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¿Cuál es el papel del municipio en la transformación urbana?

Las competencias de los municipios en materia de transformación urbana varían según el marco legal que la rija. En Turquía, al hablar de transformación urbana, suele mencionarse la Ley n.º 6306 sobre la transformación de zonas en riesgo de desastre. Sin embargo, los municipios tienen importantes obligaciones y competencias no solo en virtud de la Ley n.º 6306, sino también del artículo 73 de la Ley de Municipios n.º 5393, la Ley de Zonificación n.º 3194, el Reglamento de Zonificación de Zonas Planificadas y demás legislación pertinente.

Por lo tanto, no es posible responder a la pregunta "¿Qué puede hacer un municipio en la transformación urbana?" con una sola frase. En algunos casos, el municipio puede ser la autoridad que ejecuta directamente el proyecto de transformación. En otros, es la autoridad que supervisa los procesos de evacuación y demolición en el proceso de construcción de alto riesgo. En algunos casos, es la autoridad que emite los permisos de construcción y de ocupación. En algunos proyectos, los planes de zonificación, la parcelación, las exenciones de tasas, las cesiones de vías, las conexiones de infraestructura y los procesos de inspección se llevan a cabo a través del municipio. En áreas con municipios metropolitanos, la división de competencias entre el municipio metropolitano y el municipio distrital debe evaluarse por separado.

La Ley N.º 6306 tiene como objetivo garantizar la creación de entornos de vida saludables y seguros en zonas con riesgo de desastre y en propiedades con estructuras de riesgo. Para lograr este objetivo, la ley otorga diversas facultades al Ministerio, la Presidencia de Transformación Urbana, la Administración de Desarrollo de Vivienda (TOKİ), los municipios y otras administraciones. A su vez, el artículo 73 de la Ley N.º 5393 sobre Municipios permite a los municipios declarar áreas de proyectos de transformación y desarrollo urbano e implementar proyectos en dichas áreas. Los municipios metropolitanos están autorizados a declarar áreas de proyectos de transformación y desarrollo urbano dentro de sus límites y áreas adyacentes; los municipios de distrito también pueden implementar proyectos dentro de sus propios límites si el consejo municipal metropolitano lo considera apropiado.

Por lo tanto, la competencia del municipio debe determinarse individualmente en cada caso específico. ¿Se trata de un edificio de riesgo, una zona de riesgo, una zona de reserva para edificios o una zona de proyecto de transformación y desarrollo urbano según la legislación municipal? ¿La transformación la llevan a cabo personas jurídicas privadas, el municipio, la Dirección de Transformación Urbana o TOKİ (Administración de Desarrollo de Vivienda de Turquía)? ¿Qué autoridad expedirá el permiso? ¿A quién se presentará la solicitud de venta de acciones? ¿A quién se solicitará la exención de tasas? Las respuestas a estas preguntas determinan la competencia del municipio.

Facultades del Municipio según la Ley N° 6306

En los proyectos de transformación urbana contemplados en la Ley N° 6306, los municipios suelen participar como administradores. Sin embargo, esto no implica que cada municipio tenga autoridad ilimitada en todos los procesos. La Ley N° 6306 y su Reglamento de Aplicación establecen un sistema centrado en el Ministerio y la Presidencia de Transformación Urbana; los municipios, por su parte, pueden actuar como ejecutores, supervisores, organismos de concesión de licencias, administradores responsables de los procesos de demolición o como administraciones a las que se les ha delegado autoridad en áreas específicas.

En el proceso de identificación de edificios de riesgo, una de las facultades más visibles del municipio reside en la fase de evacuación y demolición. Una vez identificada la situación, se otorga a los propietarios un plazo determinado para evacuar y demoler el edificio. La normativa estipula que, si no es posible evacuar y demoler los edificios de riesgo, la administración informará periódicamente a la dirección sobre la información y la documentación relativa a dichos edificios. En caso de que los propietarios no procedan a la demolición, serán responsables de los gastos de evacuación y demolición ocasionados o encargados por la Presidencia o la Administración, en proporción a su participación.

Esta autoridad demuestra el importante papel del municipio en la seguridad pública. El uso continuado de un edificio declarado indiscutiblemente peligroso supone un riesgo para la vida y la propiedad de los propietarios, inquilinos y residentes de la zona. En esta etapa, el municipio no es un mero organismo de correspondencia; puede asumir la responsabilidad de la ejecución del proceso de evacuación y demolición, la desconexión de los servicios de infraestructura, la demolición segura y el registro de la información posterior a la demolición en el sistema.

Sin embargo, el municipio no puede actuar como una autoridad que determine arbitrariamente si un edificio es riesgoso. La determinación de si un edificio es riesgoso se basa en un informe técnico y una inspección realizada por organismos autorizados. El municipio cumple con sus obligaciones, según lo estipulado por la ley y los reglamentos, en este proceso; no obstante, no puede actuar de manera que se eliminen los derechos de los propietarios a presentar objeciones y demandas.

Facultades del municipio en el proceso de demolición de edificios peligrosos

El proceso de demolición de edificios de riesgo es uno de los ámbitos donde los municipios ejercen su autoridad de forma más concreta en la transformación urbana. Una vez que un edificio se identifica definitivamente como de riesgo, se otorga a los propietarios un plazo para su demolición. En la práctica, se les concede inicialmente un plazo para demoler los edificios de riesgo; si la demolición no se lleva a cabo dentro de este plazo, se concede una prórroga, seguida de la demolición por parte de la administración. La eliminación de la anotación de edificio de riesgo del registro de la propiedad y la adición de una declaración que indique que la propiedad está sujeta a la Ley N° 6306, tras la demolición del edificio de riesgo, también se han aclarado con las recientes modificaciones normativas.

Las competencias del municipio en el proceso de demolición se pueden resumir en los siguientes apartados:

Obtener confirmación de que el edificio se encuentra en situación de riesgo

Se notifica a los propietarios sobre el desalojo y la demolición

Verificar si la demolición se ha realizado al final del período dado,

En caso necesario, se contactará con las instituciones pertinentes para interrumpir los servicios de infraestructura

Si los propietarios no llevan a cabo la demolición, la administración iniciará el proceso de demolición

Cobro de los costes de demolición a los propietarios de los inmuebles en proporción a su participación en el capital invertido

Introducir información sobre el edificio demolido en el sistema,

Correspondencia relativa a la escritura de propiedad y los trámites de zonificación tras la demolición.

El municipio debe actuar conforme a la ley al ejercer estas facultades. No se puede proceder a la demolición antes de que un edificio se considere definitivamente peligroso. Los propietarios deben ser debidamente notificados. La demolición debe realizarse de forma segura. Deben tenerse en cuenta las parcelas colindantes, las zonas públicas, las infraestructuras y la seguridad ambiental. De lo contrario, el municipio podría enfrentarse a responsabilidades legales y administrativas.

Autoridad para expedir permisos de construcción

En los proyectos de transformación urbana, tras la demolición de un edificio antiguo y peligroso, se requiere un permiso de construcción antes de iniciar la edificación de uno nuevo. El permiso de construcción es uno de los trámites urbanísticos más importantes de un municipio. Según la Ley de Zonificación n.º 3194, la construcción sin permiso es prácticamente imposible. Las solicitudes de permiso de construcción se basan en el título de propiedad o un documento equivalente, junto con los planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos, mecánicos y otros proyectos técnicos. Los edificios deben cumplir con la ley, el plan de zonificación, la normativa, el permiso y sus anexos.

En los proyectos de transformación urbana, la autoridad del municipio para expedir permisos de construcción no se limita a la verificación de documentos. El municipio también inspecciona el cumplimiento del nuevo edificio con el plan de zonificación, las notas explicativas, las distancias de retranqueo, la altura de los pisos, los cálculos del coeficiente de edificabilidad, los requisitos de estacionamiento, las normas contra incendios, las normas antisísmicas, los sistemas de inspección de edificios y demás normativa técnica.

Para propietarios y contratistas, el permiso de construcción es un requisito fundamental. Esto se debe a que el plazo de entrega en los contratos suele comenzar a contar desde la fecha de obtención del permiso. Si el contratista no puede obtenerlo, no puede iniciar la construcción. El proyecto también revela si las viviendas prometidas a los propietarios son viables. Por lo tanto, si el municipio aprueba un proyecto ilegal o incompleto durante el proceso de obtención del permiso, esto puede conllevar la cancelación del permiso, la paralización de la construcción, disputas entre propietarios y contratistas, y responsabilidades administrativas en el futuro.

Autoridad para expedir permisos de ocupación de edificios

En los proyectos de transformación urbana, otra facultad importante del municipio es la de expedir permisos de ocupación. Un permiso de ocupación es un documento que certifica que el nuevo edificio se ha completado de acuerdo con el permiso de construcción y sus anexos, y que no existen impedimentos legales para su uso. Según la Ley de Zonificación N° 3194, cuando un edificio está total o parcialmente terminado, se debe obtener un permiso de ocupación del municipio o la gobernación que lo expidió antes de poder utilizarlo.

En los proyectos de transformación urbana, los permisos de ocupación son de suma importancia. Esto se debe a que, desde la perspectiva del propietario, la entrega no se limita a la simple entrega de llaves. La unidad independiente debe estar terminada de acuerdo con el permiso de construcción, los planos del proyecto, las especificaciones técnicas, la distribución de las áreas comunes y la legislación vigente. Antes de emitir un permiso de ocupación, el municipio verifica que el edificio cumpla con los proyectos adjuntos al permiso, la finalización de las áreas comunes, la documentación técnica, los procesos de inspección del edificio y las opiniones de las instituciones pertinentes.

Si el municipio expide un permiso de ocupación para un edificio que no cumple con los requisitos del permiso o que está incompleto, surgen problemas legales. Por el contrario, si el municipio se niega injustamente a expedir un permiso de ocupación, aun cuando el edificio se haya terminado de acuerdo con el permiso, el propietario o el contratista pueden interponer recursos administrativos y acciones legales. Por lo tanto, la facultad del municipio para expedir permisos de ocupación es importante tanto para la supervisión como para que los propietarios puedan utilizar legalmente sus nuevas viviendas independientes.

Plan de zonificación y autoridades de planificación del municipio

En los proyectos de transformación urbana, una de las facultades más estratégicas del municipio es la de crear e implementar planes de zonificación. Estos proyectos suelen llevarse a cabo de acuerdo con las condiciones del plan de zonificación vigente. Sin embargo, en algunas zonas, pueden ser necesarios cambios en el plan de zonificación, parcelación, consolidación, subdivisión, cesión de vías, regulación de espacios públicos o decisiones relativas a servicios sociales.

En el sistema general de planificación urbana, los municipios son responsables de la elaboración, modificación, consulta pública y evaluación de las objeciones a los planes maestros y de implementación de zonificación dentro de sus respectivas jurisdicciones. En áreas con municipios metropolitanos, también debe considerarse la distinción entre municipios metropolitanos y distritales en lo que respecta a los planes maestros y de implementación de zonificación.

El artículo 73 de la Ley de Municipios N° 5393 también otorga a los municipios la facultad de designar áreas para proyectos de transformación y desarrollo urbano y de planificar dichas áreas. Los municipios metropolitanos están autorizados a elaborar planes de zonificación, planes de parcelación, permisos de construcción y permisos de ocupación de cualquier magnitud, así como a ejercer las facultades que les confiere la Ley de Zonificación N° 3194 en relación con los proyectos de transformación y desarrollo urbano que deban llevar a cabo.

Esta disposición es particularmente importante porque, en los proyectos de transformación urbana contemplados en el artículo 73 de la Ley N° 5393, el municipio puede ser no solo la autoridad que otorga los permisos, sino también la que planifica y ejecuta el proyecto. Sin embargo, esta autoridad debe ejercerse dentro de un equilibrio entre el interés público, los principios de planificación urbana, las directrices de planificación y los derechos de propiedad. El municipio no puede designar zonas de transformación únicamente con el fin de generar ingresos, otorgar ventajas a personas específicas o interferir excesivamente con los derechos de propiedad.

Facultades conferidas por el artículo 73 de la Ley de Municipios N° 5393

El artículo 73 de la Ley de Municipios n.° 5393 otorga a los municipios la facultad de implementar proyectos de transformación y desarrollo urbano. Esta facultad difiere de la conferida por la Ley n.° 6306, la cual se basa principalmente en los conceptos de riesgo de desastre, edificios de riesgo, zonas de riesgo y áreas de reserva para la construcción. En cambio, el artículo 73 de la Ley n.° 5393 permite a los municipios designar áreas para proyectos de transformación y desarrollo urbano, así como implementar dichos proyectos en estas áreas.

Dentro de este ámbito, los municipios;

Puede identificar áreas de proyectos de transformación y desarrollo urbano,

El ayuntamiento puede tomar una decisión,

Dentro de los límites metropolitanos, el municipio metropolitano puede ser la autoridad competente

El municipio de distrito puede implementar el proyecto dentro de sus propios límites si el consejo municipal metropolitano lo aprueba

Pueden preparar o tener preparados planes de zonificación y planes de subdivisión de terrenos,

Puede gestionar los procesos de concesión de licencias y permisos de ocupación de edificios

El acuerdo puede influir en los procesos de desalojo, demolición y expropiación

El municipio podrá considerar los inmuebles de su propiedad dentro del ámbito del proyecto.

Se observa que, en el marco del artículo 73 de la Ley N° 5393, la evacuación, demolición y expropiación de edificios ubicados en zonas de proyectos de transformación y desarrollo urbano se basarán en un acuerdo, algunas propiedades de dominio público podrán transferirse a los municipios y existen regulaciones financieras vigentes en las zonas de los proyectos.

Sin embargo, la autoridad otorgada por el artículo 73 de la Ley N.° 5393 no debe confundirse con la otorgada por la Ley N.° 6306. La determinación de edificios de riesgo, la designación de zonas de riesgo, las áreas de reserva para edificios, la venta de acciones por mayoría simple según la Ley N.° 6306 y las facultades de la Presidencia pertenecen al sistema de la Ley N.° 6306. En un proyecto de transformación llevado a cabo bajo el artículo 73 de la Ley Municipal, los instrumentos legales municipales y de zonificación, tales como las decisiones del consejo municipal, las declaraciones de área del proyecto, los planes de zonificación y la expropiación, cobran gran importancia.

El papel del municipio en el proceso de venta de acciones

Conforme a la Ley N° 6306, es posible vender las acciones de los propietarios que no estén de acuerdo con una decisión tomada por mayoría simple de accionistas, en proporción a sus participaciones. En este proceso de venta, el municipio puede actuar como "Administración" o, si se ha delegado la autoridad, como órgano ejecutor. La guía de la Presidencia de Transformación Urbana para el proceso de venta por mayoría simple establece que las acciones de los propietarios que no estén de acuerdo se venderán a otros accionistas que hayan llegado a un acuerdo mediante subasta a un precio no inferior al valor de mercado; si no aparece ningún comprador en la subasta, en algunos casos la administración correspondiente activará el mecanismo de compra.

El papel del municipio en este proceso varía según la autoridad específica que se le haya otorgado. Si se ha delegado la autoridad, el municipio puede revisar el expediente de venta, consultar los documentos de reuniones y decisiones, verificar si se han entregado las notificaciones y llevar a cabo el proceso de valoración y licitación. Si no existe delegación de autoridad, estos procesos pueden realizarse a través de la Dirección de Transformación Urbana o el departamento correspondiente.

La venta de acciones constituye una grave injerencia en los derechos de propiedad, por lo que el municipio debe actuar con suma cautela en este proceso. Si no existe una decisión válida por mayoría simple, si la convocatoria a la reunión fue irregular, si la oferta no se comunicó al propietario que no participó en la decisión, si el informe de valoración es defectuoso o si los herederos no fueron incluidos en el proceso, la venta de acciones podría ser ilegal. Si el municipio ignora estas deficiencias y procede con la transacción, la venta podría ser objeto de una demanda de anulación.

Facultades del municipio en materia de tasas y cargos

En la transformación urbana, la capacidad financiera de los municipios también es fundamental. Los permisos de construcción, los permisos de ocupación, los trámites de zonificación, las tasas de participación en carreteras y alcantarillado, las aprobaciones de proyectos y diversas tasas municipales pueden generar costos significativos en la práctica. Sin embargo, la Ley N.° 6306 contempla ciertas exenciones de impuestos, tasas y cargos.

En zonas de riesgo, áreas de reserva para la construcción y parcelas con estructuras de riesgo, la normativa estipula que los municipios no cobrarán tasas ni cargos por nuevas construcciones hasta un cierto porcentaje de la superficie construida existente, cuando la construcción sea realizada por particulares o personas jurídicas privadas. El artículo 16 del Reglamento de Aplicación estipula que las exenciones de impuestos, tasas y cargos previstas en la Ley N.º 6306 se aplicarán independientemente del cumplimiento de la normativa urbanística, y que existen límites específicos para las tasas municipales.

Por lo tanto, al cobrar tasas y cargos por un proyecto de transformación urbana, el municipio debe tener en cuenta las exenciones previstas en la Ley N° 6306. Si se cobran tasas por una transacción exenta, el propietario o contratista puede solicitar un reembolso. Por el contrario, el municipio puede cobrar tasas por zonas o transacciones que no estén exentas. Al calcular las tasas, se deben considerar cuidadosamente aspectos como las zonas de construcción existentes, las nuevas zonas de construcción, los cambios de uso y la consolidación de solares baldíos.

Autoridad de Inspección del Municipio

En los proyectos de transformación urbana, la autoridad supervisora ​​del municipio no se limita únicamente a las etapas de concesión de licencias y permisos de ocupación. El municipio también es responsable de supervisar las construcciones que infringen las normas de zonificación, identificar las construcciones no autorizadas, emitir informes de suspensión de obras, aplicar las sanciones administrativas necesarias y garantizar la seguridad pública.

En los proyectos de transformación urbana destacan las siguientes áreas de inspección:

Si la construcción se realizó sin permiso o no,

Si existen construcciones que sean contrarias a la licencia y sus anexos,

Si se han creado pisos o áreas fuera del alcance del proyecto,

Si las áreas comunes se construyeron de acuerdo con el proyecto,

Si se han cumplido los cálculos de distancia de retranqueo y valor comparable,

Cumplimiento de las normativas en zonas de aparcamiento, refugios, salidas de emergencia, ascensores y áreas técnicas,

Si el proceso de inspección del edificio se llevó a cabo correctamente,

Si se han subsanado las deficiencias existentes antes del reasentamiento.

La autoridad de inspección municipal también puede favorecer a los propietarios. Por ejemplo, si un contratista construye un edificio que infringe el permiso o las especificaciones técnicas, el propietario puede solicitar una inspección al municipio. Si el municipio no realiza la inspección necesaria o emite un permiso o certificado de ocupación de forma ilegal, puede surgir una disputa sobre la responsabilidad administrativa.

La facultad del municipio para expropiar y adquirir bienes inmuebles

Los municipios también pueden participar en los procesos de expropiación, compra, intercambio y adquisición de propiedades en proyectos de transformación urbana. Esta facultad es particularmente importante en las áreas de proyectos de transformación y desarrollo urbano contempladas en el artículo 73 de la Ley de Municipios n.° 5393. El municipio puede adquirir propiedades, celebrar acuerdos o recurrir a la expropiación, si fuera necesario, para el bien público dentro del área del proyecto.

El artículo 73 de la Ley N.° 5393 prevé un enfoque basado en la búsqueda de un acuerdo para la evacuación, demolición y expropiación de edificios ubicados en zonas de proyectos de transformación y desarrollo urbano. Sin embargo, si no se logra un acuerdo, se pueden iniciar procesos de expropiación. En este caso, la Ley N.° 2942 sobre Expropiación, los derechos de propiedad, el principio de justa compensación y la revisión judicial administrativa cobran gran importancia.

Conforme a la Ley N.º 6306, la Presidencia, la TOKİ (Administración de Desarrollo de Vivienda) o la Administración pueden considerar mecanismos como la compra, el intercambio, la expropiación acelerada o la venta de acciones. Si el municipio actúa como administración autorizada en este proceso, debe indicar claramente el fundamento de la transacción. ¿Se basa la transacción en la Ley N.º 6306, el artículo 73 de la Ley N.º 5393 o la Ley N.º 2942? Esta distinción es crucial en cuanto al plazo de prescripción, el tribunal competente y la defensa legal.

Competencias de los municipios en materia de infraestructuras y servicios públicos

La transformación urbana no se limita a la renovación de edificios. El agua, el alcantarillado, las carreteras, los aparcamientos, las aceras, el drenaje pluvial, el paisajismo, los parques, las instalaciones sociales y las conexiones de transporte también son fundamentales para la nueva estructura. El municipio es responsable de garantizar la integración del proyecto de transformación con el medio ambiente y la ciudad en lo que respecta a los servicios públicos locales.

Las competencias del municipio en esta materia se pueden resumir de la siguiente manera:

Emisión de documentos a nivel de carretera y a nivel de canal,

Coordinación de permisos de conexión de infraestructura,

Abandono de carreteras y arreglos del espacio público,

Evaluación de la planificación ambiental y las condiciones del paisaje,

Verificación de responsabilidades de estacionamiento,

Supervisión de los procesos de residuos, excavación y demolición,

Mantener un equilibrio entre los espacios públicos y los servicios sociales.

En los proyectos de transformación urbana, el municipio debe considerar no solo la edificación dentro del terreno, sino también el impacto ambiental del proyecto. El aumento de la densidad conlleva una mayor necesidad de carreteras, aparcamientos, infraestructuras y servicios sociales. En este sentido, la autoridad de planificación y concesión de licencias del municipio debe funcionar como un filtro que proteja el interés público.

Límites de los poderes municipales

Si bien los municipios cuentan con amplias facultades para la transformación urbana, estas no son ilimitadas. En todas sus acciones, el municipio está sujeto a los principios de la Constitución, las leyes, los reglamentos, los planes de zonificación, el interés público, la igualdad, la proporcionalidad y los derechos de propiedad. El municipio no puede expedir permisos ilegales, facilitar la venta irregular de acciones, eliminar el derecho de los propietarios a oponerse ni ignorar los principios del plan de zonificación con el pretexto de actuar con fines de transformación.

Los límites de la autoridad municipal son particularmente importantes en las siguientes áreas:

La demolición no puede llevarse a cabo hasta que el edificio se considere en riesgo.

No se pueden expedir licencias que infrinjan los planes y reglamentos de zonificación.

No se pueden otorgar permisos de ocupación para estructuras que infrinjan los permisos de construcción.

La venta de acciones no puede realizarse sin una mayoría simple válida y sin la debida notificación.

Las exenciones de tasas se aplicarán si se cumplen las condiciones legales.

La expropiación debe basarse en el interés público y en el principio de una compensación justa.

Las modificaciones del plan deben ajustarse a los principios de planificación urbana y al equilibrio entre la infraestructura sociotécnica.

Los derechos de los propietarios a demandar y a presentar objeciones no pueden ser obstaculizados.

Cuando se superan estos límites, las acciones municipales pueden ser objeto de un procedimiento de anulación ante los tribunales administrativos. Además, si la acción ilícita ha ocasionado daños, podría iniciarse un proceso judicial completo y surgir reclamaciones de indemnización.

¿Qué tipo de demandas se pueden interponer contra las acciones municipales?

Los tipos de demandas que pueden interponerse contra las acciones municipales en proyectos de transformación urbana varían según la naturaleza de la acción. Las acciones administrativas emprendidas por el municipio pueden ser objeto de demandas de anulación ante los tribunales administrativos. Por ejemplo, las acciones administrativas relacionadas con permisos de construcción, permisos de ocupación, órdenes de demolición, planes de zonificación, parcelación, procesos de venta de acciones, decisiones de expropiación o procedimientos de cobro de tasas pueden dar lugar a diferentes vías legales.

Las principales vías de acción legal son las siguientes:

Cancelación del arriesgado proceso de demolición del edificio,

Cancelación del proceso de desalojo,

Cancelación del permiso de construcción,

Una demanda contra la cancelación del permiso de ocupación del edificio o la negativa a otorgar dicho permiso

Cancelación de la enmienda del plan de zonificación,

Cancelación del proceso de parcelación,

Cancelación de la transacción de venta de acciones,

Una demanda de reembolso o cancelación contra el cobro de tarifas/cargos

Cancelación de la decisión de expropiación,

Un caso de revisión judicial completa por daños y perjuicios derivados de una acción ilegal por parte del municipio.

En los procedimientos administrativos contemplados en la Ley N° 6306, los plazos para interponer demandas pueden ser breves debido a disposiciones especiales. Por lo tanto, los propietarios no deben limitarse a observar pasivamente los procedimientos municipales, sino que deben estar atentos a los plazos desde la fecha de notificación o de conocimiento de los mismos.

¿Qué se debe tener en cuenta al presentar una queja contra el municipio?

Las solicitudes al municipio relativas a la transformación urbana deben presentarse por escrito. Las solicitudes verbales o las llamadas telefónicas no constituirán prueba alguna. Al presentar una petición al municipio, el propietario o su representante debe indicar claramente la información de la manzana y la parcela del inmueble, el número de unidad independiente, la condición de edificio en riesgo o en proceso de transformación, el fundamento jurídico de la solicitud y la acción deseada.

Las solicitudes que se pueden presentar al municipio pueden incluir las siguientes:

Solicitud de información sobre el proceso de demolición de edificios peligrosos

Recurso contra la orden de demolición

Solicitud de revisión del archivo de licencia,

Solicitar copias de los documentos del proyecto y del permiso,

Queja relativa a la fabricación contraria a la licencia,

Consultar sobre el estado de la solicitud de vivienda,

Solicitud de exención de tasas,

Solicitud de reembolso de tasas cobradas indebidamente,

Informar deficiencias en el archivo de venta de acciones,

Objeción a la exhibición pública del plan de zonificación

Objeción al proceso de subdivisión de terrenos.

Además de la solicitud, se deben adjuntar los siguientes documentos: escritura de propiedad, poder notarial, certificado de evaluación de riesgos, acta de la decisión, contrato, fotografías, informe técnico, informe pericial o comprobantes de pago. Esto garantiza que el municipio pueda realizar su evaluación con base en documentación concreta al tramitar la solicitud.

Los problemas más frecuentes relacionados con las competencias del municipio

Uno de los problemas más frecuentes en lo que respecta a la competencia de los municipios en materia de transformación urbana es la confusión jurisdiccional. Los propietarios suelen desconocer si la competencia recae en el municipio, la Dirección de Transformación Urbana, la Dirección Provincial de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático, el municipio metropolitano o el municipio distrital. Esta confusión puede ocasionar el incumplimiento de los plazos de solicitud y litigios.

El segundo problema surge en los trámites de licencia y permiso de ocupación. Si el contratista no puede obtener la licencia, el proyecto se retrasa. Incluso si se obtiene la licencia, si no se consigue el permiso de ocupación, la entrega a los propietarios queda incompleta. El municipio debe actuar conforme a la normativa vigente en el proceso de licencia y permiso de ocupación, y el propietario debe cumplir con lo estipulado en dichos documentos.

El tercer problema reside en el proceso de demolición. Demoler un edificio antes de que haya sido declarado oficialmente peligroso o antes de que se haya notificado oficialmente puede ser ilegal. Por otro lado, retrasar la demolición durante mucho tiempo, incluso después de que un edificio haya sido declarado oficialmente peligroso, también supone un riesgo para la seguridad de las personas.

La cuarta cuestión se refiere a la venta de acciones y a las transacciones por mayoría simple. El municipio o la administración competente debe verificar si se ha constituido realmente una mayoría simple, si se han realizado las notificaciones pertinentes y si existe un informe de valoración.

El quinto punto se refiere a las tasas y cargos. El hecho de que los municipios exijan tasas o cargos por transacciones exentas según la Ley N° 6306 genera disputas sobre reembolsos.

Conclusión

En la transformación urbana, las facultades del municipio se hacen patentes en casi todas las etapas del proceso. El municipio desempeña un papel fundamental en la demolición de edificios peligrosos, la expedición de permisos de construcción y ocupación, la elaboración de planes de zonificación y procedimientos de parcelación, la exención de tasas y cargos, la infraestructura y los servicios públicos, y, en algunos casos, la venta de acciones y los procesos de expropiación. Sin embargo, estas facultades municipales varían según si el proceso se rige por la Ley n.º 6306, el artículo 73 de la Ley n.º 5393 sobre Municipios, la Ley n.º 3194 sobre Zonificación u otra legislación.

El artículo 73 de la Ley de Municipios n.º 5393 otorga a los municipios la facultad de designar áreas para proyectos de transformación y desarrollo urbano, así como de ejecutar dichos proyectos. Dentro de los límites de los municipios metropolitanos y sus áreas adyacentes, esta facultad corresponde a los municipios metropolitanos, y los municipios de distrito también pueden ejecutar proyectos dentro de sus propios límites si el consejo municipal metropolitano lo considera apropiado. En el sistema regido por la Ley n.º 6306, los municipios suelen actuar como administradores en asuntos como desahucios y demoliciones, permisos, licencias de ocupación, venta de participaciones y procesos de ejecución; sin embargo, algunas competencias se ejercen conjuntamente con la Presidencia de Transformación Urbana, el Ministerio, TOKİ (Administración de Desarrollo de Vivienda de Turquía) o las direcciones provinciales.

En conclusión, el municipio no es simplemente una autoridad que otorga licencias en la transformación urbana. Es también un actor administrativo poderoso que influye en la seguridad pública, la normativa urbanística, las condiciones de construcción, el equilibrio entre la infraestructura sociotécnica, la construcción conforme a los permisos, el proceso de ocupación y, en algunos casos, la propia ejecución del proyecto de transformación. Sin embargo, este poder está limitado por ley. El municipio está obligado a actuar de conformidad con los derechos de propiedad, las garantías procesales, las normas de notificación, los planes urbanísticos, las exenciones de tasas y la supervisión judicial.

Para los propietarios, contratistas y demás titulares de derechos, la mejor manera de determinar la capacidad del municipio para actuar es mediante la Ley N.° 6306, el Artículo 73 de la Ley N.° 5393 o la Ley N.° 3194 sobre Zonificación. ¿El municipio autorizado es un municipio metropolitano, un municipio distrital, la dirección competente o la Presidencia de Transformación Urbana? Sin respuestas precisas a estas preguntas, cualquier solicitud o demanda podría resultar incompleta.

Cuando las facultades municipales se utilizan correctamente en la transformación urbana, el proceso se desarrolla de forma segura, controlada y conforme a la ley. Si se exceden los límites de la autoridad, se infringen las normas procesales o no se protegen los derechos de los propietarios, las acciones municipales pueden ser objeto de demandas de anulación, medidas cautelares, recursos judiciales, reembolsos de tasas o litigios sobre licencias y permisos de ocupación. Por lo tanto, las acciones municipales en la transformación urbana deben ser supervisadas cuidadosamente en cada etapa, basándose en la documentación, la legislación y los plazos establecidos.