Expropriation et saisie sans expropriation

Caractéristiques et conditions fondamentales de l'expropriation

Bien que l'expropriation soit un processus par lequel l'administration met fin unilatéralement au droit de propriété, ce processus est encadré par des exigences et des étapes formelles strictes afin de protéger les droits du propriétaire. Conformément à la loi n° 2942 relative à l'expropriation, le processus se déroule comme suit :

1.1. Phase de préparation et de planification

Avant la mise en œuvre d'un projet, l'administration détermine les limites des propriétés à exproprier.

• Plan à l'échelle : Une carte de la zone à exproprier est établie.

• Détermination de l'adresse et de la propriété : Les propriétaires actuels du bien et les éventuelles charges (hypothèque, saisie, etc.) sont déterminés à partir des registres fonciers.

1.2. Décision et approbation d'intérêt public

La première condition légale à l'expropriation est l'émission d'une « décision d'intérêt public » par l'autorité compétente. Cette décision constitue le fondement de la procédure. Une fois prise, elle devient définitive après approbation par le gouvernorat ou le ministère concerné.

1.3. Commission d'évaluation et prix estimé

L'administration constitue un comité d'évaluation composé d'au moins trois personnes en son sein . Ce comité détermine la valeur estimée du bien avec l'aide d'experts externes. Cette valeur représente le plafond que l'administration proposera lors des négociations.

1.4. Procédure d'achat (Phase de négociation)

Afin d'alléger la charge pesant sur le pouvoir judiciaire, le législateur contraint d'abord l'administration à conclure un accord avec le propriétaire.

• Invitation à négocier : Le propriétaire est invité à négocier par le biais d'une notification envoyée par un notaire.

• Négociation : Les parties négocient sur la base du prix estimé fixé par l'administration.

• Conclusion : Si un accord est trouvé, un protocole est établi, la propriété est transférée à l’administration au registre foncier et le prix est payé comptant. Dans ce cas, le propriétaire ne peut plus intenter de poursuites pour obtenir une augmentation du prix.

1.5. Évaluation et enregistrement (phase judiciaire)

Si aucun accord ne peut être trouvé pendant la phase de négociation, l'administration devant le tribunal civil de première instance .

• Question en suspens : Si le propriétaire a intenté une action en annulation devant un tribunal administratif, le tribunal civil de première instance peut attendre l’issue de cette action.

• Ordonnance de blocage (stockage) : Le montant déterminé par le tribunal est déposé par l’administration sur un compte bancaire au nom du propriétaire.

• Décision d'enregistrement : Dès réception du paiement, le tribunal ordonne l'enregistrement du bien au nom de l'administration. Cette décision est définitive et la propriété est transférée par l'intermédiaire du registre foncier.

1.6. Expropriation accélérée (procédure exceptionnelle)

Conformément à l'article 27 de la loi relative aux droits de propriété immobilière, en cas de défense nationale, de défense territoriale ou de situation d'urgence décidée par le Conseil des ministres, l'administration peut procéder à la saisie d'un bien immobilier sans attendre la procédure habituelle. Dans ce cas, l'évaluation sera effectuée ultérieurement.

L'expropriation est le processus par lequel l'État ou des entités juridiques publiques, dans des situations où l'intérêt public l'exige, acquièrent de force la propriété d'un bien immobilier privé ou d'un droit sur celui-ci, sans le consentement du propriétaire, en payant le prix à l'avance

Ce processus n'est pas un « achat », mais l' intervention administrative la plus brutale contre le droit de propriété. Voici l'anatomie de l'expropriation sous tous ses aspects :

Pour qu'une expropriation soit juridiquement valable, conformément à la Constitution et à la loi n° 2942 sur l'expropriation, les quatre éléments suivants doivent être présents simultanément :

A. Décision d'intérêt public (élément causal)

L’expropriation doit être réalisée dans l’intérêt général (routes, écoles, barrages, industrie de la défense, etc.), et non au profit d’un individu ou d’un groupe. L’obtention d’une décision d’intérêt public constitue la première étape de la procédure.

B. Biens immobiliers privés (Objet de la discussion)

L’expropriation ne peut être effectuée que sur des biens immobiliers (terrains, parcelles, bâtiments) appartenant à des particuliers ou à des personnes morales privées (sociétés, fondations, etc.).

• Note : Le transfert de biens immobiliers entre institutions publiques est soumis à la procédure de « transfert de biens immobiliers » (article 30), et non à l’expropriation.

C. Paiement anticipé de la contrepartie (prix)

Selon l’article 46 de la Constitution, l’indemnité d’expropriation en espèces et à l’avance .

• Exception relative aux paiements échelonnés : Pour les projets d’envergure tels que la réforme agricole, les grands projets énergétiques et d’irrigation, les paiements peuvent être étalés sur une période allant jusqu’à 5 ans. Le taux d’intérêt le plus élevé applicable aux créances de l’État sera appliqué à ces versements.

D. Suivi des étapes administratives et judiciaires

L’expropriation ne se résume pas à dire « nous avons acquis ce bien ». L’administration doit d’abord tenter de l’acheter (négocier), et si aucun accord n’est possible, elle doit faire déterminer le prix par voie légale.

2. Comment fonctionne le processus d'expropriation ? (Schéma systématique)

1. Phase de préparation

L'administration détermine les limites de la propriété à exproprier, établit un plan à l'échelle et identifie les propriétaires. Ensuite, par l'intermédiaire de la Commission d'évaluation, elle détermine la valeur estimée de la propriété.

2. Procédure d'achat (négociation) – Étape obligatoire

L'administration invite le propriétaire à négocier avant d'intenter une action en justice.

• Si un accord est trouvé : la propriété est transférée volontairement. Dans ce type de transfert, le propriétaire ne peut ultérieurement intenter une action en justice pour obtenir une augmentation de prix.
• En l'absence d'accord : l'administration est tenue d'engager une procédure d'« évaluation et d'enregistrement ».

3. Dossier d'évaluation et d'enregistrement (phase judiciaire)

L'administration intente une action en justice devant le tribunal civil de première instance. Ce dernier, assisté d'experts impartiaux, évalue la valeur réelle du bien. L'administration dépose cette somme auprès d'une banque. Dès réception du paiement, le tribunal inscrit la propriété du bien au nom de l'administration.

3. Types d'expropriation

• Expropriation partielle : Elle consiste à acquérir seulement une partie de la propriété. Si la partie restante devient inutilisable pour le propriétaire (par exemple, si le terrain devient trop petit pour y construire), celui-ci peut demander l’expropriation de cette partie restante.
• Expropriation accélérée (article 27) : Dans des circonstances extraordinaires telles que la défense nationale ou la protection territoriale, le bien est saisi immédiatement, les procédures autres que l'évaluation étant reportées.
• Expropriation par troc : si le propriétaire y consent, au lieu d’un paiement en espèces, le bien est échangé contre un autre bien appartenant à l’administration.

4. Voies de recours pour les propriétaires

• Contestation du prix : Si le propriétaire estime le prix fixé trop bas, il peut contester le rapport d’expertise et demander une augmentation du prix.
• Annulation de la transaction : Un propriétaire qui affirme « Il n’y a pas d’intérêt public ici » ou « Cette transaction est irrégulière » devant le tribunal administratif .

Note : L’expropriation consiste en la suppression des droits de propriété par l’intermédiaire de l’autorité publique. Toutefois, cette autorité n’est pas illimitée ; l’État de droit, chaque étape de la procédure est susceptible de contrôle judiciaire, et le préjudice subi par le propriétaire doit être indemnisé à sa juste valeur.

 Détermination et critères de l'indemnisation en cas d'expropriation

La distinction fondamentale en matière d'évaluation immobilière réside dans la classification du bien : « parcelle » ou « terrain » . Les méthodes de calcul utilisées pour ces deux catégories sont totalement différentes.

2.1. Distinction entre parcelles et terrains (Détermination de la classification)

• Terrains : Zones situées dans le plan de zonage municipal ou qui bénéficient effectivement des services municipaux (collecte des ordures, routes, eau, égouts, etc.).
• Terrains : Zones situées en dehors des limites municipales ou utilisées pour des activités agricoles, et qui ne disposent pas de plan de zonage.

2.2. Évaluation foncière : méthode du « revenu net »

La valeur d'un terrain est calculée en fonction du revenu agricole net qu'il peut générer en une année.

• Plan de rotation des cultures : Les cultures les plus rentables pouvant être cultivées sur le terrain (comme le blé, le maïs, le coton) sont déterminées selon les données de la Direction agricole provinciale/de district.
• Coûts de production : Les dépenses telles que les semences, les engrais et la main-d’œuvre sont déduites du revenu.
• Intérêts capitalisés : Le revenu annuel net perçu est divisé par un taux d’intérêt (généralement 4 % et 6 % ) déterminé par le risque et l’emplacement de la zone pour calculer la valeur de base de la propriété.

2.3. Évaluation foncière : méthode des « ventes comparables »

La valeur des parcelles est déterminée en les comparant à d'autres parcelles « similaires » qui ont été vendues avant la date d'expropriation .

• Sélection du bien comparable : L’emplacement, le statut de zonage (permis de construire, valeur comparable) et la superficie du bien comparable doivent être proches de ceux du bien exproprié.
• Évaluation objective : L’expert détermine le prix final en évaluant les avantages (proximité de la route principale, emplacement en angle, etc.) et les inconvénients du terrain exproprié par rapport à des propriétés similaires.

2.4. Évaluation des structures et des arbres

Si la propriété comprend des bâtiments ou des arbres, ceux-ci seront ajoutés séparément au prix du terrain :

• Bâtiments : Le coût unitaire approximatif des bâtiments pour l’année en question, publié par le ministère des Travaux publics et du Logement, sert de base. L’ amortissement est déduit de ce coût en fonction de l’âge du bâtiment.
• Arbres : Un prix fixe est calculé en fonction du type, de l'âge et de la productivité (qu'ils portent ou non des fruits) des arbres.

2.5. Mesures objectives de l'amélioration de la valeur (Amélioration objective de la valeur)

Si un bien immobilier possède une valeur particulière liée à son emplacement qui ne peut être expliquée uniquement par des données mathématiques (par exemple, une vue sur le Bosphore, un emplacement très central), le comité d'experts peut ajouter un certain pourcentage (généralement entre 10 % et 50 %) d' augmentation objective de la valeur .

2.6. Facteurs non pris en compte dans l'évaluation

• Plus-value future : La valeur ajoutée par le projet entrepris par l'administration (aéroport, ligne de métro, etc.) à la propriété après son achèvement ne peut être incluse dans le prix.
• Dépenses de luxe effectuées après l'expropriation : Les ajouts décoratifs effectués sur la propriété après que la décision d'expropriation a été notifiée ne seront pas indemnisés.

 Remarque : En matière d’expropriation, le rapport d’expertise sert de base à la décision du tribunal. Toutefois, ce dernier est tenu de vérifier de manière indépendante toute erreur contenue dans le rapport (par exemple, un choix inapproprié de biens comparables ou un taux d’intérêt de capitalisation erroné) et, le cas échéant, de constituer un nouveau collège d’experts.

 Action en annulation des procédures d'expropriation

Alors que les recours contestant l’indemnisation en cas d’expropriation sont entendus par les tribunaux judiciaires (Tribunal civil de première instance), le contrôle de la légalité du processus d’expropriation par les tribunaux administratifs .

3.1. Délai et introduction d'une action en justice

Malik doit intenter une action en annulation dans les 30 jours suivant la réception de la notification de la décision d'expropriation .

• Tribunal compétent : situé au lieu où se trouve le bien .
• Important : Il s'agit d'un délai de forclusion ; s'il est dépassé, l'illégalité de la transaction ne peut plus être invoquée (sauf en cas de litige sur le prix).

3.2. Motifs d'annulation (raisons d'illégalité)

Dans une affaire d'annulation, le tribunal examine l'action de l'administration au regard de cinq éléments fondamentaux :

1. Autorité : La décision a été prise par une autorité qui n'est pas légalement habilitée à procéder à l'expropriation.
2. Figure : Erreurs dans la procédure de prise de décisions d'intérêt public, irrégularités dans les processus de suspension et d'annonce.
3. Motif : Il n’existe aucun besoin concret et technique justifiant l’expropriation (par exemple, exproprier un terrain qu’une route n’a pas besoin de traverser).
4. Objet : Cibler un bien qui ne peut être exproprié légalement.
5. Objectif : La transaction est effectuée dans un but de vengeance personnelle ou à des fins politiques (abus d'autorité), plutôt que dans l'intérêt public.

3.3. L’importance capitale de la demande de suspension d’exécution

La démarche stratégique la plus cruciale dans les affaires d'expropriation de sursis à exécution .

• Pourquoi ? Le dépôt d'une demande d'annulation devant le tribunal administratif n'interrompt pas automatiquement la procédure d'indemnisation et d'enregistrement devant le tribunal civil.
• Conclusion : Si une injonction préliminaire n’est pas prononcée, le bien peut être enregistré au nom de l’administration et la démolition peut avoir lieu pendant la durée de la procédure administrative. Dès qu’une injonction préliminaire est prononcée, le tribunal civil de première instance est tenu de considérer l’issue de la procédure administrative comme une « question en suspens .

 Expropriation sans compensation 

Il s'agit d'une situation où l'administration intervient sur un bien immobilier sans suivre une procédure d'expropriation régulière.

4.1. Intervention physique

Il s'agit du fait, pour l'administration, de construire une route, un parc ou un bâtiment sur une propriété sans en informer le propriétaire ni verser d'indemnisation.

• Procédure judiciaire : Une action en « indemnisation pour expropriation sans indemnisation » est intentée devant le tribunal civil de première instance.
• Délai de prescription : pour ces cas .

4.2. Intervention juridique

Le terrain est désigné dans le plan de zonage comme étant destiné à des services publics tels qu'une école, un espace vert et un hôpital, mais n'a pas été exproprié, même après cinq ans. De ce fait, le propriétaire ne peut ni utiliser ni vendre le terrain.

• Recours légal : Une action en justice est intentée devant le tribunal administratif.

 Remarque : Un recours contre une expropriation constitue le mécanisme de protection des droits de propriété le plus efficace. Alors qu’une action en indemnisation vise uniquement à déterminer le montant de l’indemnisation, un recours contre une expropriation s’intéresse à la question de savoir si cette mesure est justifiée.

 Responsabilité administrative, expropriation sans indemnisation et contrôle constitutionnel

L'administration peut porter atteinte aux droits de propriété et au patrimoine des particuliers dans l'exercice de ses fonctions publiques. L'indemnisation de tels préjudices est une exigence de l'État de droit.

5.1. Responsabilité stricte de l'administration et cas de pleine compétence

L’administration est tenue d’indemniser les dommages résultant de la fourniture de services publics (santé, construction de routes, travaux d’infrastructure, etc.), même si elle n’est pas en faute.

• L'égalité face aux charges publiques : Selon le principe de « l'égalisation des sacrifices », tout préjudice privé subi par un individu pour le bien public doit être compensé par la société tout entière.
• Procédure de jugement complet : Il s’agit d’une action en réparation intentée devant le tribunal administratif afin d’obtenir réparation des violations des droits de la personne résultant des actes et procédures de l’administration . Les dommages matériels, notamment ceux causés par des travaux d’infrastructure défectueux, sont pris en compte dans ce champ d’application.

5.2. Expropriation sans indemnisation relative aux droits de propriété

L'intervention physique (de facto) ou légale de l'administration sur la propriété d'un citoyen sans décision d'expropriation en bonne et due forme et sans versement d'indemnisation constitue une violation qui « porte atteinte à l'essence même du droit de propriété ».

• Expropriation de fait : Il s’agit de la situation où des municipalités ou des institutions publiques construisent une route ou installent un transformateur sur un terrain sans procéder à une expropriation. Dans ce cas, le propriétaire foncier peut demander la conversion de son bien en indemnisation financière devant le tribunal civil de première instance
• Ingérence légale : Il s’agit d’une situation où un bien est désigné comme « zone d’infrastructure sociale » (parc, école, etc.) dans le plan de zonage pendant des années sans faire l’objet d’une expropriation. Ce fait rend le droit de propriété « juridiquement inutilisable », entraînant ainsi une obligation d’indemnisation.

5.3. La Cour constitutionnelle (AYM) et la procédure de demande individuelle

Dans les cas où les voies de recours internes (procédures administratives et du Conseil d'État) ont été épuisées et qu'aucune solution n'a été trouvée, les violations des droits de propriété sont portées devant la Cour constitutionnelle.

• Violation des droits de propriété : Le retard de paiement de l’indemnité d’expropriation, la sous-évaluation ou l’expropriation sans indemnité, lorsque l’administration cause un préjudice aux citoyens, sont considérés comme des violations des droits par la Cour constitutionnelle.
• Droit à un procès équitable dans un délai raisonnable : Le fait que les procédures d’expropriation et d’indemnisation s’éternisent pendant 10 à 15 ans constitue une violation du « droit à un procès équitable », conformément à la jurisprudence de la Cour constitutionnelle et de la Cour européenne des droits de l’homme. Afin de préserver la confiance du public dans le système judiciaire, la Cour constitutionnelle statue généralement sur les violations constatées dans de telles affaires et accorde des réparations pour le préjudice moral.