Verkoop van onroerend goed door een particuliere tussenpersoon en vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking
1. Inleiding – Wat zijn externe verkopen en schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik van eigendom?
In Turkije moeten verkopen van onroerend goed (grond, velden, huizen, enz.) op officiële wijze plaatsvinden, conform artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek , artikel 26 van de Wet op het Kadaster en de bepalingen van het Wetboek van Verbintenissen . De officiële methode houdt in dat de koopovereenkomst wordt ondertekend op het kadaster door een ambtenaar die optreedt als notaris .
Een informele verkoopis een verkoop die uitsluitend schriftelijk of mondeling plaatsvindt, zonder dat er een geregistreerde eigendomsakte wordt overgelegd. Dergelijke verkopen zijn ongeldig. Het recht om het onroerend goed te gebruiken kan echter wel na een informele verkoop worden overgedragen.
📌 Als iemand een via een informele verkoop verkregen eigendom zonder toestemming van de eigenaar gebruikt, schadevergoeding wegens onrechtmatige bewoning (ecrimisil) .
2. Juridische grondslagen
-
Artikel 705 van het Turkse Burgerlijk Wetboek: Eigendom wordt verkregen bij inschrijving in het kadaster.
-
Artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek: De verkoop van onroerend goed moet op officiële wijze plaatsvinden.
-
Turks Wetboek van Verbintenissen, Artikel 237: De verkoop van onroerend goed is onderworpen aan officiële procedures.
-
Artikel 683 van het Turkse Burgerlijk Wetboek: De eigenaar kan zijn eigendom terugvorderen van degene die het onrechtmatig in bezit heeft.
-
Artikel 995 van het Turkse Burgerlijk Wetboek: De eigenaar kan van de onbevoegde bezitter een schadevergoeding eisen voor onrechtmatig bezit.
3. Ongeldigheid en gevolgen van externe verkoop
-
Een informele verkoop geldt juridisch gezien niet als een eigendomsoverdracht.
-
Tenzij de in het kadaster geregistreerde eigenaar wijzigt, verkrijgt de koper niet de status van eigenaar.
-
Bij verkopen aan het buitenland ontstaat er uitsluitend een schuldeiser-schuldenaarrelatie tussen de partijen
-
Een rechtszaak tot nietigverklaring en registratie van een eigendomsakte kan niet worden aangespannen op basis van een informele verkoop .
4. Wat is Ecrimisil?
Ecrimisil een schadevergoeding voor onrechtmatige bewoning.
een pand zonder toestemming van de eigenaar , heeft de eigenaar recht op een vergoeding voor de geleden schade en de gederfde huurinkomsten.
Voorwaarden voor het claimen van schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik van eigendom:
-
De eiser is de eigenaar van het onroerend goed
-
Het ongeoorloofde gebruik van het eigendom door de verdachte,
-
Het gebruik ervan is niet gerechtvaardigd
-
De aanwezigheid van schade of verlies.
5. De relatie tussen externe verkoop en compensatie voor onrechtmatig gebruik van eigendom
Persoon die het pand verkrijgt via een externe verkoop:
-
Als de eigenaar toestemming heeft gegeven, kan er geen schadevergoeding worden geëist voor ongeoorloofd gebruik van het eigendom.
-
Zonder toestemming van de eigenaar is het gebruik onrechtmatig en kan er een schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik worden geëist.
Concreet kan de eigenaar, indien de koper na een informele verkoop de eigendomsakte niet overdraagt en de eigenaar weigert mee te werken, een rechtszaak aanspannen om inmenging in het eigendom te voorkomen en tevens een schadevergoeding eisen voor het ongeoorloofde gebruik in het verleden .
6. Het proces van een rechtszaak wegens ongerechtvaardigde verrijking
6.1. Bevoegde en gemachtigde rechtbank
-
Burgerlijke vrederechter (indien er sprake is van een huurrelatie)
-
De bevoegde rechtbank (bij een geschil over onroerend goed) is de rechtbank van eerste aanleg , dat wil zeggen de rechtbank van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt.
6.2. Het indienen van de rechtszaak
-
een dagvaarding opgesteld.
-
Kadastergegevens, getuigenverklaringen en deskundigenrapporten worden aan het dossier toegevoegd.
-
De rechtbank bepaalt de hoogte van de schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik van het pand op basis van vergelijkbare huurprijzen , in overleg met een deskundige
7. Uitspraken en praktijk van het Hooggerechtshof
7.1. Externe verkoop draagt geen eigendom over
Hooggerechtshof, 14e burgerlijke kamer, zaaknummer 2018/3214, uitspraaknummer 2019/4125.
-
De situatie: De partijen hebben een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, maar de eigendomsoverdracht is nog niet voltooid.
-
Besluit: De onderhandse verkoop is ongeldig; de koper kan niet als eigenaar worden beschouwd.
7.2. De toestemmingsvereiste bij het claimen van schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik van eigendom
Eerste civiele kamer van het Hooggerechtshof, zaaknummer 2019/4571, uitspraaknummer 2020/2115.
-
Incident: De koper heeft het pand na de verkoop zonder toestemming van de eigenaar in gebruik genomen.
-
Beslissing: Malik kan een schadevergoeding eisen voor het ongeoorloofde gebruik van het pand gedurende de afgelopen 5 jaar.
7.3. Vergelijkbare huurwaarde bij de bepaling van het vruchtgebruik
Hooggerechtshof, 3e burgerlijke kamer, zaaknummer 2020/3254, uitspraaknummer 2021/2154.
-
Het probleem: De hoogte van de schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik van het pand is niet vastgesteld op basis van vergelijkbare huurprijzen.
-
Besluit: Het vaststellen van een schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik van een pand zonder een vergelijkend huuronderzoek uit te voeren, is een onvolledig onderzoek.
8. Rechten en verplichtingen van de partijen bij externe verkoop
Vanuit het perspectief van de verkoper (eigenaar):
-
Als de betaling nog niet is gedaan, kunt u een betalingsverzoek indienen.
-
Als de eigendomsoverdracht niet in het kadaster is ingeschreven, behoudt de eigenaar de eigendomsrechten.
-
Bij een onrechtmatige bezetting kan een schadevergoeding voor die onrechtmatige bezetting worden geëist.
Vanuit het perspectief van de koper:
-
Indien er reeds betaald is, kan een terugbetaling worden aangevraagd (bepalingen betreffende ongerechtvaardigde verrijking).
-
Als de eigendomsakte niet is overgedragen, kan er geen aanspraak op eigendom worden gemaakt.
9. Voorbeeldscenario in de praktijk
Een perceel wordt verkocht tussen de eigenaar en de koper middels een schriftelijk contract . De prijs wordt contant betaald, maar de eigendomsakte wordt niet overgedragen. De koper begint het perceel te bewerken. Na 3 jaar weigert de eigenaar de eigendomsakte over te dragen en spant een rechtszaak aan voor schadevergoeding wegens ongeoorloofd gebruik van de grond. Op basis van een deskundigenrapport veroordeelt de rechtbank de koper tot betaling van 60.000 TL aan schadevergoeding over een periode van drie jaar, tezamen met 20.000 TL per jaar.
10. Conclusie
Particuliere verkopen zijn ongeldig omdat ze niet voldoen aan de formele vereisten . Een koper die na een dergelijke verkoop het pand zonder toestemming gebruikt, kan aansprakelijk worden gesteld voor ongeoorloofd gebruik . Uitspraken van het Hooggerechtshof beschermen eigendomsrechten strikt en schrijven voor dat vergelijkbare huurprijzen moeten worden onderzocht bij het bepalen van de schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik. Om verlies van rechten te voorkomen , moeten eigendomsoverdrachten tijdens vastgoedtransacties worden voltooid en dienen alle procedures te worden uitgevoerd met juridisch advies
Over de auteur van dit bericht
