Как я могу выселить своего арендатора? Процедура выселения, сроки, доказательства и практика Верховного суда Турции

В договорах аренды жилой и коммерческой недвижимости «выселение» произвольным действием . Турецкий кодекс обязательств (TBK) ограниченное число оснований для выселения с целью защиты жилищных/рабочих прав арендатора. На практике наиболее распространенной причиной утраты прав является неправильный выбор действий, несоблюдение сроков или ненадлежащее представление доказательств .

Каждый случай индивидуален; обращение за профессиональной консультацией перед принятием мер может предотвратить потерю прав.

1) Важное предупреждение: Не следует «самостоятельно эвакуироваться»

• Отключение электричества/воды/газа, смена дверных замков, вывоз имущества или попытка выселения арендатора путем принуждения/угроз незаконные последствия.

• Правильная процедура: юридическая процедура + суд/исполнение.

2) Критически важное правило после 2023 года: обязательная медиация

С 1 сентября 2023 года в большинстве споров, возникающих в сфере арендных отношений (выселение, определение арендной платы и т. д.) , введена обязательная медиация . Однако процедуры выселения в упрощенном порядке в соответствии с Законом об исполнении судебных решений и банкротстве являются исключением из этого требования .

Практический результат:

• Если вы собираетесь подать иск (по причине необходимости, 10 лет, обязательства по выселению и т. д.), то зачастую сначала необходимо пройти процедуру медиации.

• выселения в упрощенном порядке без решения суда , то в качестве исключения может быть применена медиация (это будет рассматриваться в каждом конкретном случае индивидуально).

3) Наиболее распространенные причины эвакуации: «Какой маршрут выбрать в той или иной ситуации?»

Ниже приведены наиболее часто используемые методы в соответствии с Турецким кодексом обязательств (ТБК). (Соответствующие положения ТБК для договоров аренды жилой и коммерческой недвижимости.)

А) Неуплата арендной платы арендатором: выселение по причине неплатежа (просроченной оплаты)

Когда это применяется? Когда арендатор не платит арендную плату вовремя, постоянно задерживает платежи или вообще не платит.

Основная логика:

1. В соответствии с законодательством арендатору направляется уведомление о невыполнении обязательств

2. Если оплата не будет произведена в установленные законом сроки, может быть подан иск о выселении

На практике используются два основных подхода:

• Выселение путем принудительного исполнения без постановления суда (в соответствии с Законом о принудительном исполнении и банкротстве): это предпочтительный, поскольку он является быстрым методом.

• В некоторых случаях может быть предпочтительнее обратиться в суд

В практике Верховного апелляционного суда существуют прецеденты, когда несвоевременная оплата долга в рамках исполнительного производства считается неисполнением обязательств и может привести к выселению.

Минимальный набор доказательств:

• Договор аренды

• Выписки с банковских счетов/активность счета за неоплаченные месяцы

• Предупредительное письмо + уведомление / записи UETS

• Документы, касающиеся принудительного исполнения (если таковые имеются)

Распространенная ошибка: если содержание/уведомление о предупреждении некорректно, процесс будет затянут или отклонен.

B) Два действительных уведомления (Турецкая декларация обязательств 352/2): Неуплата арендной платы дважды в течение одного арендного года

Когда это применяется? Если арендатор получил два отдельных письменных и обоснованных предупреждения о неуплате арендной платы в течение одного и того же арендного года .

Критические состояния:

• Предупреждения оформлены в письменном виде и обоснованы .

• Предупреждения того же арендного года .

• Иск о выселении в течение одного месяца (неподача иска после истечения этого срока считается нарушением).

Существуют примеры решений Верховного суда , в которых этот период оценивается в контексте общественного порядка, и подчеркивается важность этого месячного периода

Набор доказательств:

• Предупреждающее(ие) уведомление(я) + документ-уведомление

• Банковские выписки, подтверждающие задержки платежей

• Договор/дополнительные документы, подтверждающие начало срока аренды

Распространенная ошибка: пропуск при расчете «даты уведомления» вместо «даты выдачи предупреждения».

C) Обязательство о выселении (Турецкая декларация обязательств 352/1): письменное заявление арендатора: «Я освобождаю помещение в эту дату»

Когда это используется? Если арендатор дал письменное обязательство освободить арендованное помещение в определенную дату .

Наиболее важными моментами, определяющими достоверность, являются:

• Как правило, обязательство должно после передачи арендованного имущества (обязательства, подписанные в тот же день/до заключения договора аренды, часто становятся предметом споров на практике).

• Арендодатель обязан инициировать судебное разбирательство или принять меры принудительного исполнения в течение одного месяца с даты принятия обязательства

Практические выводы из решений Верховного суда:

• Вопрос о том, было ли обязательство принято после начала арендных отношений, или вопрос о его действительности, будет рассматриваться в каждом конкретном случае индивидуально.

• В случаях, когда даты оставляются пустыми при заключении договора аренды и заполняются позже, доказательная база для защиты от ответственности по принципу «последующее заполнение – нарушение договора» является спорной (пример из решения Верховного апелляционного суда).

• «Простое наличие обязательства [предоставить средства] не означает автоматически, что арендатор съехал; в большинстве случаев требуется процедура принудительного исполнения/судебное разбирательство »

Набор доказательств:

• Обязательство по выселению (оригинал)

• Доказательства, исключающие риск проверки подписи (нотариус, свидетели, переписка)

• Факты, подтверждающие, что обязательство было принято после вступления договора аренды в силу (квитанция о доставке, подписки, переписка)

Распространенная ошибка: пропуск установленного на месяц срока подачи заявки.

D) Эвакуация по необходимости (Статья 350 Турецкого кодекса обязательств): Я/мой родственник буду проживать в этом жилье или управлять им

Когда это используется? Если арендодателю необходимо использовать недвижимость в качестве места жительства или работы для себя, своего супруга, потомков, предков или лиц, которых он обязан содержать по закону .

Устоявшийся подход Верховного суда (краткое изложение):

• Необходимость подлинной, искренней и существенной ; бремя доказывания лежит на арендодателе.

• По оценкам, такая необходимость, вероятно, сохранится не только на момент подачи иска, но и на протяжении всего судебного разбирательства.

Время и порядок действий (крайне важны):

• В договорах с фиксированным сроком важно установить график подачи исков, соответствующий окончанию срока действия договора; в договорах с неопределенным сроком крайне важно установить сроки подачи исков, обычно в течение одного месяца .

• Кроме того, согласно статье 353 Турецкого кодекса обязательств, срок подачи иска может быть продлен, если арендодатель предоставит письменное уведомление о своем намерении подать иск.

Пример Верховного суда (защита от временных ограничений):

• В случаях выселения по причине необходимости существует прецедент, касающийся уведомления о требовании выселения посредством предупредительного письма и сохранения срока исковой давности для подачи иска в рамках статьи 353 Турецкого кодекса обязательств.

Набор доказательств:

• Регистрационные записи населения (родство)

• Документы, подтверждающие необходимость (перевод/назначение на должность, регистрация в школе, медицинская справка, недостаточная квалификация на рабочем месте, бремя оплаты аренды жилья и т. д.)

• Документы, подтверждающие отсутствие или непригодность другого подходящего жилья/рабочего места

• Предупреждение + уведомление

Распространенная ошибка: говорить «Мне это нужно», не предоставляя доказательств.

E) Потребность нового владельца (покупателя) (статья 351 Турецкого кодекса обязательств): Я купил дом, я буду им пользоваться

Когда это применяется? Когда лицо, впоследствии приобретающее арендованное имущество, требует выселения в связи со своими собственными нуждами или нуждами своих родственников.

Основные правила:

• Новый владелец должен предоставить письменное уведомление в течение одного месяца с момента приобретения ; после этого, в большинстве случаев, возможность подачи судебного иска возникает через шесть месяцев

Набор доказательств:

• Данные земельного кадастра (дата приобретения)

• Письменное уведомление и связь в течение 1 месяца

• Доказательства необходимости

F) Реконструкция / Восстановление / Капитальный ремонт (Статья 350 Турецкого кодекса обязательств)

Когда это используется? Если арендованное имущество становится непригодным для использования в связи с капитальным ремонтом, расширением, реконструкцией или аналогичными работами.

Этот подход особенно актуален в случаях, связанных с «укреплением зданий / преобразованием городской среды / комплексной реконструкцией» (требуется техническое обоснование, соответствующее конкретному проекту).

Набор доказательств:

• Муниципальные/лицензионные процессы, проект, отчет о состоянии конструкции, разрешение на реконструкцию

• Технические документы, обосновывающие необходимость проведения инспекции/получения экспертного заключения

• Предупреждение + уведомление

G) Прекращение действия договора без уважительной причины по истечении 10-летнего периода продления (Турецкое обязательственное соглашение 347/2)

Когда это применяется? В договорах аренды жилой и коммерческой недвижимости, если общее количество лет, продленных сверх срока действия договора, достигает 10 лет , арендодатель может расторгнуть договор аренды «без объяснения причин» при соблюдении определенных условий.

Наиболее критическое состояние:

• Арендодатель не менее чем за 3 месяца до .

Пример Верховного суда:

• В 3-й Гражданской палате Верховного апелляционного суда имеются образцы материалов дел и оценок, касающихся 10-летнего периода продления и подхода к уведомлению о расторжении договора в рамках статьи 347/2 Турецкого кодекса обязательств.

Переходные положения (предыдущие соглашения):

• Что касается договоров, заключенных до вступления в силу Турецкого кодекса обязательств, то на практике важны переходные положения Закона № 6101 (расчет срока производится в каждом конкретном случае).

Распространенная ошибка: расчет «прошло 10 лет» на основе даты начала действия контракта; в большинстве случаев расчет периода продления — это более сложный технический процесс.

4) После подачи иска о выселении: решение, его окончательность и исполнение

• Постановления о выселении, вынесенные гражданским судом, как правило, в порядке исполнительного производства .

• Даже малейшая процессуальная ошибка на этапе судебного разбирательства/исполнения решения (неправильный срок, неверное уведомление, не та сторона) может привести к затягиванию дела.

5) «Запрет на повторную сдачу в аренду» и риск получения компенсации после выселения (статья 355 Турецкого кодекса обязательств)

При выселении по причине необходимости или ремонта/восстановления имущества, право арендодателя сдавать недвижимость в субаренду после выселения ограничено при соблюдении определенных условий; нарушение этих условий может привести к предъявлению арендатором требований о компенсации . Поэтому подход «Я их выселил, давайте я немедленно сдам это в аренду по более высокой цене» является рискованным

6) Практический «Краткий контрольный список» (для предотвращения утраты прав)

1. На какую причину я опираюсь? (Неисполнение обязательств / обязательство / необходимость / 2 обоснованных предупреждения / 10 лет / новый владелец / зонирование)

2. Обязательна ли медиация? (Проводится ли она в рамках судебного разбирательства или исполнительного производства?)

3. Правильно ли рассчитан срок аренды? (1 месяц / 3 месяца / 6 месяцев / год аренды и т. д.)

4. Уведомление корректно? (Номер UETS, адрес, дата уведомления)

5. Подготовлены ли все необходимые документы? (квитанции, уведомления, правоустанавливающие документы, документы, подтверждающие необходимость, проектные планы и т. д.)

7) Часто задаваемые вопросы

Срок действия договора аренды моего арендатора истек; могу ли я выселить его немедленно?
В договорах аренды жилой и коммерческой недвижимости истечения срока действия договора зачастую недостаточно; необходимо ссылаться на одно из оснований, признанных Турецким кодексом обязательств.

Если я продам дом, арендатор автоматически съедет?
Нет. Новый владелец может потребовать выселения, соблюдая условия статьи 351 Турецкого кодекса обязательств (уведомление и срок).

Если имеется обязательство о выселении, считается ли это, что арендатор добровольно освободил помещение?
Как правило, нет; выселение осуществляется посредством судебного разбирательства.

Заключение

Для выселения арендатора недостаточно просто «быть веским аргументом»; веская причина, правильная процедура, правильные сроки и правильные доказательства . Если хотя бы один из этих четырех элементов отсутствует, дело может затянуться или быть прекращено. Особенно в последние годы процессы стали еще более «формально ориентированными» из-за таких технических вопросов, как обязательное посредничество, защита сроков (статья 353 Турецкого кодекса обязательств) и 10-летний период продления.