Hypotheekrecht: Executie en het rangordesysteem (vaste rangordeprincipe)

De omvang van de economische activiteit is grotendeels afhankelijk van de werking van kredietmechanismen. Voor kredietverstrekkers en commerciële partijen is het waarborgen van de incasseerbaarheid van vorderingen essentieel, en daarom streven zij ernaar de sterkste garanties te verkrijgen die eigendomsrechten bieden. In het Turkse eigendomsrecht is een hypotheek op onroerend goed, die de schuldeiser het recht geeft om in geval van wanbetaling primair te profiteren van de opbrengst van een specifiek onroerend goed, de meest concrete uiting van deze behoefte aan zekerheid. Een hypotheek op onroerend goed, een beperkt zakelijk recht, verleent de schuldeiser geen eigendomsrecht, maar wel absolute zeggenschap over de verkoop van het onroerend goed door middel van gedwongen executie.

1. Soorten hypotheken: hypotheek, hypotheekobligatie en lijfrenteobligatie

Volgens artikel 850 van het Turkse Burgerlijk Wetboek nr. 4721 kunnen er drie verschillende rechtsvormen van zekerheidstelling op onroerend goed bestaan: hypotheek, hypotheekakte en lijfrenteakte. Alle drie de instrumenten hebben in principe tot doel een schuld te garanderen met de waarde van het onroerend goed; er bestaan ​​echter scherpe leerstellige verschillen tussen hen met betrekking tot de aansprakelijkheid van de schuldenaar en de verhandelbaarheid (circulatie) van het instrument.

A. Hypotheek: Het principe van "accessoire"

Hypotheken, onbetwist het meest voorkomende instrument in het commerciële leven en de banksector, zijn een "subsidiair" (afhankelijk) recht. Volgens dit principe kan een hypotheek alleen ontstaan ​​als er een geldige schuld bestaat, en verliest deze haar rechtsgeldigheid wanneer de schuld is afgelost (betaling, kwijtschelding, enz.).

• Hypotheek op hoofdsom: Deze wordt vastgesteld wanneer het bedrag van de schuld is gespecificeerd. De hypotheek omvat de hoofdsom, de rente bij wanbetaling en de incassokosten.

• Hypotheeklimiet: In situaties waarin het exacte bedrag van de schuld niet kan worden vastgesteld (bijvoorbeeld lopende rekeningen of kredietlimieten), is dit een registratie die het maximale bedrag aangeeft waarvoor de woning aansprakelijk is. De schuldeiser kan geen voorrang op de hypotheek claimen voor bedragen die deze geregistreerde limiet overschrijden.

B. Hypotheekobligatie: Omzetting van zekergestelde vorderingen in verhandelbare instrumenten

Een hypotheekobligatie is een verhandelbaar instrument dat een schuld vertegenwoordigt die is gewaarborgd door een hypotheek op onroerend goed.

• Dubbele aansprakelijkheid: Bij dit type pandrecht is de schuldenaar jegens de schuldeiser aansprakelijk met zowel het verpande onroerend goed als al zijn persoonlijke bezittingen (persoonlijke aansprakelijkheid).

• Abstractie-effect: Zodra een promesse is opgesteld, wordt de vordering een onafhankelijke entiteit, los van de onderliggende schuldrelatie. Bonte derden kunnen de promesse verkrijgen op basis van de daarin vermelde rechten, en deze rechten worden niet beïnvloed door bezwaren (verweren) in de onderliggende relatie.

C. Lijfrenteakte: Verpanding vrij van persoonlijke aansprakelijkheid

Annuïteitsobligaties zijn een instrument dat theoretisch bestaat in het Turkse recht, maar in de praktijk vrijwel niet wordt toegepast. Het meest kenmerkende aspect van deze structuur is de afwezigheid van persoonlijke aansprakelijkheid voor de schuldenaar. Als de schuldeiser de schuld niet kan innen, kan hij geen beslag leggen op de overige bezittingen van de schuldenaar (salaris, voertuig, enz.); de aansprakelijkheid is beperkt tot de waarde van het verpande goed.

2. Het rangschikkingssysteem en het principe van vaste rangschikking bij hypotheken op onroerend goed

De hoeksteen van het Turkse hypotheekrecht is het "Rangenstelsel", gebaseerd op het principe van het verdelen van de economische waarde van onroerend goed in denkbeeldige delen. Dit systeem construeert de waarde van het onroerend goed niet als een geheel, maar als opeenvolgende "waardesegmenten". In tegenstelling tot het "progressieve systeem" dat in sommige Europese rechtssystemen (bijvoorbeeld het Duitse recht) wordt gehanteerd, waarbij een hypotheek met een hogere rang automatisch opschuift wanneer een hypotheek met een lagere rang wordt afgelost, heeft het Turkse recht het principe van vaste rangen aangenomen.

2.1. De juridische logica van het vaste rangordebeginsel (Turks Burgerlijk Wetboek, artikel 870)

Het principe van vaste prioriteit houdt in dat een hypotheek op onroerend goed "vast" staat op het moment van inschrijving en binnen de economische grenzen ervan. Volgens artikel 870 van het Turkse Burgerlijk Wetboek is de zekerheid die de hypotheek biedt beperkt tot het niveau dat in de inschrijving is vastgelegd. Het grootste voordeel van dit systeem voor schuldeisers is de voorspelbaarheid. Wanneer een schuldeiser een hypotheek van de tweede graad vestigt, weet hij precies wanneer hij aan de beurt is en wat de prioriteit van de hypotheek van de eerste graad is. Bij verkoop van het onroerend goed wordt de verkoopprijs eerst toegewezen aan de schuldeiser van de eerste graad. Er wordt geen cent overgemaakt aan de schuldeiser van de tweede graad totdat de schuldeiser van de eerste graad zijn volledige vordering heeft ontvangen. Dit creëert een juridische discipline van prioriteit.

2.2. Leegstand van de eigendomsakte en het recht van beschikking van de eigenaar

De meest opvallende manifestatie van het vaste prioriteitssysteem doet zich voor wanneer een prioriteitsniveau vrijkomt. Wanneer een schuld van een hoger niveau (bijvoorbeeld een banklening van het eerste niveau) volledig is afbetaald en het pandrecht is opgeheven, kan de schuldeiser van het tweede niveau niet automatisch doorschuiven naar het eerste niveau. Het eerste niveau is nu een "vrijstaand niveau " geworden. Dit geeft de eigenaar van het pand aanzienlijke economische flexibiliteit. De eigenaar kan een nieuwe schuldeiser aantrekken voor dit vrije eerste niveau of het vrijhouden voor toekomstig gebruik. Hierdoor kan de eigenaar op verschillende momenten leningen afsluiten bij verschillende schuldeisers voor hetzelfde pand, waardoor de economische waarde van het pand stapsgewijs wordt geoptimaliseerd.

2.3. Recht om door te stromen naar een vacante rang

Hoewel de regel in ons rechtssysteem "vaste rang" is, kunnen partijen anders overeenkomen. Dit is waar het "recht om naar een vrijgekomen rang te promoveren" in beeld komt. Dit recht is een uitzonderlijk juridisch mechanisme dat een schuldeiser met een lagere rang in staat stelt om naar een hogere rang te "promoveren" wanneer deze vrijkomt.

Vaststelling en juridische aard van dit recht:

• Contractuele basis: Dit recht ontstaat niet automatisch. Het moet worden overeengekomen in een contract tussen de schuldeiser en de eigenaar van het onroerend goed (meestal opgenomen in de hypotheekakte).

• Belang van de aantekening: Volgens artikel 871 van het Turkse Burgerlijk Wetboek moet dit recht, om jegens derden te kunnen worden ingeroepen, worden vastgelegd in de kolom "Aantekeningen" van het kadaster. Deze aantekening is bindend voor de nieuwe eigenaar, zelfs als het onroerend goed van eigenaar wisselt, en behoudt de voorrang van de schuldeiser.

• Voordeel voor de schuldeiser: Vooral bij langlopende leningen eisen banken dit recht absoluut op om te voorkomen dat ze hun eigen onderpand riskeren. Zodra de openstaande schuld is afbetaald, profiteert de bank van het vrije voorrangsrecht, wordt zij de eerste partij en garandeert zij haar eigendomsrechten op de verkoopprijs van het onroerend goed.

Omvang van de hypotheek: Wat is inbegrepen in de pandovereenkomst?

Wanneer een schuldeiser een hypotheekpand wil liquideren, behoren de bepaling van de verkoopprijs en welke activa bij de verkoop zijn inbegrepen tot de meest cruciale juridische kwesties. Een pandrecht op een onroerend goed beperkt zich niet tot de grond of het gebouw zelf; het omvat ook elementen die samen met het onroerend goed een juridisch en economisch geheel vormen. De grenzen van dit toepassingsgebied worden bepaald door het Turkse Burgerlijk Wetboek en de Wet op de Executie en het Faillissement.

3.1. Integrale onderdelen – Artikel 684 van het Turkse Burgerlijk Wetboek

Volgens een van de meest fundamentele beginselen van het eigendomsrecht bepaalt "het lot van het onroerend goed het lot van de onderdelen ervan"; integrale onderdelen zijn automatisch inbegrepen in de hypotheek.

• Juridische definitie: Volgens lokale gebruiken zijn dit onderdelen die een essentieel element vormen van een hoofdzaak en er niet van gescheiden kunnen worden, tenzij de zaak wordt vernietigd, beschadigd of de structuur ervan wordt gewijzigd.

• Relatie met hypotheek: Wanneer een hypotheek op een appartement wordt gevestigd, zijn de ramen, binnendeuren, radiatoren, marmeren vloeren en het liftsysteem van het appartement automatisch onderdeel van het pandrecht. Omdat deze als een integraal onderdeel van het onroerend goed worden beschouwd, hoeven ze niet afzonderlijk in de pandrechtovereenkomst te worden vermeld. Indien een integraal onderdeel illegaal wordt verwijderd en verkocht, kan de pandhouder de teruggave van dat onderdeel eisen of de storting van de waarde ervan op de pandrechtrekening.

3.2. Add-ons (Details)

Het begrip accessoire, in tegenstelling tot een integraal onderdeel, verwijst naar roerende goederen die een economische en functionele, in plaats van een fysieke, verbinding met het onroerend goed tot stand brengen.

• Juridische definitie: Roerende goederen zijn goederen die permanent bestemd zijn voor de exploitatie, bescherming of het gebruik van het hoofdgoed (onroerende goederen) door de eigenaar, en die volgens lokale gebruiken of de uitdrukkelijke bedoeling van de eigenaar met het hoofdgoed zijn verbonden.

• Het belang van de kolom 'Aangiften': Om een ​​machine of meubelstuk als accessoire te kunnen beschouwen, biedt de registratie ervan in de kolom 'Aangiften' van het kadaster een aanzienlijk voordeel bij het bewijzen van eigendom. Volgens artikel 686 van het Turkse Burgerlijk Wetboek wordt een in de kolom 'Aangiften' geregistreerd object beschouwd als accessoire en valt het onder het reikwijdte van een pandrecht, tenzij het tegendeel wordt bewezen.

• Wanneer bijvoorbeeld een fabrieksgebouw wordt verhypothekeerd, worden de productielijnen binnenin beschouwd als 'accessoires'; op dezelfde manier worden bij een hypotheek op een hotel de bedden, airconditioners en professionele keukenapparatuur in de kamers beschouwd als 'accessoires'. Banken houden rekening met de waarde van deze accessoires in hun kredietrisicoanalyse en eisen over het algemeen dat deze worden vermeld in de verklaring.

3.3. Huurkosten

De reikwijdte van een hypotheek is niet beperkt tot fysieke objecten; deze omvat ook de opbrengsten (inkomsten) die onder bepaalde voorwaarden door het onroerend goed worden gegenereerd.

• Het proces in gang zetten: Om huurinkomsten onder de hypotheek te laten vallen, moet de schuldeiser een executieprocedure hebben gestart.

• Kennisgeving aan de huurder: De deurwaarder stuurt een kennisgeving aan de huurder van het pand met de instructie om "vanaf nu de huur te betalen aan het incassodossier, en niet aan de verhuurder (schuldenaar)". Alle huur die verschuldigd is vanaf de datum van kennisgeving aan de huurder, komt toe aan de houder van het pandrecht.

• Omvangsbeperking: De pandhouder heeft geen voorrang op huurbetalingen die zijn gedaan vóór de aanvang van de executieprocedure of betalingen die zijn geïnd vóór de aanvang van de executieprocedure.

4. Het proces van executie en annulering van een hypotheek

Als een schuld niet op tijd wordt betaald, geeft het pandrecht dat de schuldeiser op het onroerend goed heeft, hem niet direct eigendomsrechten. Het Turkse rechtssysteem hanteert de "Lex Commissoria"-regel, wat betekent dat het verkrijgen van eigendom via een pandrecht verboden is. Dit verbod is bedoeld om misbruik van de moeilijke situatie van de schuldenaar te voorkomen en ervoor te zorgen dat het onroerend goed onder openbaar toezicht tegen de werkelijke waarde wordt verkocht. De schuldeiser kan zijn vordering alleen via speciale executieprocedures afdwingen, geregeld in de Executie- en Faillissementswet. Als de schuldeiser een gerechtelijk vonnis of een document dat daaraan gelijkwaardig is, heeft, kan hij op basis daarvan een executieprocedure starten. In deze procedure wordt een executiebevel verzonden en krijgt de schuldenaar dertig dagen de tijd om de schuld te betalen; de mogelijkheid tot bezwaar is vrij beperkt.

Als er geen gerechtelijk bevel is, wordt de procedure voor executie zonder gerechtelijk bevel toegepast, die uitsluitend wordt gestart op basis van de inschrijving in het kadaster. In dit geval wordt een betalingsbevel naar de schuldenaar gestuurd en heeft deze het recht om binnen zeven dagen bezwaar te maken. Nadat de executie definitief is, is de taxatie de meest cruciale fase. Hierbij wordt de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen vastgesteld. Het onroerend goed wordt vervolgens via een online veiling verkocht en de opbrengst wordt verdeeld op basis van prioriteit. Wanneer de schuld volledig is voldaan, wordt de hypotheek niet automatisch opgeheven. Als de schuldeiser geen verzoek tot opheffing indient, moet de eigenaar een rechtszaak aanspannen bij de bevoegde rechtbank van eerste aanleg om deze beperking op het eigendomsrecht via de rechter te laten opheffen.

VEELGESTELDE VRAGEN

1. Als ik een huis koop waarop een hypotheek rust, ben ik dan aansprakelijk voor de schuld? Ja. De hypotheek is verbonden aan het onroerend goed. De koper wordt geacht de hypotheek en de schuld te hebben aanvaard. Als de schuld niet wordt betaald, kan het onroerend goed via een executieveiling worden verkocht.

2. Ik heb mijn lening aan de bank afbetaald, maar de hypotheek staat nog steeds. Wat moet ik doen? De bank zou een "Hypotheekvrijgavebrief" moeten verstrekken. Als ze dat niet doen, kunt u een "Hypotheekvrijgaveprocedure" starten en de hypotheek via een gerechtelijk bevel laten verwijderen.

3. Wat gebeurt er als de schuldlimiet bij een maximale hypotheek wordt overschreden? De schuldeiser ontvangt slechts het preferentiële deel van de verkoopprijs tot de in de eigendomsakte vermelde limiet. Voor het bedrag dat daarboven uitkomt, wordt de schuldeiser op dezelfde positie geplaatst als schuldeisers zonder zekerheid.

4. In een systeem met vaste rangen, als de 1e rang vacant is, schuift de 2e rang dan automatisch door naar die vacante rang? Nee. Tenzij het "recht om door te schuiven naar een vacante rang" contractueel is vastgelegd, blijft de rang vacant en kunnen degenen in de lagere rangen niet automatisch promoveren.

5. Waarom wordt een lijfrenteobligatie tegenwoordig niet meer gebruikt? Schuldeisers geven de voorkeur aan hypotheken omdat ze het recht willen behouden om alle bezittingen van de schuldenaar op te eisen (persoonlijke aansprakelijkheid) in plaats van alleen genoegen te nemen met de waarde van het onroerend goed.