Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

1. Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

L'une des questions fréquemment posées dans la vie de tous les jours est : « Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment, et quels avantages m'apporte-t-il ? »

En substance, un certificat d'enregistrement de bâtiment est un document administratif temporaire qui recense les bâtiments construits en infraction avec les règles d'urbanisme ou sans permis , dans leur état actuel à une date précise. Ce document n'est ni un permis de construire ni un permis d'occupation classiques; il vise plutôt à instaurer un climat de confiance entre l'État et ses citoyens .

L’objectif est de clarifier le statut juridique de milliers de bâtiments effectivement utilisés depuis des années, habités par des familles, loués et utilisés pour des activités commerciales, afin de réduire la pression des démolitions et des amendes , et d’intégrer temporairement ces bâtiments dans le système

Certificat d'enregistrement du bâtiment :

• Il ne constitue pas un permis complet qui légitime ultérieurement la construction .

• Elle n'offre pas une liberté continue pour les nouvelles activités de construction .

• que certains droits et protections, dans des limites spécifiques .

Par conséquent, l'idée selon laquelle « j'ai obtenu le certificat d'enregistrement du bâtiment, donc tout est réglé » est juridiquement erronée. Agir sans connaître la portée, les limites et les risques liés à ce document peut entraîner une perte importante de droits

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2. Fondements juridiques du certificat d'enregistrement de la construction et logique de l'amnistie de zonage

Le certificat d'enregistrement de bâtiment est un produit de la réglementation connue du public le nom d'« amnistie de zonage ». Cette réglementation prévoit :

• Construit sans permis

• Construit en violation du permis et de ses annexes ,

• Structures construites avant une certaine date

Il est stipulé qu'ils doivent être enregistrés moyennant des frais spécifiques .

L’objectif n’est pas d’encourager les constructions anarchiques et illégales, mais d’intégrer exceptionnellement au système les structures existantes utilisées depuis des années . Par conséquent, le certificat d’enregistrement du bâtiment :

• Sur la base d'une plage de dates spécifique

• Achat unique

• Il convient de rappeler qu'il s'agit d'un instrument dont les fonctions sont désormais terminées

actuellement aucune possibilité de nouvelles demandes , de nombreux propriétaires possèdent encore des certificats d'enregistrement de bâtiments, et leurs titres de propriété, ventes, héritages et processus de transformation urbaine restent étroitement liés à ce document.

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3. Quelles structures ont pu bénéficier du certificat d'enregistrement des bâtiments ?

3.1. Critère temporel

L'une des conditions essentielles pour l'obtention d'un certificat d'enregistrement de bâtiment est que celui-ci ait été construit avant une date précise . En pratique, cette date est explicitement mentionnée dans le règlement d'amnistie relatif au zonage, et il est admis que les agrandissements, extensions et travaux comportant de nouvelles sections indépendantes réalisés après cette date ne sont pas concernés par l'amnistie .

Parce que:

• Dans les bâtiments qui existaient avant 2017 et qui ont été agrandis par la suite, auxquels des étages ont été ajoutés ou dont les combles ont été aménagés,

• Le certificat d'enregistrement du bâtiment n'est valable que pour la partie qui existait effectivement à cette époque

• Il est généralement admis que les ajouts effectués ultérieurement conserveront leur statut de constructions illégales au regard des réglementations de zonage classiques

Il s'agit d'un détail important qui pourrait surgir dans de futurs processus tels que la transformation urbaine, la démolition, les amendes et les demandes de permis

3.2. Constructions sans permis et illégales

Le certificat d'enregistrement du bâtiment comprend à la fois :

• Aucune licence,

• Il était également destiné aux structures qui avaient obtenu des permis mais qui avaient été construites en violation de leurs plans originaux

Par exemple:

• Ajouter illégalement un troisième étage à un bâtiment qui ne possède qu'un permis pour deux étages

• Le projet consiste à fermer la zone qui semble être une terrasse et à la transformer en appartement

• Transformer en commerces la zone initialement prévue comme parking dans le projet

Dans de tels cas, un certificat d'enregistrement de bâtiment pourrait être délivré sur la base de l'utilisation réelle.

3.3. Zones où les certificats d'enregistrement de bâtiment ne peuvent pas être délivrés

L'idée qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment puisse être obtenu pour chaque construction est erronée. Certaines zones exclues du champ d'application de l'amnistie de zonage dès le départ . Par exemple :

• Constructions qui empiètent sur la propriété privée de tiers ,

• Constructions illégales situées dans la zone côtière ,

• Les structures situées dans des zones strictement protégées telles que les sites archéologiques, les parcs nationaux et les zones de conservation ,

• Les structures situées dans des zones désignées pour les services publics tels que les routes, les parcs, les espaces verts, les écoles et les lieux de culte dans le plan de zonage ,

Ces zones étaient explicitement exclues ; même si des certificats d'enregistrement de construction y avaient été obtenus, ils pouvaient ultérieurement faire l'objet de poursuites en annulation.

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4. Dates limites de dépôt des candidatures et de paiement – ​​Y a-t-il de nouvelles candidatures aujourd'hui ?

Durant la période d'amnistie en matière de zonage :

• Les délais de dépôt des candidatures ont été prolongés à plusieurs reprises

• Finalement, les processus de demande et de paiement ont été entièrement achevés en 2019

À ce jour :

• Les demandes de nouveaux certificats d'enregistrement de bâtiments ne peuvent être soumises.

• Les informations en ligne suggérant qu’« une nouvelle amnistie en matière de zonage est à venir, vous pouvez en faire la demande » sont souvent de nature spéculative

• Ceux qui possèdent déjà un certificat d'enregistrement de bâtiment peuvent continuer à bénéficier des droits découlant de la nature et de la portée de ce certificat

Par conséquent, les questions actuelles sont désormais principalement structurées comme suit :

• « À quoi me sert ce certificat d'enregistrement de bâtiment au bureau du cadastre ? »

• « Comment dois-je informer l'acheteur lors de la vente d'une maison possédant un certificat d'enregistrement de bâtiment ? »

• «Que se passe-t-il si ce document est annulé?»

• « Un certificat d’enregistrement de bâtiment constitue-t-il un avantage dans les projets de transformation urbaine ? »

Nous allons répondre ci-dessous à ces questions, en tenant également compte des problèmes rencontrés dans la pratique.

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5. Quels droits confère un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

5.1. Abrogation des ordres de démolition et des amendes administratives

L’une des conséquences les plus importantes du certificat d’enregistrement des bâtiments est qu’il offre une protection contre les ordres de démolition existants et les amendes administratives imposées ou à imposer aux bâtiments construits sans permis ou illégalement .

En général:

• La non-exécution des ordres de démolition précédemment émis pour un bâtiment ayant fait l'objet d'un certificat d'enregistrement de bâtiment ,

• Le défaut de recouvrement des amendes administratives ou d'émission de nouvelles amendes administratives,

Le principe a été adopté.

À cet égard, le document a joué un rôle protecteur, notamment pour les citoyens menacés de démolition ; l’administration a largement mis fin aux « procédures de construction illégales » classiques concernant les bâtiments disposant de certificats d’enregistrement de construction

5.2. Raccordements à l'électricité, à l'eau et au gaz naturel

Voici un autre avantage pratique important. Dans la plupart des cas, le certificat d'enregistrement du bâtiment :

• Électrique,

• Ce,

• Gaz naturel

Il est devenu un document qui peut être soumis à l'administration afin de connecter des services d'infrastructure tels que ceux-ci

Dans les immeubles qui n'avaient jamais pu obtenir d'abonnement auparavant, ou qui étaient constamment exposés au risque de sanctions en raison de branchements illégaux, un abonnement officiel ; cela a considérablement simplifié la vie quotidienne.

5.3. Possibilité de transition vers la propriété en copropriété

Un certificat d'enregistrement d'immeuble ne suffit pas à lui seul pour établir la propriété d'un condominium ; cependant, il sert de tremplin pour faciliter la transition vers la propriété d'un condominium

En général, le processus est le suivant :

1. Ayant obtenu un certificat d'enregistrement de bâtiment,

2. les problèmes de propriété foncière aient été résolus,

3. Préparation de rapports techniques et de projets architecturaux,

4. Les démarches nécessaires doivent être effectuées auprès de la municipalité concernée

5. Demande auprès du bureau du registre foncier et établissement de la propriété en copropriété.

Le point important ici est que le certificat d'enregistrement du bâtiment, la « structure réelle existante » dans le cadre de la loi, ouvre la voie à la mise en place de processus de propriété en copropriété/propriété d'étage pour une structure auparavant considérée comme « illégale » .

Cependant;

• La totalité du terrain appartient à un tiers

• Rester sur une zone désignée pour le service public dans le plan de zonage,

• Risque sismique et inconvénients techniques tels que des déficiences structurelles,

Cela pourrait constituer un obstacle au processus. Chaque dossier doit être examiné individuellement.

5.4. Opérations de vente, d'héritage et de transfert d'actions

Les certificats d'enregistrement des bâtiments sont fréquemment requis , notamment dans les transactions de vente et d'héritage

• L'acte de propriété peut encore indiquer « terrain » ou « champ ».

• En réalité, il peut contenir des immeubles d'appartements, des complexes résidentiels ou des maisons individuelles.

• Les citoyens se demandent : « Je possède un certificat d'enregistrement de bâtiment, puis-je vendre cette maison ? ».

Ici:

• En règle générale, le transfert de parts de propriété foncière est possible.

• Le certificat d'immatriculation du bâtiment indique quelle structure se trouve effectivement sur la parcelle de terrain ; cependant, cela ne signifie pas directement que l'appartement est enregistré comme une unité indépendante au registre foncier.

• Toutefois, la situation réelle peut être décrite dans les contrats entre l'acheteur et le vendeur en se référant au certificat d'enregistrement du bâtiment ; de cette manière, l'acheteur peut voir plus clairement ce qu'il acquiert.

En droit successoral, les certificats d'immatriculation des bâtiments sont également déterminer le contenu du patrimoine . Ils constituent une preuve de la structure réelle du terrain ou du bien immobilier enregistré au nom du défunt ; lors du partage de la succession, les parties peuvent s'appuyer sur ce document pour effectuer la répartition en fonction de l'usage effectif du bien.

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6. Limites du certificat d'enregistrement de bâtiment et idées fausses courantes

La plus grande erreur lors de l'évaluation d'un certificat d'enregistrement de bâtiment est de l'interpréter une « amnistie illimitée ». Cependant :

1. Cela n'élimine pas complètement les principes de planification et d'aménagement urbain.

2. Elle n'offre aucune garantie technique concernant la sécurité sismique et la sécurité structurelle .

3. Cela ne confère pas automatiquement de privilège dans le processus de transformation urbaine

4. Elle ne confère pas de droit permanent en ce qui concerne les parties qui empiètent sur les espaces publics, les parcelles voisines ou les espaces communs

Par exemple, dans les déclarations faites lors du processus d'amnistie en matière de zonage :

• La superficie du bâtiment a été indiquée comme étant inférieure à sa superficie réelle

• L'utilisation prévue est formulée différemment

• L'empiètement sur la limite d'une autre parcelle est dissimulé

Toutefois, des déclarations contraires à ce faitultérieurement à l'administration le pouvoir d'annuler la décision et pourraient également une responsabilité pénale .

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7. Un certificat d'enregistrement de bâtiment peut-il être annulé ? Que se passe-t-il en cas d'annulation ?

7.1. Pouvoir de l'administration d'annuler

Un certificat d'enregistrement de bâtiment ne doit pas être considéré comme un processus créant des droits acquis absolus, à l'instar d'un « permis » ou d'un « permis d'occupation » au sens classique du terme. L'administration, en particulier :

• Déclaration mensongère,

• Mesure de surface incorrecte,

• Séjourner dans des zones interdites telles que les zones protégées, les sites historiques et les zones côtières,

• Violation manifeste des droits de propriété de tiers

Elle conserve le pouvoir de révoquer le certificat d'enregistrement du bâtiment dans de tels cas .

En cas d'annulation :

• Les autorisations de démolition et les protections relatives aux amendes , levées sur la base de ce document, sont supprimées.

• retrouve illégal .

• L'administration peut émettre un nouvel ordre de démolition ou imposer des amendes administratives

• Selon le motif de l'annulation, un remboursement des avantages indûment perçus peut être demandé.

Il est donc essentiel que les déclarations faites par les vendeurs, notamment lors de l'obtention du certificat d'enregistrement du bâtiment, soient véridiques

7.2. Droit des tiers d'intenter une action en annulation

Endommagé par le certificat d'enregistrement du bâtiment :

• Les propriétaires des parcelles voisines,

• Les propriétaires d'appartements dont les parties communes sont occupées,

• Les personnes dont les droits de propriété ont été violés en raison d'empiètements sur l'espace public

Ils ont le droit d'introduire un recours en annulation devant les juridictions administratives . Dans le cadre de ces recours :

• Le certificat d'enregistrement du bâtiment a été délivré illégalement

• Il en a résulté des conséquences contraires au plan de zonage, à l'ordre public et aux droits de propriété

Ce document peut être contesté et son annulation peut être demandée.

Par conséquent, l'idée selon laquelle « l'administration a donné l'ordre, point final » est erronée ; un contrôle judiciaire est possible lorsque les intérêts de tiers sont en jeu

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8. Que faut-il prendre en compte lors de l'achat d'une maison/d'un local commercial avec un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

Une question fréquente sur le marché immobilier actuel est la suivante :
« Dois-je acheter un appartement avec un certificat d'enregistrement de l'immeuble, et à quoi dois-je faire attention ? »

L’acquisition d’un bien immobilier sans assistance juridique comporte des risques importants ; notamment pour les biens disposant de documents d’enregistrement de construction, les points suivants doivent être examinés avec soin :

1. Enregistrement des titres de propriété et contrôle de la qualité

   • Quelle est la nature du bien selon le cadastre ? S’agit-il d’un terrain, d’un champ, d’une maison en pierre ou d’un immeuble d’appartements ?

   • Les constructions présentes sur la propriété correspondent-elles aux informations du registre foncier ?

2. Contenu du certificat d'enregistrement du bâtiment

   • Pour quelle parcelle et pour quel bâtiment le document est-il délivré ?

   • Le nombre d'unités indépendantes, la superficie totale et l'usage prévu reflètent-ils fidèlement la réalité ?

   • Cela concerne-t-il l'ensemble du bâtiment ou se concentre-t-il sur des unités individuelles spécifiques ?

3. Statut de zonage et décisions d'aménagement

   • Le certificat de zonage obtenu auprès de la municipalité doit être utilisé pour examiner l'emplacement et la fonction de la propriété (résidentielle, commerciale, parc, route, etc.) conformément aux plans.

   • le bien dans un lieu public tel qu'une route, un parc ou un espace vert , de graves problèmes pourraient survenir ultérieurement, même en présence d'un certificat d'enregistrement de bâtiment.

4. Risques sismiques et de sécurité

   • Un certificat d'enregistrement de bâtiment ne garantit pas qu'un bâtiment est sûr en cas de séisme.

   • La conception structurelle, les conditions du sol, l'âge du bâtiment et la qualité des matériaux utilisés doivent être évalués par des experts.

5. La possibilité d'une transformation urbaine

   • La zone pourrait être déclarée zone de transformation urbaine, ou bien l'identification des bâtiments à risque pourrait être envisagée.

   • Dans ce cas, la protection offerte par le certificat d'inscription au registre foncier peut être limitée ; ce qui importe, ce sont les accords de transformation et la manière dont les propriétaires exercent leurs droits.

6. Clauses détaillées à inclure dans le contrat

   • Le vendeur doit informer l'acheteur en détail et par écrit de la portée du certificat d'enregistrement du bâtiment, des risques potentiels d'annulation et des réglementations de zonage .

   • L’acheteur doit également déclarer son intention d’acheter en connaissance de cause et en acceptant ces risques.

   • Autrement, le vendeur peut s'exposer à des risques juridiques tels que des performances défectueuses, des vices cachés et une responsabilité

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9. La relation entre les certificats d'enregistrement des bâtiments et la transformation urbaine

Un certificat d'enregistrement de bâtiment ne constitue pas, en soi, un document qui impose ou octroie automatiquement des droits de participation aux projets de transformation urbaine. Toutefois :

• Des bâtiments qui suscitaient la méfiance des investisseurs car ils étaient auparavant considérés comme totalement illégaux,

• Enregistré dans une certaine mesure avec un certificat d'enregistrement de bâtiment,

De ce fait, les négociations sur la transformation urbaine sont devenues plus faciles à mener.

Le principal facteur déterminant du processus de transformation urbaine est :

• Évaluation du bâtiment en tant que structure à risque .

• Les proportions de votes majoritaires/unanimes des propriétaires ,

• contrats de construction signés avec les entrepreneurs ,

• Des facteurs tels que la quote-part du terrain, le nombre d'unités indépendantes et la valeur du projet sont pris en compte.

En résumé, le certificat d'enregistrement du bâtiment n'est pas la seule clé, mais plutôt un utile qui peut faciliter le processus.

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10. Questions fréquemment posées en pratique

10.1. Un bâtiment qui possède déjà un certificat d'enregistrement de bâtiment peut-il être démoli ultérieurement ?

Oui. Certificat d'enregistrement du bâtiment ;

• Cela ne garantit pas que la structure tiendra éternellement

• Pour des raisons telles que le risque sismique, la sécurité publique, les décisions d'aménagement et le risque de catastrophe, un nouveau processus de planification peut être mis en œuvre et le bâtiment peut être démoli.

• Notamment la transformation urbaine ou la construction de routes, de parcs ou d'espaces publics , la documentation à elle seule ne constitue pas un bouclier protecteur.

10.2. Un bâtiment ayant reçu un certificat d’enregistrement de bâtiment peut-il être loué ultérieurement ?

En général, oui ; de nombreux bâtiments étaient déjà loués de facto avant l’amnistie du zonage. Le certificat d’enregistrement du bâtiment qui officialise cette situation de fait . Cependant :

• Le propriétaire doit fournir au locataire des informations précises.

• Il est notamment nécessaire d'expliquer des points tels que le risque sismique, la sécurité du bâtiment, le statut du titre de propriété et s'il s'agit d'une copropriété.

Dissimuler ce type d'information peut entraîner des conséquences juridiques .

10.3. Est-il possible d’agrandir un bâtiment ou d’ajouter un nouvel étage avec un certificat d’enregistrement de bâtiment ?

Non. Certificat d'enregistrement du bâtiment :

• Il consigne la structure de facto existante ,

• pour les nouvelles constructions, les agrandissements ou l'ajout d'étages .

Les ajouts ultérieurs des constructions illégales , et la protection offerte par le certificat d'enregistrement du bâtiment ne s'applique pas à ces parties.

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11. Conclusion : Une réponse pratique à la question « Qu’est-ce qu’un certificat d’enregistrement de bâtiment ? »

En résumé, qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

• Dans le cadre de l'amnistie en matière de zonage, il est possible d'enregistrer, en échange de certaines frais, les bâtiments construits sans permis ou illégalement avant une certaine date, dans leur état actuel .

• Elle offre un certain degré de protection contre la démolition et les amendes administratives .

• Cela facilite l'accès aux services d'infrastructure tels que l'électricité, l'eau et le gaz naturel

• Capable d' aider dans le processus de transition vers la propriété en copropriété ,

• Toutefois, il ne remplace pas un permis de construire ou un permis d’occupation.

• Elle n'offre aucune garantie en matière de sécurité sismique et de compétences techniques .

• L’annulation est possible en cas de fausses déclarations ou de conditions illégales.

Il s'agit d'un document administratif temporaire.

Les propriétaires qui possèdent un certificat d'enregistrement de bâtiment ;

• Les limites de ce document sont:

• Ses effets sur le cadastre, les ventes, les successions et les processus de transformation urbaine,

• Risques d'annulation et de poursuites judiciaires potentielles de la part des propriétaires des parcelles voisines

d’évaluer soigneusement la situation et de solliciter des conseils juridiques .