Dossier de prévention des empiètements (interdiction d'ingérence)

Résumé

Une action en prévention d'empiètement estpar le propriétaire d'un bien immobilier ou d'un droit réel limité de faire cesser une atteinte illicite, actuelle ou potentielle, et, le cas échéant, de remettre le bien en état (démolition/enlèvement) . En pratique, elle est engagée dans des cas tels que les litiges de bornage, les constructions empiétant sur la propriété, l'usage non autorisé et les atteintes aux parties communes. Dans la plupart des cas, d'un avis d'expert et d'une inspection sur place ; une indemnisation pour l'usage illicite peut également être demandée .

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Contenu

1. Qu’est-ce qu’une action pour prévenir l’empiètement ?

2. Conditions et charge de la preuve

3. Dans quelles circonstances peut-il être ouvert ? (Exemples)

4. Tribunal compétent, frais et mesures

5. Processus de preuve et d'expertise

6. Lien avec l'indemnisation pour utilisation illégale et démolition (Kal')

7. Feuille de route de mise en œuvre (étape par étape)

8. Erreurs courantes

9. Comparaison des mesures de prévention des empiètements, d'indemnisation pour utilisation illégale de la propriété et d'annulation du titre de propriété

10. FAQ (Foire aux questions)

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1) Qu'est-ce qu'une action en justice pour empêcher l'empiètement ?

Il s'agit d'une action conservatoire intentée par le titulaire de droits de propriété (ou une personne dûment habilitée) afin de faire cesser une atteinte illicite à la propriété , de rétablir l'état initial du bien et d'empêcher sa récidive . En matière immobilière , la demande vise généralement à la fois la prévention de l'atteinte et la démolition

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2) Conditions et charge de la preuve

• Droit : Propriété/droit réel limité/possession ou droit d'usage contractuel.

• Ingérence illégale : prise de contrôle de fait, obstruction à l’usage, empiètement, construction illégale, occupation des parties communes, etc.

• Possibilité de continuation/récidive : une intervention est en cours, il existe un danger imminent ou une récidive est probable.

• Preuve : Le demandeur son droit et l'atteinte subie ; le défendeur la légalité (par exemple, autorisation, servitude, contrat).

Remarque : Le délai de prescription ne s'applique pas aux poursuites en injonction dans le cadre d'interventions en cours ; cependant, des délais rétroactifs peuvent s'appliquer aux demandes d'indemnisation pour utilisation illégale de biens

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3) Dans quelles circonstances peut-il être ouvert ? (Exemples)

• Violation de limite de propriété / empiètement : murs, fondations, balcons et avant-toits empiétant sur la parcelle voisine.

• Occupation des espaces communs : Occupation du parking, du jardin, du couloir ou du toit du site.

• Obstruction de la route/du passage : Ériger physiquement une barrière, bloquer le passage avec un portail ou une barricade.

• Interférence entre arbres, racines et branches : Endommagement de la végétation inondable.

• Appropriation illégale de biens meubles : Détention/utilisation non autorisée de biens (le cas échéant).

• Bruit/fumée/débordement d'eau, etc. : Perturbations dépassant les limites de tolérance prévues par la loi sur le voisinage.

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4) Tribunal compétent, frais et mesures

• Tribunal compétent : Généralement, le tribunal civil de première instance.

• Autorité:

  • En cas de litige relatif à la propriété d’un bien immobilier , le tribunal du lieu où se situe le bien immobilier est généralement compétent (dans la plupart des cas, cette compétence est absolue ).

  • Les règles générales de compétence peuvent également s’appliquer aux demandes d’injonction fondées sur des droits personnels (par exemple, l’usage découlant d’un contrat de location)

• Frais de justice : Ils peuvent varier , sous forme de montant fixe ou proportionnel, en fonction de la valeur du dossier et de l’étendue de la demande; en pratique, les demandes de radiation et d’inscription ont une incidence sur la valeur.

• Mesure de précaution : Une mesure de précaution devrait être demandée afin d’ interrompre les travaux de construction en cours et de maintenir la situation actuelle .

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5) Processus de preuve et de témoignage d'expert

• Registre foncier/cadaste, plan de zonage, permis de projet/permis d'occupation

• Expert en applications et en techniques (ingénieur géomètre) + topographie

• Photographies/vidéos, correspondance/avertissements, témoins, images de drone/orthophotos.

• Contrats (bail, usufruit, plan de gestion, convention de servitude)

Le rapport de l'expertclarifie les aspects techniques de la délimitation des frontières, des empiètements, des mesures et des interventions ; il est essentiel pour la décision.

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6) Lien avec l'indemnisation pour utilisation illégale et démolition (Kal')

• Indemnisation pour utilisation illicite : Le coût de l'indemnisation pour utilisation illicite ; elle peut être réclamée conjointement ou séparément d'une action en injonction .

• « Kal » (démolition) : Ceci est ajouté à la demande d’interdiction afin de supprimer les parties empiétantes et de rétablir l’état d’origine .

• Alternatives de servitude/indemnisation : Notamment en cas de bonne foi et d’infractions mineures , l’établissement d’une servitude en échange d’une indemnisation peut être considéré comme une solution exceptionnelle .

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7) Feuille de route de mise en œuvre (étape par étape)

1. Enquête préliminaire et documentation : photos/vidéos, procès-verbaux, avertissements.

2. Évaluation technique : Demande préliminaire de l'ingénieur géomètre ; mesure des infractions.

3. Avertissement/règlement : Demande de suspension/retrait avec une période de temps spécifiée.

4. Déposer une plainte : Exécution (+ indemnisation) et, le cas échéant, indemnisation pour utilisation illégale de biens .

5. Demande d'injonctions : Arrêt des travaux, maintien du statu quo.

6. Géomètres/experts : Sciences + architecture/génie des structures selon les besoins.

7. Exécution des jugements : démolition, rétablissement des limites de propriété, interdiction ; alternatives de servitude/indemnisation.

8. Prochaine étape : Mise en œuvre des procédures de démolition et d'enregistrement foncier

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8) Erreurs courantes

• Ne perdez pas de temps à discuter : demandez des précautions avant que les travaux ne progressent

• Demande incomplète : de demander uniquement le séjour et l'indemnisation pour l'utilisation non autorisée du bien .

• Demande sans preuves : Le dossier reste fragile sans rapport d'expertise et sans demande .

• Problème de juridiction : Dans les litiges immobiliers, de la juridiction sur le terrain est délicate.

• Ignorer le plan de gestion : en cas de litiges concernant un site ou un centre commercial, le plan de gestion et de zonage sont déterminants.

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9) Tableau comparatif