Onafhankelijke wooneenheid, rechten van de eigenaar van de onafhankelijke wooneenheid en grondaandeel, correctie van het grondaandeel

Relatie tussen zelfstandige wooneenheid en grondaandeel

Het belangrijkste element dat ten grondslag ligt aan de appartementswetgeving is de onlosmakelijke band tussen de "zelfstandige wooneenheid" en het daaraan verbonden "grondaandeel". Om de juridische aard van eigendom te begrijpen, is het noodzakelijk te onderzoeken hoe deze twee concepten met elkaar verweven zijn.

Wat is een onafhankelijke eenheid?

Volgens artikel 2 van de appartementswet is een zelfstandige eenheid een deel van het hoofdgebouw dat afzonderlijk en onafhankelijk kan worden gebruikt en onder een zelfstandig eigendom valt. Een appartement, winkel, kantoor of magazijn krijgt de status van "zelfstandige eenheid" als het onder het eigendom van een appartementsgebouw valt. Een zelfstandige eenheid heeft een aparte pagina en nummer in de eigendomsakte. Dit type eigendom geeft de eigenaar volledige controle over zijn eigen eigendom, terwijl het tegelijkertijd gedeelde eigendomsrechten biedt met andere eigenaren over de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw.

Wat is gronddeling en waarom is het zo belangrijk?

Het grondaandeel is de "eigendomsverhouding" van de grond waarop het gebouw is gebouwd, toegewezen aan elke individuele wooneenheid. In een gebouw bezit u niet alleen het appartement zelf, maar ook uw aandeel in de grond.

• Belangrijkheid: Het grondaandeel bepaalt de bijdrage van de eigenaar aan de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.
• Stemrecht: Uw stemrecht in de vereniging van huiseigenaren wordt bepaald door uw aandeel in de grond.
• Wederopbouw: Wanneer een gebouw wordt gesloopt en herbouwd, of in gevallen van onteigening, is het voornaamste criterium voor het bepalen van de omvang van uw rechten uw aandeel in de grond.

Eenheid van grondbezit en onafhankelijke eenheid

Het grondaandeel kan niet los van de zelfstandige wooneenheid worden overgedragen, in beslag genomen of aan enig ander recht worden onderworpen. Dit betekent dat wanneer u een appartement verkoopt, het grondaandeel dat aan dat appartement is verbonden, automatisch overgaat op de nieuwe koper. De onscheidbaarheid van deze twee elementen is het meest fundamentele juridische beginsel van appartementsrecht. Als het grondaandeel losgekoppeld zou kunnen worden van de zelfstandige wooneenheid, zouden de integriteit en het bestuurlijke functioneren van het gebouw juridisch instorten.

Doel van het gebruik van de onafhankelijke eenheid

De zelfstandige eenheid mag alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor deze in het kadaster is geregistreerd (wonen, werken, opslag, enz.). Het gebruik van een in het kadaster als "wonen" geregistreerde ruimte voor een "bedrijfsdoeleinden" (werkplaats of kantoor) is bijvoorbeeld in strijd met zowel de appartementswet als de bestemmingsplannen. Deze situatie kan ertoe leiden dat andere eigenaren de rechter verzoeken om tussenkomst en stopzetting van het gebruik.

Een zelfstandige wooneenheid is in principe een woonruimte met wettelijk vastgelegde grenzen. De grenzen van deze ruimte worden echter bepaald door het in de eigendomsakte vastgelegde grondaandeel en de beperkingen in het beheersplan. Voor een investeerder is de grootte van het pand niet zozeer afhankelijk van het aantal vierkante meters van het appartement, maar van de verhouding tussen het in de eigendomsakte vastgelegde grondaandeel en de totale grondoppervlakte. Deze verhouding is een verborgen factor die de toekomstige waarde van het pand bepaalt.

Correctie van het grondaandeel: gevallen waarin het toegewezen aandeel lager is dan het werkelijke bedrag

Een van de meest technische en controversiële aspecten van de appartementswetgeving is de onevenredige toewijzing van grondaandelen aan zelfstandige wooneenheden in verhouding tot hun werkelijke waarde of grootte. Als sommige appartementen in een gebouw minder of meer grondaandelen toegewezen krijgen dan waar ze recht op hebben, verstoort dit het financiële evenwicht van het complex volledig.

Waarom ontstaat er een onevenredigheid in de verdeling van landbezit?

De grondaandelen worden door de eigenaren of aannemer vastgesteld tijdens de bouw, met name in de vergunningsfase. Door fouten tijdens de bouw, wijzigingen in het architectonisch ontwerp of het later samenvoegen/splitsen van appartementen, kunnen er echter aanzienlijke verschillen ontstaan ​​tussen de in de eigendomsakte vermelde grondaandelen en de werkelijke waarde van de individuele wooneenheden. Als bijvoorbeeld een van twee appartementen van 100 vierkante meter een grondaandeel heeft dat gelijk is aan de helft van dat van het andere appartement, is dit oneerlijk.

Rechtszaak over aanpassing van grondaandeel (artikel 3 van de appartementswet)

Als de grondaandelen niet in verhouding staan ​​tot de waarde van de afzonderlijke wooneenheden, kan elke huiseigenaar die benadeeld is of rechten heeft verloren een "rechtszaak tot correctie van grondaandelen" .

• Jurisdictie: Deze zaak zal worden behandeld door de burgerlijke vrederechter.
• Doel: De rechtbank laat de afmetingen, locaties, gevels en waarden van de afzonderlijke wooneenheden door deskundige taxateurs onderzoeken. Vervolgens oordeelt de rechtbank dat eventuele onjuiste grondaandelen nietig moeten worden verklaard en opnieuw moeten worden geregistreerd met een billijke verhouding.
• Uitzondering: Er is geen verjaringstermijn voor deze zaak; deze kan op elk moment worden ingediend zolang het gebouw bestaat. Als er echter zeer lange tijd is verstreken sinds de bouw van het gebouw en de mede-eigenaren de situatie gedurende deze periode bewust hebben geaccepteerd (stilzwijgende acceptatie), kunnen de rechtbanken deze situatie soms beoordelen in het kader van het "beginsel van goede trouw".

De uitkomsten van deze zaak

Wanneer de grondaandelen worden aangepast, verandert indirect ook de grondaandelen van alle andere onafhankelijke wooneenheden in het gebouw; het totale aandeel moet immers 1 (of 1000/1000) zijn. Een verhoging van het aandeel van één eigenaar betekent een verlaging van de aandelen van anderen. Daarom is een rechtszaak over de aanpassing van grondaandelen een zaak die alle appartementseigenaren in het gebouw nauw aangaat en de eigendomsstructuur fundamenteel verandert.

Risico's voor buitenlandse investeerders: beoordeling voorafgaand aan de overname

Voor buitenlandse investeerders die onroerend goed in Turkije kopen, is de belangrijkste stap in het due diligence-proces het controleren of het grondaandeel van de aan te kopen zelfstandige wooneenheid overeenkomt met dat van andere vergelijkbare wooneenheden in het gebouw. ​​Als het grondaandeel van de te kopen woning lager is dan zou moeten, zal uw aandeel afnemen en zult u minder vierkante meters tot uw beschikking hebben als het gebouw in de toekomst wordt gesloopt en herbouwd.

Oplossing

Als u vaststelt dat de berekening van het grondaandeel onjuist is, dient u direct een vastgoedadvocaat te raadplegen om een ​​"vergelijkende analyse van de grondaandeelverhoudingen" op te stellen. Dit rapport is tevens een krachtig instrument om tot een schikking met de andere partij te komen voordat u een rechtszaak aanspant. Onthoud dat het grondaandeel de "kernwaarde" van het onroerend goed vertegenwoordigt; een onjuiste berekening heeft direct invloed op de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed op de lange termijn.

 Overdracht van aandelen door onafhankelijke eigenaar van een wooneenheid en beperkingen

In een appartementencomplex beschikt de eigenaar van een zelfstandige wooneenheid niet over onbeperkte rechten van "gebruik, genot en beschikking" die voortvloeien uit de eigendomsrechten. Met name het recht van beschikking (overdracht) is onderworpen aan bepaalde wettelijke en contractuele beperkingen. In dit hoofdstuk worden de juridische obstakels en beperkingen besproken die zich kunnen voordoen bij de overdracht van eigendom.

De basislimiet van de spaarbevoegdheid: het beheerplan

Volgens artikel 28 van de appartementswet vormt het "Beheerplan" een "contract" voor de appartementseigenaren. Sommige beheerplannen kunnen specifieke beperkingen bevatten met betrekking tot de overdracht van een zelfstandige wooneenheid. Zo kan het beheerplan van een woonhuis bijvoorbeeld bepalingen bevatten die stellen dat "de zelfstandige wooneenheid alleen kan worden overgedragen als woning of als bedrijfseenheid die actief is in een specifieke sector". Indien deze beperkingen in het kadaster zijn ingeschreven, zijn ze bindend voor alle eigenaren en nieuwe kopers.

Wettelijk voorkooprecht (recht van eerste aanleg)

Bij woningen die in mede-eigendom zijn, hebben de andere mede-eigenaren een wettelijk recht van voorkoop wanneer een van hen zijn of haar aandeel aan een derde verkoopt. Bij woningen die zijn omgezet in appartementsrechten, oftewel geregistreerd staan ​​als "zelfstandige eenheden" in het kadaster, bestaat er echter geen wettelijk recht van voorkoop

• Uitzondering: Als het pand nog steeds onder een appartementsrecht valt en in het kadaster is geregistreerd als "gedeeld eigendom", kan het voorkooprecht ontstaan. Zodra het echter wordt omgezet in een appartementsrecht, wordt de zelfstandige wooneenheid een afzonderlijk eigendom en hebben de andere appartementseigenaren dit voorkooprecht niet meer.

Administratieve obstakels tijdens het overdrachtsproces: beëindiging van het dienstverband

Bij de overdracht van eigendom van een vrijstaand pand moeten bepaalde documenten verplicht worden overlegd aan het kadaster:

• DASK: Een aardbevingsverzekering is verplicht.
• Gemeentelijk taxatiecertificaat: een document dat bevestigt dat de onroerendgoedbelasting is betaald en dat het taxatiecertificaat actueel is.
• Verklaring van schuldenvrijstelling: Sommige beheersplannen kunnen bepalen dat een verklaring waarin staat dat "er geen openstaande schulden zijn" moet worden verkregen van het management voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt. Hoewel dit geen directe beperking van het eigendom is, vormt het wel een administratieve hindernis die het overdrachtsproces kan vertragen.

Erfdienstbaarheden en verplichtingen

De persoon die de zelfstandige wooneenheid verwerft, erft ook alle erfdiensten (recht van overpad, waterrecht, enz.) en verplichtingen die voortvloeien uit het beheersplan dat aan die wooneenheid is verbonden. Als er bijvoorbeeld een rechtszaak wordt aangespannen wegens een ingreep van de vorige eigenaar in een gemeenschappelijke ruimte, zal deze rechtszaak tegen de nieuwe eigenaar worden aangespannen. Met andere woorden, schulden en verplichtingen worden overgedragen "samen met de wooneenheid".

Tips voor buitenlandse investeerders

Bij de aankoop van een woning is het absoluut aan te raden om de "verklaringen" en "aantekeningen" in de eigendomsakte door een advocaat te laten controleren. Sommige percelen bevatten speciale aantekeningen, zoals "verbod op verkoop aan buitenlanders" of "goedkeuring vereist vanwege beheersplan". De aanwezigheid van dergelijke aantekeningen kan de overdracht van eigendom onmogelijk maken of het proces aanzienlijk vertragen.

Eigendomsrechten winnen aan waarde door hun overdraagbaarheid. Deze overdracht mag echter de algehele architectonische en bestuurlijke ordening van het terrein niet verstoren. Hoewel de wet de vrije overdracht van eigendom aanmoedigt, zijn er ook "juridische filters" ingebouwd in het overdrachtsproces om de rust op het terrein en de rechten van andere eigenaren te beschermen.

Verschillen tussen gezamenlijk eigendom en mede-eigendom

Volgens het Turkse Burgerlijk Wetboek zijn er twee hoofdvormen van eigendom: gezamenlijk eigendom (mede-eigendom) en mede-eigendom (eigendom in vennootschap). In appartementsgebouwen worden deze begrippen soms door elkaar gehaald of gecombineerd. Het is essentieel om dit onderscheid te begrijpen om de bevoegdheid tot beschikking over eigendom te kunnen inschatten.

Gezamenlijk eigendom (mede-eigendom)

Bij mede-eigendom is het aandeel van elke mede-eigenaar (eigenaar) in het onroerend goed duidelijk gedefinieerd en wiskundig beschreven (bijv. 1/4 aandeel).

• Beschikkingsrecht: Elke aandeelhouder is onafhankelijk van zijn eigen aandeel. Hij kan zijn aandeel verkopen, verhypothekeren of nalaten aan zijn erfgenamen.
• Bestuur: Aandeelhouders nemen beslissingen over het beheer van het onroerend goed door middel van een unanieme stemming of een meerderheidsstemming. Het overlijden van een aandeelhouder heeft geen invloed op de rechten van de andere aandeelhouders; het aandeel van de overledene gaat over op diens erfgenamen.

Gezamenlijk eigendom (mede-eigendom)

Gezamenlijk eigendom is een partnerschapsrelatie die voortvloeit uit de wet of een contract (vaak gezien bij erfenissen). Hierbij zijn de aandelen niet vastgelegd; iedereen heeft recht op het gehele onroerend goed.

• Overdracht van eigendom: Voor elke transactie met betrekking tot het eigendom de unanieme toestemming van alle mede-eigenaren .
• Kenmerk: Dit treedt meestal op wanneer een geërfd bezit nog niet is verdeeld (gedeeld).

De relatie tussen condominiumbezit en eigendomsvormen

In een appartementencomplex:

1. Eigendom van een zelfstandige wooneenheid: Elk appartement (zelfstandige wooneenheid) is over het algemeen in "zelfstandig eigendom".
2. Gedeeld eigendom van gemeenschappelijke ruimtes: Appartementseigenaren delen het eigendom . Dit betekent dat iedereen een netto aandeel heeft in de gemeenschappelijke ruimtes of de tuin van het appartementencomplex, in verhouding tot hun grondaandeel.
3. Uitzondering (mede-eigendom): Indien de eigenaar van een appartement is overleden en de erfgenamen de eigendomsoverdracht in het kadaster nog niet hebben voltooid, ontstaat er een tijdelijk "mede-eigendom" voor dat appartement. In dit geval kunnen de erfgenamen alleen gezamenlijk beslissen over het beheer of de overdracht van het appartement.

Welke in welk geval?

• Erfrecht: Tenzij er een overeenkomst over mede-eigendom is gesloten tussen de erfgenamen, wordt gezamenlijk eigendom vastgesteld volgens het erfrecht.
• Aankoop: Als u en een vriend naar het kadaster gaan en een appartement kopen met een 50%-50% aandeel, dan is dat mede-eigendom.

Kritieke waarschuwing voor buitenlandse investeerders

Als u een appartement bezit in een gebouw en uw buurman heeft mede-eigendom (geërfd via een erfenis), kunt u problemen ondervinden bij het nemen van beheersbeslissingen met betrekking tot dat appartement. Dit komt doordat het beheer de handtekeningen van alle erfgenamen (of een door de rechter aangewezen vertegenwoordiger) moet verkrijgen. Als u een woning deelt via mede-eigendom (bijvoorbeeld via een erfenis), moet u de procedures voor de "overdracht van eigendom" doorlopen en de aandelen duidelijk vastleggen om de vrijheid te krijgen om over de woning te beschikken en deze om te zetten in mede-eigendom.

Gedeeld eigendom biedt flexibiliteit, terwijl gezamenlijk eigendom zorgt voor integriteit en controle. Het goed functioneren van een condominiumsysteem hangt af van de vraag of het eigendom van de afzonderlijke wooneenheden "gedeeld" of "individueel" is.

 Situaties en bijzondere omstandigheden waaronder de onafhankelijke eenheid kan worden gebruikt

Volgens de appartementswetgeving is het gebruik van een zelfstandig appartement strikt afhankelijk van niet alleen de persoonlijke beslissing van de eigenaar, maar ook van het "architectonisch ontwerp" en het "beheersplan" van het gebouw. ​​De beperkingen op het gebruik van een zelfstandig appartement vormen een van de aspecten die de eigendomsrechten het meest beperken, maar tegelijkertijd ook de rust en vrede in het gebouw het meest beschermen.

Geschiktheid voor het project: “Doel van de toewijzing”

Ongeacht de aard van de zelfstandige eenheid zoals vermeld in de eigendomsakte (woonhuis, winkel, kantoor, magazijn), moet het gebruik ervan in overeenstemming zijn met dat doel.

• Ongeoorloofd gebruik: Het gebruik van een zelfstandige wooneenheid als kantoor, kliniek of werkplek is alleen toegestaan ​​met een unaniem besluit van de "vereniging van appartementseigenaren". Wijzigingen die zonder dit besluit worden aangebracht, worden door de gemeente bestraft als "illegaal gebruik" en kunnen bovendien leiden tot juridische stappen van de appartementseigenaren.
• Bijzondere gevallen: Sommige zelfstandige eenheden (bijv. winkels) kunnen in hun bestemmingsplan geregistreerd staan ​​met technische voorzieningen zoals een "schoorsteensysteem" of "ventilatie". Het ombouwen van deze eenheden naar een andere bedrijfsactiviteit die geen technische voorzieningen vereist (bijv. het ombouwen van een kantoorboekhandel tot een lawaaierige werkplaats) kan wettelijk verboden zijn als dit inbreuk maakt op de rechten van de buren.

Add-ons en gebruiksrechten

Volgens artikel 2/b van de appartementswet is een "bijgebouw" een ruimte die zich buiten de zelfstandige wooneenheid bevindt, maar direct aan die wooneenheid is toegewezen (zoals een kolenkelder, parkeerplaats of berging).

• Uitbreidingen mogen alleen worden gebruikt door de eigenaar van de betreffende wooneenheid. Er kunnen echter beperkingen worden opgelegd, zelfs als het om een ​​uitbreiding gaat, indien het gebruik ervan schade toebrengt aan gemeenschappelijke ruimtes of de algehele indeling van het gebouw verstoort.
• Overdrachtsbeperking: Bijgebouwen kunnen niet afzonderlijk van de zelfstandige eenheid worden overgedragen; ze kunnen alleen samen met die zelfstandige eenheid worden overgedragen.

Beperking van gebruiksrechten: "Verbod op het verstoren van de verstoring"

Bij het gebruik van uw zelfstandige wooneenheid vormen de "beginselen van billijkheid" in artikel 18 van de appartementswet de grootste beperking. Het bezit van uw wooneenheid betekent niet dat u in die ruimte elke gewenste activiteit kunt ondernemen.

• Schending van de goede zeden en de openbare orde: Indien een privé-eenheid wordt gebruikt voor een doel dat in strijd is met de algemene goede zeden en de openbare orde (bijvoorbeeld illegale activiteiten), kunnen de beheerder of mede-eigenaren onmiddellijk een verzoek indienen bij de vrederechter om het gebruik te verbieden.

Buitenlandse investeerders en speciale geautoriseerde toepassingen

Het gebruik van zelfstandige wooneenheden door buitenlandse eigenaren of huurders via kortetermijnverhuur (Airbnb, etc.) is een van de meest besproken onderwerpen van de afgelopen jaren. Als het beheersplan van het gebouw of een besluit van de Vereniging van Eigenaren "dagelijkse/kortetermijnverhuur" verbiedt, is naleving van deze regel verplicht. Anders kunnen andere huiseigenaren eisen dat deze activiteit wordt stopgezet en een schadevergoeding eisen via een rechtszaak.

Het doel van het gebruik wijzigen

Als u de bestemming van een privé-eenheid permanent wilt wijzigen:

1. Herziening van een architectuurproject: Om het project te actualiseren, moet een aanvraag bij de gemeente worden ingediend.
2. Goedkeuring van de appartementseigenaren: Volgens de appartementswetgeving is unanieme toestemming van alle appartementseigenaren vereist, met name wanneer een woonhuis wordt omgebouwd tot bedrijfsruimte.

Een zelfstandige wooneenheid is het 'fort' van een eigenaar, maar dit fort bevindt zich binnen het 'hoofdgedeelte' van het gebouw. ​​Wanneer uw recht op gebruik van een wooneenheid botst met het recht op rust van uw buren, geeft de wet altijd de voorkeur aan de partij die het algehele evenwicht van het gebouw beschermt. Inzicht in deze grens zorgt ervoor dat u uw eigendom zo efficiënt en probleemloos mogelijk kunt gebruiken.