Che cos'è la valutazione del rischio degli edifici?

1. Introduzione: La realtà dei terremoti e la necessità di edifici a basso rischio

La Turchia si trova in una zona sismica e una parte significativa delle sue principali città presenta un patrimonio edilizio vecchio e in stato di degrado. Molti edifici non sono stati progettati secondo le attuali normative antisismiche e presentano seri rischi in termini di condizioni del terreno, sistemi strutturali e qualità dei materiali. È qui che entra in gioco la "valutazione del rischio"

Individuazione degli edifici a rischio:

Non si tratta solo di una decisione amministrativa presa per il gusto di fregiarsi dell'etichetta di "trasformazione urbana",
Si tratta di una transazione legale che incide direttamente sulla sicurezza personale, sui diritti di proprietà, sui rapporti di locazione e sulle decisioni di investimento .

Lo scopo della Legge n. 6306 sulla Trasformazione delle Zone a Rischio di Disastro è quello di attuare un processo di trasformazione preventiva nelle zone a rischio di disastro e nelle strutture a rischio al di fuori di tali zone, prima che si verifichino perdite di vite umane e danni materiali.

Questo articolo affronterà le domande "cos'è la valutazione del rischio edilizio, chi può richiederla, come funziona il processo e quali sono i diritti di ricorso e di azione legale?" da una prospettiva giuridicamente fondata e pratica

2. Quadro giuridico: Legge n. 6306 e relativo regolamento di attuazione

Norme fondamentali relative all'identificazione degli edifici a rischio:

Legge n. 6306 sulla trasformazione delle aree a rischio di calamità,
Regolamento di attuazione della legge n. 6306,
I "Principi per l'identificazione degli edifici a rischio (Allegato 2)" allegati al regolamento ,
Istruzioni e circolari della Direzione Generale del Catasto e del Registro Fondiario, in particolare la Circolare n. 2024/1

Oltre a questi:

Per quanto riguarda l'impatto della valutazione del rischio degli edifici sui contratti di locazione, il Codice delle Obbligazioni turco...
Per quanto riguarda i processi decisionali negli edifici soggetti a proprietà condominiale, si applica la legge sul condominio.
Il Codice civile turco è importante anche in termini di diritti di proprietà, registro fondiario e diritti reali limitati

La natura giuridica della designazione di un edificio come rischioso un atto amministrativo . Pertanto, le cause intentate contro la designazione di un edificio come rischioso sono, di norma, cause di annullamento presentate dinanzi ai tribunali amministrativi .

3. Il concetto di edificio a rischio: non basta che sia semplicemente un "vecchio edificio"

Secondo la normativa vigente un edificio è considerato a rischioin base a dati tecnici:

Avendo raggiunto la fine della sua vita economica o
Edifici ad alto rischio di crollo o di gravi danni in caso di calamità come i terremoti.

Viene definita come una struttura.

Il punto cruciale è questo:

Il fatto che un edificio sia molto vecchio non è di per sé sufficiente a classificarlo come struttura a rischio; il criterio principale è la prestazione sismica del sistema portante e il livello di rischio rilevato nella relazione tecnica.

Individuazione degli edifici a rischio:

Può essere utilizzato da solo,
Coperto,
È possibile entrarvi,
Strutture che le persone utilizzano per sedersi, lavorare, riposare, divertirsi e pregare
Strutture utilizzate per proteggere animali e proprietà

Si può fare qualcosa al riguardo.

Pertanto, non solo le abitazioni, ma anche i luoghi di lavoro, i magazzini, i fienili e gli edifici pubblici possono essere soggetti a valutazione del rischio. È possibile effettuare una valutazione del rischio per gli edifici pubblici, registrare il rischio nel catasto e quindi avviare il processo di demolizione o trasformazione.

4. Chi può commissionare una valutazione del rischio di un edificio?

4.1. Proprietari e rappresentanti legali

Regola generale: la valutazione del rischio degli edifici viene effettuata principalmente su richiesta dei proprietari dell'immobile o dei loro rappresentanti legali.

Secondo il regolamento di attuazione:

Negli edifici soggetti a regime condominiale, ogni comproprietario può presentare domanda individualmente; non è richiesto il voto unanime o a maggioranza.
Nei casi di proprietà condominiale o di comproprietà del terreno, la domanda viene presentata dal comproprietario del terreno, che è effettivamente il proprietario dell'edificio.
Nei casi di comproprietà con più proprietari, è sufficiente la richiesta di un singolo proprietario per avviare la procedura.

Sebbene in pratica possano talvolta sorgere delle esitazioni per timore di "lasciare all'oscuro gli altri proprietari di appartamenti", il legislatore ha deliberatamente sufficiente la richiesta di un singolo proprietario , poiché la questione riguarda direttamente la sicurezza delle persone.

4.2. Determinazione da parte della Presidenza e dell'Amministrazione Ex Officio

Con queste modifiche, l'identificazione degli edifici a rischio non dipende più esclusivamente dalla richiesta del proprietario. L'emendamento al Regolamento di attuazione che la Presidenza per la Trasformazione Urbana o l'amministrazione competente (comune, amministrazione provinciale speciale, ecc.) possono effettuare l'identificazione degli edifici a rischio anche d'ufficio .

Questa situazione è particolarmente:

Nei siti con numerose unità indipendenti,
Negli edifici in cui sussistono seri disaccordi tra i proprietari,
Nelle strutture che richiedono un intervento urgente per motivi di ordine pubblico e sicurezza delle persone

Consente all'amministrazione di prendere l'iniziativa.

5. Fase di candidatura: Richiesta di autorizzazione a un'organizzazione autorizzata

5.1. Selezione di un'organizzazione autorizzata

La valutazione del rischio degli edifici istituzioni e organizzazioni autorizzate . Generalmente si tratta di:

Società di ingegneria,
Organizzazioni di ispezione edilizia,
Si tratta di istituzioni come le università che possiedono competenze tecniche.

Nell'applicazione:

Una fotocopia dell'atto di proprietà dell'immobile in cui si trova l'edificio
Informazioni sull'identità,
Procura (se la domanda viene presentata tramite un agente),
Progetti edilizi e, se disponibili, permessi precedenti, disegni strutturali, ecc.

Documenti come questi vengono presentati. In pratica, le ispezioni tecniche possono essere effettuate anche su edifici datati in assenza di progetti e permessi; tuttavia, è importante presentare tutta la documentazione disponibile affinché la relazione possa essere redatta in modo accurato.

Consiglio pratico: anziché concentrarsi esclusivamente sull'offerta più bassa, i proprietari di immobili dovrebbero valutare anche l' esperienza dell'azienda, il personale tecnico e il numero di perizie precedentemente approvate dalla direzione

5.2. Revisione tecnica e studi sul campo

L'organizzazione autorizzata deve agire in conformità ai principi stabiliti nell'Allegato 2 del Regolamento di attuazione:

Vengono esaminati i progetti architettonici e strutturali dell'edificio,
Viene effettuato un sopralluogo e vengono esaminati gli elementi strutturali (pilastri, travi, muri di taglio, fondazioni)
Se è necessario prelevare campioni di calcestruzzo, si prelevano campioni di carotaggio e si identifica l'armatura
Vengono valutate le condizioni del terreno; se disponibili, vengono esaminati i rilievi pedologici della zona
Tutti questi dati vengono valutati mediante programmi informatici per calcolare le prestazioni sismiche dell'edificio.

Al termine dello studio, la struttura "a rischio" o "a basso rischio" e viene redatta una relazione tecnica dettagliata.

5.3. Caricamento del report nel sistema e invio all'amministrazione

Il rapporto redatto viene trasmesso all'amministrazione competente tramite un software elettronico (ad esempio, sistemi simili ad ARAAD) stabilito dalla Presidenza.

Amministrazione:

Verifica la conformità alla forma e alle specifiche tecniche
Potremmo richiedere ulteriori informazioni o correzioni, se necessario
Se ritenuto opportuno, l'edificio ufficialmente classificato come struttura a rischio .

6. Annotazione sull'atto di proprietà: Dichiarazione di "Edificio a rischio" e relative conseguenze

6.1. Inserimento dello stato di edificio a rischio nella sezione Dichiarazioni

L'amministrazione notifica all'ufficio del catasto la valutazione di rischio dell'edificio. L'ufficio del catasto inserisce quindi le seguenti informazioni nella sezione delle dichiarazioni dell'immobile, in conformità alla circolare:

"Questo edificio è a rischio secondo la legge n. 6306. ... data e ... annotazione nel registro contabile"

Una dichiarazione come questa viene elaborata.

Le conseguenze di questa affermazione sono:

Le transazioni che coinvolgono beni immobili (vendita, mutuo, donazione, ecc.) diventano di dominio pubblico
Acquirenti, istituti di credito e altre terze parti sono consapevoli dello stato di rischio dell'edificio
Ha un impatto diretto sul valore degli immobili e sul potere contrattuale.

Dopo la demolizione di un edificio, per annullare la dichiarazione relativa all'immobile divenuto terreno libero, è necessario presentare una domanda all'amministrazione o al catasto allegando i documenti relativi alla demolizione; le successive procedure di annullamento saranno comunque eseguite nell'ambito della Legge n. 6306.

6.2. Periodo di notifica e di opposizione

La decisione relativa al rischio di un edificio viene comunicata ai proprietari contestualmente alla registrazione dell'atto di proprietà. La notifica specifica che è possibile presentare opposizione alla valutazione di rischio entro un determinato periodo (in pratica 15 giorni) dalla data di notifica.

Il termine decorre dalla data di corretta notifica. Qualora non sia possibile effettuare la notifica, si possono utilizzare metodi quali la comunicazione tramite annuncio pubblico. Pertanto, è fondamentale che le informazioni relative all'indirizzo dei proprietari siano aggiornate.

7. Ricorso in appello e annullamento della causa relativa alla determinazione di un edificio come rischioso

7.1. Ricorso amministrativo: la revisione tecnica può essere ripetuta

Il primo passo per opporsi alla classificazione di un edificio come a rischio un ricorso amministrativo . In pratica, i ricorsi vengono valutati da una commissione tecnica interna al Ministero o alla Presidenza per la Trasformazione Urbana.

Nell'obiezione:

In precedenza sono stati effettuati lavori di rinforzo sull'edificio,
Vari rapporti di ingegneria,
Obiezioni tecniche riguardanti errori di misurazione e di calcolo

Si può discutere. In caso di obiezione:

Il rapporto attuale può essere rivalutato
Potrebbero essere condotte ulteriori indagini
Se necessario, potranno essere richieste ulteriori indagini in loco o analisi di laboratorio.

Se il ricorso viene accolto in fase amministrativa, la decisione relativa all'edificio rischioso può essere revocata; in caso di rigetto, la decisione amministrativa diventa definitiva e inizia il procedimento giudiziario

7.2. Procedimento di annullamento presso il Tribunale amministrativo

Dopo aver esaurito tutte le procedure di ricorso amministrativo (o direttamente, a seconda del caso specifico), ricorso di annullamento al tribunale amministrativo contro la dichiarazione di pericolosità di un edificio.

Ecco le cose da tenere a mente:

I termini vengono calcolati a partire dalla data di notifica; pertanto, è necessario conservare con cura il documento di notifica.
La causa è stata intentata contro l'amministrazione che ha stabilito che l'edificio era a rischio.
La richiesta di ricorso deve affrontare sia i motivi di violazione del diritto amministrativo (autorità, forma, motivazione, oggetto, scopo) sia le obiezioni di natura tecnica
In pratica, i tribunali spesso richiedono una nuova perizia o un parere tecnico universitario.

L'avvio di un'azione legale per l'annullamento del procedimento non ne interrompe l'esecuzione; tuttavia, di sospensione dell'esecuzione . Se tale richiesta viene accolta, le procedure di demolizione ed evacuazione relative all'edificio a rischio possono essere interrotte fino alla conclusione del procedimento legale.

8. Procedura di sfratto e demolizione: tempistiche, decisioni, demolizione forzata

8.1. Periodo di sfratto concesso ai proprietari degli immobili

Una volta che l'edificio viene considerato a rischio, il Regolamento di attuazione stabilisce che ai proprietari viene concesso un periodo di almeno 60 giorni per sgomberare e demolire l'edificio. Durante questo periodo:

Di comune accordo tra loro,
Hanno fatto demolire la struttura,
Se necessario, dovranno negoziare con l'appaltatore per definire i termini della nuova costruzione.

L'avviso inviato ai proprietari degli immobili ricorda inoltre che la notifica di sfratto deve essere consegnata all'inquilino o al titolare di diritti reali limitati che effettivamente utilizza l'immobile. Qualora il proprietario non provveda alla notifica, l'amministrazione può inviarla direttamente all'inquilino o al titolare dei diritti.

8.2. Demolizione forzata e rimborso dei costi

Entro il tempo stabilito:

Se non si procede all'evacuazione e alla demolizione,
Le autorità demolizione forzata .

In questa situazione:

I costi di demolizione saranno addebitati ai proprietari degli immobili
Se necessario, si possono intraprendere azioni legali costituendo un'ipoteca sull'immobile o mediante pignoramento
Il terreno risultante dalla demolizione continua ad essere soggetto alle normative previste dalla Legge n. 6306.

Nel processo di demolizione forzata, il problema maggiore nella pratica è solitamente la "resistenza" di alcuni proprietari e l'intreccio tra procedure amministrative e aspetti di diritto penale (ad esempio, violazione di sigilli, impedimento della demolizione, ecc.).

9. Processo decisionale tra i proprietari: diritti di maggioranza (2/3) e di minoranza

Nel processo di identificazione di un edificio a rischio, non solo la demolizione in sé ciò che verrà fatto successivamente è altrettanto importante quanto la demolizione stessa. La legge n. 6306 disciplina gli edifici a rischio:

Il nuovo metodo di costruzione,
Selezione dell'appaltatore,
Distribuzione delle quote fondiarie e delle unità indipendenti

Il regolamento stabilisce che le decisioni su tali questioni possono essere prese con una maggioranza di 2/3 dei proprietari .

Questa maggioranza:

In base alla quota di terreno,
Il calcolo viene effettuato tenendo conto di tutte le unità indipendenti.

La decisione viene comunicata ai soci di minoranza. Socio di minoranza:

Potrebbero dover concordare con la decisione,
Si potrebbe valutare la possibilità di trasferire le azioni ad altri proprietari a un prezzo ragionevole
Se sussistono le condizioni, è possibile presentare ricorso contro la decisione presso i tribunali.

Nell'ottica della tutela dei proprietari di immobili appartenenti a minoranze, è fondamentale che la valutazione sia oggettiva e aggiornata , che il valore equivalente delle unità immobiliari indipendenti sia determinato in modo equo e che il processo si svolga in modo trasparente

10. Inquilini e titolari di diritti reali limitati: assistenza per l'affitto e sfratto

La valutazione del rischio di costruzione di un edificio ha ripercussioni dirette non solo sui proprietari, ma anche su coloro che vi abitano in qualità di inquilini o che detengono al suo interno diritti reali limitati.

10.1. Procedura di sfratto e stato dei contratti di locazione

Dopo che l'edificio è stato dichiarato a rischio:

Gli inquilini sono tenuti a lasciare l'immobile entro il periodo di preavviso
I contratti di locazione in essere non sono più validi a causa dell'imminente demolizione dell'edificio.

Dal punto di vista del Codice delle Obbligazioni turco, anche se il contratto di locazione sembra essere in vigore, la necessità di demolire l'edificio potrebbe comportare la modifica o la risoluzione . Le parti possono concordare quanto segue:

È possibile rescindere il contratto
Si possono valutare soluzioni come sconti parziali o la sospensione del pagamento dell'affitto fino alla data del trasloco.

10.2. Assistenza per l'affitto e assistenza per il trasferimento

In conformità alle procedure e ai principi stabiliti dal Ministero ai sensi della Legge n. 6306:

Ai proprietari,
Agli inquilini,
Ai titolari di diritti reali limitati

Il supporto può essere fornito sotto forma di assistenza per l'affitto, assistenza per il trasloco o supporto per prestiti/interessi.

Questi supporti generalmente includono:

Decisione sulla valutazione del rischio per gli edifici,
Documenti relativi al suo rilascio,
È necessario presentare domanda all'ufficio del governatore o alla direzione competente, allegando documenti quali la carta d'identità e l'atto di proprietà/contratto di locazione.

11. L'impatto della valutazione del rischio sulle transazioni immobiliari

11.1. Vendite, trasferimenti e operazioni ipotecarie

Un immobile classificato come "edificio a rischio" può essere venduto, donato o ipotecato; la legge non vieta queste transazioni. Tuttavia:

Poiché l'acquirente ha visto l'annotazione "edificio rischioso" nella sezione delle dichiarazioni dell'atto di proprietà,
Operiamo consapevoli dei rischi e della possibilità di future demolizioni
Questa situazione incide direttamente sul prezzo di acquisto e di vendita e sull'equilibrio della negoziazione.

Se il venditore nasconde l'esistenza di una restrizione edilizia rischiosa o inganna l'acquirente, può incorrere in conseguenze legali quali l'adempimento inadeguato , la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo

11.2. Esenzioni da tasse e imposte

Alcune procedure eseguite ai sensi della Legge n. 6306 sono esenti da tasse e imposte. Ciò vale in particolare per la demolizione e la ricostruzione di edifici a rischio:

tassa di registrazione dell'atto di proprietà,
Spese notarili,
Bollo

In casi come questi possono verificarsi delle eccezioni.

Per beneficiare di queste esenzioni, l'operazione deve essere collegata al processo di trasformazione previsto dalla Legge n. 6306 e tutta la relativa corrispondenza amministrativa deve essere completa.

12. Domande frequenti nella pratica

12.1. "Il nostro edificio è vecchio ma robusto, potrebbe comunque essere rischioso?"

Il fatto che un edificio sia semplicemente "vecchio" non è di per sé sufficiente a giustificarne la classificazione come edificio a rischio. Tuttavia:

Fu costruito secondo le vecchie normative antisismiche,
Qualità del calcestruzzo scadente,
La presenza di segni quali corrosione e crepe nel sistema portante

In questo caso, aumenta il rischio di un esito negativo. La decisione finale spetta all'analisi tecnica, non all'opinione soggettiva.

12.2. “È possibile consolidare un edificio ritenuto a rischio senza demolirlo?”

Sì, la normativa prevede anche la possibilità di consolidare gli edifici identificati come strutture a rischio . Per fare ciò:

Preparazione di progetti di consolidamento,
Ottenere l'approvazione dall'amministrazione,
La domanda deve essere esaminata.

Tuttavia, per alcuni edifici, il consolidamento potrebbe non essere economicamente fattibile; in questi casi, la demolizione e la ricostruzione sono considerate la soluzione più razionale.

12.3. “Uno dei proprietari può impedire unilateralmente che un edificio venga classificato come a rischio?”

No. Sebbene un singolo proprietario possa presentare domanda e avviare la procedura, l'amministrazione può proseguire con il rischioso processo di costruzione anche se la maggioranza non riesce a raggiungere una decisione. Il sistema 6306 privilegia la sicurezza rispetto al requisito del consenso unanime dei proprietari.

12.4. “Quali sono i miei diritti come inquilino?”

Inquilino:

Dovrebbe esserci un lasso di tempo ragionevole per l'evacuazione,
Se ne hanno diritto, dovrebbero poter beneficiare di un aiuto per il pagamento dell'affitto e per le spese di trasloco
Non dovrebbero essere ingiustamente privati del risarcimento sotto pressione per lasciare l'immobile.

che gli inquilini utilizzino la documentazione scritta, e che conservino tutta la corrispondenza amministrativa e le notifiche ricevute.

12.5. “Quale strategia adottare per l’individuazione degli edifici a rischio?”

Se ritieni che una relazione presenti delle lacune tecniche, dovresti assolutamente un secondo parere tecnico .
Non perdere le scadenze per i ricorsi amministrativi e le azioni legali
Se ci sono più proprietari dell'immobile, riunitevi e definite una strategia comune
Se possibile, è consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in progetti di trasformazione urbana.

13. Conclusione: l'individuazione degli edifici a rischio può rappresentare un'opportunità, non una minaccia

Sebbene l'identificazione degli edifici a rischio sia inizialmente associata solo alla "demolizione dell'edificio", se gestita correttamente:

Garantisce la sicurezza delle persone contro il rischio sismico
Gli edifici più vecchi e di minor valore vengono sostituiti da strutture più sicure e di maggior pregio
Può creare valore economico a lungo termine per i proprietari
Offre spazi abitativi più sicuri per gli inquilini.

Ma affinché ciò accada:

Una buona conoscenza della legislazione,
Garantire che i processi siano condotti in conformità alla legge,
L'esercizio tempestivo del diritto di appello e di azione legale,
Creare un ambiente di negoziazione tra i proprietari degli immobili che sia il più trasparente ed equo possibile

è necessario.

In sintesi, l'identificazione degli edifici a rischio non è fine a se stessa; se strutturata correttamente dal punto di vista legale, rappresenta un processo di trasformazione che protegge e persino valorizza sia le vite umane che il patrimonio immobiliare . In questo processo, affrontare congiuntamente gli aspetti tecnici e legali, e supportare ogni fase con documentazione scritta, costituirà la migliore garanzia in caso di future controversie.

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