Responsabilidad del propietario del inmueble

La responsabilidad del propietario del edificio se rige por el principio de responsabilidad objetiva. Por lo tanto, el propietario de un edificio o estructura está obligado a reparar los daños derivados de defectos en su construcción o deficiencias en su mantenimiento. Sin embargo, no se le puede imputar culpa alguna por causar dichos daños.

Para poder hablar de la responsabilidad del propietario del edificio, deben cumplirse tres condiciones:

1. Daños

2. Vínculo causal

3. Ilegalidad

1. Daños

Las personas pueden reclamar indemnización por todo tipo de daños materiales y morales, siempre que el daño se origine en el edificio o estructura en cuestión. Por ejemplo, violación de derechos personales, muerte, lesiones corporales, etc. También se pueden reclamar daños al medio ambiente.

En los casos en que los contratos en cuestión sean aquellos que crean obligaciones continuas, como los contratos de arrendamiento o los contratos de prestación de servicios, también pueden beneficiarse de las disposiciones relativas al incumplimiento de contrato.

2. Vínculo causal

Para que el propietario sea responsable de los daños, estos deben haber sido causados ​​por un defecto de construcción o por falta de reparación. Si bien la carga de la prueba recae legalmente sobre la parte perjudicada, en la práctica, debido a la dificultad o imposibilidad de probarla, generalmente no se espera que esta aporte pruebas completas. Con base en el curso normal de los hechos, se suele concluir que el daño fue consecuencia de un defecto de construcción o de la falta de reparación. Si se demuestra lo contrario, esta conclusión queda invalidada.

Aunque el propietario alegue haber trabajado con expertos o haber adquirido la propiedad recientemente para evitar responsabilidades, tales afirmaciones no lo eximen de responsabilidad. El propietario puede emprender acciones legales contra el contratista, el ingeniero u otras personas responsables del defecto o la falla, y exigir el reembolso de los pagos realizados. Además, incluso si la propiedad ha cambiado de manos recientemente, el propietario sigue siendo responsable cuando se produce el daño.

La única forma de que el propietario quede eximido de responsabilidad es romper el vínculo causal entre ellos. Esto significa:

1. Fuerza mayor

2. Negligencia grave de la parte perjudicada

3. Negligencia grave de un tercero

Ocurre en situaciones como estas.

Si uno o más de estos tres factores por sí solos causaron el incidente, la responsabilidad del propietario del edificio queda eliminada. Sin embargo, si el daño se produjo debido a un defecto estructural preexistente o a la falta de reparación, y uno de estos tres factores contribuyó al daño, el propietario del edificio sigue siendo responsable.

Si la parte perjudicada continúa utilizando el edificio o la estructura a pesar de conocer los defectos de construcción o la falta de reparaciones, esto puede considerarse culpa suya.

3. Ilegalidad

El propietario debió haber actuado infringiendo las normas legales. La falta de diligencia debida lo hace responsable.

Los titulares de derechos de usufructo y de habitación solo son responsables de las deficiencias en las reparaciones.

La cuantía de la indemnización se determina en función de la naturaleza del incidente. Las reclamaciones de indemnización están sujetas a un plazo de prescripción de 2 años a partir de la fecha en que se produjo el daño y se descubrió la identidad del responsable, y en cualquier caso, de 10 años a partir de la fecha en que se produjo el daño.

- OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO DE ELIMINAR EL RIESGO DE DAÑOS

Quien se encuentre en riesgo de sufrir daños por un edificio o estructura ajena puede solicitar al propietario que tome precauciones para prevenir dicho peligro. Aunque el daño aún no se haya producido, el peligro existe. En este caso, no se considera responsabilidad del propietario. Además, el peligro potencial no tiene por qué derivarse necesariamente de defectos constructivos o falta de mantenimiento. El propietario del edificio también está obligado a tomar precauciones contra los peligros causados ​​por el viento, terremotos, inundaciones, etc.