Processus d'expulsion dans le cadre de la transformation urbaine

 Ce guide juridique complet couvre le processus d'expulsion dans les projets de transformation urbaine, y compris la finalisation de la désignation du bâtiment à risque, la période d'expulsion et de démolition de 90 jours, les droits des locataires et des propriétaires, les permis de démolition, les coupures d'électricité, d'eau et de gaz, l'aide au logement et les recours juridiques.

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Qu’est-ce que le processus d’expulsion dans le cadre de la transformation urbaine ?

Dans le cadre de la transformation urbaine, la procédure d'évacuation, prévue par la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe, consiste à évacuer les bâtiments situés dans des structures ou zones à risque, ou encore dans des zones de bâtiments protégés, et à les préparer à une démolition sécurisée. Cette procédure ne se limite pas à l'expulsion classique en vertu du droit locatif entre propriétaire et locataire. Une fois la classification d'une structure comme présentant un risque établie, les autorités administratives peuvent ordonner son évacuation et sa démolition afin de garantir la sécurité des personnes et des biens.

Les projets de transformation urbaine impliquent de nombreux aspects juridiques et pratiques, notamment les expulsions, les droits de propriété, les droits au logement, les contrats de location, les procédures d'obtention de titres de propriété, les notifications administratives, les permis de démolition, les aides au logement, les abonnements à l'électricité, à l'eau et au gaz naturel, et, le cas échéant, le recours aux forces de l'ordre. Par conséquent, une mauvaise gestion des procédures d'expulsion peut entraîner des pertes de droits importantes pour les propriétaires, les locataires et les entreprises de construction.

Dans le cadre de la transformation urbaine, le point de départ fondamental du processus d'évacuation est l'identification d'un bâtiment à risque. Un rapport d'identification est établi pour chaque structure, examiné par l'administration compétente, notifié au cadastre et aux parties concernées, et après la procédure d'opposition, si le rapport est validé, le bâtiment est alors considéré comme « bâtiment à risque ». En l'absence d'opposition ou si l'opposition est rejetée, la direction demande à l'administration de procéder aux notifications nécessaires et de démolir le bâtiment. Cette étape est clairement encadrée par le règlement d'application en vigueur.

Dans le cadre d'une transformation urbaine, l'objectif de l'évacuation ne se limite pas à vider un bâtiment. Il s'agit principalement de garantir que l'évacuation d'un bâtiment, déclaré à risque, se fasse sans mettre en danger des vies humaines, que les préparatifs de démolition soient menés à terme et que le processus de transformation se déroule dans le respect de la loi. Par conséquent, l'évacuation doit être envisagée conjointement avec les procédures judiciaires, les recours, les aides au logement, les permis de démolition et les décisions des propriétaires.

L'évacuation est-elle obligatoire avant que le bâtiment ne soit considéré comme à risque ?

Dans les projets de transformation urbaine, l'étape cruciale du déclenchement d'une procédure d'expulsion est la finalisation de l'évaluation des risques liés au bâtiment. Toutefois, la simple délivrance d'un rapport d'évaluation des risques ne garantit pas l'expulsion définitive. Le rapport doit être examiné par l'autorité compétente, notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits, le délai d'opposition doit être expiré ou toute opposition doit avoir été rejetée.

Les propriétaires ont le droit de contester la décision selon laquelle leur bâtiment est menacé. Il n'est pas toujours exact d'affirmer que le bâtiment a atteint le stade de l'évacuation et de la démolition avant la fin de la procédure d'appel ou le rejet de celle-ci. Toutefois, les propriétaires doivent suivre attentivement cette procédure. En effet, en l'absence d'appel ou en cas de rejet de celui-ci, la décision concernant le risque encouru par le bâtiment devient définitive et les autorités entament les opérations d'évacuation et de démolition.

Cette distinction est importante dans le cadre de la procédure d'expulsion. Ni le propriétaire ni le locataire ne sont tenus de quitter les lieux sur la seule déclaration verbale du syndic ou de l'entrepreneur. Des déclarations abstraites telles que « l'immeuble va faire l'objet d'une transformation urbaine », « un accord a été conclu avec l'entrepreneur » ou « il sera bientôt démoli » ne constituent pas, en elles-mêmes, une obligation d'évacuation au sens de la loi n° 6306. Toutefois, si le constat d'un immeuble à risque est définitif, l'expulsion relève du droit administratif et de la sécurité publique, et non plus du simple droit privé.

Par conséquent, les propriétaires ou locataires faisant l'objet d'une demande d'expulsion doivent d'abord vérifier l'existence des documents suivants : un rapport d'évaluation des risques concernant l'immeuble, un document confirmant l'approbation de ce rapport par les autorités compétentes, une déclaration de propriété, un avis affiché sur l'immeuble, une notification de l'administration électronique, un avis administratif local, le résultat d'un recours, ainsi que les avis d'expulsion et de démolition. Toute procédure d'expulsion engagée sans ces documents peut être contestée sur le plan juridique.

Comment donner un avis d'expulsion ?

Le règlement d'application de la loi n° 6306 encadre précisément la procédure de notification relative aux évacuations et aux démolitions. Conformément à ce règlement, les notifications d'évacuation et de démolition des structures concernées par la loi sont effectuées par affichage du rapport relatif au bâtiment (dans le cas des structures à risque), par notification aux propriétaires via le portail de l'administration électronique et par affichage d'un avis au bureau du mukhtar compétent pendant quinze jours. La notification de l'évacuation et de la démolition aux propriétaires des droits réels et mobiliers est réputée avoir été effectuée le dernier jour de l'affichage au bureau du mukhtar. Par ailleurs, les structures faisant l'objet d'une demande d'évacuation sont annoncées sur le site internet de la Présidence pendant quinze jours.

Ce dispositif constitue un système de notification différent du service postal traditionnel. Par conséquent, les propriétaires et les locataires ne doivent pas se contenter d'attendre les notifications par courrier. Ils doivent également prendre en compte les avis affichés à l'entrée de l'immeuble, les annonces de la mairie, les notifications de l'administration en ligne, les annonces présidentielles et les courriers administratifs.

Il est crucial de recevoir un avis d'expulsion en bonne et due forme. En effet, le lancement de la procédure d'expulsion et de démolition, la possibilité pour les titulaires de droits d'intenter des actions en justice et de faire appel, l'accès à l'aide au logement et les préparatifs de démolition dépendent tous de cet avis. Un défaut d'avis, un avis adressé à la mauvaise personne, un avis adressé à un propriétaire décédé, un défaut d'information des héritiers ou un avis fondé sur un numéro de parcelle ou de logement erroné peuvent tous donner lieu à des litiges ultérieurs.

Toutefois, l'allégation d'irrégularité de notification ne saurait justifier l'inaction des titulaires de droits. Toute personne ayant connaissance des risques liés à ce projet de construction doit agir sans délai afin d'éviter tout retard ; elle doit se procurer les rapports, annonces et documents de notification nécessaires pour évaluer sa situation juridique.

Quel est le délai imparti pour les expulsions dans le cadre des projets de transformation urbaine ?

Conformément au règlement d'application en vigueur, l'administration accorde un délai maximal de quatre-vingt-dix jours pour la démolition d'un bâtiment à risque. Si le bâtiment n'est ni évacué ni démoli dans ce délai, les propriétaires sont tenus de procéder à l'évacuation et à la démolition, étant entendu que celles-ci seront effectuées par les autorités administratives.

Ce règlement est communément appelé « délai d'expulsion et de démolition de 90 jours ». Toutefois, ce délai ne concerne pas uniquement le départ des locataires. Il est également important que les propriétaires libèrent les lieux, résilient leurs abonnements aux services publics, obtiennent un permis de démolition, choisissent une entreprise de démolition et procèdent à la démolition proprement dite.

Durant la période d'expulsion, les propriétaires, locataires, occupants commerciaux, portiers et autres utilisateurs de l'immeuble doivent quitter les lieux. Les propriétaires doivent également s'entendre sur la répartition des coûts de démolition, le choix de l'entreprise de démolition, les démarches liées au permis de démolition et la protection du terrain après les travaux.

Durant cette période, il est primordial que les propriétaires et les utilisateurs effectuent toutes les transactions par écrit et avec des justificatifs. La date de départ du locataire, les modalités de remise des clés, le remboursement du dépôt de garantie, le remboursement du loyer d'avance, la résiliation des abonnements et la date de libération effective du logement doivent tous être consignés dans un procès-verbal.

Que se passe-t-il si le bâtiment n'est pas évacué dans le délai imparti ?

Si un bâtiment à risque n'est pas évacué et démoli dans les délais impartis, l'administration peut prendre des mesures coercitives. Conformément à la réglementation, pour les bâtiments à risque non démolis par leurs propriétaires dans le délai imparti, les institutions et organismes concernés sont tenus de cesser la fourniture d'électricité, d'eau et de gaz naturel. Ces institutions et organismes sont tenus de suspendre ces services à la demande de l'administration.

Ce règlement vise à empêcher le maintien en activité d'un immeuble présentant des risques. Continuer à vivre dans un immeuble déclaré définitivement dangereux peut mettre en péril non seulement la vie et les biens des occupants, mais aussi ceux des immeubles voisins, des passants et des tiers se trouvant aux alentours.

La coupure de l'électricité, de l'eau et du gaz naturel témoigne de la gravité de la procédure d'évacuation. Rester dans le bâtiment après cette étape devient à la fois difficile sur le plan pratique et risqué sur le plan juridique. En particulier, vivre dans un bâtiment privé de gaz, d'électricité ou d'eau peut également présenter des risques pour la sécurité et la santé.

Si l'évacuation et la démolition ne sont pas effectuées dans le délai imparti, le bâtiment dangereux est signalé aux autorités administratives locales. Conformément à la réglementation, l'évacuation et la démolition de ces bâtiments sont réalisées ou commandées par les autorités administratives locales avec l'appui des forces de l'ordre.

L'expulsion forcée est-elle possible ?

L’expulsion forcée est possible dans le cadre de projets de transformation urbaine ; toutefois, ce pouvoir n’est ni illimité ni arbitraire. Il est subordonné à la finalisation de l’évaluation des risques liés au bâtiment, à la délivrance d’un avis d’expulsion/démolition, à l’expiration du délai imparti et au respect par l’administration des procédures prévues par la loi.

Conformément à la réglementation, si l'expulsion est empêchée, par exemple en refusant l'accès au bâtiment ou à une partie indépendante, en verrouillant ou en refusant d'ouvrir les portes, en menaçant les agents, ou en recourant à la force ou à la violence, la Présidence ou l'administration peut solliciter une autorisation écrite auprès de l'autorité administrative locale et la mobilisation d'un nombre suffisant de forces de l'ordre. Sur la base de cette autorisation écrite, la procédure d'expulsion peut être menée de manière autonome par les forces de l'ordre, notamment en ouvrant les portes ou les zones verrouillées.

Cette disposition met clairement en évidence l'aspect de sécurité publique du processus d'expulsion en vertu de la loi n° 6306. Alors que les expulsions locatives classiques impliquent souvent des ordonnances judiciaires et des procédures d'exécution, dans le cadre du processus finalisé de construction à risque, un mécanisme d'expulsion et de démolition administratif peut être mis en œuvre.

À l'inverse, lors d'une procédure d'expulsion forcée, le respect de la dignité humaine, l'inviolabilité du domicile, le droit de propriété et le principe de proportionnalité doivent être respectés. Il est nécessaire de protéger les biens, de constituer un procès-verbal, d'identifier les occupants du logement et de prévenir les dommages pouvant survenir lors de l'expulsion. Les procédures d'expulsion illégales ou disproportionnées peuvent engager la responsabilité administrative et judiciaire.

Conséquences juridiques de la prévention des expulsions et des démolitions

L'identification, l'évacuation et la démolition des bâtiments dangereux sont directement liées à la sécurité publique. Par conséquent, toute obstruction à ces opérations peut avoir de graves conséquences. Le règlement stipule que toute personne faisant obstacle à l'identification, à l'évacuation et à la démolition de bâtiments dangereux sera signalée au parquet par l'administration ou la direction compétente, et qu'une plainte pénale sera déposée conformément aux dispositions pertinentes du Code pénal turc n° 5237. Il est également précisé que des sanctions pénales et disciplinaires seront appliquées aux agents publics qui manquent à leurs obligations.

Par conséquent, plutôt que de tenter d'entraver la procédure, il est plus judicieux pour le propriétaire ou le locataire d'utiliser les voies légales dans les délais impartis. Si le rapport d'évaluation du bâtiment est jugé erroné, un recours et une action en annulation doivent être intentés ; si l'avis d'expulsion est considéré comme irrégulier, un recours administratif et une action en justice doivent être engagés ; et en cas de perte de droits concernant l'aide au logement ou l'aide au relogement, les procédures d'appel et de contestation doivent être mises en œuvre.

Toute résistance active, comme le verrouillage des portes, l'empêchement de l'entrée des fonctionnaires ou l'obstruction de l'équipe de démolition, peut entraîner des conséquences administratives et pénales plus graves au lieu de résoudre le problème.

Comment obtenir un permis de démolition pendant une procédure d'expulsion ?

Une fois l'évacuation terminée, un permis de démolition est requis. Conformément à la réglementation, ce permis est délivré sur demande d'un ou plusieurs propriétaires de l'immeuble ou de leurs représentants, à condition de fournir des documents attestant l'évacuation du bâtiment et la coupure des services d'électricité, d'eau et de gaz, ou si cette situation est constatée par l'administration et consignée dans un rapport. Pour les immeubles de plus de 21,50 mètres de hauteur, un ingénieur structure doit être désigné comme responsable de la démolition. La réglementation prévoit que si les conditions sont remplies, le permis de démolition est délivré sous six jours ouvrables, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord de tous les propriétaires.

Cette disposition est extrêmement importante en pratique. Dans les immeubles d'habitation à forte copropriété, il est souvent impossible d'obtenir la signature de tous les propriétaires pour un permis de démolition. Le refus de certains propriétaires de signer ne garantit pas la pérennité de l'immeuble à risque. Si l'immeuble est définitivement jugé à risque et que les conditions d'évacuation et de démolition sont réunies, un seul propriétaire peut initier la procédure de permis de démolition en déposant les documents nécessaires.

Avant d'obtenir un permis de démolition, il est impératif de résilier les abonnements aux services publics, de vider le bâtiment, de choisir une entreprise de démolition, de garantir la sécurité environnementale et de protéger les structures adjacentes. Une démolition mal effectuée peut endommager les bâtiments voisins, les véhicules, les piétons ou les infrastructures. Par conséquent, le processus de démolition lui-même constitue une étape technique susceptible d'engager la responsabilité juridique du propriétaire.

Quels sont les droits des propriétaires lors d'une procédure d'expulsion ?

Dans le cadre des projets de transformation urbaine, le droit fondamental des propriétaires lors d'une procédure d'expulsion est celui d'exiger que celle-ci soit menée conformément à la loi et à la réglementation. Ils doivent pouvoir consulter le rapport d'évaluation des risques liés au bâtiment, sa date de finalisation, l'avis d'expulsion/démolition, le délai imparti et les modalités d'obtention du permis de démolition.

Le propriétaire peut également contester l'évaluation du risque lié au bâtiment dans le délai imparti et saisir le tribunal administratif. Il est important de noter que le dépôt d'une plainte n'interrompt pas automatiquement la procédure. Dans sa foire aux questions, le ministère précise que le dépôt d'une plainte contre l'évaluation du risque lié au bâtiment ou la décision de démolition n'empêche pas l'exécution des mesures administratives, sauf en cas de sursis à exécution ou d'annulation.

Par conséquent, si le propriétaire estime que le rapport d'évaluation des risques est erroné, il devrait non seulement intenter une action en justice, mais aussi demander un sursis à exécution si les circonstances le permettent. En effet, même en cas de victoire, la remise en état du bâtiment après sa démolition pourrait s'avérer impossible.

Un autre droit des propriétaires est d'évaluer leur éligibilité à des aides telles que le paiement du loyer après expulsion ou des subventions d'intérêts. Par ailleurs, à Istanbul, des programmes de soutien existants comme « La moitié du coût nous incombe » peuvent également s'avérer financièrement importants durant les procédures d'expulsion et de transformation. Selon les déclarations du ministère, à Istanbul, l'aide à la transformation des bâtiments comprend des subventions, des prêts et une aide au relogement pour les logements, ainsi que des dispositifs spécifiques pour les entreprises.

Quels sont les droits des locataires lors d'une procédure d'expulsion ?

Dans les projets de transformation urbaine, la procédure d'expulsion a également de graves conséquences pour les locataires. N'étant pas propriétaire du bien, le locataire ne peut pas toujours exercer les mêmes droits techniques d'opposition à la déclaration d'un bâtiment à risque. Toutefois, cela ne signifie pas qu'il est totalement dépourvu de droits.

Le locataire a d'abord le droit de savoir si la demande d'expulsion est fondée sur un projet de construction présentant un risque réel. La simple déclaration du propriétaire selon laquelle « l'immeuble va être transformé » est insuffisante. Le locataire peut demander à consulter le rapport d'évaluation des risques liés à l'immeuble, l'avis d'expulsion, le calendrier des travaux de démolition et les documents administratifs pertinents.

Si un immeuble est jugé à risque, il est généralement impossible pour le locataire de le quitter. En effet, l'expulsion ne repose plus uniquement sur la relation bailleur-locataire, mais également sur des raisons de sécurité publique. Toutefois, le locataire conserve ses droits concernant le dépôt de garantie, les loyers payés d'avance, les frais de déménagement, la recherche d'une nouvelle adresse, le transfert de son activité commerciale et les demandes d'aides.

Lors de son départ, le locataire doit établir un état des lieux de sortie, demander le remboursement écrit du dépôt de garantie, relever les derniers compteurs et documenter l'état du logement par des photos ou des vidéos. Même en cas de démolition du bâtiment, le propriétaire ne peut pas retenir le dépôt de garantie sans autorisation. Si le loyer a été payé d'avance, un remboursement ou une compensation pour la période non utilisée peut être demandé.

Les locataires, qu'ils soient particuliers ou professionnels, devraient également envisager de demander une aide au loyer ou une aide au relogement, s'ils y sont admissibles. Il est important de ne pas manquer les dates limites de dépôt des demandes après une expulsion.

Procédure d'expulsion des locataires commerciaux

Pour les locataires commerciaux, la procédure d'expulsion dans le cadre des projets de transformation urbaine est plus complexe. En effet, l'expulsion d'une entreprise affecte non seulement le déménagement physique, mais aussi les certificats d'immatriculation fiscale, les licences municipales, l'inscription à la chambre de commerce, l'inscription à la sécurité sociale, les employés, la clientèle, la signalétique, les stocks et la continuité de l'activité commerciale.

Lorsqu'un bâtiment est jugé à risque, il peut devenir impossible pour un locataire commercial de poursuivre son activité dans les locaux pour des raisons de sécurité publique. Toutefois, le locataire commercial doit disposer d'un délai raisonnable pour se préparer, le processus de relocalisation doit être documenté et les modalités relatives aux dépôts de garantie et aux loyers d'avance doivent être clarifiées.

Les locataires commerciaux doivent impérativement conserver les documents suivants : contrat de bail, certificat fiscal, reçus de paiement, reçu de dépôt de garantie, factures d’électricité, d’eau et de gaz, permis municipal, attestations de la chambre de commerce, avis d’expulsion, justificatifs de nouvelle adresse, factures de frais de déménagement et toute correspondance avec le propriétaire. Ces documents sont essentiels pour les demandes de soutien et les éventuelles réclamations d’indemnisation ou de recouvrement de créances.

Aide au loyer et soutien au relogement pendant la procédure d'expulsion

Dans les projets de transformation urbaine, la procédure d'expulsion doit être évaluée en lien avec le soutien financier. En cas d'évacuation ou de démolition d'un bâtiment à risque, le propriétaire, le locataire ou le titulaire de droits réels limités peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une aide au logement ou d'une aide au relogement.

Pour les propriétaires, l'aide au logement peut varier selon le statut de l'immeuble, sa situation géographique (zone à risque ou zone protégée). Pour les locataires, l'aide prend généralement la forme d'une allocation de relogement ponctuelle. Les documents importants à fournir sont la date d'expulsion ou de démolition, l'attestation d'adresse, les informations concernant l'immeuble à risque, les coordonnées bancaires et les justificatifs de droits.

L'erreur la plus fréquente lors d'une procédure d'expulsion est de tarder à demander une aide au logement. Or, les délais de dépôt sont limités et tous les documents nécessaires doivent être complets. Les propriétaires doivent conserver leur titre de propriété, les locataires leur justificatif de domicile et leurs factures de services publics, et les locataires commerciaux leurs documents fiscaux et d'exploitation.

Pour Istanbul, les dispositifs de soutien existants, tels que le programme « La moitié du travail nous incombe », restent essentiels. Le ministère précise que les bâtiments déclarés menacés en 2025 et 2026 peuvent être inclus dans cette campagne et que des subventions, des prêts et une aide au relogement sont proposés pour les logements faisant l'objet de projets de rénovation urbaine.

Existe-t-il une possibilité de renfort pendant la procédure d'évacuation ?

Lorsqu'un bâtiment est jugé à risque, la procédure habituelle consiste à l'évacuer et à le démolir. Cependant, dans certains cas, le renforcement peut être envisagé à la place de la démolition. La foire aux questions du ministère précise que si le renforcement est privilégié, les propriétaires doivent faire évaluer la faisabilité du renforcement dans les délais impartis, la décision de renforcement doit être prise à la majorité des quatre cinquièmes conformément à l'article 19 de la Loi sur la copropriété, un projet de renforcement doit être élaboré et un permis doit être obtenu conformément à la réglementation de zonage.

Par conséquent, l'idée selon laquelle « un ordre d'expulsion a été émis, il n'y a plus d'alternatives » n'est pas toujours vraie. Toutefois, le renforcement du bâtiment ne constitue pas un droit automatique suspendant les délais. La conformité technique, l'accord de la majorité des propriétaires, la conformité du projet, l'obtention des permis et l'approbation administrative sont requis. Si les propriétaires envisagent de renforcer le bâtiment, ils doivent agir rapidement, dans les délais impartis pour l'expulsion et la démolition.

L'option de consolidation doit être évaluée en tenant compte de la valeur économique du bâtiment, de son état technique, des caractéristiques du sol, de son importance historique ou architecturale, des ressources financières des propriétaires et de la procédure d'autorisation. Une fois la consolidation terminée, une demande doit être déposée auprès de la direction compétente afin de faire radier la mention « bâtiment à risque » du registre foncier.

Qui prend en charge les coûts d'évacuation et de démolition ?

Lors de l'identification d'un bâtiment à risque, les coûts d'évacuation et de démolition sont généralement à la charge des propriétaires. Si ces derniers préparent le bâtiment à l'évacuation et à la démolition avec leurs propres ressources, ils se partageront les frais liés à l'entreprise de démolition, aux démarches administratives, à l'enlèvement des débris, à la sécurisation du périmètre et aux dépenses similaires.

Toutefois, si les propriétaires ne procèdent pas à l'expulsion et à la démolition dans le délai imparti, l'administration ou la Présidence peut y procéder. Conformément à la réglementation, les propriétaires sont responsables des frais d'expulsion et de démolition engagés par la Présidence ou l'administration du fait de leur manquement, au prorata de leurs quotes-parts. Ces frais doivent être réglés dans un délai d'un mois à compter de la notification ; à défaut de paiement dans les délais, le recouvrement sera engagé conformément aux dispositions de la loi n° 6183 relative au recouvrement des créances publiques.

Par conséquent, la solution la plus judicieuse pour les propriétaires est de mener eux-mêmes la procédure d'expulsion et de démolition, en toute autonomie et avec une documentation complète. À défaut, des frais administratifs liés à la démolition, au recouvrement des créances et d'autres charges financières pourraient survenir.

Que devient le bien après l'expulsion ?

Après la démolition d'un bâtiment à risque, le terrain devient une parcelle. La réglementation prévoit qu'après la démolition, la mention relative au bâtiment à risque dans la section « déclarations » du cadastre sera supprimée sur demande ou notification de l'administration, sur présentation des documents relatifs à la démolition. Toutefois, même après la suppression de cette mention, tous travaux et transactions effectués sur la parcelle restent soumis à la législation en vigueur.

Après cette étape, l'attention des propriétaires se porte sur la construction du nouvel immeuble. Les discussions portent notamment sur les contrats de construction en échange de parts de terrain, le choix de l'entrepreneur, la division des unités indépendantes, les permis de construire, la copropriété et les demandes d'aides. Ainsi, la procédure d'expulsion ne marque pas la fin de la transformation urbaine ; elle constitue souvent le point de départ d'un nouveau processus juridique.

Laisser un terrain vacant pendant une période prolongée après sa démolition peut nuire aux propriétaires. La préservation du terrain, la prévention des risques d'empiètement, la prise en compte des taxes foncières, la sécurité environnementale et la planification du nouveau processus de construction sont des éléments essentiels. Il serait plus judicieux que les propriétaires évaluent le contrat de l'entrepreneur et la stratégie de construction avant le début des travaux d'expulsion et de démolition.

Peut-on intenter une action en justice contre la procédure d'expulsion ?

Il est possible de contester les procédures d'expulsion et de démolition dans le cadre des projets de transformation urbaine. Cependant, le simple dépôt d'une plainte n'interrompt pas les procédures. Selon le ministère, tant qu'une suspension d'exécution ou une décision d'annulation n'est pas prononcée dans les recours déposés contre l'évaluation du risque lié au bâtiment ou la décision de démolition, le simple dépôt d'une plainte n'empêche pas l'administration de poursuivre ses actions.

Par conséquent, si la procédure d'expulsion ou de démolition est jugée illégale, une demande de suspension d'exécution doit être déposée en même temps que l'assignation. Deux éléments doivent être particulièrement mis en avant dans cette demande : la procédure doit être manifestement illégale et sa mise en œuvre doit causer un préjudice irréparable.

Par exemple, les motifs de litige peuvent inclure le fait que le bâtiment n'ait pas été définitivement évalué comme étant à risque, que l'avis d'expulsion ait été émis de manière irrégulière, que le mauvais bâtiment ait été ciblé pour l'expulsion, que les héritiers n'aient pas été informés du tout, que la période de démolition ait été déterminée en violation de la procédure, que la demande de renforcement n'ait pas été évaluée ou que la tentative de démolition ait été effectuée malgré une ordonnance de suspension d'exécution.

Les erreurs les plus fréquentes commises lors des procédures d'expulsion dans le cadre de la transformation urbaine

L'erreur la plus fréquente lors d'une procédure d'expulsion pendant une transformation urbaine est de quitter les lieux sans avoir consulté les documents officiels, ou à l'inverse, d'ignorer complètement le statut définitif de l'immeuble comme étant à risque. Ces deux attitudes sont erronées. Propriétaires et locataires doivent d'abord vérifier l'authenticité de la procédure à l'aide des documents, puis faire valoir leurs droits dans les délais impartis.

La seconde erreur consiste à croire que le dépôt d'une plainte suspendra automatiquement l'expulsion et la démolition. Même si une plainte a été déposée, l'administration peut poursuivre les procédures, sauf en cas de suspension de l'exécution ou d'annulation.

La troisième erreur consiste pour les locataires à quitter les lieux sans obtenir par écrit le remboursement de leur dépôt de garantie et du loyer d'avance. Un état des lieux, les relevés de compteurs et un récapitulatif des paiements doivent être établis lors de la procédure d'expulsion.

La quatrième erreur consiste à croire, à tort, que la signature de tous les propriétaires est requise pour un permis de démolition. Or, la réglementation autorise la délivrance d'un tel permis sans exiger le consentement unanime des propriétaires lorsque les conditions nécessaires sont remplies.

La cinquième erreur consiste à négliger de demander une aide au logement et une aide au relogement. Si les délais de dépôt des demandes sont manqués en raison de la ruée vers les expulsions, il est possible de perdre son droit à une aide financière.

La sixième erreur consiste à négliger la planification de la reconstruction après l'évacuation. Une fois le bâtiment démoli, le partage du terrain, le contrat d'entrepreneur, l'attribution des logements indépendants et les démarches administratives deviennent des points cruciaux.

Recommandations juridiques pratiques pour la procédure d'expulsion dans le cadre de la transformation urbaine

Les propriétaires ou locataires confrontés à une procédure d'expulsion dans le cadre de projets de transformation urbaine doivent d'abord déterminer l'état d'avancement de la procédure. Ils doivent vérifier si le rapport sur le bâtiment à risque a été finalisé, si le délai d'appel est expiré, si un avis d'expulsion/démolition a été émis, si l'annonce auprès de la mairie a été publiée et quand se termine la période de démolition.

Les propriétaires doivent résilier leurs abonnements, préparer les documents nécessaires à l'obtention du permis de démolition, choisir une entreprise de démolition et consigner par écrit le partage des coûts de démolition pendant la période d'expulsion et de démolition. Les locataires, quant à eux, doivent consigner par écrit le montant de leur dépôt de garantie, le loyer d'avance, la date de leur départ, la remise des clés et leurs demandes d'assistance.

Les locataires commerciaux doivent entreprendre sans délai les démarches nécessaires à l'obtention de leurs certificats fiscaux, licences municipales, inscriptions à la sécurité sociale et à la chambre de commerce, ainsi qu'à l'obtention de leur nouvelle adresse. Il est important de conserver soigneusement tous les documents afin d'assurer la continuité de l'activité commerciale après une expulsion.

En cas d'objections juridiques au rapport sur le bâtiment à risque ou à la procédure d'évacuation-démolition, il convient d'opter pour les recours administratifs et les actions en justice plutôt que pour l'obstruction directe. Si le risque de démolition est imminent, une demande de sursis à exécution doit être préparée spécifiquement à cet effet.

Conclusion

Dans le cadre de la transformation urbaine, la procédure d'expulsion constitue une étape juridique cruciale. Elle débute avec la finalisation de l'évaluation des risques liés au bâtiment et garantit sa libération en vue de sa démolition. Ce processus ne se limite pas au simple départ du propriétaire ou du locataire ; il doit être envisagé conjointement avec la notification administrative, le délai de 90 jours avant expulsion et démolition, les permis de démolition, la résiliation des abonnements aux services publics, le soutien des forces de l'ordre, l'aide au logement, l'aide au relogement, les recours juridiques et le processus de construction du nouveau bâtiment.

La réglementation actuelle stipule que les avis d'expulsion et de démolition peuvent être émis par affichage sur le bâtiment, par notification électronique, par annonce dans un bureau administratif local ou sur le site web de la Présidence ; qu'un délai maximal de quatre-vingt-dix jours est accordé pour l'expulsion et la démolition d'un bâtiment à risque ; et que si l'expulsion et la démolition ne sont pas effectuées dans le délai imparti, les services d'électricité, d'eau et de gaz naturel peuvent être suspendus, et l'expulsion et la démolition peuvent être effectuées avec le soutien des forces de l'ordre.

Pour les propriétaires, l'aspect le plus important est de mener à bien les procédures d'expulsion et de démolition dans les délais impartis et sous leur propre contrôle ; il convient également de ne pas négliger les démarches liées au permis de démolition, aux aides au logement, au contrat de construction et à la mise en commun du terrain. Pour les locataires, il est nécessaire de vérifier les documents officiels, d'obtenir des garanties écrites pour les dépôts de garantie et les loyers d'avance, de suivre les demandes d'aide au relogement et, s'il s'agit d'une activité commerciale, d'assurer la continuité de celle-ci.

En conclusion, la procédure d'expulsion dans le cadre de la transformation urbaine est une entreprise complexe aux multiples facettes, tant juridiques que techniques. L'inaction, les déclarations verbales ou le recours à la violence peuvent aggraver la perte de droits. La meilleure approche consiste à planifier simultanément l'expulsion, la démolition, le soutien financier, les actions en justice et la reconstruction dès la finalisation de la décision relative au bâtiment à risque.