Poursuites judiciaires pour malfaçons et irrégularités dans les projets de transformation urbaine

Qu’est-ce qui constitue un travail défectueux ou incomplet dans les projets de transformation urbaine ? Quels recours peuvent être intentés contre les entrepreneurs ? Comment s’appliquent la collecte de preuves, l’expertise, les spécifications techniques, l’indemnisation, la réparation gratuite, la réduction de prix et le délai de prescription ?

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Que sont les malfaçons et les travaux incomplets dans la transformation urbaine ?

Dans les projets de transformation urbaine, la notion de construction défectueuse ou incomplète désigne une situation où l'entrepreneur ne réalise pas un bâtiment conformément au contrat de transformation urbaine, au contrat de construction avec participation au résultat, au contrat de construction avec cession du terrain, au cahier des charges techniques, au projet architectural, au permis de construire, aux principes d'inspection des bâtiments et aux règles objectives de construction. Il s'agit d'un des litiges les plus fréquents auxquels sont confrontés les propriétaires après la réception de leur nouveau logement.

On parle de travaux inachevés lorsqu'une tâche prévue au contrat ou dans le cahier des charges techniques n'est pas réalisée ou laissée en suspens. Par exemple, l'absence de construction d'un parking, l'achèvement incomplet des parties communes, le défaut de mise en service d'un ascenseur, le non-respect du projet concernant l'issue de secours, l'aménagement paysager incomplet, l'absence d'installation des meubles de cuisine dans un logement privé ou encore le défaut de livraison d'espaces de rangement ou de locaux annexes peuvent tous être considérés comme des travaux inachevés.

On entend par malfaçons des travaux qui, bien qu'existants, ne sont pas conformes au contrat, au cahier des charges, au projet, au permis de construire, aux règles d'urbanisme ou aux normes de qualité attendues. Par exemple, l'utilisation de matériaux de mauvaise qualité, une étanchéité défectueuse, l'humidité et les fuites dans le logement indépendant, un revêtement extérieur qui se décolle, une isolation phonique et thermique non conforme aux spécifications techniques, un ascenseur dépourvu des fonctionnalités convenues et des installations électriques et mécaniques défectueuses peuvent tous être considérés comme des malfaçons.

Ces litiges sont d'autant plus importants dans les projets de transformation urbaine. En effet, l'ancien bâtiment à risque a été démoli, les droits de propriété des propriétaires ont été rattachés à des unités indépendantes du nouveau projet, et l'entrepreneur s'est engagé contractuellement à construire un bâtiment sûr, solide et conforme à la réglementation. La loi n° 6306 vise à garantir la création de cadres de vie sains et sûrs, conformes aux normes d'ingénierie et d'architecture, dans les zones à risque de catastrophe et dans les immeubles abritant des bâtiments à risque. Par conséquent, une construction défectueuse ou incomplète dans le cadre d'une transformation urbaine constitue non seulement un problème de qualité contractuelle, mais aussi un grave problème juridique qui compromet l'objectif de construction sûre.

La différence entre la fabrication défectueuse et la fabrication incomplète

Les notions de défaut de fabrication et de fabrication incomplète sont étroitement liées, mais distinctes. Cette distinction est importante quant au type de recours à engager, au montant réclamé, au délai de prescription, aux éléments de preuve requis et à l'expertise nécessaire.

En cas d'exécution incomplète, l'entrepreneur n'a pas réalisé ou terminé les travaux auxquels il s'était engagé. Par exemple, si le contrat stipule que chaque logement indépendant a droit à une place de parking couverte, mais que cette condition n'est pas remplie, il s'agit d'une exécution incomplète. De même, si un groupe électrogène est prévu dans le cahier des charges, mais n'est pas installé, il s'agit également d'une exécution incomplète. Enfin, le défaut de réalisation des travaux de peinture, de revêtement, d'aménagement paysager ou de systèmes de sécurité dans les parties communes peut également être considéré comme une exécution incomplète.

En cas de malfaçon, les travaux ont été réalisés, mais ne sont pas conformes aux attentes en termes de qualité et d'adéquation. Par exemple, un ascenseur peut avoir été construit, mais ne pas respecter les normes de capacité ou de marque convenues dans le contrat. La façade extérieure peut avoir été achevée, mais commencer à se dégrader peu après. L'étanchéité peut avoir été réalisée, mais le sous-sol peut être inondé. Dans ce cas, ce n'est pas l'existence des travaux qui est remise en question, mais leur qualité et leur adéquation.

Cette distinction est importante en pratique. Les travaux inachevés étant souvent considérés comme des « travaux non livrés », le maître d'ouvrage peut exiger leur achèvement ou une indemnisation. En cas de malfaçon, les dispositions du Code des obligations turc relatives à la responsabilité du fait des travaux, aux obligations de contrôle et de notification, aux droits optionnels et aux délais de prescription s'appliquent plus clairement. La responsabilité du fait des travaux est régie par les articles 474 à 478 du Code des obligations turc ; ces articles prévoient notamment l'obligation pour le maître d'ouvrage de contrôler les travaux après leur livraison et de signaler les défauts dans un délai raisonnable, ainsi que les droits optionnels et les délais de prescription.

Un accord de transformation urbaine revêt-il la nature d'un contrat de construction ?

Dans les projets de transformation urbaine, les contrats entre les entreprises de construction et les propriétaires fonciers s'apparentent souvent à des contrats de construction avec cession de parts de terrain. Il s'agit d'un contrat mixte. L'entreprise s'engage à construire un bâtiment ; en contrepartie, le ou les propriétaires acceptent de lui céder une part de terrain ou un logement indépendant. À cet égard, les clauses du contrat de travaux jouent un rôle essentiel dans l'accord.

Selon l'article 470 du Code des obligations turc, un contrat de travaux est un contrat par lequel l'entrepreneur s'engage à réaliser un ouvrage et le client s'engage à en payer le prix. Dans un contrat de construction en échange d'une part du terrain, l'ouvrage réalisé par l'entrepreneur consiste en la construction d'un bâtiment neuf ; la contrepartie pour le propriétaire n'est généralement pas financière, mais plutôt le transfert d'une part du terrain ou d'un bien immobilier indépendant.

Par conséquent, en cas de malfaçons ou d'exécution incomplète dans le cadre de projets de transformation urbaine, les dispositions du Code turc des obligations (TBK) relatives aux contrats de travaux font foi. Toutefois, le litige ne se limite pas aux seules dispositions du TBK. La loi n° 6306, son règlement d'application, la législation relative au zonage, la législation relative au contrôle des bâtiments, les cahiers des charges techniques, les permis, les projets architecturaux et les contrats de construction portant sur l'acquisition de terrains sont également pris en compte.

Que sont la honte ouverte et la honte cachée ?

En cas de malfaçon, il est important de déterminer si le défaut est apparent ou caché. Un défaut apparent est un défaut qui peut être constaté lors de la livraison ou peu après, lors d'une inspection normale. Par exemple, des carreaux cassés, de la peinture manquante, des portes défectueuses, des fissures visibles, des meubles manquants ou des parties communes incomplètes peuvent être considérés comme des défauts apparents.

Un vice caché est un défaut qui ne peut être détecté lors d'une inspection de routine à la livraison, mais qui devient apparent à l'usage ou avec le temps. Des problèmes tels qu'une étanchéité défectueuse, des infiltrations d'eau dans les fondations et le sous-sol, des fuites de toiture ou de plomberie, des insuffisances d'isolation thermique et acoustique, des problèmes statiques ou structurels, et un décollement prématuré du revêtement extérieur peuvent être considérés comme des vices cachés.

L'article 474 du Code des obligations turc stipule que le maître d'ouvrage doit contrôler l'ouvrage dès que possible après sa réception, conformément aux usages commerciaux, et signaler tout défaut à l'entrepreneur dans un délai raisonnable. L'article 477 du même code prévoit que l'entrepreneur est dégagé de toute responsabilité après réception de l'ouvrage, que celle-ci soit expresse ou tacite ; toutefois, sa responsabilité demeure engagée pour les défauts délibérément dissimulés et qui n'auraient pu être décelés lors d'un contrôle en bonne et due forme.

Par conséquent, les propriétaires doivent faire preuve de vigilance lors de la remise des clés. Si le document de remise des clés contient une déclaration telle que « J'ai reçu le bien en parfait état et sans défaut », il peut s'avérer difficile de signaler ultérieurement d'éventuels défauts. Tout défaut ou anomalie constaté lors de la remise des clés doit être documenté, photographié et filmé, et une clause de réserve de droits doit être ajoutée le cas échéant.

Obligation des propriétaires d'inspecter et de signaler les défauts

Dans le cadre de projets de transformation urbaine, l'une des obligations les plus importantes des propriétaires qui invoquent des malfaçons est d'inspecter leur logement et les parties communes après la réception des travaux et d'informer l'entrepreneur de tout défaut dans un délai raisonnable. Cette notification peut se faire par acte notarié ou par tout autre moyen écrit et vérifiable. Toutefois, en cas de litige sérieux, l'acte notarié demeure la méthode la plus fiable.

Lors du signalement de défauts, ceux-ci doivent être décrits précisément. Des affirmations générales telles que « L'appartement est défectueux » ou « L'immeuble n'est pas conforme au contrat » sont insuffisantes. Il convient d'indiquer clairement la nature des défauts ou vices présents dans chaque logement, les travaux non terminés dans les parties communes, les écarts par rapport au cahier des charges, la date de découverte du défaut et les réparations demandées à l'entrepreneur.

Les défauts apparents doivent être signalés dans un délai raisonnable après la livraison. Les défauts cachés, quant à eux, doivent être signalés sans délai à l'entrepreneur dès leur apparition. Si le client manque à son obligation d'inspection et de signalement, il risque d'être considéré comme ayant accepté les travaux conformément à l'article 477 du Code des obligations turc.

Toutefois, chaque cas particulier est évalué dans son propre contexte. Notamment dans les projets de transformation urbaine, où l'on trouve de nombreux logements indépendants, des parties communes, des systèmes techniques et la possibilité de vices cachés, il est avantageux pour les propriétaires de faire réaliser une inspection technique par un expert immédiatement après la livraison.

Droits optionnels des propriétaires en cas de malfaçons

L'article 475 du Code des obligations turc régit les droits et obligations du maître d'ouvrage en cas de malfaçon. Ainsi, si l'ouvrage est inutilisable ou présente un défaut tel que sa réception est injustifiée, le maître d'ouvrage peut opter pour l'une des solutions suivantes : résilier le contrat ; maintenir l'ouvrage en état et demander une réduction de prix proportionnelle au défaut ; ou demander une réparation gratuite, tous frais compris, à condition que ces frais ne soient pas excessifs. Le maître d'ouvrage conserve également le droit de réclamer une indemnisation au titre des dispositions générales.

Dans les projets de transformation urbaine, la résiliation du contrat n'est pas toujours une solution pratique ni réalisable. En effet, le bâtiment est construit sur le terrain du propriétaire, les unités indépendantes ont pu être livrées, vendues à des tiers, et le démantèlement de la structure pourrait engendrer des dommages importants. L'article 475 du Code des obligations turc stipule que si l'ouvrage a été réalisé sur la propriété du maître d'ouvrage et que son démantèlement entraînerait des dommages importants, le droit de résilier le contrat ne peut être exercé.

Par conséquent, dans les projets de transformation urbaine, les litiges relatifs aux malfaçons portent souvent sur des demandes de réparation gratuite, de réduction de prix proportionnelle au défaut, de remboursement du coût des travaux incomplets et défectueux, d'indemnisation et, le cas échéant, de prestation de remplacement. Par exemple, si l'étanchéité est défectueuse, le maître d'ouvrage peut exiger de l'entrepreneur qu'il remédie au problème ou qu'il rembourse le coût de la réparation. Si des matériaux de qualité inférieure sont utilisés au lieu de ceux prévus dans le cahier des charges, la différence de valeur ou le coût de la reconstruction peuvent être réclamés.

Quels types de poursuites peuvent être intentées en cas de malfaçons ?

En cas de malfaçons, le maître d'ouvrage peut exiger l'achèvement des travaux. Si l'entrepreneur ne s'exécute pas, le maître d'ouvrage peut demander le remboursement du coût des travaux inachevés ou, par voie judiciaire, faire achever les travaux par un tiers et recouvrer les frais auprès de l'entrepreneur.

En cas de malfaçons, les réclamations se fondent sur le contrat, le cahier des charges, le projet et les documents de livraison. Par exemple, si le contrat prévoyait des parties communes, des équipements sociaux, un parking couvert, des espaces de stockage ou un système de sécurité, mais que ces éléments n'ont pas été réalisés, le propriétaire peut exiger la rectification complète de ces manquements ou le remboursement des coûts engendrés.

Les malfaçons ne se limitent pas aux logements individuels. Les défaillances dans les parties communes sont très fréquentes dans les projets de rénovation urbaine. Ascenseurs, escaliers, systèmes de protection incendie, parkings, toitures, façades extérieures, réservoirs d'eau, pompes hydrauliques, groupes électrogènes, aménagements paysagers, dispositifs de sécurité, abris, équipements communs et locaux techniques peuvent également faire l'objet de poursuites pour malfaçons.

Dans ces cas, l'expertise est absolument indispensable. L'expert compare le contrat, le cahier des charges, le permis de construire, le projet architectural et la structure existante afin de déterminer quels travaux sont incomplets, le coût des réparations nécessaires et l'impact de ces défauts sur la valeur d'usage du bien.

L'importance des spécifications techniques dans l'affaire

Dans les projets de transformation urbaine, le cahier des charges est un document essentiel en cas de litige relatif à des malfaçons ou des travaux inachevés. Ce document détaille la qualité et les normes de construction que l'entrepreneur s'engage à respecter. Plus il est précis, plus les propriétaires disposent de preuves solides en cas de poursuites.

Les spécifications techniques doivent détailler la classe du béton, la norme de l'acier, l'étanchéité, l'isolation thermique et acoustique, les spécifications des fenêtres et du vitrage, les marques de portes, les spécifications de l'ascenseur, les matériaux de la cuisine et de la salle de bains, les revêtements de sol, le système de façade extérieure, les installations électriques et mécaniques, le générateur, le système anti-incendie, le parking et les espaces communs.

Si les spécifications techniques ne contiennent que des déclarations générales telles que « des matériaux de première qualité seront utilisés », l'entrepreneur peut arguer, en cas de litige, que « les matériaux que j'ai utilisés sont suffisants ». À l'inverse, si la marque, le modèle, la norme technique et les critères d'acceptation des produits équivalents sont clairement indiqués, il devient plus aisé de prouver un défaut ou une exécution non conforme.

Par conséquent, il est indispensable d'examiner minutieusement le cahier des charges avant d'intenter une action en justice pour malfaçons ou exécution incomplète. En l'absence de cahier des charges, l'évaluation se fonde sur le projet, le permis de construire, les rapports d'inspection du bâtiment, le relevé topographique, l'expertise, les normes sectorielles et des critères de qualité objectifs.

Pourquoi la collecte de preuves est-elle importante ?

Dans les projets de transformation urbaine, la collecte de preuves en cas de malfaçons ou d'inachèvement est souvent l'étape cruciale avant d'intenter une action en justice. En effet, les défauts de construction peuvent évoluer : l'entrepreneur peut ultérieurement corriger certains défauts, le propriétaire peut entreprendre des rénovations en cours d'utilisation, ou encore la situation des parties communes peut changer. Il est donc primordial de faire constater la situation actuelle par un expert mandaté par le tribunal.

Lors d'une demande de collecte de preuves, tous les défauts et anomalies des parties privatives et des parties communes doivent être précisément énoncés. Par exemple, au lieu de dire « l'immeuble est défectueux », il convient de préciser : « Il y a une fuite d'eau au sous-sol, le revêtement extérieur est non conforme au cahier des charges, l'ascenseur n'est pas conforme au permis de construire, le parking est incomplet et l'isolation thermique est non conforme au cahier des charges. ».

L'expert effectue une inspection sur place et rédige un rapport détaillant la nature des défauts, qu'ils soient apparents ou cachés, le coût des réparations, la valeur des travaux inachevés, tout écart par rapport au cahier des charges et leur impact sur l'utilisation du bâtiment. Ce rapport constitue une preuve solide en cas de litige ultérieur portant sur une demande d'indemnisation, de réparation, de réduction de prix ou de remboursement du coût des travaux inachevés.

Bien qu'il soit possible d'intenter une action en justice directement sans rassembler de preuves, un rapport de dommages offre un avantage considérable au maître d'ouvrage, notamment en cas de litiges techniques. En effet, lors d'une procédure judiciaire, l'entrepreneur peut nier le défaut, invoquer une mauvaise utilisation ou affirmer qu'aucun défaut n'était présent lors de la livraison.

Expertise dans les cas de fabrication défectueuse et incomplète

Dans ces cas, le tribunal désigne généralement un collège d'experts composé d'un ingénieur civil, d'un architecte, d'un ingénieur mécanicien, d'un ingénieur électricien, d'un expert immobilier ou d'un expert technique. La fiabilité de l'expertise influe directement sur l'issue du procès.

L'expert doit répondre aux questions suivantes : Quels travaux étaient prévus au contrat et dans le cahier des charges ? Quels travaux ont été effectivement réalisés ? Les travaux réalisés sont-ils conformes au projet, au permis de construire, au cahier des charges et aux normes d'ingénierie et de construction ? Existe-t-il des travaux inachevés ? Existe-t-il des malfaçons ? Le défaut est-il apparent ou caché ? Quel est le coût de la réparation du défaut ? Quel est le coût de l'achèvement des travaux inachevés ? Le défaut affecte-t-il l'usage du bâtiment ? Y a-t-il eu une dépréciation ? L'entrepreneur est-il responsable ?

Un rapport d'expert doit être contesté s'il est incomplet, superficiel ou contradictoire. En particulier, si le rapport n'a pas examiné les spécifications techniques, se fonde uniquement sur des observations, n'explique pas le calcul de la valeur marchande, ne fait pas la distinction entre les défauts apparents et cachés, ou ne tient pas compte des défaillances courantes, un rapport complémentaire ou la constitution d'un nouveau groupe d'experts doit être demandé.

Qu'est-ce que le délai de prescription ?

En cas de malfaçon, le délai de prescription est primordial. Conformément à l'article 478 du Code des obligations turc, si un entrepreneur a réalisé un ouvrage défectueux, les actions en justice fondées sur ce motif sont soumises à un délai de prescription de deux ans pour les ouvrages autres que les constructions immobilières, de cinq ans pour les constructions immobilières et de vingt ans en cas de faute lourde de l'entrepreneur, quelle que soit la nature du défaut, à compter de la date de livraison.

Les bâtiments construits dans le cadre de la rénovation urbaine étant considérés comme des constructions immobilières, la période de cinq ans est généralement applicable en cas de malfaçons. Cependant, si l'entrepreneur a commis une négligence grave, s'est livré à une fraude, a dissimulé intentionnellement des défauts ou présente des irrégularités techniques très graves, la période de vingt ans peut être remise en question.

Le délai de prescription court généralement à compter de la date de livraison. Cependant, en cas de vice caché, la découverte ultérieure du vice et sa notification immédiate sont évaluées séparément. Par conséquent, les propriétaires doivent conserver la preuve de la date de livraison, le bon de livraison, la date de découverte du vice et la date de sa notification.

En cas de réclamation pour malfaçon, le délai de prescription et la qualification juridique doivent être évalués individuellement selon la nature de la réclamation. Si les travaux inachevés constituent une prestation non exécutée, l'appréciation peut différer de celle applicable aux malfaçons. Par conséquent, avant d'intenter une action en justice, il est indispensable de qualifier correctement la réclamation : « défaut », « travaux inachevés », « retard », « préjudice » ou « rupture de contrat ».

Quelles défenses l'entrepreneur peut-il invoquer ?

En cas de malfaçons ou d'exécution incomplète, les entrepreneurs peuvent invoquer différents arguments. Le plus courant est que les travaux ont été acceptés à la livraison et que les maîtres d'ouvrage n'ont signalé aucun défaut. L'entrepreneur peut se prévaloir de la mention « reçu en parfait état » si elle figure sur le bon de livraison. Il convient donc d'être vigilant lors de la signature de ce document.

La seconde défense possible consiste à invoquer une mauvaise utilisation. Par exemple, en cas de fuites d'eau, de dysfonctionnements de plomberie ou de revêtements détériorés, l'entrepreneur pourrait affirmer : « Le propriétaire a effectué des réparations ultérieurement » ou « Il y a eu une mauvaise utilisation ». La collecte de preuves et de rapports techniques est essentielle pour contrer cet argument.

Le troisième moyen de défense est que le défaut résulte du projet ou des instructions du maître d'ouvrage. Conformément à l'article 476 du Code des obligations turc, si le défaut d'exécution résulte des instructions du maître d'ouvrage malgré un avertissement explicite de l'entrepreneur, ou d'une autre cause imputable au maître d'ouvrage, ce dernier ne peut faire valoir ses droits découlant de ce défaut.

Le quatrième moyen de défense est la prescription. L'entrepreneur peut faire valoir que le délai est expiré depuis la date de livraison. Le cinquième moyen de défense est que la qualité revendiquée dans le cahier des charges techniques n'a pas fait l'objet d'un accord. Par conséquent, la clarté du cahier des charges techniques est primordiale pour le maître d'ouvrage.

Qui peut intenter une action en justice pour des défauts dans les parties communes ?

Dans les projets de transformation urbaine, des défauts peuvent survenir non seulement dans les logements individuels, mais aussi dans les parties communes. Parmi ces dernières, on peut citer les toitures, les façades, les ascenseurs, les escaliers, les parkings, les abris, les systèmes de protection incendie, les réservoirs d'eau, les pompes hydrauliques, les groupes électrogènes, les installations communes, les jardins et les aménagements paysagers.

Concernant les défauts affectant les parties communes, l'association des copropriétaires, le syndic de copropriété, le syndic de l'immeuble ou les copropriétaires eux-mêmes peuvent être amenés à agir conjointement. Si la propriété en copropriété n'est pas encore constituée et que la procédure de transfert de propriété est en cours, les propriétaires fonciers peuvent se prévaloir de leurs droits contractuels. La recevabilité d'une action en justice relative aux défauts affectant les parties communes doit être déterminée en fonction du titre de propriété actuel et du statut de gestion de l'immeuble.

Les défauts affectant les parties communes ont un impact plus important que ceux affectant les logements individuels. Par exemple, une isolation extérieure défectueuse peut impacter la performance énergétique et la valeur de revente de l'ensemble de l'immeuble. Des ascenseurs ou des systèmes de sécurité incendie défectueux peuvent soulever des inquiétudes quant à la sécurité des personnes. Par conséquent, la collecte de preuves et l'expertise doivent être plus approfondies en cas de défauts dans les parties communes.

Quels sont les motifs de poursuites judiciaires pour travaux défectueux ou incomplets ?

Les propriétaires peuvent formuler différentes demandes selon les circonstances. Voici les demandes les plus courantes :

Achever les tâches inachevées,

Réparation gratuite des défauts de fabrication,

Recouvrement des paiements pour travaux défectueux et incomplets

Réduction de prix proportionnelle au défaut

Indemnisation pour dépréciation,

Indemnisation pour perte de loyer et perte de jouissance

Les frais occasionnés par l'exécution des travaux incomplets ou défectueux par un tiers seront recouvrés auprès de l'entrepreneur

Indemnisation en cas de non-respect des spécifications techniques

Éliminer les défauts cachés,

Demandes de résiliation du contrat et de liquidation, le cas échéant.

Chaque réclamation exige des preuves distinctes. Par exemple, pour une réclamation de réparation gratuite, il faut démontrer que le défaut est réparable. Pour une réclamation de réduction de prix, il faut déterminer l'impact du défaut sur la valeur du bien ou du bâtiment. Pour une réclamation d'indemnisation, il faut prouver le préjudice et le lien de causalité. Pour une réclamation de travaux inachevés, il faut démontrer que ces travaux étaient prévus au contrat et n'ont pas été réalisés.

Les erreurs les plus fréquentes dans les cas de défauts de fabrication

L'erreur la plus fréquente des propriétaires est d'accepter la livraison d'un logement indépendant sans consigner les défauts éventuels dans le rapport d'état des lieux. Si ce rapport indique que le logement a été reçu sans aucun défaut, il sera plus difficile de signaler ultérieurement des vices manifestes.

La seconde erreur consiste à tarder à signaler les défauts. Les défauts apparents doivent être signalés dans les délais impartis, et les défauts cachés dès leur apparition. Tout retard peut compromettre la conformité des travaux.

La troisième erreur consiste à effectuer des réparations sans avoir recueilli de preuves. Si le propriétaire répare lui-même le défaut de fabrication, il pourrait avoir des difficultés ultérieurement à prouver l'existence du défaut et le coût de la réparation.

La quatrième erreur consiste à omettre les spécifications techniques dans la requête. Les allégations de malfaçons et d'exécution incomplète doivent être évaluées en tenant compte du contrat et des spécifications techniques.

La cinquième erreur consiste à ignorer les défauts des parties communes. Il convient d'examiner non seulement les carences des logements individuels, mais aussi celles des équipements et des parties communes de l'immeuble.

La sixième erreur consiste en une formulation incorrecte des demandes. Il convient de distinguer les demandes relatives aux vices cachés, aux travaux inachevés, au retard, à la perte de loyer, à la dépréciation et à la résiliation. Une qualification juridique erronée peut entraîner le rejet de l'affaire ou un examen insuffisant.

Documents à préparer avant d'intenter une action en justice

Avant d'intenter une action en justice pour malfaçons et exécution incomplète dans le cadre de projets de transformation urbaine, un dossier complet doit être constitué. Ce dossier doit comprendre le contrat de transformation urbaine, le contrat de construction relatif à la cession du terrain, le cahier des charges techniques, le projet architectural, le permis de construire, le permis d'occupation, le tableau d'attribution des logements, les justificatifs de livraison, les avis de non-conformité, les enregistrements photographiques et vidéo, le rapport d'évaluation des preuves, le rapport d'expertise, les documents de gestion de l'immeuble ou du site, la correspondance avec l'entrepreneur, les factures et les devis de réparation.

De plus, en cas de défauts dans les parties communes, les décisions du syndicat de copropriétaires, la correspondance de la direction, des photographies des parties communes ainsi que les rapports d'entretien et de réparation doivent être versés au dossier. Si un vice caché est allégué, il convient de documenter précisément la date de sa découverte et celle de son signalement.

Conclusion

Dans les projets de transformation urbaine, les recours juridiques concernant les malfaçons et les achèvements de construction constituent l'un des principaux moyens de vérifier si les propriétaires ont bien reçu leurs nouveaux logements indépendants conformément au contrat, au projet, au permis et au cahier des charges. La démolition d'un bâtiment à risque entraîne la perte de la propriété pour les occupants ; la transformation urbaine n'atteint son objectif que si le nouveau bâtiment est livré sans défaut, complet, sûr et habitable.

On parle de malfaçons lorsque les travaux sont de mauvaise qualité, défectueux ou non conformes au contrat. On parle d'exécution incomplète lorsque les travaux prévus n'ont pas été réalisés ou n'ont pas été terminés. Dans les deux cas, le propriétaire peut bénéficier de droits tels que la réparation gratuite, l'achèvement des travaux inachevés, une réduction de prix proportionnelle au défaut, une indemnisation pour la perte de valeur, le remboursement du coût des travaux inachevés et, le cas échéant, la résiliation du contrat.

Les propriétaires doivent agir avec diligence lors de la livraison, documenter tout défaut apparent, signaler tout vice caché dès sa découverte, adresser une mise en demeure notariée, rassembler les preuves, inclure les spécifications techniques et les plans dans le dossier et orienter correctement l'expertise. Les articles 474 à 478 du Code des obligations turc contenant des dispositions fondamentales relatives à la responsabilité du fait des produits défectueux, aux droits optionnels, à la réception et à la prescription, les litiges concernant les malfaçons doivent être menés dans ce cadre.

En conclusion, les malfaçons et les exécutions incomplètes dans les projets de transformation urbaine ne constituent pas un simple problème esthétique ou de qualité. Ce problème affecte directement les droits des propriétaires, leurs droits d'usage, la valeur de leurs biens immobiliers, la sécurité des parties communes et la pérennité du bâtiment. Par conséquent, les propriétaires qui constatent des malfaçons ou des exécutions incomplètes doivent immédiatement en informer l'entrepreneur par écrit, rassembler les preuves techniques et, le cas échéant, engager une action en justice contre ce dernier.