Que se passe-t-il si un entrepreneur fait faillite ?

1. Introduction : La plus grande crainte de la transformation urbaine – « Et si l’entrepreneur fait faillite ? »

La principale préoccupation des propriétaires d'appartements dans les projets de transformation urbaine est la suivante :

« Nous avons démoli notre maison, l'entrepreneur a commencé la construction, mais que se passera-t-il s'il fait faillite ? Perdrons-nous à la fois notre argent et notre maison ? »

Dans le cadre des projets réalisés conformément à la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe, les propriétaires fonciers démolissent leurs anciens bâtiments et cèdent d'importants droits à l'entrepreneur en échange de la construction de nouveaux appartements. Dès lors, la situation financière de l'entrepreneur, la structure de ses garanties, ses assurances et les hypothèques inscrites sur le titre de propriété revêtent une importance capitale.

Cet article détaillera ce qui se passe si l'entrepreneur fait faillite , les droits des propriétaires, les mécanismes de garantie, d'hypothèque et d'assurance, ainsi que les dispositions de protection qui doivent légalement être incluses dans les contrats de transformation urbaine

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2. Cadre juridique des projets de transformation urbaine

Sur le plan juridique, les projets de transformation urbaine se caractérisent généralement par :

• contrat de construction en échange d'une part de terrain,

• Contrat de construction en échange d'une part du bâtiment achevé,

• accord de partage des revenus,

• ou des versions hybrides de ces

Voici comment cela se présente. Les dispositions du Code turc des obligations relatives aux contrats de travail (notamment les articles 470 et suivants), la loi n° 6306 et les réglementations connexes constituent le fondement de ces relations.

Structure typique :

• Le ou les propriétaires fonciers transfèrent une certaine partie de leurs parts de terrain à l'entrepreneur, ou s'engagent à les transférer à l'avenir.

• L’entrepreneur s’engage à construire le bâtiment conformément à des critères techniques et juridiques spécifiques et à le livrer aux propriétaires dans les délais impartis.

• Pendant la durée du contrat, l'entrepreneur obtient les permis, commence la construction et obtient le financement ; pendant ce temps, le propriétaire quitte souvent l'ancien bâtiment, emménage dans un logement loué ou commence à vivre ailleurs.

Le principal risque dans cette relation est que l'entrepreneur rencontre des difficultés financières, que la construction reste inachevée ou que l'entrepreneur fasse faillite.

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3. Que signifie la faillite d'un entrepreneur ? Concordat – Faillite – Liquidation

La faillite signifie qu'un débiteur exerçant une activité commerciale devient incapable de payer ses dettes et que, par décision de justice, tous ses actifs sont soumis à liquidation

Dans les projets de transformation urbaine, l'entrepreneur intervient généralement :

• Entreprise individuelle,

• Société à responsabilité limitée,

• Société constituée en société

Voici ce à quoi nous sommes confrontés en cas de faillite

• Le pouvoir de disposer des actifs de l'entreprise contractante à la masse de la faillite .

• Les créanciers enregistrent afin de faire valoir leurs droits sur la liste de priorité.

• Les projets de construction en cours, les contrats et les paiements seront affectés par cette procédure de liquidation.

Outre la faillite, la restructuration et la cessation de fait des activités présentent également des risques importants pour les propriétaires. Même si l'entreprise ne ferme pas définitivement, un entrepreneur qui ne parvient pas à obtenir de financement se retrouve dans une situation comparable à une faillite de fait.

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4. Risques typiques pour les propriétaires en cas de faillite de l'entrepreneur

La faillite d'un entrepreneur a des conséquences qui affectent directement la vie des propriétaires immobiliers, notamment dans les projets de transformation urbaine

1. La construction est restée inachevée

   • Le bâtiment a été démoli, mais le nouveau n'a pas encore été livré.

   • Si le propriétaire est locataire, l'aide au logement peut avoir pris fin.

   • Le chantier est laissé à l'abandon, ce qui met en péril la validité des permis et le statut de zonage.

2. Parts foncières / unités indépendantes pour lesquelles un transfert de titre de propriété a été effectué

   • Une part importante des parts du terrain a peut-être été transférée au nom de l'entrepreneur.

   • Lorsque l'entrepreneur fait faillite, ces actions deviennent partie intégrante du patrimoine de la faillite.

   • Une hypothèque ou un privilège peut avoir été consenti en faveur d'une banque ou de tiers.

3. Absence de garanties

   • Si le contrat ne comporte pas de mécanismes de protection tels qu'une lettre de garantie bancaire, une hypothèque collatérale ou une assurance d'achèvement des travaux, les propriétaires immobiliers ne disposent souvent que d'un simple « droit à réclamation ».

   • Le recouvrement de cette dette se transforme en une lutte pour la priorité avec les autres créanciers de la masse de la faillite.

4. Perte de temps et perte de valeur

   • Un chantier inachevé peut rester abandonné pendant des années.

   • Des modifications du plan de zonage, des changements réglementaires ou la désignation d'une nouvelle zone à haut risque sur une parcelle de terrain peuvent créer des risques supplémentaires.

Par conséquent , les précautions juridiques prises avant la signature du contrat sont bien plus importantes que la « gestion de crise » faisant suite à la faillite de l'entrepreneur.

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5. Pourquoi les garanties, les hypothèques et l'assurance sont-elles essentielles à la transformation urbaine ?

Dans les projets de transformation urbaine, les propriétaires fonciers ont souvent tendance à :

• La maison dans laquelle ils vivent depuis des années,

• Leur seul bien,

• Sécurité de la retraite

Ils s'engagent dans le projet en prenant des risques. L'entrepreneur, quant à lui, généralement :

• Crédit bancaire,

• Revenus des préventes,

• Leurs propres ressources

Elle finance le projet. Pour rétablir l'équilibre des pouvoirs, il convient de mettre en place des mécanismes solides de garanties, d'hypothèques et d'assurances

Équipement de protection de base :

• lettre de garantie bancaire

• Hypothèque de garantie (en faveur des propriétaires fonciers)

• assurance achèvement des travaux

• Transfert de parts de terrain et annotations des titres de propriété sur la base de demandes de paiement

• Clauses pénales, clauses de résiliation et de prise de contrôle

Lorsque ces arrangements sont correctement structurés, même si un entrepreneur fait faillite, les propriétaires peuvent soit terminer le projet avec un autre entrepreneur, soit recevoir une indemnisation importante.

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6. Système de protection à mettre en place pendant la phase contractuelle

6.1. Exigence relative à la lettre de garantie bancaire

Le contrat doit une clause de « lettre de garantie bancaire définitive » . Par exemple :

• Valable jusqu'à ce que l'entrepreneur achève la construction du bâtiment conformément au contrat et obtienne le permis d'occupation

• un prix spécifique , ou du moins à un niveau qui couvre la valeur marchande des appartements,

• De préférence à durée indéterminée ou soumise à un renouvellement obligatoire à expiration .

Ainsi, si un entrepreneur fait faillite ou abandonne le projet, les propriétaires d'encaisser et de poursuivre les travaux avec un nouvel entrepreneur.

6.2. Constitution d'une hypothèque collatérale

L’inscription d’une hypothèque de sûreté en faveur des propriétaires fonciers au registre foncier constitue une garantie très solide. Le raisonnement est le suivant :

• Alors qu'une part importante des parts du terrain est transférée à l'entrepreneur, une hypothèque est simultanément constituée en faveur du propriétaire.

• Une hypothèque sert de garantie qui peut être liquidée si l'entrepreneur ne remplit pas correctement le contrat ou ne livre pas le bâtiment achevé .

• Un prêt hypothécaire peut donner aux propriétaires un avantage contre les saisies/réclamations hypothécaires de tiers (banques, fournisseurs, etc.) découlant des dettes de l'entrepreneur.

L’hypothèque la livraison et à l’occupation des lieux ; il devrait être explicitement stipulé que l’hypothèque ne sera pas levée avant l’achèvement du projet.

6.3. Transfert de parts foncières sur la base d'une demande de paiement

C'est l'un des points les plus critiques :

• Transférer d'emblée toutes les parts du terrain à l'entrepreneur est une énorme erreur.

• Le transfert des parts de terrain par étapes, en fonction de l'avancement des travaux de construction .

Par exemple:

• Une fois les fondations et la structure en béton armé terminées, un certain ratio,

• Certains ratios interviennent à différentes étapes, comme la fermeture du toit, la construction des murs et l'installation de la plomberie

• La part restante sera transférée après l'obtention du permis d'occupation et la remise effective des clés.

Ce système garantit que même en cas de faillite d'un entrepreneur, les parts restantes du terrain restent entre les mains des propriétaires, permet de poursuivre les travaux avec un nouvel entrepreneur .

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7. Assurance d'achèvement de construction et autres solutions d'assurance

7.1. Qu’est-ce que l’assurance d’achèvement de construction ?

Assurance achèvement des travaux, en résumé :

• l'entrepreneur fait faillite, rencontre des difficultés financières ou abandonne le projet ,

• Il s'agit d'un type d'assurance où la compagnie d'assurance s'engage soit à achever la construction, soit à verser une indemnisation dans les limites spécifiées dans le contrat

Cette assurance est essentielle dans les projets de transformation urbaine :

• Elle constitue une protection importante pour le propriétaire.

• Cela crée une « seconde couche de sécurité » indépendante de la solidité financière de l'entrepreneur.

Dans le contrat :

• Qui souscrira l'assurance après achèvement des travaux ?

• Qui paiera les primes ?,

• La police d'assurance désignera comme bénéficiaire les propriétaires/le conseil des copropriétaires spécifiés dans les décisions,

• Couverture d'assurance, exclusions et limites de couverture

Elle doit être clairement réglementée.

7.2. Autres types d'assurance

Hors assurance d'achèvement des travaux :

• Assurance tous risques chantier,

• Assurance responsabilité civile de l'employeur,

• Assurance responsabilité civile envers les tiers,

• Assurance incendie, tremblement de terre et catastrophes naturelles

Ces polices d'assurance sont également importantes. Cependant, elles principalement les dommages survenus pendant la construction et les pertes pouvant être causées à des tiers. Pour les propriétaires, l'assurance de fin de construction et sa structure de garantie sont essentielles pour se prémunir contre le risque de non-livraison ou d'inachèvement du projet.

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8. Procédure juridique à suivre en cas de faillite d'un entrepreneur

Chaque cas présente des détails différents ; cependant, en général, les étapes suivantes sont impliquées :

8.1. Détermination de la faillite ou de la composition avec les créanciers

Premièrement:

• Qu'une décision de faillite ait été prise ou non concernant l'entrepreneur ,

• Qu'un concordat ait été déclaré ou non,

• S'agit-il simplement d'une procédure de recouvrement de créances, ou l'entreprise s'est-elle effectivement retrouvée sans propriétaire ?

Il faut le déterminer. À ce stade :

• Registre du commerce,

• Dossiers de faillite/concordat via UYAP,

• Procédures d'exécution

Il est examiné.

8.2. Examen détaillé des registres fonciers

La deuxième étape consiste à radiographier les registres du cadastre :

• Quels noms figurent sur les parts de terrain ?

• Des actions ont-elles été transférées au nom de l'entrepreneur ?

• Existe-t-il des hypothèques, des privilèges ou des charges en faveur de tiers ?

• Une hypothèque de garantie a-t-elle été constituée en faveur des propriétaires ?

Cette analyse fournit des données cruciales pour déterminer l'étendue des recours possibles pour les propriétaires immobiliers suite à la faillite d'un entrepreneur.

8.3. Inscription des créances auprès de la masse de la faillite

Si une décision de faillite a été prise :

• Les droits contractuels (appartements non livrés, travaux inachevés, etc.) peuvent être inscrits comme créance auprès de la masse de la faillite

• Toutefois, en pratique, la part reçue de la masse de la faillite est souvent limitée ; par conséquent, les mécanismes cruciaux sont ceux des garanties et des hypothèques.

8.4. Résiliation du contrat et poursuite des activités avec un nouvel entrepreneur

Dans le cadre des dispositions du Code turc des obligations relatives aux contrats de travail :

• En cas de faillite de l'entrepreneur ou d'incapacité à exécuter correctement les travaux,

• Le propriétaire foncier (ou les propriétaires) acquiert le droit de résilier le contrat.

Dans les projets de transformation urbaine, au lieu que les propriétaires agissent individuellement:

• L'association des propriétaires,

• Les décisions sont prises à la majorité des voix ou, si possible, à l'unanimité

• nomination conjointe par procuration

Ils doivent agir collectivement . De la manière suivante :

• Si nécessaire, le contrat avec l'entrepreneur sera résilié

• La garantie est convertie en espèces

• Un nouvel entrepreneur adéquat sera trouvé

• Le processus se poursuivra sur la base des permis et projets existants.

Ce processus étant extrêmement complexe, tant sur le plan technique que juridique, il est essentiel de solliciter dès le départ l'aide d'un avocat et d'un conseiller technique.

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9. Évaluation basée sur des scénarios types

Scénario 1 : Faillite alors que la plupart des parts du terrain ont été transférées au nom de l’entrepreneur

• Le bâtiment a été démoli, la construction est achevée à 40%

• 70 % des parts du terrain ont été transférées à l'entrepreneur

• Elle est grevée d'une hypothèque bancaire

• L'entrepreneur a fait faillite.

Dans cette situation :

• Les actions enregistrées au nom de l'entrepreneur sont intégrées à la masse de la faillite.

• La banque est prioritaire en tant que créancier en raison de l'hypothèque.

• Si les propriétaires n'ont pas obtenu de prêt hypothécaire garanti, ils se trouvent souvent créanciers ordinaires .

• La relance du projet dépend de négociations complexes avec la banque et l'administrateur judiciaire.

Mécanisme de protection : Si une hypothèque de garantie, une assurance d'achèvement des travaux et un système de transfert de parts de terrain basé sur des paiements progressifs avaient été mis en place dès le départ , ce scénario n'aurait pas été aussi grave pour le propriétaire.

Scénario 2 : Toutes les parts du terrain appartiennent aux propriétaires ; l’entrepreneur n’est qu’un sous-traitant

• Les parts de terrain n'ont pas encore été transférées

• La construction est à 30 %

• L'entrepreneur a fait faillite.

Dans cette situation :

• Les propriétaires fonciers conservent le pouvoir de garder leurs parts de terre .

• Suite à un examen technique et juridique,

  • Le contrat avec l'entrepreneur a été résilié

  • Un contrat peut être signé avec un nouveau prestataire.

• Si nécessaire, une demande d'indemnisation distincte peut être déposée pour les dommages résultant des travaux de l'entrepreneur précédent .

Dans ce scénario, il y a perte, mais le contrôle reste largement entre les mains des propriétaires.

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10. Les plus grandes erreurs commises en pratique

Les propriétaires immobiliers commettent souvent les erreurs suivantes dans les projets de transformation urbaine :

1. L'approche « C'est un entrepreneur que nous connaissons, il ne se passera rien »

   • Les décisions sont prises sur la base de la confiance personnelle plutôt que de la certitude juridique.

2. Transférer dès le départ la majorité des parts du terrain dans l'acte de propriété

   • L'entrepreneur acquiert 70 à 80 % des parts du terrain dès la phase de fondation.

   • Si des problèmes financiers surviennent ultérieurement, les propriétaires n'auront pratiquement plus aucun moyen de pression.

3. Signature sans garanties, hypothèques ni assurances

   • Le contrat ne contient que des déclarations générales ; des questions telles que « quelle garantie, quelle limite, quelles conditions » restent sans réponse.

4. Signer des contrats et des actes de propriété sans consulter un avocat

   • Des projets valant des dizaines de millions sont réalisés grâce à des contrats banals qui ne tiennent que sur quelques pages.

   • Le contrat préétabli par l'entreprise de construction contient des dispositions qui favorisent l'entrepreneur, et non les propriétaires.

5. Sélection d'un gestionnaire/représentant incapable de gérer le processus de transformation urbaine

   • Un représentant choisi parmi les propriétaires peut être juridiquement et techniquement incompétent.

   • Le fait d'agir selon les instructions de l'entrepreneur compromet l'objectivité.

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11. Clauses essentielles à inclure dans les accords de transformation urbaine

À titre d'exemple, les principaux titres qui devraient figurer dans les contrats de transformation urbaine peuvent être énumérés comme suit :

• Assurance obligatoire à la réception des travaux

• Lettre de garantie bancaire définitive (montant, durée, conditions)

• Le transfert des parts de terrain est soumis au paiement des droits y afférents

• Constitution d'une hypothèque de sûreté en faveur des propriétaires

• Calendrier et échéance des travaux, pénalités en cas de retard

• Dispositions relatives à la résiliation et à la reprise en cas de faillite de l'entrepreneur, de procédure d'insolvabilité ou d'abandon du projet

• Pénalités et période de garantie pour travaux incomplets et défectueux

• Le mécanisme d'action conjointe des propriétaires, de l'autorité de représentation et du système de procuration

• Des mesures de protection claires contre le risque lié aux appartements plus petits / à une superficie réduite

• L'approbation du propriétaire est requise pour toute modification du zonage, du permis et du projet

Ces spécifications ne doivent pas être prises sur Internet comme des « modèles » ; chaque projet doit être préparé spécifiquement, en tenant compte de facteurs tels que la valeur du terrain, le nombre d'appartements, les règlements de zonage de la zone et la solidité financière de l'entrepreneur

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12. Foire aux questions (FAQ)

Question 1 : Si l'entrepreneur fait faillite, puis-je récupérer mon ancienne maison ?

Cela dépend entièrement de la situation actuelle au registre foncier .

• Si vous êtes toujours propriétaire d'une part du terrain, même en cas de faillite de l'entrepreneur, le terrain reste votre propriété ; il sera peut-être possible de poursuivre les travaux avec un nouvel entrepreneur.

• Si vous avez cédé votre part de terrain à un entrepreneur sans obtenir de garantie, comme une hypothèque, les parts de l'entrepreneur seront intégrées à la masse de la faillite. Il est souvent impossible de recouvrer directement vos droits antérieurs ; vous deviendrez créancier.

Question 2 : Si un entrepreneur fait faillite, l'assurance contre la faillite des travaux prend-elle immédiatement effet ?

Cela dépend des conditions du contrat d'assurance. En général :

• La faillite de l'entrepreneur est finalisée ou

• Résiliation du contrat conformément aux conditions de la police d'assurance

Ces conditions sont requises. Par conséquent, l'étendue de la police, la limite de couverture, les exclusions et la désignation des propriétaires comme bénéficiaires sont des éléments importants.

Question 3 : Dans les projets de transformation urbaine, la municipalité ou l'État nous protègent-ils automatiquement ?

La loi n° 6306 régit principalement le processus de transformation et les procédures administratives relatives aux immeubles à risque . Dans la relation contractuelle entre l’entrepreneur et le(s) propriétaire(s), la responsabilité première incombe aux parties de droit privé. L’État facilite généralement le processus ; toutefois, aucun mécanisme ne prévoit le transfert automatique de la propriété de votre appartement en cas de faillite de l’entrepreneur.

Question 4 : Que devons-nous faire si nous constatons qu'un entrepreneur rencontre des difficultés financières avant de faire faillite ?

Dans cette situation :

• L’avancement des travaux, les titres de propriété, les garanties et la situation en matière d’assurance doivent être examinés de toute urgence.

• Des solutions provisoires pourraient être élaborées en négociant un protocole supplémentaire avec l'entrepreneur , comme par exemple en suspendant le transfert des parts de terrain, en fournissant des garanties supplémentaires et en mobilisant de nouvelles sources de financement.

• Le cas échéant, les mises en demeure et la correspondance pouvant servir de preuves dans de futurs procès.

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13. Conclusion : Au lieu de se demander « Que se passe-t-il si l’entreprise fait faillite ? », nous devrions nous demander « Comment puis-je me protéger même en cas de faillite ? »

Dans les projets de transformation urbaine, la vraie question « L’entrepreneur va-t-il faire faillite ? » ;

« Même si l’entrepreneur fait faillite, quelle protection juridique ai-je ? »

devrait l'être.

Les facteurs qui déterminent la réponse à cette question sont :

• La qualité du texte du contrat,

• Structure des garanties et de l'hypothèque,

• Qu’il existe ou non une assurance contre l’achèvement des travaux,

• En quelles étapes s'effectue le transfert de parts de terrain ?

• Si les propriétaires ont bénéficié d'un soutien juridique et technique professionnel.

Aucun projet de transformation urbaine ne devrait être entrepris sans qu'un avocat ait examiné minutieusement les contrats et les titres de propriété.

Un entrepreneur peut faire faillite, les conditions du marché peuvent changer ou des difficultés de financement peuvent survenir ; cependant, un système de garanties, d'hypothèques et d'assurances correctement établi protège largement les droits des propriétaires et offre la possibilité de relancer le projet.