Propriété immobilière

PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE : OBJET, ACQUISITION ET PERTE

La propriété immobilière constitue l'un des domaines les plus stables et pourtant les plus dynamiques sur le plan économique du droit de la propriété. Ce droit réel, qui confère aux individus l'autorité d'utiliser, de jouir et de disposer de biens immobiliers dans les limites autorisées par la loi, est fondamental pour la paix sociale et la sécurité des biens. Contrairement au principe de libre arbitre en droit des contrats, « nombre et de type limités » (numerus clausus) prévaut en matière de propriété immobilière. Dans ce contexte, l'objet de la propriété immobilière n'est pas arbitraire, mais relève d'un champ clairement défini par le législateur.

Objet de la propriété immobilière

Lorsqu'on définit le champ d'application de la propriété immobilière, on ne se limite pas à la localisation physique, mais on inclut également certains statuts juridiques ayant une valeur économique. Dans ce cadre, les éléments soumis à la propriété sont les suivants :

Atterrir

Le terme « terrain » désigne une portion horizontale et verticale de la surface terrestre, dont les limites sont définies par des méthodes juridiques et techniques. Le terrain est l'unité fondamentale et naturelle de la propriété immobilière. Selon le principe de l'étendue verticale, la propriété inclut le volume situé au-dessus et en dessous du terrain qui est utile au propriétaire.

Droits indépendants et perpétuels inscrits sur une page distincte du registre foncier

Bien qu'un « droit » ne puisse généralement pas être considéré comme un bien immobilier, les droits présentant certaines caractéristiques sont inscrits sur une page distincte du registre foncier et bénéficient du même statut juridique qu'un bien immobilier. Pour être considéré comme tel, un droit ne doit pas être personnel, doit conférer un pouvoir cessible à une autre personne et doit avoir été établi depuis au moins trente ans. Cette réglementation ouvre la voie à la protection des actifs économiques autres que les biens immobiliers par des droits réels.

Unités indépendantes inscrites au registre des copropriétés

Les parties d'un bâtiment achevé qui peuvent être utilisées séparément et indépendamment (appartements, commerces, entrepôts, etc.) deviennent des entités immobilières distinctes du bâtiment principal. Ces parties sont inscrites dans un registre foncier spécifique et traitées comme des biens immobiliers indépendants, permettant ainsi la réalisation de toutes sortes d'opérations juridiques.

L’acquisition de biens immobiliers et les effets de l’enregistrement

L'élément essentiel de l'acquisition d'un bien immobilier est l'inscription du droit de propriété au registre foncier. L'inscription est une condition sine qua non de l'acquisition du droit de propriété. Toutefois, dans des cas tels que l'héritage, les décisions de justice, l'exécution forcée, l'occupation et l'expropriation, le transfert de propriété est considéré comme intervenu juridiquement avant même l'inscription. Dans ces cas exceptionnels, même si le propriétaire possède le droit de propriété avant l'inscription, il est tenu de faire inscrire son droit de propriété au registre foncier afin de pouvoir réaliser des opérations telles que la vente ou l'hypothèque de ce droit.

Transactions juridiques et exigences formelles pour l'acquisition de la propriété

La validité des contrats portant sur le transfert de biens immobiliers, tels que les ventes, les donations ou les contrats de soins viagers, est subordonnée à la formalité de leur réalisation. L'exigence d'une documentation formelle vise à prévenir les décisions impulsives concernant des actifs de grande valeur économique, comme les biens immobiliers, et à garantir la sécurité juridique. Les dispositions testamentaires et les régimes matrimoniaux sont toutefois soumis à des exigences formelles spécifiques.

Occupation et formation de nouvelles terres

L'acquisition de la propriété d'un bien immobilier immatriculé par occupation n'est possible que si l'immatriculation de ce bien a été radiée à la demande du propriétaire. La propriété d'un bien immobilier non immatriculé ne peut être acquise par occupation. En revanche, les terrains nouvellement créés par des causes naturelles telles que l'accumulation de sédiments, les glissements de terrain ou les variations du niveau de l'eau, et qui sont constructibles, appartiennent généralement à l'État. Ce dernier peut transférer ces terrains nouvellement créés en priorité au propriétaire du terrain initialement perdu ou au propriétaire d'un terrain voisin.

Situations de glissements de terrain et de coulées de boue

Les glissements de terrain provoqués par des catastrophes naturelles n'entraînent généralement pas de modification des limites de propriété. Cependant, ce principe ne s'applique pas aux zones désignées comme « zones à risque de glissement de terrain » par les autorités. Dans ces zones, les limites sont redéfinies en tenant compte de la topographie. Si les limites ne reflètent plus la réalité du fait du glissement de terrain, une demande de redéfinition des limites de propriété et d'indemnisation des éventuelles différences peut être déposée.

Acquisition sur ordonnance

Le système juridique a permis de convertir une possession paisible et de longue durée en propriété :

• Prescription ordinaire : Si une personne inscrite faussement comme propriétaire au registre foncier détient le bien de manière continue et sans contestation pendant dix ans, son droit de propriété est protégé et devient incontestable.
• Prescription extraordinaire : Toute personne ayant possédé un bien immobilier non inscrit au cadastre ou dont le propriétaire est indéterminé (y compris les personnes portées disparues depuis vingt ans) pendant vingt ans sans interruption ni litige peut demander au tribunal l’inscription du bien à son nom. Durant cette procédure, des avis sont publiés localement, informant les titulaires potentiels de droits de la possibilité de s’y opposer.

Lieux abandonnés et biens publics

Les rochers, les montagnes, les collines et les terres impropres à l'agriculture, ainsi que les eaux publiques, ne sont pas des propriétés privées et ne peuvent faire l'objet d'une propriété privée. Ces lieux relèvent de la souveraineté et du contrôle de l'État, et leur protection est régie par des lois spécifiques.

Droit de demander l'inscription et inscription par décision judiciaire

Une personne ayant un motif légal valable d'acquérir la propriété peut saisir le tribunal afin d'obtenir le transfert de propriété par décision judiciaire (enregistrement judiciaire) si le propriétaire refuse de la céder. Toutefois, en cas d'acquisition de la propriété avant enregistrement, notamment par succession, expropriation ou exécution forcée, le propriétaire légitime peut s'adresser directement au service du cadastre pour finaliser la procédure d'enregistrement.

Cessation de propriété immobilière

La propriété immobilière prend généralement fin avec la radiation de l'inscription au registre foncier ou la disparition du bien immobilier. Dans notre système juridique, ces formes de cessation sont examinées sous les principaux thèmes suivants :

Abandon

La manière légale la plus courante de mettre fin à la propriété d'un bien est la radiation. La radiation consiste à supprimer l'inscription de propriété du registre foncier. Ce processus se déroule généralement de deux manières :

• Radiation volontaire : Elle intervient lorsque le propriétaire demande au service du cadastre de radier l’inscription afin de renoncer à ses droits de propriété. Dans ce cas, le bien devient sans propriétaire.
• Transfert légal : Lorsque la propriété est transférée à une autre personne (vente, donation, etc.), l’enregistrement au nom de l’ancien propriétaire est annulé et enregistré au nom du nouveau propriétaire.

Destruction complète du bien

Les droits de propriété subsistent tant que le bien immobilier sur lequel ils reposent existe. Si ce bien devient inutilisable, par exemple parce qu'il est submergé par la mer suite à un glissement de terrain ou qu'il est totalement rayé de la carte à la suite d'une catastrophe naturelle majeure, le droit de propriété cesse également d'exister. La démolition de la seule construction sur le bien immobilier n'entraîne pas la perte de la propriété, car l'objet de la propriété est le terrain lui-même.

Expropriation

Lorsque l'intérêt public l'exige, l'État ou les personnes morales de droit public peuvent acquérir un bien immobilier privé par une décision administrative unilatérale. Le moment précis de la perte de propriété lors de l'expropriation (par décision administrative, versement d'une indemnité ou inscription au registre foncier) est déterminé par les dispositions légales applicables. Dans ce cas, la perte de propriété survient contre la volonté du propriétaire.

Contenu et étendue de la propriété immobilière

Selon le principe de l'étendue verticale, les droits de propriété immobilière englobent l'espace aérien au-dessus du terrain et les couches de terre sous-jacentes, dans la mesure où leur utilisation est profitable au propriétaire. Ce droit, sous réserve des restrictions légales, considère également comme faisant partie intégrante de la propriété les végétaux cultivés sur le terrain, les constructions qui y sont érigées et les ressources qui en sont extraites.

Délimitation des limites et responsabilités des voisins

Les limites d'une propriété immobilière sont principalement déterminées par les plans cadastraux et les bornes de délimitation sur le terrain. Si les limites figurant sur le plan ne correspondent pas aux bornes réelles, ce sont les informations du plan cadastral qui prévalent. Chaque propriétaire est tenu de répondre favorablement à la demande de son voisin visant à clarifier les limites incertaines ou à faire installer des bornes. De plus, les constructions telles que les murs, les clôtures ou les balustrades séparant deux propriétés sont considérées comme appartenant conjointement aux deux voisins, sauf preuve du contraire.

Structures et relations matérielles sur le site

Lorsqu'une construction est érigée sur un terrain à l'aide de matériaux appartenant à autrui, ces matériaux deviennent partie intégrante du terrain. Toutefois, le propriétaire des matériaux ou le propriétaire du terrain peut demander leur enlèvement si celui-ci n'entraîne pas de dommages excessifs. Si les matériaux ne sont pas enlevés ;

• Indemnisation : Le propriétaire foncier verse au fournisseur de matériaux une indemnisation appropriée. La bonne ou la mauvaise foi du commanditaire de la construction est déterminante pour le montant de l’indemnisation (dommages et intérêts totaux ou valeur minimale).
• Transfert de propriété : Si la valeur de la construction excède nettement celle du terrain, la partie agissant de bonne foi peut demander le transfert de propriété du terrain au propriétaire de la construction en échange d’une indemnisation raisonnable.

Ouvrages exposés aux inondations et droits de surface

Les constructions qui s'étendent au-delà des limites d'une propriété et empiètent sur le terrain voisin sont considérées comme faisant partie intégrante de la propriété principale si le propriétaire bénéficie d'une servitude sur ce terrain. En l'absence de servitude, et si le propriétaire concerné ne s'y oppose pas dans les quinze jours suivant la découverte de l'empiètement, le propriétaire de la construction empiétant, agissant de bonne foi, peut solliciter une servitude ou le transfert de propriété de la portion empiétant, moyennant une indemnité raisonnable. Par ailleurs, la propriété des constructions indépendantes érigées sur ou sous le terrain d'autrui grâce à une servitude appartient au titulaire de cette servitude.

Médias et structures mobiles

Les réseaux de distribution d'eau, de gaz et d'électricité sont considérés comme des annexes à l'entreprise, même s'ils sont situés hors de la propriété où elle est implantée. Leur inscription au registre foncier se fait par simple enregistrement si le réseau n'est pas visible de l'extérieur, ou par acte notarié et construction s'il est visible. En revanche, les constructions légères non permanentes, telles que les abris de jardin, les kiosques ou les tonnelles, sont considérées comme des biens meubles et ne font pas partie de la propriété foncière.

Les jeunes plants mis en terre sur le terrain et la responsabilité du propriétaire

Les dispositions relatives aux constructions réalisées à partir de matériaux s'appliquent également aux jeunes plants mis en terre sur le terrain. Il est important de noter qu'un droit de superficie ne peut être établi sur les arbres et les forêts. Si le propriétaire d'un bien immobilier abuse de ses droits de propriété en violation des restrictions légales (par exemple, en causant un préjudice à un voisin), la partie lésée peut intenter une action en réparation du préjudice subi. Le tribunal peut accorder une indemnisation pour les dommages résultant d'excès inévitables, conformément aux usages locaux.

 Restrictions et nature juridique de la propriété immobilière

Les restrictions légales grevant la propriété immobilière sont effectives même sans inscription au registre foncier et constituent les limites naturelles des droits de propriété. Ces restrictions ne peuvent être modifiées ou levées que par un acte authentique et une inscription au registre foncier. Toutefois, les restrictions d'utilité publique sont irrévocables, même par la volonté des parties.

 Restrictions légales et contractuelles au transfert de droits

Le droit de transfert, droit de propriété le plus fondamental, est restreint afin de protéger les droits prioritaires de certaines personnes :

• Droit de préemption légal : En cas de copropriété, si un copropriétaire vend sa part à un tiers, les autres copropriétaires bénéficient d’un droit de préemption. Ce droit s’exerce par voie d’action en justice contre l’acquéreur. La juste valeur marchande de la part est déterminée par le juge, et le propriétaire légitime est tenu de payer ce montant. Ce droit ne peut être exercé lors de ventes forcées ou de ventes réalisées dans le cadre de la loi sur les appels d’offres de l’État.
• Délai de prescription : Ce droit expire trois mois après la date de la notification de la vente par un notaire , et en tout état de cause, un an après la date de la vente
• Droits contractuels : Les droits d’achat, de rachat et de préemption découlant d’un contrat deviennent opposables aux tiers dès leur inscription au registre foncier. La durée de ces inscriptions est de dix ans maximum.

 Restrictions découlant du droit de voisinage

Le droit de voisinage régit les obligations de tolérance et de considération que les propriétaires doivent se témoigner les uns aux autres

• Respect de l'environnement : Le propriétaire doit éviter de perturber son voisin au-delà d'un niveau tolérable par des éléments tels que la fumée, le bruit, les vibrations ou les odeurs lorsqu'il utilise sa propriété.
• Excavations et construction : Les excavations ne doivent pas perturber le sol des propriétés voisines ni mettre en danger les structures qui s'y trouvent.
• Plantes et eau : Si des branches et des racines débordant du terrain voisin causent des dommages et ne sont pas coupées malgré les avertissements, le voisin peut les faire couper. De plus, les propriétaires fonciers sont tenus de tolérer le ruissellement naturel de l’eau provenant du terrain situé au-dessus et de ne pas le modifier au détriment de leur voisin.

Droits de passage et conduits

Ce sont des droits essentiels accordés pour permettre au bien immobilier de remplir sa fonction économique et sociale :

• Droit de passage obligatoire : Le propriétaire d’un bien immobilier sans accès direct à une voie publique peut solliciter un droit de passage auprès de ses voisins en échange d’une compensation. Ce droit s’exerce contre le voisin proposant la solution la plus appropriée et la moins préjudiciable.
• Obligation de tolérer le passage des conduites : S'il est impossible de faire passer la conduite ailleurs, le propriétaire foncier est tenu de tolérer le passage des conduites d'eau, de gaz ou d'électricité sur son terrain, à condition d'être indemnisé pour tout dommage subi.

 Entrée sur la propriété d'autrui et restrictions relatives aux lieux publics

La nature et l'intérêt public permettent, dans certaines circonstances, d'intervenir dans les droits de propriété :

• Droit d'accès : Sauf interdiction, l'accès aux forêts et aux pâturages est autorisé, ainsi que la cueillette de fruits et de champignons sauvages. De plus, l'autorisation du propriétaire est requise pour la recherche d'objets emportés par les éléments ou d'animaux échappés.
• Nécessité : Si une intervention sur la propriété est nécessaire pour prévenir un danger existant, et que le préjudice à prévenir est supérieur au dommage causé à la propriété elle-même, le propriétaire est tenu de la tolérer.
• Droit public et aménagement du territoire : Les droits de propriété sont encadrés par des lois spécifiques, notamment en matière de construction, de santé, de catastrophes naturelles et de protection des forêts. Dans le cadre de projets d’aménagement tels que le remembrement foncier ou l’irrigation, les décisions prises à la majorité qualifiée des propriétaires fonciers s’imposent à tous.

 Régime des sources et des eaux souterraines

Juridiquement, les sources d'eau et les eaux souterraines sont soumises à des régimes différents. Cette distinction repose sur le principe que la propriété foncière n'implique pas automatiquement la propriété de l'eau.

 Relations de propriété et état des eaux souterraines

• Sources d'eau : Les sources naturelles présentes sur un terrain font généralement partie intégrante de celui-ci. Par conséquent, la propriété de la source est liée à celle du terrain. L'utilisation d'une source située sur le terrain d'autrui n'est possible qu'avec une servitude de captage .
• Eaux souterraines : Contrairement aux sources, les eaux souterraines sont considérées comme une ressource publique. Bien qu’un propriétaire foncier puisse posséder le terrain sur lequel elles reposent, il n’est pas considéré comme propriétaire des eaux souterraines. L’étendue et les modalités d’utilisation de cette eau sont régies par des lois spécifiques (telles que la loi sur les eaux souterraines).

 Dommages aux ressources et mesures de conservation

Les travaux d'excavation, de construction ou les activités industrielles sur une propriété peuvent endommager les sources d'eau ou les puits des terrains voisins. Les responsabilités légales découlant de ces activités sont les suivantes :

• Responsabilité en matière d'indemnisation : Quiconque pollue ou perturbe une ressource vitale est tenu d'indemniser le préjudice causé. Si le préjudice n'est pas dû à une faute intentionnelle ou à une négligence, ou si la partie lésée est également fautive, le montant de l'indemnisation est fixé par un juge selon les principes d'équité.
• Rétablissement : Si une source d’eau coupée ou contaminée est essentielle à l’approvisionnement en eau potable, à l’utilisation des services publics ou aux besoins vitaux d’une entreprise, la partie lésée peut demander son rétablissement complet. Ce mécanisme de protection efficace couvre non seulement l’indemnisation des dommages matériels, mais aussi la remise en état physique de la source.

 Ressources et partage Nourris par un lit partagé

Lorsque les sources d'eau des propriétés voisines sont alimentées par la même source principale, un « équilibre des intérêts » s'établit entre les propriétaires :

• Chaque propriétaire peut demander que l'eau soit stockée collectivement et distribuée selon les taux de consommation antérieurs. Les coûts des installations communes sont également partagés à parts égales.
• Si aucun accord sur le partage de l'eau ne peut être conclu, un propriétaire foncier peut prendre les mesures nécessaires pour conserver sa propre source d'eau, même s'il réduit l'approvisionnement en eau d'un autre ; cependant, si cela augmente la quantité d'eau, il peut être obligé de compenser les autres propriétaires fonciers proportionnellement à cette augmentation.

 Servitudes d'eau obligatoires et droits d'usage

Le système juridique protège les propriétaires fonciers privés d'accès à l'eau potable

• Droits d'eau obligatoires : Un propriétaire foncier qui ne dispose pas d'eau sur son terrain ou qui ne peut s'en procurer par d'autres moyens peut demander l'établissement d'une servitude d'eau pour utiliser le surplus d'eau de son voisin en échange d'une indemnisation complète. Dans ce cas, la priorité est donnée à la satisfaction des besoins du propriétaire de la source d'eau.
• Coutumes locales et lois spéciales : Lorsque l’eau de puits ou de ruisseaux situés sur des terres privées est utilisée pour boire ou abreuver les animaux, les traditions et coutumes locales s’appliquent, sauf disposition légale contraire.

 Types de litiges et de poursuites découlant de la propriété immobilière

En droit immobilier, les litiges portent généralement sur la détermination du propriétaire du droit ou sur le dépassement des limites d'utilisation de ce droit.

 Poursuites judiciaires relatives à la propriété immobilière

• Action en annulation et inscription d'un titre de propriété : Il s'agit d'un recours fondamental en droit immobilier. Il est intenté lorsqu'un titre de propriété est inexact, notamment en raison d'une inscription frauduleuse, d'une procuration falsifiée, d'une transmission successorale frauduleuse ou d'une prescription acquisitive. Son objectif est d'obtenir la suppression du titre existant et son inscription au nom du propriétaire légitime.
• Action en prévention d'ingérence (ou d'empiètement) : Il s'agit d'une action en justice intentée lorsque le contrôle du propriétaire sur son bien immobilier est injustement entravé par une autre partie (par exemple, occupation illégale).
• Action en revendication de propriété : Il s’agit d’une action en justice intentée par le propriétaire contre une personne qui détient illégalement la possession (le droit de posséder) d’un bien immobilier, en vue d’en obtenir la restitution.

Litiges relatifs aux gains et à leur partage

• Action en préemption (Shufa) : Ce type d’action est intenté par les copropriétaires d’un bien indivis lorsqu’un copropriétaire vend sa part à un tiers. La détermination de la valeur marchande et le respect des délais de prescription constituent les principaux enjeux de cette procédure.
• Action en partage de propriété conjointe (Izale-i Şuyu) : Il s'agit d'une action en justice dans laquelle tous les copropriétaires participent, visant à diviser un bien immobilier détenu conjointement ou en copropriété entre eux par le biais d'un partage en nature ou d'une vente.
• Poursuite en matière d'enregistrement en raison du délai de prescription : Lorsque des conditions de prescription extraordinaires (telles que 20 ans de possession) sont remplies, une action en justice est intentée contre le Trésor ou l'administration compétente pour l'enregistrement des propriétés non enregistrées ou non identifiées.

 Droit de voisinage et affaires de responsabilité

• Recours en cas de violation du droit de voisinage : Cette procédure est engagée en cas d’usage excessif d’une propriété (nuisances sonores, odeurs, dommages causés par des travaux d’excavation, etc.). Le tribunal peut ordonner la remise en état des lieux ou l’indemnisation du préjudice.
• Action en droit de passage : Il s’agit d’une action en justice intentée par des propriétaires fonciers n’ayant pas accès à une voie publique contre leurs voisins afin d’établir un « droit de passage obligatoire ». Le tribunal détermine le tracé le plus approprié et le montant exact de l’indemnisation à verser.
• Prévention des empiètements (poursuites pour empiètement) : Ces poursuites sont intentées pour démolir les structures qui empiètent injustement sur les terrains voisins ou, si la condition de bonne foi est remplie, pour transférer la portion empiétante contre compensation.

Procédure et preuves dans les affaires immobilières

Dans le règlement des litiges immobiliers, « l'intervention directe du juge » et « l'examen technique » sont essentiels

1. Inspection sur place et expertise : Dans la quasi-totalité des affaires immobilières, le tribunal procède à une inspection sur place du bien, accompagné d’un expert technique et de spécialistes du cadastre. Les limites de propriété, les empiètements et la valeur du bien sont ainsi déterminés.
2. Compétence exclusive : En matière de propriété immobilière, le tribunal du lieu de situation du bien est exclusivement compétent. Toute action intentée devant un autre tribunal entraîne le rejet de la demande pour vice de procédure.
3. Mesures provisoires : Afin de protéger ses droits à l’issue du procès, il est primordial de faire inscrire la mention « défendeur » sur le titre de propriété ou d’interdire le transfert de propriété (mesure de précaution) dès le dépôt de la plainte.