La regola della maggioranza dei 2/3 nella trasformazione urbana: diritti e obblighi dei proprietari immobiliari che non concordano con la decisione

In Turchia, la trasformazione urbana è diventata una delle aree più controverse, sia dal punto di vista tecnico che legale, soprattutto a causa della presenza di terremoti e dell'abbondanza di edifici antichi. Ottenere il consenso unanime di tutti i proprietari è spesso impossibile nel processo di classificazione di un edificio come "struttura a rischio", di demolizione e di ricostruzione.

Il meccanismo che entra in gioco a questo punto è la **regola della maggioranza dei 2/3 nella trasformazione urbana**, spesso oggetto di dibattito pubblico. Tuttavia, per la maggior parte dei proprietari immobiliari non è chiaro in cosa consista questa regola, quali siano i diritti dei proprietari che non partecipano alla decisione e quali siano i loro obblighi

In questo articolo;

• La logica di base della regola della maggioranza dei 2/3,

• Come viene calcolato,

• In quali decisioni è stato applicato?

• I diritti e le responsabilità dei proprietari di immobili appartenenti a minoranze che non sono d'accordo con la decisione,

• Vendita di quote (vendita di quote di terreno) e opzioni di opposizione

Affronteremo la questione con un linguaggio pratico, comprensibile e originale.

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1. Trasformazione urbana e ragioni dell'emergere della regola della maggioranza dei 2/3

Gli obiettivi primari del processo di trasformazione urbana garantire la sicurezza pubblica, ridurre il numero di edifici a rischio e un'urbanizzazione più sana. Tuttavia, da un punto di vista tecnico-legale, il processo...

• Laddove i diritti di proprietà sono limitati,

• Nonostante la volontà dei proprietari, la demolizione si è resa necessaria

• Le quote di alcuni proprietari possono essere vendute senza il loro consenso

Diventa uno spazio.

Nel tentativo di bilanciare il rischio di catastrofi e l'interesse pubblico da un lato, e i diritti di proprietà individuali dall'altro , il legislatore ha adottato il sistema della maggioranza qualificata nelle situazioni in cui raggiungere l'unanimità su tutte le questioni è praticamente impossibile . Nel contesto della trasformazione urbana, questa maggioranza qualificata è definita "maggioranza di 2/3"

In questo modo:

• Affinché la maggioranza possa portare avanti il ​​processo,

• Occorre adottare misure per impedire ai proprietari di immobili appartenenti a minoranze di bloccare completamente l'accesso alla proprietà

• Ma allo stesso tempo, i diritti dei proprietari di immobili appartenenti a minoranze non dovrebbero essere completamente ignorati.

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2. Il fondamento della regola della maggioranza dei 2/3: la quota di territorio, non il numero di persone

Uno dei punti che più spesso genera confusione nella pratica se la maggioranza dei 2/3 si riferisca alla proprietà "basata sulla persona o sulla quota di proprietà terriera" .

Il punto cruciale è questo:

Nei progetti di trasformazione urbana, la maggioranza richiesta di 2/3 in base alle quote proporzionali di terreno possedute dai proprietari . Il solo numero di individui non è il fattore determinante.

In un edificio;

• Possono esserci 10 unità indipendenti

• La quota di terreno di queste unità indipendenti può variare l'una dall'altra

• Un proprietario può possedere più di un appartamento.

2.1. Esempio di calcolo

Supponiamo di trovarci in un condominio:

• Si supponga che la quota totale di terreno sia pari a 100 unità.

• Proprietario A: 3 appartamenti, quota totale del terreno 30

• Proprietario B: 2 appartamenti, quota totale del terreno 20

• Proprietario C: 2 appartamenti, quota totale del terreno 20

• Proprietario D: 1 appartamento, quota di terreno 10

• Proprietario: 2 appartamenti, quota di terreno 20

Il totale è ancora 100.

In questa tabella;

• Se A + B + C possiedono 30 + 20 + 20 = 70 quote del terreno, si considera che abbiano ottenuto una maggioranza di 2/3.

• A + B + D hanno una quota di terreno pari a 30 + 20 + 10 = 60, che non raggiunge i 2/3.

Pertanto, affermare "7 appartamenti su 10 firmati, è sufficiente" non è corretto. Ciò che conta è che la quota totale di terreno di coloro che hanno detto "sì" rappresenti almeno due terzi (circa il 66,67%) del totale complessivo .

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3. Fasi del processo di trasformazione urbana in cui una maggioranza di 2/3 gioca un ruolo

La trasformazione urbana è un processo a più fasi e non è richiesta la stessa maggioranza in ogni fase. Per alcune procedure può presentare domanda anche un singolo proprietario, altre rientrano direttamente nelle competenze dell'amministrazione e per alcune decisioni è necessaria una maggioranza di 2/3.

3.1. Fase di valutazione del rischio per gli edifici

• La classificazione di un edificio come "struttura a rischio" viene determinata da perizie redatte da enti autorizzati o dalle autorità competenti.

• Per questa decisione non è richiesto il consenso di tutti i proprietari o di una maggioranza di due terzi; può presentare domanda anche un singolo proprietario.

• Una volta redatta, la relazione viene notificata ai proprietari degli immobili, i quali hanno il diritto di presentare opposizione.

La convinzione diffusa secondo cui "per decidere se un edificio è a rischio è necessaria una maggioranza di 2/3" è errata.

3.2. Fase di demolizione

• Una volta che un edificio viene considerato a rischio, la demolizione diventa un obbligo di legge.

• Anche se la decisione venisse presa all'unanimità, affermando "Non vogliamo demolire l'edificio", questa decisione non impedirebbe la demolizione.

In questa fase non è richiesta una maggioranza di 2/3; la demolizione è una conseguenza naturale della valutazione del rischio.

3.3. La fase veramente critica: la decisione di implementazione (nuovo progetto, vendita, selezione dell'appaltatore)

La regola della maggioranza dei 2/3 significa essenzialmente:

• Come verrà ricostruito l'edificio,

• I termini e le condizioni dell'accordo con l'appaltatore/costruttore,

• Unità indipendente condivisa e metratura,

• Indipendentemente dal fatto che la proprietà venga venduta o meno,

• Il destino delle azioni dei soci di minoranza

Entra in gioco nelle "decisioni di attuazione" relative a questo .

La decisione presa qui;

• A volte “trasformazione in loco” e nuovi progetti,

• A volte significa "vendere tutto"

• Talvolta vengono utilizzati "modelli ibridi" (alcuni venduti, altri inclusi nel progetto, ecc.)

Potrebbe essere in questa forma.

È qui che sorgono i diritti e gli obblighi dei proprietari immobiliari che non concordano con la decisione presa a maggioranza di 2/3

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4. Chi è il "proprietario dell'immobile che non è d'accordo con la decisione"?

Quando parliamo di "proprietario che non era d'accordo con la decisione", non dobbiamo intenderlo semplicemente come qualcuno che non ha partecipato alla riunione. In pratica, questo concetto è molto più ampio:

• Il proprietario, che non ha partecipato affatto alla riunione ,

• Coloro che hanno partecipato alla riunione e hanno votato "no,

• Si è rifiutato di firmare la decisione, nonostante il testo gli fosse stato presentato .

• Il proprietario, che non è stato adeguatamente informato e quindi non è stato effettivamente coinvolto nel processo,

In un certo senso, si trovano tutti di proprietari che non partecipano al processo decisionale .

Una conseguenza importante di ciò è:

Il fatto che un proprietario di minoranza non sia stato informato o non sia stato adeguatamente informato sul processo decisionale potrebbe costituire la base per rivendicazioni di irregolarità in future cause legali.

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5. Diritti dei proprietari che non concordano con la decisione

Anche se nei progetti di trasformazione urbana si raggiunge una maggioranza di due terzi, la tutela giuridica dei proprietari di minoranza non viene completamente eliminata. Al contrario, a questi vengono garantite diverse forme di tutela, sia attraverso i diritti fondamentali sia tramite normative speciali.

5.1. Diritto di accesso alle informazioni e di consultazione dei documenti

Proprietari di immobili appartenenti a minoranze;

• Il verbale della riunione,

• Fogli per le firme,

• Bozze di contratti che si prevede di stipulare con l'appaltatore,

• Rapporti di valutazione,

• Disegni di progetto e tabelle dei metri quadrati

Hanno il diritto di vederli e di richiederne una copia.

Se questi documenti non vengono condivisi e si ricorre a tattiche di pressione come "firma e basta, i dettagli li scoprirai in seguito", significa che il processo si sta svolgendo in violazione del principio di trasparenza, e questo diventerà un serio motivo di controversia in future dispute legali.

5.2. Diritto di contestare o invalidare la decisione

Il proprietario di un immobile che non concorda con la decisione può contestarne l'annullamento o l'invalidità nelle seguenti circostanze :

• Se l'avviso di convocazione è proceduralmente viziato (mancato invio della notifica, notifica inviata all'indirizzo sbagliato, mancata specificazione dell'ordine del giorno, ecc.),

• Se il calcolo della maggioranza dei 2/3 è errato,

• Se si può sostenere che alcuni dei firmatari non possiedono la proprietà o non sono in possesso di una procura valida,

• Se la decisione presa è chiaramente contraria allo stato di diritto, al principio di buona fede o all'ordine pubblico,

• Se si crea un evidente squilibrio a danno del proprietario di minoranza (ad esempio, suddivisioni esorbitanti di terreni tra appartamenti di pari dimensioni, oneri gravosi).

Tali ricorsi possono essere presentati dinanzi ai tribunali ordinari a seconda delle circostanze specifiche del caso . Il proprietario che non concorda con la decisione non deve limitarsi a dire "Non lo voglio", ma deve addurre motivazioni legali concrete

5.3. Diritto di esigere un prezzo equo e una valutazione onesta

Le quote dei soci che non concordano con la decisione presa dalla maggioranza dei 2/3 vengono spesso messe in vendita e il loro valore viene determinato tramite una perizia di valutazione . Tale perizia comprende:

• Dovrebbe rispecchiare le reali condizioni di mercato

• Tenendo conto delle vendite comparabili nella regione,

• Tenuto conto dell'ubicazione dell'edificio, delle condizioni del terreno e del suo valore urbanistico

Era prevedibile.

Socio di minoranza;

• Se ritengono che la valutazione sia troppo bassa, possono richiedere una perizia a un proprio esperto

• Se necessario, si possono intraprendere azioni legali per determinare o aumentare il prezzo .

• Si potrebbe obiettare che il prezzo fissato sia eccessivo e lesivo dell'essenza stessa del diritto di proprietà.

5.4. Rimedi giudiziari contro i provvedimenti amministrativi

La trasformazione urbana spesso procede in stretta connessione con le decisioni e le azioni dell'amministrazione

• Ordini di demolizione,

• Procedure di rilascio delle licenze,

• Alcune approvazioni e permessi amministrativi,

• Sostegno pubblico e campagne

Tali processi sono di natura amministrativa.

Se un proprietario che non concorda con la decisione ritiene di essere stato direttamente danneggiato da tali provvedimenti, un ricorso di annullamento presso i tribunali amministrativi . Tuttavia, i termini per tali ricorsi sono piuttosto brevi; è quindi fondamentale determinare con precisione la data di notifica.

5.5. Fase finale: tutela dei diritti costituzionali e applicazione individuale

Anche dopo che tutti i rimedi legali interni sono stati esauriti, il diritto di proprietà:

• Era eccessivamente limitato,

• L'intervento era imprevedibile

• È stato imposto un onere eccessivo al proprietario dell'immobile appartenente alla minoranza

Se si tiene conto di ciò, il proprietario può presentare un ricorso individuale alla Corte Costituzionale

Questa applicazione rappresenta un'importante salvaguardia contro il principio secondo cui i diritti di proprietà non sono assoluti e illimitati, ma non possono nemmeno essere limitati arbitrariamente, neanche nel contesto della trasformazione urbana

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6. Obblighi dei proprietari che non concordano con la decisione

Sebbene i diritti siano fondamentali, le responsabilità sono altrettanto importanti. Questo perché la trasformazione urbana non riguarda solo la ricerca di un risarcimento, ma anche rispetto degli obblighi di legge .

6.1. Obbligo di conformarsi alle decisioni legalmente valide

Qualora vi sia una decisione a maggioranza di 2/3 debitamente ottenuta e legalmente valida, il proprietario di minoranza:

• Demolizione,

• Il nuovo progetto,

• Vendita di azioni,

• Se non partecipi al progetto, verrai pagato e potrai andartene

Potrebbero dover subire conseguenze di questo tipo.

Questo è l'aspetto della legislazione sulla trasformazione urbana dell'interesse pubblico . Tuttavia, questo obbligo di tolleranza non significa che i proprietari di immobili appartenenti a minoranze "incapaci di rivendicare alcunché ". L'obbligo non elimina il loro diritto di ricorrere ai canali legali per ottenere giustizia.

6.2. Obbligo di evacuazione

Una volta finalizzata la designazione dell'edificio a rischio e scaduto il periodo di evacuazione:

• I proprietari,

• Inquilini,

• terze parti che risiedono effettivamente nell'edificio

Ciò crea l'obbligo di evacuare l'edificio.

Se non vengono evacuati;

• L'amministrazione potrebbe ricorrere allo sfratto forzato

• Potrebbe essere richiesto il supporto delle forze dell'ordine

• Dopo lo sfratto può iniziare un lungo e complesso iter legale (sanzioni amministrative, addebito dei costi di demolizione, ecc.).

Anche se il proprietario non è d'accordo con la decisione, l'edificio a causa delle sue condizioni pericolose e della necessità di demolirlo .

6.3. Rispetto dei termini di presentazione e di ricorso

Affinché i proprietari di immobili appartenenti a minoranze possano esercitare i propri diritti;

• Registrazione delle date di notifica,

• Non mancare le scadenze per la presentazione di obiezioni e azioni legali,

• Non dovrebbe dire: "Aspetto che la procedura sia conclusa, poi vedrò"

è obbligatorio.

Nei processi di trasformazione urbana, la maggior parte delle perdite di diritti dalla scadenza dei termini . Pertanto, uno degli obblighi più importanti per i proprietari di immobili che non concordano con la decisione è quello di essere a conoscenza delle scadenze e di agire tempestivamente.

6.4. Non abuso dei diritti

Alcuni dei proprietari:

• La sua dichiarazione, "Non firmerò, bloccherò l'intero progetto", insieme alle sue richieste esorbitanti,

• Presentando condizioni irrealistiche,

• Utilizzare tattiche dilatorie al solo scopo di danneggiare altri proprietari

Ciò potrebbe costituire un abuso di diritto.

In questa situazione, la maggioranza dei proprietari immobiliari potrebbe avere il diritto di chiedere un risarcimento e intraprendere altre azioni legali contro i proprietari di minoranza

Pertanto, un proprietario che non concorda con la decisione, il proprio legittimo diritto di negoziazione , dovrebbe agire con richieste ragionevoli e legalmente difendibili; non dovrebbe adottare un atteggiamento ostruzionistico al solo scopo di ritardare il processo.

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7. Il processo di vendita delle quote dei proprietari che non concordano con la decisione (vendita di quote fondiarie)

Nelle situazioni in cui due terzi dei proprietari non concordano con una decisione presa a maggioranza, una delle fasi più critiche di vendita delle loro quote . In pratica, questo processo viene anche definito "vendita della quota di proprietà del terreno".

7.1. Relazione di valutazione (perizia)

Innanzitutto, un'analisi di valutazione delle quote dei proprietari che non hanno partecipato alla decisione. In tale analisi:

• Ubicazione dell'edificio e del terreno,

• Diritti di sviluppo,

• I valori di proprietà simili nella regione,

• potenziale del progetto

Il prezzo viene determinato tenendo conto di criteri come questi.

Questo prezzo limite minimo . In altre parole, teoricamente, le azioni non dovrebbero poter essere vendute a un prezzo significativamente inferiore a questo.

7.2. Possibilità di vendita ad altri proprietari e all'asta

Il processo di vendita delle azioni in genere segue questi passaggi:

1. In primo luogo, agli altri proprietari immobiliari verrà data l'opportunità di acquistare le quote dei proprietari di minoranza.

2. Se gli altri proprietari non le acquistano o se non sono sufficienti, le azioni all'asta .

3. Se non si trova alcun acquirente, in alcuni casi potrebbe essere necessario l'intervento dell'amministrazione o delle istituzioni pubbliche competenti.

Ciò che è importante dal punto di vista del proprietario di un immobile appartenente a una minoranza in questo momento è:

• Garantire che il processo di vendita si svolga correttamente

• Effettuare annunci e notificare avvisi,

• Il prezzo dovrebbe essere fissato a livelli ragionevoli.

7.3. Pagamento del prezzo di vendita al proprietario

Il ricavato ottenuto dalla vendita delle azioni costituisce un credito per l'azionista di minoranza

• L'importo può essere bloccato a nome del titolare presso l'istituto o la banca competente

• Il pagamento viene effettuato quando Malik presenta la domanda

• Qualora si contesti l'insufficienza del pagamento, tale importo potrà successivamente essere oggetto di una causa legale.

Il punto fondamentale è che, la proprietà si estingua con il trasferimento delle azioni, l'equivalente monetario di tale proprietà, ovvero il corrispettivo, continua ad esistere per il proprietario.

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8. Problemi comuni riscontrati nella pratica

Sebbene la regola della maggioranza dei due terzi nella trasformazione urbana sembri chiara in teoria, nella pratica si incontrano molti problemi.

8.1. Riunioni e comunicazioni irregolari

• Mancata emissione di un invito alla riunione o invito incompleto,

• Invio di notifiche all'indirizzo sbagliato quando i proprietari hanno indirizzi noti,

• La mancata specificazione o la mancata definizione vaga dell'agenda,

• La notifica deve essere fatta all'inquilino, non al proprietario

Si tratta di errori comuni. Tali irregolarità possono portare all'annullamento delle decisioni.

8.2. Errori nel calcolo della quota di terreno

• La quota di terreno di alcune unità indipendenti è stata scritta in modo errato,

• Mancata considerazione delle modifiche nei registri fondiari,

• Calcolo errato delle azioni rappresentate da coloro che hanno votato per delega

Ciò potrebbe rendere discutibile l'affermazione della maggioranza dei 2/3.

8.3. La relazione di valutazione non rispecchia la verità

In alcuni casi, si sostiene che le perizie di valutazione non riflettano le reali condizioni di mercato nella regione, non siano coerenti con le vendite comparabili e valutino in modo inadeguato il potenziale di sviluppo.

Il socio di minoranza si trova nella seguente situazione:

• È possibile ottenere una perizia alternativa

• È possibile intentare una causa per ottenere un aumento della tariffa

• Ciò potrebbe sollevare la questione di un'interferenza sproporzionata con i diritti di proprietà.

8.4. Pressione sociale esercitata sui proprietari immobiliari appartenenti a minoranze

Il processo di trasformazione urbana non è solo un processo legale, ma anche sociale. Proprietari di immobili appartenenti a minoranze:

• Essere ostracizzato dai vicini,

• Pressione psicologica,

• Potrebbero trovarsi di fronte ad affermazioni del tipo: "State bloccando tutti i nostri progetti".

Questo ambiente di pressione può compromettere il libero arbitrio del proprietario e può rivelarsi rilevante in future controversie legali.

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9. Raccomandazioni strategiche per i proprietari immobiliari che non sono d'accordo con la decisione

Il proprietario di un immobile che non concorda con la decisione non deve rimanere passivo, ma deve agire in modo consapevole e strategico per tutelare i propri diritti.

1. Richiedete e conservate tutti i documenti in forma scritta.
   Inviti a riunioni, verbali, proposte, relazioni, bozze di contratti... Fate e conservate copie di tutti questi documenti.

2. Richiedete pareri di esperti.
   Ottenete non solo pareri legali, ma anche tecnici (architetti, ingegneri) e finanziari (periti valutatori). In questo modo potrete verificare se il progetto è realistico e se la ripartizione degli utili proposta è equa.

3. È fondamentale far esaminare la bozza di contratto da un avvocato.
   Clausole cruciali come i termini di consegna, le clausole penali, le garanzie, l'importo del canone da corrispondere in caso di ritardo e il trasferimento delle parti comuni sono spesso nascoste tra le righe.

4. Tenete un calendario con le scadenze.
   Annotate le date di notifica e non perdete le scadenze per i ricorsi e i procedimenti giudiziari. L'atteggiamento del tipo "ce ne occuperemo prima o poi" è uno dei rischi maggiori nei casi di trasformazione urbana.

5. Siate ragionevoli con il prezzo che richiedete.
   Certo, avete il diritto di chiedere ciò che vi spetta; tuttavia, richieste del tutto irrealistiche, ben al di sopra del valore di mercato, potrebbero creare la percezione di "mala fede" che potrebbe essere usata contro di voi in futuro.

6. Non rimandate le trattative all'ultimo minuto.
   Raggiungere un accordo diventa molto più difficile nelle fasi di valutazione e vendita. Una negoziazione costruttiva fin dalle prime fasi spesso porta a risultati vantaggiosi sia per voi che per gli altri proprietari.

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10. Avvertimento anche per i proprietari di maggioranza: ignorare i diritti della minoranza è pericoloso

Nemmeno un gruppo di proprietari immobiliari che detiene una maggioranza di due terzi dovrebbe adottare l'atteggiamento del tipo "ora possiamo fare quello che vogliamo".

Perché:

• Accuse di irregolarità procedurali,

• Richieste di risarcimento,

• Accuse di violazione dei diritti costituzionali

Ciò può avere conseguenze molto gravi.

Ecco alcuni punti chiave a cui gli azionisti di maggioranza dovrebbero prestare attenzione:

• Rendete trasparente il processo decisionale e condividete i documenti.

• Offrire una distribuzione realistica ed equa della proprietà ai proprietari terrieri appartenenti a minoranze

• Evitate affermazioni minacciose come: "Se non firmate, vi lasceremo senza casa".

• Gestire il processo di valutazione basandosi sul principio del bene comune , non solo sugli interessi della maggioranza

• Ricordate che, alla lunga, sarete vicini di casa nello stesso complesso residenziale e nello stesso edificio.

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11. Conclusione: La regola della maggioranza dei 2/3 è un meccanismo per trovare un punto di equilibrio

La regola della maggioranza dei due terzi nella trasformazione urbana non è né una "dittatura della maggioranza" che concede potere illimitato alla maggioranza, né un sistema che lascia la minoranza completamente impotente.

Se correttamente compreso e applicato nel rispetto della legge:

• Consente una ristrutturazione più rapida degli edifici a rischio sismico

• Riduce significativamente le ostruzioni che persistono da anni

• Garantisce ai proprietari di immobili appartenenti a minoranze una protezione e un risarcimento ragionevoli.

Tuttavia, se applicato in modo errato:

• Violazioni dei diritti di proprietà,

• Cause legali di cancellazione,

• Controversie legali di lunga durata,

• Deterioramento dei rapporti di vicinato

Diventa inevitabile.

Pertanto, della regola della maggioranza dei 2/3 nelle trasformazioni urbane e dei diritti e obblighi dei proprietari immobiliari che non concordano con la decisione , spesso l'approccio più salutare sia per la maggioranza che per la minoranza è quello di condurre il processo con il supporto legale, in modo documentato, trasparente e pianificato.