果该决定被撤销，通常会给予外国人一定的离境期限；在严重情况下， 驱逐出境 和 禁止入境 。此时，可以提起法律诉讼（行政诉讼）。

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8. 居住地工作权、公司设立权及其他权利

通过住房获得的短期居留许可：

• 它并不自动赋予工作权。
  希望在土耳其从事有偿工作的外国人还必须获得工作许可。

相比之下，持有短期居留许可的外国人：

• 他们可以以自己的名义成立公司，也可以成为合伙人。

• 您可以申请从事自由职业活动所需的必要许可证。

• 您可以在土耳其进行银行交易并成为纳税人。

• 他们的孩子可以在土耳其接受教育。.

简而言之，基于房地产的短期居留权 为融入土耳其的经济和社会生活提供了基本基础 。它通常是后续步骤（例如工作许可、公民身份和家庭团聚）的“第一步”。

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9. 与公民计划的关系

基于住房的短期居留许可计划和 投资入籍 计划不应混淆。

• 获得公民身份所需的 最低投资额为……

• 居住所需的最低房产价值
  因情况而异，并依据不同的法律原则制定。

然而，只要计划得当：

• 两者都适宜居住，

• 还
  可以建立一个房地产投资组合，用于未来的公民身份申请。

关键在于 从一开始就明确目标 ，并从购买阶段开始就基于该目标制定法律策略。那些看似仅仅为了获得公民身份而购买的项目，如果未能达到价值标准或拥有错误的产权证类型，将来可能会导致严重的问题。

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10. 拒绝、应用和实施中的典型问题

基于房地产收购的短期居留申请中常见的问题包括：

1. 未能满足估价要求意味着
   产权证上的价值与评估报告中的价值均低于法律规定的阈值。在这种情况下，申请文件通常根本不会被受理，或者直接被驳回。

2. 禁止外国人居住的社区问题
   ：一些地区和社区完全禁止外国人居住。即使有人在这样的社区购买了价值不菲的房产，他们的居留申请也可能仅仅因为该地区禁止外国人居住而被拒绝。

3. 欺诈性购买指控：
   在诸如房产估值远高于其实际价值，或众多外国人申请同一套小公寓等情况下，政府可能会将该交易定性为“形式上的，但实际上并非用于居住目的”。

4. 选择错误的居留类型：
   如果一个外国人之前持有旅游居留许可，现在又以旅游为由申请居留许可，即使他已经购买了房产，这也会导致申请变得混乱且自相矛盾。

5. 不完整或不合适的保险单
   会导致申请被视为不完整，无论是期限短的保单、保障范围不足的保单，还是与外国人年龄不符的保单。

6. 过去的居留违规行为：
   对于签证逾期滞留、非法滞留或曾被下达驱逐令的个人而言，仅仅购置房产可能不足以解决问题。

对于此类驳回决定，可以提起行政上诉和行政司法救济；但是，在每个具体案件中，必须仔细规划期限、形式要求和举证责任。.

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11. 外国人实践中的实用技巧

以下是一些针对考虑通过购置房产获得短期居留权的外国人的简要建议：

1. 先做好规划，再购房。
   如果目标是获得居留许可或公民身份，应首先咨询律师或专家制定法律策略，然后再选择住房。

2. 社区及区域信息查询：
   禁止居住的区域列表会经常更新。今天开放的区域明天可能就会关闭。因此，在购买任何房产之前，请务必先查询最新状态。

3. 估值与产权证的一致性：
   评估报告与产权证价格之间应保持一致；人为抬高的价值可能会在未来造成问题。

4. 协调来自同一来源的文件：
   产权证、保险单、估价报告、护照翻译件、家庭文件……所有这些都应该按照同一策略准备，而不是单独准备。

5. 着眼长远：
   不仅要考虑最初的居留许可，还要考虑 3-5 年后延期的可能性、家庭成员的状况以及潜在的入籍计划。

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12. 结论：基于房地产购置的短期居住是一个强有力的论点，但并非绝对的。

与旅游居留模式相比，通过在土耳其购买房产获得短期居留许可，可以为外国人提供非常强大的法律基础，尤其是在计划得当的情况下。

• 更 理性，

• 更 可预测，

• 这可能包括家庭成员，

• 为商业和经济活动 创造基础设施

一种状态由此产生。.

然而，这 一项自动享有的权利 。房产的性质和价值、地理位置、申请人的背景、文件的完整性以及政府现行政策都会直接影响最终结果。

因此，计划通过购置房产获得居留许可的外国人，应 在法律咨询的 ，因为这将大大降低未来被拒绝、取消和驱逐出境的风险。