El proceso de demolición de edificios riesgosos en el proceso de transformación urbana

El tema de "El proceso de demolición de edificios de riesgo en la transformación urbana" abarca un proceso complejo que comienza con la identificación de dichos edificios, continúa con las aprobaciones burocráticas, las anotaciones en el registro de la propiedad y los acuerdos legales. Sin embargo, la etapa más crítica, dolorosa e irreversible del proceso, donde todas estas preparaciones teóricas y legales se materializan, es la demolición. La demolición no es solo una actividad técnica de ingeniería en la transformación urbana; es también un fenómeno sociojurídico complejo que afecta directamente los derechos de propiedad, la vida social, las relaciones vecinales y el derecho a la vivienda.

Según la Ley N° 6306 sobre la Transformación de Zonas en Riesgo de Desastre, la demolición de un edificio en riesgo no es una actividad de desarrollo urbano arbitraria ni un simple proceso de construcción a iniciativa del propietario. Esta etapa es un proceso administrativo que afecta directamente al orden público, está sujeta a plazos obligatorios por ley y, de no cumplirse, intervienen las fuerzas del orden (policía/policía municipal) e incluso se aplican sanciones penales.

Este artículo examina todas las etapas de la demolición en el proceso de transformación urbana, desde la evacuación de un edificio declarado "Estructura de Riesgo" hasta la desconexión de la electricidad, el agua y el gas natural, la obtención del permiso de demolición, los métodos de demolición propiamente dichos y las disputas legales que surgen durante este proceso, con rigor académico pero en un lenguaje claro que permite a cada ciudadano comprender plenamente sus derechos.

1. Base legal del proceso de demolición: ¿Cómo se convierte en definitiva una orden de demolición?

Para que un edificio pueda ser demolido, primero debe ser declarado legalmente como "Edificio de Riesgo". El proceso comienza con la aprobación del Informe de Análisis de Riesgo Sísmico, elaborado por organizaciones autorizadas, por parte del Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático, y la inscripción de la anotación "Edificio de Riesgo" en la sección de "declaraciones" del registro de la propiedad.

Una vez registrada la anotación en el registro de la propiedad, se envía una notificación oficial a todos los propietarios de apartamentos. de 15 días , los propietarios pueden interponer un recurso contra el informe de evaluación de riesgo del edificio ante la Dirección Provincial.

• Si ningún propietario se opone en un plazo de 15 días , la determinación de que el edificio está en riesgo se convierte en definitiva desde el punto de vista legal y el proceso de demolición comienza oficialmente.

• Si se presenta una objeción, esta será examinada por comités técnicos independientes establecidos por el Ministerio. Si la objeción es rechazada, la decisión será definitiva y comenzará la fase de demolición.

Una vez establecida una evaluación de riesgos legalmente confirmada para un edificio, comienza el plazo legal tanto para la administración como para los propietarios. A partir de ese momento, la ley prioriza el principio de "seguridad pública" sobre los derechos de propiedad, estableciendo plazos muy estrictos.

2. Período legal inicial: Aviso de desalojo y demolición con 60 días de antelación

Una vez que un edificio se identifica definitivamente como de riesgo, el municipio correspondiente (o el Ministerio/Dirección Provincial si se ha delegado la autoridad) dará a todos los propietarios, inquilinos y titulares de derechos reales limitados (y titulares de usufructo, si los hubiere) al menos 60 días .

Naturaleza y destinatarios de la notificación

Esta notificación no es una carta informativa común. Desde el punto de vista legal, constituye una «orden con sanciones administrativas». La notificación se envía no solo a los propietarios de los apartamentos, sino también, por separado, a los inquilinos que residen en el edificio. El legislador ha dispuesto que los inquilinos también sean informados de este período para evitarles dificultades inesperadas.

Cosas que hacer durante el período de 60 días

Durante este período, se espera que los propietarios se reúnan entre sí para decidir cómo y quién demolerá el edificio.

• Los propietarios de inmuebles pueden, por mayoría de dos tercios (2/3) (o mayoría simple según lo dispuesto por las recientes enmiendas legales) de conformidad con la Ley N° 6306, firmar un contrato con una empresa contratista y delegar el trabajo de demolición a esa empresa.

• Aunque los propietarios no logren llegar a un acuerdo con un contratista, siguen obligados a desalojar el edificio y proceder a su demolición dentro del plazo legal. La excusa de "no pudimos encontrar un contratista" no exime del cumplimiento del plazo legal.

3. Plazo adicional: Aviso final de 30 días

En la práctica, no siempre es posible desalojar y demoler completamente los edificios dentro del plazo inicial de 60 días. El proceso puede retrasarse debido a que los inquilinos no encuentran nuevas viviendas, a desacuerdos entre los propietarios o a dificultades financieras. Anticipándose a estos desafíos humanitarios y logísticos, el legislador ha añadido una cláusula de prórroga al sistema.

Si el edificio no ha sido evacuado o demolido al finalizar el primer período de 60 días, la administración (municipio) envía un segundo y último aviso a los propietarios. Este aviso otorga a los propietarios de hasta 30 días .

El mensaje de esta advertencia final de 30 días es muy claro: “Si no desocupa y demuele el edificio dentro de este plazo, el poder estatal intervendrá, su edificio será desalojado por la fuerza, se le cortará el suministro de electricidad y agua, y las autoridades llevarán a cabo la demolición, cobrándole los costos con intereses”.

4. Coacción administrativa: Interrupción de servicios de infraestructura y desalojo forzoso

Si el edificio no se desaloja incluso después de la prórroga del plazo, la transformación urbana entra en su fase más crítica, donde el poder administrativo se hace sentir con mayor claridad. Esta fase no consiste en desalojar a las personas por la fuerza de sus hogares; se trata de un proceso legal implementado para prevenir la pérdida de vidas en caso de un posible terremoto.

Suspensión de los servicios de infraestructura

Una vez transcurridos los plazos legales, el municipio correspondiente envía notificaciones oficiales a las compañías locales de distribución de electricidad, agua y gas natural (IGDAŞ, İSKİ, BEDAŞ, etc.). Estas compañías, a su vez, desconectan las conexiones externas del edificio y precinta los contadores en un plazo máximo de pocos días. Los ascensores del edificio quedan inutilizados y los sistemas de calefacción central se desconectan. El objetivo es dejar el edificio inhabitable, acelerando así el proceso de desalojo para propietarios e inquilinos.

Evacuación forzosa acompañada por las fuerzas del orden

Si los residentes se niegan a abandonar el edificio o a cerrar sus puertas con llave y permanecen dentro a pesar de la falta de servicios de infraestructura, las fuerzas del orden (policía y equipos de policía municipal) intervendrán por instrucción del gobernador del distrito.

• Los edificios han sido evacuados físicamente.

• Los objetos personales que se dejen en el interior son documentados por la administración y almacenados en instalaciones seguras (los gastos de almacenamiento también corren a cargo del propietario).

• Una vez confirmado que no hay nadie dentro del edificio, se sellan las puertas de entrada y se coloca cinta de seguridad alrededor del edificio.

5. Intervención municipal y demolición llevadas a cabo por la administración

Los edificios que no sean demolidos por sus propietarios dentro del plazo total de 90 días (60+30) estipulado por la ley, serán objeto de demolición por parte de las autoridades públicas.

El municipio o ministerio abre una licitación para la demolición y contrata a terceros (empresas de demolición) para que derriben el edificio. Sin embargo, es un gran error pensar que el Estado realiza esta demolición "gratuitamente".

Trasladar los costos de demolición a los propietarios

Todos los costes asociados a la demolición llevada a cabo por la administración (alquiler de excavadora, mano de obra, tasas de retirada de escombros, etc.) se registran en el registro de la propiedad "gravamen público" o "hipoteca legal" .

• Los costos de demolición se cobran a los propietarios de los inmuebles de conformidad con lo dispuesto en la Ley N° 6183 sobre el Procedimiento de Cobro de Créditos Públicos, es decir, como deudas tributarias, junto con las multas por mora.

• Las demoliciones patrocinadas por el Estado suelen ser mucho más caras que contratar empresas privadas debido a los procesos de licitación administrativa y las tarifas públicas. Por lo tanto, siempre resulta mucho más económico para los propietarios demoler sus edificios por su cuenta.

6. Fase técnica: Permiso de demolición y medidas de seguridad

El hecho de que un edificio haya sido evacuado no significa automáticamente que la maquinaria de construcción pueda entrar de inmediato y comenzar la demolición. La demolición es una operación de ingeniería tan peligrosa como la construcción, con un alto potencial de daños al medio ambiente y a la salud humana. Por lo tanto, obtener un permiso de demolición antes de comenzar la obra es un requisito legal

Documentos necesarios para obtener un permiso de demolición

El contratista o la empresa de demolición que llevará a cabo la demolición deberá solicitar permiso al municipio y presentar los siguientes documentos:

1. Certificado de desalojo: Documentos que demuestran que nadie vive en el edificio y que las suscripciones de electricidad, agua y gas natural han sido canceladas oficialmente.

2. Plan de demolición e informe estructural: Un plan técnico elaborado por un ingeniero civil que muestra el método, la secuencia y las precauciones de seguridad necesarias para la demolición del edificio.

3. Informe de eliminación de amianto (Salud ambiental): El amianto, una sustancia cancerígena, puede haberse utilizado en materiales aislantes, tuberías o techos, especialmente en edificios antiguos. Expertos autorizados realizan un análisis de amianto del edificio. Si se detecta amianto, no se emitirá un permiso de demolición hasta que estos materiales sean retirados y embalados por equipos que utilicen ropa de protección especial.

Medidas de seguridad ambiental y laboral

Una vez aprobado el permiso de demolición, se toman las siguientes medidas en la obra:

• Pantalla antipolvo y lona: Para evitar que el polvo generado durante la demolición dañe los edificios circundantes y a los peatones, el edificio está rodeado de andamios altos y lonas especiales a prueba de polvo.

• Riego continuo: Para evitar que se levante polvo durante la demolición, el edificio se riega continuamente con camiones cisterna de agua a alta presión.

• Seguridad peatonal y vehicular: La calle donde se realizará la demolición deberá cerrarse al tráfico peatonal y vehicular, se deberán instalar barreras de seguridad y luces de advertencia durante la noche.

7. Métodos técnicos de demolición aplicados en la obra

Las operaciones de demolición se llevan a cabo utilizando diferentes métodos de ingeniería, dependiendo de la altura del edificio, la distancia a las estructuras circundantes y el ancho de la calle.

A. Demolición con maquinaria de construcción (método de excavadora/tijera)

Este es el método más utilizado en Turquía. Consiste en maquinaria de construcción sobre orugas (excavadoras) de gran alcance, equipadas con martillos hidráulicos para hormigón o cizallas para barras de refuerzo en sus extremos.

• Procedimiento: La demolición siempre comienza en el último piso del edificio y avanza hacia abajo por etapas. El edificio nunca se derrumba cortando las columnas desde abajo; esto conlleva una demolición incontrolada y daños a los edificios circundantes. A medida que se rompe el hormigón, el acero de refuerzo interior se separa mediante cizallas.

B. Reducción de pisos con herramientas manuales (demolición manual)

Si el edificio que se va a demoler está construido justo al lado de edificios en buen estado (es decir, sin espacios entre ellos), el uso de maquinaria pesada es muy peligroso. Puede provocar el derrumbe de los muros del edificio vecino o dañar su estructura portante.

• Procedimiento: En este escenario, los trabajadores utilizan compresores, martillos neumáticos y herramientas manuales para derribar paredes y pisos sección por sección, comenzando desde el último piso. Solo después de que se haya superado el límite crítico en el edificio adyacente y este haya alcanzado una altura segura, se podrá utilizar maquinaria pesada.

C. Demolición mediante explosivos (método de la dinamita)

Se utiliza en la demolición de rascacielos muy altos o grandes complejos industriales. En Turquía, rara vez se prefiere en zonas residenciales urbanas debido a la densidad de edificios circundantes. Requiere cálculos sísmicos extremadamente precisos y conocimientos de ingeniería de explosivos.

8. Proceso posterior a la demolición: Gestión de escombros y etapa del sitio

Una vez finalizado el proceso de demolición, se generan miles de toneladas de residuos de hormigón, hierro, madera y plástico. Esta etapa se denomina "excavación y gestión de escombros".

• Separación y reciclaje de hierro: La principal fuente de ingresos para las empresas de demolición es la chatarra de los edificios demolidos. La maquinaria de construcción separa el hierro de los escombros mediante imanes o manualmente. Este hierro se vende a plantas de reciclaje. De hecho, los propietarios suelen firmar acuerdos con las empresas de demolición para que estas realicen la demolición gratuita a cambio de chatarra.

• Retirada del material excavado: Los restos de hormigón y escombros se transportan en camiones a vertederos autorizados designados por el municipio. El vertido indiscriminado de escombros en solares baldíos o zonas boscosas está sujeto a multas muy elevadas según la legislación medioambiental.

• Transición a estado de terreno: Una vez retirados todos los escombros y nivelado el terreno, equipos técnicos municipales llegarán al lugar para realizar una inspección. Tras confirmar la demolición total del edificio, se notificará al registro de la propiedad. Se cancelará la anotación de "Edificio de riesgo" en el registro y se cambiará el tipo de propiedad de "Edificio de apartamentos de mampostería" "Terreno" .

9. Problemas legales que surgen durante el proceso de demolición y sus soluciones

El proceso de demolición, al ser la etapa en la que los derechos de propiedad se ven más restringidos, da lugar a numerosos litigios.

¿Es posible obtener una orden de suspensión de la ejecución?

Una de las preguntas más frecuentes es si las demandas interpuestas contra la identificación de edificios peligrosos detendrán la demolición.

• De acuerdo con las claras disposiciones de la Ley N° 6306, las demandas de anulación presentadas ante los tribunales administrativos no detienen automáticamente el proceso de demolición.

• Para detener la demolición, se debe obtener una orden judicial clara y fundamentada de suspensión de la ejecución. Por lo general, los tribunales no emiten fácilmente órdenes de suspensión de la ejecución a menos que determinen que se producirá un daño irreparable (como la demolición ilegal del edificio) y que la acción administrativa es claramente ilegal.

Situación de los arrendatarios y titulares de derechos reales limitados

Los inquilinos, al no ser propietarios del inmueble, no tienen derecho a apelar directamente la orden de demolición. Sin embargo, pueden interponer una demanda por irregularidades en el proceso administrativo si no reciben notificación legal dentro del plazo de desalojo. Además, el Estado protege el derecho a la vivienda brindando apoyo social a los inquilinos obligados a desalojar edificios en riesgo, como asistencia para la reubicación (pago único) y ayuda temporal para el alquiler.

Conclusión: Un puente desde los escombros hacia un futuro seguro

El proceso de demolición de edificios de riesgo en la transformación urbana, si bien a primera vista parece una mera demolición física que genera polvo, ruido, maquinaria de construcción y montones de hormigón, en realidad implica un mecanismo legal sumamente complejo. Cada paso, desde los plazos legales de 60+30 días hasta la desconexión de la infraestructura, la eliminación del amianto y la protección de la seguridad estructural de los edificios colindantes, está bajo la supervisión conjunta del derecho administrativo y la ingeniería.

Si bien la demolición puede percibirse como el doloroso final de la vida útil de un edificio, en un país ubicado en una zona sísmica, en realidad es el paso más concreto hacia un futuro seguro, planificado y moderno. En este proceso, que los propietarios conozcan sus derechos, cumplan con los plazos legales y gestionen la demolición por sí mismos a través de empresas de ingeniería profesionales, en lugar de depender de la presión de las autoridades, evitará pérdidas financieras y acelerará la adquisición de nuevas viviendas resistentes a los terremotos. Cada terreno despejado de escombros representa una nueva página limpia y segura que se abre al futuro de la ciudad.