---

Wat houdt versnelde onteigening in bij stedelijke transformatie?

Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten is versnelde onteigening een uitzonderlijke onteigeningsmethode op grond van Wet nr. 6306. Deze methode maakt het mogelijk om eigendommen in beslag te nemen zonder te wachten op de voltooiing van de reguliere onteigeningsprocedure, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze methode wordt met name toegepast in gevallen waarin het herontwikkelingsproject vertraging oploopt, eigenaren geen overeenstemming kunnen bereiken over de grond na de sloop van het gebouw, de integriteit van het risicogebied of de aanduiding van het bouwbeschermde gebied wordt aangetast en snel handelen in het algemeen belang noodzakelijk is.

Versnelde onteigening verschilt van klassieke onteigening. Bij klassieke onteigening voert de overheid eerst de onteigeningsprocedures, het onderhandelingsproces en de waardebepaling uit; de overdracht van eigendom aan de overheid en de daadwerkelijke inbeslagname van het onroerend goed vinden in latere stadia plaats. Bij versnelde onteigening wordt de waarde van het onroerend goed echter snel door de rechter vastgesteld, wordt de compensatie op een bankrekening op naam van de eigenaar gestort en kan de overheid het onroerend goed eerder in beslag nemen.

Artikel 27 van de Onteigeningswet nr. 2942 bepaalt dat in de versnelde onteigeningsprocedure andere processen dan de waardebepaling later kunnen worden afgerond, dat de waarde van het onroerend goed binnen zeven dagen door deskundigen wordt vastgesteld op verzoek van de bevoegde instantie, en dat het onroerend goed in beslag kan worden genomen na storting van de koopprijs op een bankrekening op naam van de eigenaar.

Een van de belangrijkste wettelijke grondslagen voor versnelde onteigening bij stedelijke herontwikkeling is Wet nr. 6306. Volgens deze wet kan het presidentschap, TOKİ (Administratie voor Woningbouw) of de overheid overgaan tot versnelde onteigening van eigendommen van particulieren of private rechtspersonen indien binnen dertig dagen na kennisgeving aan de eigenaren van gesloopte grond geen overeenstemming kan worden bereikt met een gewone meerderheid.

Versnelde onteigening bij stedelijke herontwikkeling is daarom niet zomaar een gangbare praktijk waar de overheid naar kan grijpen wanneer ze snel wil handelen. Het vereist dat aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan, dat de procedure correct wordt uitgevoerd, dat de compensatie nauwkeurig wordt vastgesteld, dat eigenaren van onroerend goed effectieve rechtsmiddelen krijgen en dat de inbreuk op eigendomsrechten proportioneel is.

Waarom is versnelde onteigening een uitzonderlijke maatregel?

Versnelde onteigening is een uitzonderlijke maatregel omdat het een ernstige inbreuk vormt op eigendomsrechten. Onder normale omstandigheden omvat de onteigeningsprocedure het vaststellen van de waarde van het eigendom, het voeren van onderhandelingen, het uitvoeren van een schadevergoedingsonderzoek en een registratieprocedure, het uitbetalen van de schadevergoeding en de overdracht van het eigendom aan de overheid. Bij versnelde onteigening krijgt de overheid echter de mogelijkheid om het eigendom in beslag te nemen nog voordat alle fasen van de onteigeningsprocedure zijn afgerond.

Het element "urgentie" is daarom cruciaal bij een versnelde onteigeningsbeslissing. Stedelijke transformatie kan altijd het algemeen belang dienen; niet elk project voor stedelijke transformatie rechtvaardigt echter automatisch een versnelde onteigening. De overheid moet aantonen waarom de gebruikelijke onteigeningsprocedure niet kan worden afgewacht, waarom het project urgent is, waarom het eigendom essentieel is voor de succesvolle uitvoering en welke schade voor het publiek zou ontstaan ​​door een vertraging.

Bij stedelijke transformatieprojecten kan een versnelde onteigeningsprocedure worden overwogen, met name in de volgende gevallen:

Het risicovolle gebouw is mogelijk gesloopt, het terrein is mogelijk een braakliggend perceel geworden en de eigenaren zijn er mogelijk niet in geslaagd om binnen dertig dagen tot een overeenkomst met een gewone meerderheid te komen.

De integriteit van de uitvoering kan in het risicogebied of het reservebouwgebied in gevaar komen.

Het gehele project kan mogelijk niet effectief vooruitgaan vanwege één enkel stuk grond of een beperkt aantal belanghebbenden.

Het gebied vereist mogelijk een snelle reactie vanwege rampenrisico's, de veiligheid van de infrastructuur, de openbare orde of de veiligheid van mensenlevens en eigendommen.

Zelfs in deze gevallen is het handelen van de overheid echter onderworpen aan rechterlijke toetsing. Versnelde onteigening is een proces waarbij de overheid discretionaire bevoegdheid heeft, maar deze bevoegdheid wordt beperkt door de beginselen van algemeen belang, noodzaak en proportionaliteit.

Voorwaarden voor spoedonteigening in Wet nr. 6306

Volgens Wet nr. 6306 is versnelde onteigening geregeld, met name voor percelen waar een gebouw is gesloopt. De wet bepaalt dat indien binnen dertig dagen na kennisgeving geen overeenstemming kan worden bereikt met een gewone meerderheid van de grondeigenaren, het presidentschap, TOKİ (Administratie voor Woningbouw) of de overheid kan overgaan tot versnelde onteigening van particulier eigendom.

De basisprincipes die uit deze bepaling voortvloeien, zijn als volgt:

Ten eerste moet het pand binnen het toepassingsgebied van Wet nr. 6306 vallen of verband houden met een risicovol bouwproces.

Ten tweede moet het gebouw op het perceel gesloopt zijn. De uitspraak is specifiek gebaseerd op de formulering "grond waarop het gebouw is gesloopt".

Ten derde moeten de eigenaren naar behoren op de hoogte zijn gesteld. De termijn van dertig dagen kan niet als ingegaan worden beschouwd zonder kennisgeving.

Ten vierde mag er binnen dertig dagen na kennisgeving geen overeenstemming zijn bereikt met een gewone meerderheid.

Ten vijfde moet de versnelde onteigening worden uitgevoerd door het presidentschap, TOKİ (Administratie voor Woningbouw) of de regering.

Als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan, kan de versnelde onteigeningsprocedure worden aangevochten op grond van onrechtmatigheid. Bijvoorbeeld, als de eigenaren van het pand niet correct op de hoogte zijn gesteld, als de termijn van dertig dagen onjuist is berekend, als het bestaan ​​van een gewone meerderheid niet naar behoren is onderzocht, of als een versnelde onteigening wordt aangevraagd op basis van deze bepaling voordat het gebouw is gesloopt, kan de procedure worden aangevochten tot nietigverklaring.

Wat betekent het als er geen gewone meerderheid wordt behaald?

Bij stadsvernieuwingsprojecten onder Wet nr. 6306 wordt de eenvoudige meerderheid doorgaans niet berekend op basis van het aantal eigenaren, maar op basis van de verhouding tussen hun aandelen of grondpercelen. Daarom is de vraag "wat is het totale grondaandeel van degenen die hebben ingestemd?" net zo belangrijk als de vraag "hoeveel mensen hebben ingestemd?".

Stel bijvoorbeeld dat een pand tien eigenaren heeft. Zes van hen zijn het dan misschien eens met de voorwaarden. Als het totale grondaandeel van deze zes eigenaren echter niet meer dan 50% bedraagt, is er mogelijk geen gewone meerderheid. Omgekeerd, als vier eigenaren meer dan de helft van het totale grondaandeel bezitten, kan er wel een gewone meerderheid op basis van grondaandeel worden bereikt.

Voordat de overheid overgaat tot versnelde onteigening, moet zij nauwkeurig vaststellen of er daadwerkelijk een gewone meerderheid is behaald. Bij deze berekening moet rekening worden gehouden met de huidige kadastrale gegevens, grondaandelen, erfgenamen, gezamenlijk eigendom, mede-eigendom, de vertegenwoordigingsrechten van rechtspersonen en volmachtdocumenten.

Een onjuiste berekening van de meerderheid is een van de belangrijkste redenen voor het nietig verklaren van een versnelde onteigeningsprocedure. De wet stelt namelijk als voorwaarde voor versnelde onteigening dat de eigenaren van de onroerende goederen geen overeenstemming kunnen bereiken en geen besluit kunnen nemen met een gewone meerderheid. Als er wel een gewone meerderheid is bereikt, of als het aanbod aan de eigenaren van de onroerende goederen juridisch niet geldig is, kan het toepassen van een versnelde onteigeningsprocedure buitenproportioneel worden.

Het verschil tussen versnelde onteigening en verkoop van grondaandelen

Bij stadsvernieuwing worden twee methoden vaak door elkaar gehaald: verkoop van grondaandelen en versnelde onteigening. Verkoop van grondaandelen is de verkoop van de aandelen van eigenaren die het niet eens zijn met een besluit van een gewone meerderheid, aan andere eigenaren of, onder bepaalde voorwaarden, aan de overheid, volgens een speciale procedure in de wet. Versnelde onteigening daarentegen is een aparte onteigeningsmethode die de overheid in staat stelt om snel beslag te leggen op het eigendom.

Het doel van de verkoop van grondaandelen is te voorkomen dat de transformatie wordt geblokkeerd doordat een grondeigenaar het niet eens is met het besluit van de meerderheid. Dit proces omvat verschillende fasen, zoals de kennisgeving van het bod, een periode van 15 dagen, taxatie, veiling en registratie van de eigendomsrechten. Wet nr. 6306 bepaalt dat in kennisgevingen betreffende de verkoop van grondaandelen moet worden vermeld dat, indien het bod niet wordt beoordeeld of geaccepteerd, de grondaandelen conform de wet zullen worden verkocht; en dat rechten zoals hypotheken, pandrechten en vruchtgebruik op de te verkopen aandelen van toepassing blijven op de verkoopprijs.

Bij een versnelde onteigening verwerft de overheid het eigendom van het onroerend goed en wordt het snel in beslag genomen. Deze procedure is gekoppeld aan artikel 27 van de Onteigeningswet nr. 2942. De rechter bepaalt de waarde, de vergoeding wordt gestort op een bankrekening op naam van de eigenaar en de overheid kan het onroerend goed in beslag nemen.

Het verwarren van deze twee procedures kan leiden tot ernstig verlies van rechten. De eigenaar van het onroerend goed moet zorgvuldig vaststellen of de ontvangen kennisgeving betrekking heeft op de verkoop van een grondaandeel, een koop-/ruilaanbod, een klassieke onteigeningskennisgeving of een versnelde onteigeningsprocedure. Elke procedure kent een andere verjaringstermijn, bevoegde rechtbank en beroepsprocedure.

Hoe werkt de versnelde onteigeningsprocedure?

De versnelde onteigeningsprocedure bij stadsvernieuwing bestaat uit verschillende fasen. In de eerste fase beoordeelt de overheid of het onroerend goed noodzakelijk is voor het vernieuwingsproject op grond van Wet nr. 6306 en of aan de voorwaarden voor versnelde onteigening is voldaan. Bij deze beoordeling moet rekening worden gehouden met de ligging van het onroerend goed binnen het projectgebied, de status van de overeenkomsten tussen de eigenaren, de kennisgevingsprocedure, de berekening van de gewone meerderheid en de urgentie van het project.

In de tweede fase grijpt de overheid in naar een versnelde onteigeningsprocedure. Volgens artikel 27 van Wet nr. 2942 bepaalt de rechtbank, op verzoek van de betreffende overheid, binnen zeven dagen de waarde van het onroerend goed door middel van deskundige taxaties. Deze gerechtelijke procedure is geen definitieve onteigeningsprocedure in de klassieke zin; het voornaamste doel ervan is het vaststellen van de noodzakelijke compensatie voor de versnelde onteigening.

In de derde fase wordt de vastgestelde prijs op een rekening bij een nationale bank gestort op naam van de eigenaar. Na storting van deze prijs kan de overheid beslag leggen op het onroerend goed. De eigenaar kan deze prijs ontvangen, maar dit betekent niet automatisch dat hij akkoord gaat met de onteigeningsprocedure. De eigenaar kan een administratieve procedure starten om de versnelde onteigening te laten vernietigen, of later, tijdens de gerechtelijke procedure om de prijs vast te stellen, aanvoeren dat de onteigeningsprijs niet de werkelijke waarde weerspiegelt.

In de vierde fase moet de overheid de onteigeningsprocedures, met uitzondering van de waardebepaling, afronden. Versnelde onteigening elimineert de gewone onteigeningsprocedure niet volledig; het versnelt alleen de inbeslagnamefase. De definitieve vaststelling van de onteigeningsprijs, de registratie, de procedures voor de eigendomsakte en eventuele geschillen worden daarom later afgehandeld.

Wat is een versnelde beslagprocedure?

Een versnelde onteigeningsprocedure is een juridische procedure waarbij de overheid verzoekt om een ​​snelle vaststelling van de waarde van een onroerend goed op grond van artikel 27 van Wet nr. 2942 en de onteigening ervan in ruil voor betaling van de prijs. Deze procedure wordt doorgaans gevoerd bij de rechtbank van eerste aanleg in de plaats waar het onroerend goed zich bevindt.

Het doel van deze zaak is niet om volledig te toetsen of de onteigeningsprocedure rechtmatig is. De rechtbank bepaalt in de eerste plaats de waarde van het eigendom en staat de overheid toe dit in beslag te nemen, op voorwaarde dat de vergoeding wordt gestort op een bankrekening op naam van de eigenaar. Of het onteigeningsbesluit in het algemeen belang is, voldoet aan de urgentie-eisen of aan de voorwaarden van Wet nr. 6306, is onderwerp van een nietigverklaringsprocedure bij de bestuursrechtbank.

Daarom moet de eigenaar van het pand in een versnelde onteigeningsprocedure niet simpelweg stellen: "Deze onteigening is onrechtmatig." Een procedure bij de administratieve rechtbank tot nietigverklaring moet ook worden overwogen ter ondersteuning van de bewering van onrechtmatigheid. Bovendien moeten in een versnelde onteigeningsprocedure bezwaren worden ingediend tegen het deskundigenrapport om te voorkomen dat de waarde van het pand te laag wordt ingeschat, moeten vergelijkbare verkopen worden gepresenteerd en moeten de bestemmingsstatus, de locatie, de bouwkundige kenmerken en de waardeverhogende factoren van het pand in het dossier worden opgenomen.

Is de versnelde onteigeningsvergoeding de definitieve prijs?

Bij een versnelde onteigening is de door de rechter vastgestelde prijs vaak niet de definitieve onteigeningsprijs. Deze prijs is een eerste betaling voor de versnelde onteigening. De definitieve vaststelling van de onteigeningsprijs vindt later plaats, tijdens de afronding van de reguliere onteigeningsprocedure.

Dit onderscheid is vanuit het perspectief van de eigenaar zeer belangrijk. De prijs die snel wordt vastgesteld tijdens de versnelde onteigeningsprocedure weerspiegelt immers niet altijd volledig de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed. Het deskundigenonderzoek kan haastig worden uitgevoerd, het onderzoek naar vergelijkbare verkopen kan beperkt zijn, of niet alle kenmerken van het onroerend goed zijn beoordeeld.

Als de eigenaar van mening is dat de vergoeding voor de versnelde onteigening te laag is, moet hij dit punt aankaarten in het dossier van de versnelde onteigening en in een eventuele daaropvolgende procedure voor de vaststelling van de vergoeding en de registratie. Alle factoren, waaronder de locatie van het pand, de ontwikkelingsrechten, vergelijkbare verkopen, de waarde van het gebouw, het commerciële karakter, de huurinkomsten, de gebruikskenmerken en de impact ervan op de projectwaarde binnen een risicovol of gereserveerd ontwikkelingsgebied, moeten worden onderbouwd met documentatie.

Er is echter een belangrijk punt om op te merken: bij het bepalen van de onteigeningsprijs wordt niet altijd rekening gehouden met toekomstige waardestijgingen die voortvloeien uit het project dat de onteigening noodzakelijk maakt. De waarderingsstrategie moet daarom gebaseerd zijn op de werkelijke objectieve waarde van het onroerend goed op het moment van onteigening.

Kan er een rechtszaak worden aangespannen tegen een versneld onteigeningsbesluit?

Ja. Bij stadsvernieuwingsprojecten kan een bestuursrechtelijke procedure worden aangespannen om een ​​versneld onteigeningsbesluit te vernietigen. In deze zaak wordt onderzocht of het gebruik van de versnelde onteigeningsprocedure door de overheid rechtmatig was.

De volgende beweringen kunnen in het verzoekschrift tot rechtszaak worden opgenomen:

Er is geen haast.

Er is geen sprake van een dringende situatie die de normale onteigeningsprocedure zou belemmeren.

De in wet nr. 6306 vastgestelde termijn van dertig dagen is niet correct in gang gezet.

De eigenaren van het pand hebben geen geldige kennisgeving ontvangen.

De berekening van de eenvoudige meerderheid is niet correct uitgevoerd.

Het is niet vereist voor de integriteit van de vastgoedaanvraag.

Het algemeen belang is niet concreet aangetoond.

Deze actie vormt een onevenredige inbreuk op eigendomsrechten.

Versnelde onteigening wordt gebruikt voor economische projecten of om eigenbelang te nastreven, in plaats van voor transformatiedoeleinden.

Bij het indienen van een verzoek tot nietigverklaring van een onteigening, dient een verzoek tot opschorting van de tenuitvoerlegging te worden ingediend. Dit is belangrijk omdat de overheid bij een versnelde onteigening het eigendom snel in beslag kan nemen, de sloop of de uitvoering van een project kan beginnen, en zelfs als er aan het einde van de procedure een nietigverklaring wordt uitgesproken, de feitelijke situatie mogelijk alweer veranderd is. Het verzoek tot opschorting van de tenuitvoerlegging is essentieel om onomkeerbaar verlies van het eigendom te voorkomen.

Hoe lang duurt een rechtszaak?

Administratieve beslissingen genomen op grond van Wet nr. 6306 kunnen binnen dertig dagen na de kennisgevingsdatum bij de rechter worden aangevochten, overeenkomstig Wet nr. 2577 betreffende de administratieve procedure. Bij het indienen van een rechtszaak tegen een versneld onteigeningsbesluit of gerelateerde administratieve beslissingen in stedelijke herontwikkelingsprojecten moet daarom rekening worden gehouden met deze bijzondere termijn van dertig dagen.

De datum waarop de termijn voor het indienen van een rechtszaak ingaat, moet echter in elk specifiek geval zorgvuldig worden vastgesteld. De eigenaren zijn mogelijk al op de hoogte gesteld van het besluit tot versnelde onteigening. In sommige gevallen kunnen er andere data van toepassing zijn waarop de onteigening heeft plaatsgevonden, zoals publicatie in het Staatsblad, administratieve kennisgeving, kennisname uit gerechtelijke dossiers, aantekening in het kadaster, ontruimingsbevel of beslagleggingsbevel. De veiligste aanpak is om onmiddellijk een nietigverklaringsprocedure te starten zodra de onteigening heeft plaatsgevonden.

De grootste fout die eigenaren van onroerend goed maken, is dat ze zich na een versnelde onteigeningsprocedure uitsluitend richten op de vaststelling van de schadevergoeding door de civiele rechter, waardoor ze de termijn voor nietigverklaring door de bestuursrechtbank missen. De zaak voor de civiele rechter behandelt echter niet de rechtmatigheid van het besluit tot versnelde onteigening. Daarom moeten zowel de civiele als de bestuursrechtelijke procedure gelijktijdig worden gevolgd.

Welke rechtbank is bevoegd?

Bij stedelijke transformatieprojecten waarbij sprake is van versnelde onteigening, ontstaan ​​twee afzonderlijke juridische mogelijkheden.

Ten eerste is er de rechtszaak waarin de wettigheid van het versnelde onteigeningsbesluit of de administratieve handeling wordt aangevochten. Deze rechtszaak wordt behandeld door bestuursrechtbanken. De betreffende handeling kan zijn uitgevaardigd door het presidentschap, een ministerie, TOKİ (de Turkse woningbouwadministratie), een gemeente of een andere overheidsinstantie. De bevoegde rechtbank wordt bepaald aan de hand van de aard van de handeling en de instantie die deze heeft uitgevaardigd.

Ten tweede is er de versnelde procedure voor inbeslagname en waardebepaling. Deze procedure wordt uitgevoerd binnen het gerechtelijk systeem, meestal bij de rechtbank van eerste aanleg in de plaats waar het onroerend goed zich bevindt. Hier worden zaken als de waarde van het onroerend goed, deskundigenrapporten en de storting van de opbrengst op een bankrekening beoordeeld.

Dit onderscheid is uiterst belangrijk. Als de eigenaar van het onroerend goed van mening is dat de versnelde onteigeningsprocedure onrechtmatig is, moet hij of zij een nietigverklaringsprocedure starten bij de bestuursrechtbank. Als de eigenaar van het onroerend goed van mening is dat de compensatie te laag is, moet hij of zij de technische bezwaren tijdens de compensatiebepalingsprocedure bij de civiele rechter kenbaar maken. Beide benaderingen vullen elkaar aan; de ene vervangt de andere niet.

Verzoek om opschorting van de tenuitvoerlegging

In versnelde onteigeningsprocedures is een verzoek om opschorting van de executie vaak van cruciaal belang. Dit komt doordat het fundamentele kenmerk van een versnelde onteigening de mogelijkheid van de overheid is om het eigendom snel in beslag te nemen. Als de overheid het eigendom in beslag neemt, het gebouw wordt gesloopt en het proces van verkaveling of nieuwbouw begint, kan het zelfs na een uitspraak in de rechtszaak moeilijk zijn om de situatie terug te brengen naar de oorspronkelijke staat.

Er zijn twee fundamentele voorwaarden voor het opschorten van de tenuitvoerlegging: de handeling moet duidelijk onrechtmatig zijn en de uitvoering ervan moet onherstelbare of onmogelijk te herstellen schade veroorzaken. In versnelde onteigeningsprocedures wordt onherstelbare schade over het algemeen gedefinieerd als het daadwerkelijke verlies van eigendomsrechten, de inbeslagname van het eigendom, de sloop van het gebouw, de aanvang van de projectuitvoering en de moeilijkheid om het eigendom in de oorspronkelijke staat te herstellen.

Het verzoek om opschorting van de executie mag niet abstract zijn. Het verzoekschrift moet gedetailleerd ingaan op de aard van het onroerend goed, het huidige gebruik ervan, het belang ervan voor de eigenaar, de redenen waarom er geen sprake is van een spoedprocedure, tekortkomingen in de kennisgeving en de meerderheidsstemming, problemen met de prijsbepaling en de concrete schade die zal voortvloeien uit de uitvoering van de transactie.

Hoe kan ik via een spoedprocedure bezwaar maken tegen de compensatie voor onteigend eigendom?

Bij een versnelde onteigening is de deskundigenbeoordeling de belangrijkste fase met betrekking tot de compensatie. De eigenaar van het pand moet het deskundigenrapport zorgvuldig bestuderen en technisch bezwaar maken tegen eventuele tekortkomingen in het rapport. Het volstaat niet om simpelweg te stellen dat "de compensatie te laag is". Er moet concreet worden uitgelegd welke vergelijkbare panden onjuist zijn geselecteerd, welke kenmerken van het pand niet in aanmerking zijn genomen, welke bestemmingsstatus onjuist is beoordeeld, welke bouwkundige waarde is onderschat en welke commerciële voordelen, zoals een gunstige ligging of gevel, zijn genegeerd.

De volgende documenten kunnen worden gebruikt bij het indienen van een prijsgeschil:

Huidig ​​kadasterregister,

Document betreffende de bestemmingsplanstatus,

Vergelijkbare verkoopcijfers,

Onafhankelijk deskundigenrapport,

Foto's van het pand,

Bouwvergunningen en gebruiksvergunningen,

Huurovereenkomsten,

Gemeentelijke tarieven,

Werkelijke marktverkopen in de regio,

Documenten waaruit de commerciële of residentiële waarde van het pand blijkt.

In stedelijke transformatiegebieden wordt de waarde van een pand vaak niet alleen bepaald op basis van de bestaande structuur, maar ook op basis van factoren zoals grondaandeel, ontwikkelingsrechten, projectpotentieel en milieuwaarden. Welke waarde-elementen in de onteigeningstaxatie worden meegenomen, is echter onderhevig aan technische en juridische beperkingen. Bezwaren tegen de hoogte van de compensatie moeten daarom noodzakelijkerwijs concrete juridische en technische kritiek op het deskundigenrapport bevatten.

Het aankoop- en onderhandelingsproces bij versnelde onteigening

Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten kan de overheid, vóór of tijdens de versnelde onteigeningsprocedure, aanbiedingen doen voor aankoop, ruil of schikking. De uitvoeringsregeling van Wet nr. 6306 bepaalt dat eigendommen binnen het toepassingsgebied door het presidentschap kunnen worden aangekocht of via ruil met een ander eigendom van het presidentschap kunnen worden overgedragen. Voorafgaand aan de aankoop vindt een taxatie plaats, wordt een aanbod aan de eigenaar gedaan en, indien de eigenaar dit accepteert, wordt een overeenkomst opgesteld. Deze overeenkomst dient als juridische basis voor de verklaring van afstand door de eigenaar en de inschrijving van het eigendom in het kadaster op naam van het presidentschap.

Daarom moet de eigenaar zeer voorzichtig zijn voordat hij de koopovereenkomst ondertekent. Deze documenten zijn geen gewone onderhandelingsnotulen; ze kunnen ernstige juridische gevolgen hebben die kunnen leiden tot de overdracht van eigendom. De overeenkomst kan alle juridische en feitelijke kenmerken van het onroerend goed, de koopprijs, de identiteitsgegevens van de eigenaar en verklaringen van inschrijving of uitschrijving in het kadaster bevatten.

De eigenaar moet nagaan of de geboden prijs de werkelijke waarde weerspiegelt; als een ruil wordt voorgesteld, moeten de locatie, de bestemmingsstatus, de marktwaarde, eventuele eigendomsbeperkingen en de bruikbaarheid van het te ruilen onroerend goed worden beoordeeld. Elke schikkingsovereenkomst die wordt getekend onder dreiging van versnelde onteigening kan later tot nieuwe juridische geschillen leiden. Daarom is het belangrijk om een ​​taxatie en een juridische beoordeling uit te voeren alvorens te tekenen.

Wat gebeurt er met hypotheken, pandrechten en vruchtgebruikrechten die in de eigendomsakte zijn geregistreerd?

Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten kunnen eigendommen die onderworpen zijn aan versnelde onteigening, hypotheken, pandrechten, voorlopige pandrechten, vruchtgebruik of andere beperkte zakelijke rechten hebben. Wet nr. 6306 bepaalt dat bij eigendommen die worden overgedragen via grondverkoop en -overeenkomsten, rechten zoals hypotheken, voorlopige pandrechten, pandrechten en vruchtgebruik die in het kadaster zijn ingeschreven, van toepassing blijven op de verkoopprijs na de verkoop; en dat de rechten en aantekeningen in het kadaster automatisch kunnen worden verwijderd door het kadaster op verzoek van het presidentschap.

Deze regeling is belangrijk voor de eigenaar van het onroerend goed, omdat de vergoeding voor onteigening of aankoop mogelijk niet direct en volledig aan de eigenaar wordt betaald. Als er een hypotheek op het onroerend goed rust, wordt deze aan de bank uitbetaald; als er een executiebeslag is, wordt deze aan de executieverstrekker uitbetaald; als er een vruchtgebruik is, kunnen de rechthebbende of andere schuldeisers aanspraak maken op de vergoeding.

Daarom moet bij een versnelde onteigeningsprocedure niet alleen de hoogte van de compensatie worden onderzocht, maar ook aan wie de compensatie wordt betaald en welke lasten op de compensatie blijven rusten. Als de eigenaar handelt zonder kennis te hebben van de lasten die op de eigendomsakte rusten, kan hij de onteigeningscompensatie mogelijk niet vrijelijk gebruiken.

De relatie tussen versnelde onteigening, ontruiming en sloop

Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten gaat versnelde onteigening vaak hand in hand met ontruimings- en sloopwerkzaamheden. Het gebouw op het perceel kan als een risicovolle constructie zijn aangemerkt en vervolgens gesloopt. In sommige gevallen is het gebouw nog niet gesloopt, maar kan ontruiming en sloop wel overwogen zijn vanwege de aanwijzing van een risicogebied of een beschermd bouwgebied.

Het bestaan ​​van een versnelde onteigeningsprocedure betekent niet dat de overheid in elk geval direct tot sloop kan overgaan. Uitzettings- en sloopprocedures moeten ook hun eigen wettelijke basis, kennisgeving en procedure hebben. De eigenaar dient elk ontvangen document afzonderlijk te controleren: betreft het document een versnelde onteigeningsprocedure, een uitzettingsbevel, een risicovolle sloop van een gebouw, een kennisgeving van de verkoop van een grondaandeel of een koop-/ruilaanbod?

Als dit onderscheid niet correct wordt gemaakt, kan de deadline voor het indienen van een rechtszaak worden gemist. Een eigenaar van een pand kan bijvoorbeeld alleen bezwaar maken tegen een versnelde onteigeningsprocedure, terwijl hij de deadline mist om een ​​aparte rechtszaak aan te spannen tegen een ontruimings- en sloopprocedure. Daarom moet in zaken betreffende stedelijke herontwikkeling elke administratieve handeling onder een aparte rubriek worden bekeken.

Wat kan er worden geëist als versnelde onteigening onwettig is?

Als de versnelde onteigening onrechtmatig is, kan eerst een nietigverklaringsprocedure worden gestart. In deze procedure wordt verzocht om de onteigening nietig te verklaren en de uitvoering op te schorten. Als de overheid het eigendom in beslag heeft genomen, het gebouw is gesloopt of de eigenaar schade heeft geleden, kan, mits aan de voorwaarden is voldaan, ook een schadevergoeding worden geëist via een volledige gerechtelijke toetsingsprocedure.

De hoogte van een schadevergoeding varieert afhankelijk van de specifieke schade. De eigenaar kan zijn eigendom niet meer kunnen gebruiken, huurinkomsten zijn misgelopen, zijn bedrijfsactiviteiten hebben moeten staken, economisch verlies hebben geleden door een te lage vergoeding, of schade hebben geleden door onrechtmatige sloop. Elk type schade moet echter met documentatie worden bewezen.

Bovendien, als de prijs te laag is bevonden, moet tijdens de prijsbepalingsprocedure bij de rechter om vaststelling van de werkelijke prijs worden verzocht. Een nietigverklaringsprocedure bij de bestuursrechtbank en een prijsgeschil bij de rechterlijke macht zijn verschillende zaken. De eigenaar van het onroerend goed moet voor beide aspecten een strategie ontwikkelen.

Vereiste documenten voor eigenaren van onroerend goed in versnelde onteigeningsprocedures

Eigenaren van onroerend goed die te maken krijgen met versnelde onteigening in het kader van stedelijke herontwikkelingsprojecten, moeten een sterk dossier samenstellen. De volgende documenten zijn daarbij bijzonder belangrijk:

Huidig ​​kadasterregister,

Beperkingsdocument,

Document betreffende de bestemmingsplanstatus,

Risicobeoordelingsdocumenten voor gebouwen,

Sloopgegevens,

Er zijn meldingen naar de eigenaren verzonden

Documenten met betrekking tot de berekening van de eenvoudige meerderheid,

Spoedeisende onteigeningsbeslissingen of administratieve documenten,

Versneld beslagleggingsdossier,

Deskundige rapporten,

Vergelijkbare verkoopdocumenten,

Speciaal taxatierapport,

Foto's van het pand,

Huurovereenkomsten,

Bedrijfsvergunning en handelsregistratiedocumenten,

Correspondentie met de administratie,

Aanbiedingen om te kopen of te ruilen,

Notulen van de overeenkomst.

Zonder deze documenten kunnen zowel de annuleringsprocedure als het bezwaar tegen de prijs zwak staan. Met name beweringen over het niet behalen van een gewone meerderheid, onvolledige kennisgeving, gebrek aan urgentie en de te lage vastgestelde prijs moeten worden onderbouwd met documentatie.

Meest voorkomende fouten bij versnelde onteigening

De meest voorkomende fout die eigenaren van onroerend goed maken, is dat ze zich bij een versnelde onteigeningsprocedure uitsluitend richten op het geschil over de schadevergoeding en vergeten een verzoek tot nietigverklaring in te dienen bij de bestuursrechtbank. De rechtmatigheid van het besluit tot versnelde onteigening is echter een aparte kwestie binnen de bestuursrechtbank.

De tweede fout is het missen van de deadline voor het indienen van een rechtszaak. De termijn van dertig dagen voor het instellen van een rechtszaak tegen administratieve beslissingen op grond van Wet nr. 6306 moet in acht worden genomen.

De derde fout is het maken van abstracte bezwaren tegen het deskundigenrapport. Bezwaren tegen de prijs moeten technisch van aard zijn en onderbouwd worden met vergelijkbare gegevens en waarderingsgegevens.

De vierde fout is het ondertekenen van de koopovereenkomst zonder deze te controleren. Deze overeenkomst kan immers als juridische basis voor inschrijving in het kadaster worden beschouwd.

De vijfde fout is het negeren van hypotheken, pandrechten en vruchtgebruiksrechten die in de eigendomsakte zijn vastgelegd. Deze rechten kunnen nog steeds van invloed zijn op de prijs van het onroerend goed.

De zesde fout is het verwarren van versnelde onteigening met de verkoop van grondaandelen. De procedures, juridische processen en uitkomsten van beide zijn verschillend.

De zevende fout is het zwak formuleren van het verzoek om opschorting van de executie. Omdat eigendommen snel in beslag kunnen worden genomen bij een versnelde onteigening, moet het verzoek om opschorting van de executie gebaseerd zijn op concrete en sterke argumenten.

Mogelijke kopjes voor een dagvaarding

In een rechtszaak waarin een versneld onteigeningsbesluit in het kader van stedelijke herontwikkelingsprojecten wordt aangevochten, kunnen de volgende argumenten worden aangevoerd:

Er is geen sprake van een spoedprocedure.
Er moet worden benadrukt dat er geen concrete en dwingende reden is om niet te wachten op de gebruikelijke onteigeningsprocedure.

De in Wet nr. 6306 vastgestelde termijn van dertig dagen is niet correct toegepast.
De geldigheid van de aan de eigenaren verstuurde kennisgevingen, het begin van de termijn en de vraag of er een gewone meerderheid is bereikt, dienen te worden onderzocht.

De berekening op basis van de eenvoudige meerderheid is gebrekkig.
Het besluitvormingsproces moet gebaseerd zijn op de verhouding tussen het grondaandeel en het aantal eigenaren, niet op het aantal eigenaren; de meerderheidsberekening moet worden uitgevoerd aan de hand van de actuele kadastrale gegevens.

Het algemeen belang is niet aangetoond.
Dit punt moet worden benadrukt als het noodzakelijke verband tussen het doel van de transformatie en de versnelde onteigening niet is vastgesteld.

Eigendomsrechten zijn op onevenredige wijze geschonden.
De ernstige gevolgen voor de eigenaar van de snelle inbeslagname van het eigendom moeten worden uitgelegd.

De taxatie weerspiegelt niet de werkelijke waarde van het onroerend goed.
Dit punt dient tevens te worden onderbouwd met een technisch bezwaar in het kader van de taxatieprocedure bij de rechter.

De uitvoering moet worden stopgezet.
Er moet worden uitgelegd dat er onherstelbare schade zal ontstaan ​​door de inbeslagname, sloop, uitvoering van het project en verlies van eigendom.

Conclusie

Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten is versnelde onteigening een ingrijpende en uitzonderlijke administratieve procedure die direct van invloed is op eigendomsrechten. In dit proces kan de overheid snel de waarde van het eigendom bepalen, de compensatie op een bankrekening storten en het eigendom in beslag nemen zonder de gebruikelijke onteigeningsprocedure te doorlopen. Versnelde onteigening is daarom een ​​complex juridisch proces dat eigenaren nauwlettend in de gaten moeten houden.

Wet nr. 6306 bepaalt dat indien binnen dertig dagen na kennisgeving aan de eigenaren van een perceel waarop een gebouw is gesloopt geen overeenstemming kan worden bereikt met een gewone meerderheid, het presidentschap, TOKİ (Administratie voor Woningbouw) of de overheid kan overgaan tot versnelde onteigening van eigendommen van natuurlijke personen of particuliere rechtspersonen. Artikel 27 van Wet nr. 2942 betreffende onteigening regelt de procedure voor versnelde onteigening, waarbij de rechtbank binnen zeven dagen de waarde vaststelt, de betaling wordt gestort op een bankrekening op naam van de eigenaar en de overheid het eigendom in beslag kan nemen.

Vanuit het perspectief van de eigenaar is de belangrijkste strategie om het proces langs twee afzonderlijke lijnen te volgen. De eerste lijn betreft de procedure tot nietigverklaring en opschorting van de tenuitvoerlegging bij de administratieve rechtbank. Hierbij worden de rechtmatigheid van het versnelde onteigeningsbesluit, de urgentie, het algemeen belang, de kennisgeving, de gewone meerderheid en de proportionaliteit beoordeeld. De tweede lijn betreft de versnelde inbeslagname en waardebepaling bij de rechterlijke macht. Hierbij worden technische bezwaren ingediend tegen deskundigenrapporten om een ​​nauwkeurige vaststelling van de werkelijke waarde van het onroerend goed te waarborgen.

Kortom, eigenaren van onroerend goed die te maken krijgen met versnelde onteigening in stedelijke herontwikkelingsprojecten, mogen niet passief blijven. De termijnen voor kennisgeving en gerechtelijke procedures moeten onmiddellijk worden gecontroleerd, eigendomsbewijzen en hypotheken moeten worden verkregen, de berekening van de eenvoudige meerderheid moet worden onderzocht, de urgentie moet worden betwist, vergelijkende en deskundige studies moeten worden uitgevoerd om de hoogte van de compensatie vast te stellen, en tegelijkertijd moeten zowel administratieve procedures bij de rechtbank met verzoeken om opschorting van de executie als gerechtelijke beroepen tegen de hoogte van de compensatie worden gestart. Zonder een goede planning en gedegen bewijsvoering kan de eigenaar snel zijn eigendom verliezen en gedwongen worden genoegen te nemen met een lage compensatie. Met de juiste juridische strategie kan echter zowel de rechtmatigheid van de onteigeningsprocedure worden geverifieerd als de daadwerkelijke compensatie worden geïnd.