Venta de bienes inmuebles por intermediario privado y reclamación por enriquecimiento injusto

1. Introducción – ¿Qué son las ventas externas y la compensación por el uso ilícito de la propiedad?

En Turquía, la compraventa de bienes inmuebles (terrenos, fincas, viviendas, etc.) debe realizarse de forma oficial, de conformidad con el artículo 706 del Código Civil turco , el artículo 26 de la Ley del Registro de la Propiedad y las disposiciones del Código de Obligaciones . El procedimiento oficial implica la firma del contrato de compraventa en la oficina del registro de la propiedad por un funcionario que actúa en lugar de un notario público .

Una venta informales aquella que se realiza únicamente por escrito o verbalmente, sin que conste en escritura pública. Dichas ventas son inválidas. Sin embargo, el derecho de uso del inmueble puede transferirse tras una venta informal.

📌 Si una persona utiliza una propiedad adquirida mediante una venta informal sin el permiso del propietario, una indemnización por ocupación ilegal (ecrimisil) .

2. Fundamentos legales

Artículo 705 del Código Civil turco: La propiedad se adquiere al inscribirse en el registro de la propiedad.
Artículo 706 del Código Civil turco: La venta de bienes inmuebles debe realizarse de forma oficial.
Código de Obligaciones turco, artículo 237: La venta de bienes inmuebles está sujeta a procedimientos oficiales.
Artículo 683 del Código Civil turco: El propietario puede reclamar su propiedad a la persona que la posee injustamente.
Artículo 995 del Código Civil turco: El propietario puede exigir una indemnización por posesión ilícita al poseedor no autorizado.

3. Invalidez y consecuencias de las ventas externas

Una venta informal no constituye legalmente una transferencia de propiedad.
A menos que cambie el propietario registrado en el registro de la propiedad, el comprador no adquiere la condición de propietario.
En las ventas realizadas externamente, solo surge una relación de acreedor-deudor entre las partes
No se puede interponer una demanda para la cancelación y el registro de un título de propiedad basándose en una venta informal .

4. ¿Qué es Ecrimisil?

La indemnización por ocupación ilegal se denomina compensación por ocupación ilícita.
una propiedad sin el consentimiento del propietario , este tiene derecho a una compensación por los daños sufridos y la renta perdida.

Condiciones para reclamar una indemnización por el uso ilícito de una propiedad:

El demandante es el propietario del bien inmueble,
El uso no autorizado de la propiedad por parte del acusado,
Su uso es injustificado
La presencia de daños o pérdidas.

5. La relación entre la venta externa y la indemnización por el uso ilícito de la propiedad

Persona que utiliza la propiedad a través de una venta externa:

Si el propietario ha dado su permiso, no se puede exigir ninguna compensación por el uso no autorizado de la propiedad.
Sin el permiso del propietario, el uso constituye una ocupación ilegal, y se puede reclamar una indemnización por uso ilegal.

En concreto, si el comprador no transfiere la escritura de propiedad tras una venta informal y el propietario se niega a cooperar, este último puede interponer una demanda para impedir cualquier interferencia con la propiedad y también puede reclamar una indemnización por el uso no autorizado anterior .

6. El proceso de la demanda por enriquecimiento injusto

6.1. Tribunal competente y autorizado

Juzgado de Paz Civil (si existe una relación de arrendamiento)
El tribunal competente (en caso de litigio sobre la propiedad) es el Juzgado Civil de Primera Instancia , que es el tribunal del lugar donde se encuentra el bien inmueble.

6.2. Presentación de la demanda

una demanda .
Se añaden al expediente los registros de la propiedad, las declaraciones de los testigos y los informes periciales
El tribunal determina el monto de la indemnización por el uso no autorizado de la propiedad basándose en tarifas de alquiler comparables , en consulta con un experto

7. Decisiones y práctica de la Corte Suprema

7.1. La venta externa no transfiere la propiedad

Sala Civil 14 del Tribunal Supremo, Caso n.º 2018/3214, Sentencia n.º 2019/4125.

La situación: Las partes han suscrito un contrato de compraventa por escrito, pero la transferencia de la propiedad aún no se ha completado.
Decisión: La venta realizada de forma privada no es válida; el comprador no puede ser considerado el propietario.

7.2. El requisito de autorización para reclamar una indemnización por el uso ilícito de la propiedad

Primera Sala Civil del Tribunal Supremo, Caso N.º 2019/4571, Sentencia N.º 2020/2115.

Incidente: El comprador utilizó la propiedad después de la venta, sin el consentimiento del propietario.
Decisión: Malik puede reclamar una indemnización por el uso no autorizado de la propiedad durante los últimos 5 años.

7.3. Valor de alquiler comparable en la determinación del usufructo

Tercera Sala Civil de la Corte Suprema, Caso No. 2020/3254, Sentencia No. 2021/2154.

El problema: La cuantía de la indemnización por el uso no autorizado de la propiedad no se determinó en función de tarifas de alquiler comparables.
Decisión: Determinar la indemnización por el uso no autorizado de una propiedad sin realizar un estudio comparativo de alquileres constituye una investigación incompleta.

8. Derechos y obligaciones de las partes en las ventas externas

Desde la perspectiva del vendedor (propietario):

Si no se ha efectuado el pago, puede solicitarlo.
Si la transmisión de la propiedad no se ha inscrito en el registro de la propiedad, se conservan los derechos de propiedad.
Si existe una ocupación ilegal, se puede exigir una indemnización por dicha ocupación.

Desde la perspectiva del comprador:

Si ya se ha efectuado el pago, se puede solicitar un reembolso (disposiciones relativas al enriquecimiento injusto).
Si el título de propiedad no ha sido transferido, no se puede reclamar la propiedad.

9. Ejemplo práctico

Se vende un terreno entre el propietario y el comprador mediante un contrato escrito . El pago se realiza en efectivo, pero no se transfiere la escritura de propiedad. El comprador comienza a cultivar el terreno. Transcurridos tres años, el propietario se niega a transferir la escritura y presenta una demanda de indemnización por el uso no autorizado del terreno. Basándose en un informe pericial, el tribunal ordena al comprador pagar 60.000 liras turcas en concepto de indemnización durante tres años, a razón de 20.000 liras turcas anuales.

10. Conclusión

Las ventas privadas no son válidas porque no cumplen con los requisitos formales . Un comprador que utilice la propiedad sin autorización después de dicha venta puede ser responsable por uso no autorizado . Las sentencias del Tribunal Supremo protegen estrictamente los derechos de propiedad y exigen la investigación de precios de alquiler comparables al determinar la indemnización por uso no autorizado. Para evitar la pérdida de derechos , las transferencias de títulos deben completarse durante las transacciones inmobiliarias y todos los trámites deben realizarse con asesoramiento legal

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