Casos de desalojo en el proceso de transformación urbana

1. Transformación urbana y desalojo: dos caminos separados, un mismo resultado

En el proceso de transformación urbana, el desalojo se presenta básicamente de dos maneras:

1. Proceso administrativo: Evacuación dentro de los plazos establecidos por la administración tras la identificación de un edificio de riesgo, seguida de un desalojo forzoso por parte de las fuerzas del orden.

2. Procedimientos legales (casos de desalojo): Casos de desalojo presentados ante los tribunales con base en un contrato de arrendamiento o derechos de propiedad.

Estos dos enfoques no son alternativos entre sí; a menudo son complementariosy, en algunos casos, se desarrollan en paralelo. El enfoque a utilizar depende de si el edificio está experimentando una transformación urbana, la etapa de la evaluación de riesgo del edificio, la situación del inquilino, el número de propietarios y el grado de acuerdo o desacuerdo entre ellos.

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2. Fundamento jurídico del proceso de desalojo en la transformación urbana

2.1. Legislación sobre transformación urbana

Las normativas que primero vienen a la mente cuando se menciona la transformación urbana son:

• Ley especial que regula la transformación de zonas en riesgo de desastre y estructuras peligrosas,

• Implementar los reglamentos emitidos con base en esta ley,

• Se trata de reglamentos administrativos que detallan los procedimientos para identificar edificios peligrosos, evacuarlos y demolerlos.

Estas regulaciones específicas "edificio de riesgo", identifican las instituciones autorizadas para determinar si un edificio es de riesgo, especifican los procedimientos de apelación y los plazos para la evacuación. Asimismo, desalojo forzoso y demolición con apoyo policial .

2.2. Ley de Arrendamientos (Código de Obligaciones turco)

En lo que respecta a los casos de desahucio durante los procesos de transformación urbana, la principal ley general a la que se hace referencia es la legislación que regula las disposiciones sobre alquileres. Aquí:

• Motivos para la rescisión de un contrato de arrendamiento

• Evacuación debido a obras de reconstrucción y remodelación

• Desalojo basado en un compromiso de desalojo,

• El impago del alquiler y dos advertencias justificadas son motivos clásicos de desahucio

Esto constituye la base legal del caso de desalojo.

2.3. Propiedad del condominio y disposiciones procesales

Las normas que rigen la propiedad de condominios, que definen las relaciones entre los propietarios, los conceptos de unidades independientes y áreas comunes, y las decisiones de mayoría-minoría, también son importantes en los casos de transformación urbana. Además:

• El tribunal competente,

• El tribunal competente,

• Mediación obligatoria como requisito previo para el litigio ,

• Ejecución de la orden de desalojo

Cuestiones como estas también se derecho procesal .

En conclusión, los casos de desalojo en proyectos de transformación urbana no pueden explicarse mediante una sola ley; debe aplicarse una combinación de leyes especiales, leyes generales y normas procesales

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3. Proceso administrativo de evacuación tras la identificación de un edificio como de riesgo

En el proceso de transformación urbana, el primer paso para llegar al punto de evacuación suele ser la identificación de edificios de riesgo.

3.1. Identificación de edificios en riesgo

La identificación de edificios en riesgo generalmente implica los siguientes pasos:

1. Las solicitudes se presentan ante la organización autorizada por uno de los propietarios o, en ocasiones, mediante una solicitud colectiva.

2. Se examinan el sistema portante, la resistencia del hormigón, el refuerzo de acero y otros elementos técnicos.

3. Como resultado de esta inspección, informe de riesgos .

4. El informe es revisado por la autoridad competente; si se considera oportuno, el edificio oficialmente como una estructura de riesgo.

Este es el punto en el que el proceso "se pone serio" para la mayoría de los propietarios e inquilinos; porque ahora, la posibilidad de transformación ya no es el problema, sino la necesidad de demoler el edificio .

3.2. Notificación, objeción y finalización

Una vez que se identifica un edificio como de riesgo, se notifica a las partes interesadas por diversos medios. En la práctica:

• Notificación clásica,

• Enviar a las direcciones correspondientes

• Colocar anuncios en el edificio,

• Puesto en la oficina del jefe local,

• Notificaciones electrónicas (gobierno electrónico, etc.)

Se pueden utilizar diferentes métodos como estos.

Se puede interponer un recurso ante el comité técnico dentro del plazo establecido. Si el recurso es rechazado o si no se interpone ninguno, la decisión sobre el edificio de riesgo se vuelve definitiva. A partir de esa fecha, comienzan a correr los plazos para la evacuación y la demolición.

3.3. Tiempo asignado para la evacuación y el apoyo de las fuerzas del orden

Una vez que un edificio se considera en riesgo, las autoridades dan a los propietarios y ocupantes (inquilinos, etc.) un plazo para desalojar las instalaciones. En la práctica, este plazo suele ser un período de tiempo fijo.

Si el edificio no se desocupa dentro del plazo establecido:

• La administración, con la asistencia de los agentes del orden y actuando por decisión de la autoridad local, lleva a cabo el proceso de desalojo.

• Luego se procede a la demolición.

Es importante destacar que
este desalojo no se basa en una orden judicial, sino que es de carácter administrativo. Las demandas interpuestas contra estas acciones se tramitarán en tribunales administrativos, no judiciales. Sin embargo, esto no excluye las vías judiciales respecto al futuro del contrato de arrendamiento y las reclamaciones de indemnización de las partes.

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4. Casos de desahucio por transformación urbana en el ámbito de aplicación del Código de Obligaciones turco

El desahucio administrativo es un mecanismo utilizado para desalojar y demoler un edificio. Paralelamente, los propietarios pueden optar por interponer demandas de desahucio, amparándose en el Código de Obligaciones turco, para rescindir legalmente el contrato de arrendamiento

4.1. Desalojo debido a reconstrucción y reurbanización

La causa más común de desalojo asociada a la transformación urbana la reconstrucción y la reurbanización . Las condiciones se pueden resumir de la siguiente manera:

• El edificio debería someterse a una renovación integral, reforzarse o ser demolido y reconstruido.

• El trabajo a realizar no debe consistir en un simple mantenimiento y reparación, sino en una intervención constructiva sustancial .

• El propietario puede solicitar el desalojo por este motivo al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento.

En los proyectos de transformación urbana, se presentan ante el tribunal documentos como informes de evaluación de riesgos, planes de nuevos proyectos, permisos de construcción y resoluciones de asociaciones de propietarios para demostrar fundamentos concretos que justifiquen la "reconstrucción y reurbanización". El tribunal examina no solo la retórica de la transformación urbana, sino también la naturaleza real de las obras que se llevarán a cabo.

4.2. Compromiso de desalojo y transformación urbana

Una de las herramientas más comunes utilizadas por los propietarios es el compromiso de desalojo. En la práctica:

• Se recogen documentos que contienen declaraciones como: "El edificio será objeto de una transformación urbanística, desocuparé el apartamento antes de esta fecha".

• Sin embargo, para que el compromiso sea válido, existen ciertos requisitos formales y materiales:

  • Debe constar por escrito

  • Debe gestionarse una vez entregada la propiedad alquilada

  • La fecha de evacuación debe ser específica o determinable.

En los proyectos de transformación urbana, los acuerdos de compromiso firmados apresuradamente antes incluso de la entrega del inmueble arrendado pueden ser impugnados posteriormente por su invalidez. En tales casos, una demanda de desalojo la invalidez del acuerdo , lo que fortalece la posición legal del arrendatario.

4.3. Falta de pago del alquiler, dos advertencias justificadas y otros motivos

La psicología del proceso de transformación urbana a menudo también altera las relaciones de alquiler. Inquilino:

• Al pensar que "el edificio va a ser demolido de todos modos", podrían empezar a atrasarse en el pago del alquiler

• La relación de confianza entre él y Malik podría verse dañada.

En estos casos, el propietario tiene a su disposición las opciones clásicas de desahucio, que pueden utilizarse fuera de los proyectos de transformación urbana:

• Desalojo por impago del alquiler .

• Desalojo basado en dos notificaciones justificadas enviadas dentro de un año de alquiler

• Evacuación por necesidad (necesidad de refugio de la persona o sus familiares),

• Desalojo basado en un compromiso de desalojo.

Aunque el plan de transformación urbana no sea la causa directa en estos casos, el juez lo tiene en cuenta al evaluar la equidadpara determinar si es necesario el desalojo del inquilino.

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5. Tribunal competente, mediación y ejecución de las decisiones de desalojo

5.1. Tribunal competente y autorizado

En casos de desalojo basados ​​en contratos de arrendamiento:

• El tribunal competente es, por regla general, el Tribunal Civil de Paz.

• El tribunal competente suele ser el del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado.

Las demandas interpuestas contra decisiones relativas a la identificación de edificios de riesgo, desahucios administrativos o demoliciones son de los tribunales administrativos . Confundir estas dos vías legales puede suponer desde el principio acudir al tribunal competente y que la demanda sea desestimada por motivos procesales.

5.2. Mediación obligatoria

En los casos de desahucio derivados de contratos de alquiler, se debe solicitar la mediación obligatoria antes de interponer una demanda. En caso contrario:

• Dado que no se han cumplido los requisitos previos para presentar una demanda, el tribunal puede desestimar el caso sin examinar su fondo.

Mediación en casos de transformación urbana:

• La fecha de evacuación de las partes,

• Ayuda para el alquiler,

• gastos de mudanza,

• Derechos de alquiler/ocupación en el nuevo proyecto

Esta es una oportunidad importante para que lleguen a un acuerdo sobre estos temas. Un protocolo de mediación bien estructurado proporciona tanto pruebas como una base para la reconciliación en futuros litigios

5.3. Ejecución de la orden de desalojo

Una orden judicial de desalojo por sí sola no es suficiente; la decisión debe hacerse cumplir a través de la oficina de ejecución

1. La orden de desalojo se presenta ante la oficina de ejecución.

2. Se envía una orden de desalojo al inquilino que debe el dinero.

3. Si el apartamento no se desocupa en el plazo estipulado, los agentes judiciales procederán al desahucio forzoso.

En los proyectos de transformación urbana, a veces se presenta la siguiente situación:

• Por un lado, el programa de evacuación y demolición de la administración debido a la estructura de riesgo está en vigor,

• Por otro lado, se concluirá el proceso de desalojo interpuesto por el propietario.

Factores como las fechas del caso específico, la fecha en que se tomó la decisión sobre la construcción arriesgada y el plan de demolición de la administración determinan qué enfoque es más práctico y rápido

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6. Desalojo y derechos en la transformación urbana desde la perspectiva del inquilino

6.1. Asistencia para el alquiler y oportunidades de vivienda/trabajo temporal

Una de las ideas erróneas más comunes en el proceso de transformación urbana es la creencia de que los inquilinos "no tienen derechos". Sin embargo, en la práctica:

• Se puede ofrecer ayuda para el alquiler a los inquilinos que cumplan ciertas condiciones .

• Algunos proyectos pueden proporcionar alojamiento temporal o la asignación de espacios de trabajo.

Alcance y cuantía de la ayuda para el alquiler:

• A nivel provincial,

• Dependiendo de la naturaleza de la estructura,

• Pueden aplicarse diferentes prácticas dependiendo de si la persona es el propietario o el inquilino.

Para que el inquilino pueda beneficiarse de estos derechos, debe presentar una solicitud ante la autoridad competente dentro de los plazos establecidos tras el desalojo y la demolición. El incumplimiento de estos plazos puede dificultar el ejercicio de sus derechos en el futuro.

6.2. Posibilidad de reclamar indemnización por daños y perjuicios

Inquilino debido a la transformación urbana:

• Es posible que necesite encontrar un nuevo hogar o lugar de trabajo en poco tiempo

• Usted puede asumir gastos adicionales como los costos de mudanza, el depósito y las reformas

• Las empresas pueden sufrir pérdidas como la pérdida de clientes y la disminución de la facturación.

Dependiendo de las circunstancias específicas del caso, una indemnización por las pérdidas económicas . Por ejemplo:

• Si el propietario sabe desde hace tiempo que el edificio está en riesgo pero no ha informado explícitamente al inquilino,

• Si las evacuaciones y reubicaciones ocurren repetidamente en un corto período de tiempo,

• Si el inquilino fue engañado durante la fase del contrato,

La posibilidad de que un inquilino pueda reclamar daños y perjuicios al propietario es un tema controvertido. En este sentido, las cláusulas contractuales, la correspondencia, los mensajes y las notificaciones pueden considerarse pruebas.

6.3. Prioridad y garantías contractuales en el nuevo edificio

Los inquilinos suelen preguntar: "¿Tengo derechos de prioridad en el nuevo edificio?" Por regla general:

• Es difícil hablar de un derecho automático y absoluto a la "re-residencia" según la ley.

• Sin embargo, esto puede hacerse mediante acuerdos escritos entre el inquilino y el propietario:

  • Alquiler prioritario durante un período determinado en el nuevo edificio,

  • El tamaño y la ubicación del apartamento que se va a alquilar,

  • Cómo se determina el alquiler

Se pueden tomar decisiones sobre temas como estos.

Si dichos acuerdos se alcanzan antes de que comiencen los procedimientos de desalojo o durante la mediación, seguridad futura y contribuyen a un proceso de desalojo menos problemático para el propietario.

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7. Estrategia de desalojo desde la perspectiva del propietario

7.1. Aclaración del Plan de Transformación Urbana

Para Malik, la primera pregunta es:
"¿Mi edificio está realmente incluido en la transformación urbana, o simplemente estoy hablando de un proyecto que podría realizarse en el futuro?".

• ¿Se ha evaluado el riesgo que presenta el edificio?

• ¿La decisión es definitiva y se han resuelto las apelaciones?

• ¿Se ha tomado alguna decisión sobre la transformación urbana entre los propietarios de los inmuebles y se han cumplido los ratios exigidos?

• ¿Se ha firmado un protocolo con el contratista o el inversor, y es dicho protocolo legalmente vinculante?

Las demandas de desalojo presentadas únicamente sobre la base de la suposición de que "podría haber una transformación urbana en el futuro", sin respuestas claras a estas preguntas, a menudo de fundamentos sólidos .

7.2. Gestión profesional de notificaciones y procesos de mediación

Antes de acudir a la audiencia de desalojo:

• Avisos que se enviarán al inquilino,

• Avisos de impago si no se paga el alquiler,

• Notificaciones escritas relativas al plan de transformación urbana

Debe hacerse de forma regular y sistemática.

Durante la fase de mediación obligatoria:

• No solo la fecha de desalojo,

• Ayuda para el alquiler,

• contribución a los gastos de reubicación,

• Cuestiones como la prioridad en el alquiler de viviendas en el nuevo proyecto pueden ser objeto de negociación.

Un proceso de mediación llevado a cabo por profesionales puede permitir que un propietario obtenga un desalojo prolongado y extrajudicial

7.3. Momento oportuno para presentar una demanda y estrategia probatoria

El momento oportuno es crucial para presentar una demanda de desalojo. En algunos casos:

• Tan pronto como se finalice la evaluación de riesgos del edificio,

• Cerca del final del plazo del arrendamiento,

• Teniendo en cuenta el cronograma del proyecto y las fechas para la obtención de los permisos de construcción

Presentar una demanda sería lo más racional.

La petición debe incluir:

• Contrato de alquiler,

• Informe de evaluación de riesgos y documentos administrativos relacionados,

• Decisiones de los propietarios de apartamentos,

• Informe de mediación,

• Se envían avisos de advertencia

Cabe añadir que la "conexión del caso con el plan de transformación urbana" debería explicarse en detalle.

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8. Escenarios comunes en la práctica

Escenario 1: El edificio está catalogado como de riesgo, pero el inquilino se niega a desalojar la vivienda

Digamos que su edificio ha sido declarado estructuralmente inseguro y las autoridades le han dado un plazo para desalojarlo. El inquilino:

• Él no va a abandonar la casa

• Él tampoco paga el alquiler.

En esta situación, desde la perspectiva del propietario surgen dos líneas de pensamiento distintas:

1. Proceso de desalojo administrativo: Desalojo administrativo por parte de las autoridades locales y las fuerzas del orden.

2. Demanda de desahucio por impago del alquiler .

Ambos procesos no son mutuamente excluyentes. Sin embargo, en la práctica, la estrategia se determina considerando el desalojo administrativo en relación con el calendario de demolición, el tiempo que tarda en emitirse la decisión judicial y la situación económica del inquilino.

Escenario 2: Existe un proyecto de transformación urbana, pero aún no se ha tomado ninguna decisión arriesgada en materia de construcción

Supongamos que se ha firmado un contrato con el contratista, se ha elaborado el proyecto y la mayoría de los propietarios están convencidos; sin embargo, aún no se ha realizado una evaluación de riesgos del edificio. Simplemente decirle al inquilino: «Vamos a demoler este edificio, váyase», no es suficiente para desalojarlo.

En esta situación:

• Es posible que aún no se hayan cumplido todas las condiciones para una demanda de desalojo por obras de reconstrucción y reurbanización.

• En primer lugar, deben completarse los pasos técnicos y administrativos del proceso

• Sería más aconsejable iniciar un proceso de desalojo posteriormente.

De lo contrario, el tribunal podría no estar dispuesto a conceder el desalojo debido al "proyecto no realizado".

Escenario 3: Tanto inquilinos como propietarios viven en el mismo edificio

En un edificio:

• Mientras el propietario vive en un apartamento,

• Es posible que otros apartamentos estén alquilados.

Cuando se plantea una transformación urbana, es posible que el propietario no quiera desalojar su propio apartamento y solo intente desalojar a los inquilinos. El tribunal dictaminó:

• El equilibrio de intereses entre las partes,

• Si realmente es necesario demoler el edificio,

• La propia posición del propietario

La estrategia de "simplemente desalojaré al inquilino y me quedaré un poco más" no siempre será aceptada en los casos de desalojo presentados por motivos de transformación urbana.

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9. Conclusión: Los casos de desalojo en la transformación urbana constituyen un problema de gestión de riesgos técnicos

En el proceso de transformación urbana, el desalojo no es un asunto que pueda abordarse simplemente como una situación de "fuera, fuera ellos". Es un proceso simultáneo:

• legislación sobre transformación urbana,

• Ley de alquileres,

• Relaciones de condominio,

• Recursos administrativos y judiciales,

• Mediación obligatoria,

• Mecanismos de asistencia y compensación para el alquiler

Crecen juntos.

Desde la perspectiva de los propietarios, es necesario responder claramente a las siguientes preguntas para desarrollar la estrategia adecuada:

• ¿Se ha finalizado la clasificación de nuestro edificio como de riesgo?

• ¿Se tomó la decisión sobre la transformación urbana de acuerdo con los procedimientos adecuados entre los propietarios de los inmuebles?

• ¿Cuál es la situación del inquilino y cuáles son los términos del contrato?

• ¿Existe la posibilidad de llegar a un acuerdo mediante la mediación?

• Si voy a presentar una demanda de desalojo, ¿cuáles serían los fundamentos más apropiados para basar mi reclamación?

Desde la perspectiva de los inquilinos :

• ¿Se le informó adecuadamente sobre la evaluación de riesgos del edificio y el período de evacuación?

• ¿Se ha realizado una evaluación legal sobre la asistencia para el alquiler y los posibles derechos de indemnización?

• ¿Se obtuvo una garantía por escrito para la ocupación o el alquiler del nuevo edificio?

• ¿Cuáles son las opciones de defensa en un caso de desalojo?

En resumen, los juicios de desalojo en el proceso de transformación urbana, cuando se gestionan adecuadamente, pueden permitir a las partes completar el proceso en un plazo razonable y con relativamente pocos daños; cuando se gestionan mal, a disputas largas, costosas y agotadoras que se prolongan durante muchos años .