¿Qué tipos de edificios se beneficiarán de la amnistía urbanística?

1. ¿Cuál es el objetivo de la Ley de Amnistía para la Construcción/Ley de Paz en la Construcción?

La amnistía en materia de zonificación es esencialmente compromiso bilateral :

• Por un lado, están los edificios sin licencia, construidos ilegalmente, edificios que no han recibido permisos de ocupación, edificios que han estado en uso real durante años pero que legalmente se consideran "problemáticos",

• Por otro lado, están las administraciones que se ocupan de los problemas administrativos relacionados con estas estructuras, como las órdenes de demolición, las multas, la imposibilidad de conectar la electricidad y el agua, y la imposibilidad de convertirlas en propiedad horizontal

Con esta amnistía de zonificación, el estado está diciendo:

"Registre su edificio, que fue construido antes de cierta fecha y viola las normas de zonificación, pague una tarifa determinada y resolveré una parte importante de mis disputas administrativas con usted."

En este contexto, la amnistía de zonificación:

• que la estructura deba cumplir completamente con las normas de construcción .

• No extiende el derecho a construir de forma indefinida y sin límite,

• el edificio sea resistente a los terremotos .

Se trata simplemente de documentar la situación actual de facto dentro de ciertos límites y suavizar algunas sanciones administrativas .

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2. Características comunes de los edificios que se beneficiarán de la amnistía de zonificación

pueden beneficiarse de la amnistía urbanística y un Certificado de Registro de Edificios cumplan con los siguientes criterios básicos:

2.1. Haber sido construido antes de una fecha específica

La ley relativa a la amnistía urbanística estipula que la estructura en cuestión antes de una fecha determinada (en la normativa que entró en vigor en 2018, esta fecha se estableció como el 31 de diciembre de 2017).

¿Qué quiere decir esto?

• La estructura debía de existir realmente en esa fecha .

• No basta con tener un permiso; un proyecto que aún se encuentra en fase de construcción generalmente no reúne los requisitos para la amnistía urbanística.

• Se prevé que sea una estructura que al menos haya alcanzado la fase de construcción básica, con su cuerpo principal ya visible.

Aunque esta fecha se adelante en las nuevas discusiones sobre la amnistía urbanística, la lógica no cambiará: el foco siempre estará las "estructuras que existían realmente antes de una fecha específica .

2.2. Estar sin licencia o infringir una licencia

El objetivo principal de la amnistía urbanística no son los edificios que ya están libres de problemas y cumplen plenamente con los permisos. Por regla general:

• Estructuras construidas sin ningún permiso,

• , aunque autorizadas, han sido construidas en violación de la licencia y del proyecto aprobado,

• Edificios que tienen permisos de construcción pero no han recibido permisos de ocupación ,

Este es el objetivo natural de la amnistía urbanística.

Ejemplos:

• Un edificio de apartamentos de cuatro plantas construido sin permiso de construcción

• El edificio, que fue construido como una estructura de 5 pisos a pesar de que se le permitió ser un edificio de 4 pisos,

• Casas donde los balcones fueron cerrados y convertidos en habitaciones, y se añadieron cocinas ilegales a los jardines,

• Terrenos y centros de negocios que fueron construidos de acuerdo con los planos del proyecto pero que se están utilizando sin permisos de ocupación..

El denominador común de estas estructuras es su incompatibilidad con las normas de zonificación. La amnistía urbanística, en esencia, consiste en tolerar administrativamente esta "violación de las normas" a cambio de una determinada tasa

2.3. Adecuación de la relación de propiedad

La relación entre el propietario del terreno y el propietario del edificio es sumamente importante para las estructuras que se beneficiarán de la amnistía urbanística

En términos generales:

• el edificio en su propio terreno ,

• Si cada accionista de una parcela de propiedad conjunta puede solicitar su propia parte,

• Si la propiedad está ubicada en terrenos del tesoro público o municipales, y si es posible presentar una solicitud, con ciertas excepciones

Es más fácil realizar la evaluación dentro del marco de la amnistía de zonificación.

En contra de esto:

• alquila un terreno perteneciente a un tercero y construye un edificio en él sin permiso,

• Quienes construyen edificios en terrenos sin el consentimiento del propietario, actuando como ocupantes ilegales,

En la mayoría de los casos, no pueden beneficiarse directamente de la amnistía urbanística. La voluntad y la solicitud del propietario son los factores determinantes.

2.4. Idoneidad en términos de ubicación

La amnistía urbanística no se aplica de manera uniforme en todo el país. En algunas zonas específicas, sobre todo aquellas con un importante valor histórico y natural, el alcance se reduce o las zonas quedan completamente excluidas .

En resumen:

• Si bien la amnistía de zonificación puede aplicarse a estructuras en vecindarios y pueblos que permanecen dentro de los límites del plan de zonificación estándar,

• La expedición de certificados de registro de edificios está prohibida o severamente restringida en áreas como la costa del Bósforo, ciertas regiones históricas y terrenos del Tesoro designados como áreas de infraestructura social en los planes definitivos

Por lo tanto, al responder a la pregunta "¿Qué edificios se beneficiarán de la amnistía urbanística?", también debe plantearse la pregunta "¿Dónde se encuentra este edificio?"

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3. Tipos de edificios que pueden beneficiarse de la amnistía para la construcción

Ahora, dejemos de lado los conceptos abstractos y analicemos los tipos de edificios que encontramos con frecuencia en la vida cotidiana. Los siguientes apartados que se solicitan con mayor frecuencia y que suelen beneficiarse de la amnistía urbanística.

3.1. Edificios residenciales y apartamentos sin licencia

En Turquía, el grupo que ha recibido mayor atención bajo la amnistía urbanística es, sin duda, el de las viviendas sin licencia. Sus principales características son:

• El edificio no tiene ningún permiso

• Es una cuestión puramente práctica

• Aunque la propiedad sigue figurando como "terreno" en el registro de la propiedad, en realidad hay un edificio de apartamentos de 3 o 4 plantas sobre ella

• Es posible que las unidades independientes se hayan comprado y vendido a lo largo de los años sin un título de propiedad de condominio (por ejemplo, mediante simples acuerdos escritos, ventas directas, etc.).

En estructuras de este tipo:

• Si la fecha de fabricación es anterior a la fecha pertinente,

• Si no se encuentra dentro de un área especialmente protegida,

• Si no infringe los derechos de propiedad de terceros,

Es posible obtener un Certificado de Registro de Edificios bajo el programa de amnistía de zonificación . Posteriormente, si se cumplen las condiciones técnicas, también se puede abrir el camino para la transición a la propiedad de un condominio

3.2. Edificios con plantas y ampliaciones no autorizadas

El segundo tipo incluye estructuras que, si bien cuentan con licencia, discrepancias con la licencia y los planes del proyecto . Por ejemplo:

• El edificio, que según el proyecto debía tener 4 plantas, en realidad se construyó con 5 plantas

• Habitaciones adicionales y ampliaciones que invaden las distancias de retranqueo, conversión de un área de estacionamiento cubierta en una tienda,

• Cerrar completamente los balcones con PVC y convertirlos en habitaciones,

• El proyecto consiste en convertir el sótano, que está diseñado como trastero o refugio, en un apartamento.

Estas irregularidades construcciones ilegales . Sin embargo, si la estructura se construyó antes de la fecha prevista y se cumplen los criterios de ubicación y propiedad, esta situación de facto también puede registrarse mediante la amnistía urbanística.

3.3. Terrenos y edificios de condominios que no han recibido permisos de ocupación

Otra situación que se presenta con frecuencia en la práctica:

• Se ha obtenido el permiso de construcción

• La propiedad del condominio ya se ha formalizado y los apartamentos se han vendido

• Sin embargo, se trata de complejos de viviendas que no han recibido permisos de ocupación debido al incumplimiento de la normativa, a la falta de obras, a la escasez de aparcamientos, salidas de emergencia, etc.

El mayor problema para los propietarios de este tipo de inmuebles es que siguen estando registrados en el registro de la propiedad como "unidades independientes a cambio de participación en el terreno" y no pueden pasar a ser propiedad en régimen de condominio.

La amnistía urbanística ofrece una "salida" para este tipo de edificios:

• Al obtener un Certificado de Registro de Edificios, queda registrada la situación real

• Se cumplen las condiciones relativas a las zonas comunes y se obtiene el consentimiento de los propietarios

• En la etapa final, se puede realizar un cambio de titularidad para establecer la propiedad en régimen de condominio.

Por lo tanto, los edificios que han estado habitados o utilizados durante años pero que están experimentando problemas de vivienda también se encuentran entre las estructuras que se beneficiarán de la amnistía urbanística.

3.4. Asentamientos informales y estructuras con certificados de asignación de títulos de propiedad

Un tema importante en la legislación urbanística los asentamientos informales (barrios marginales). Los ciudadanos que han vivido durante años en diversas zonas de asentamientos informales suelen:

• Viven en terrenos que no tienen escritura de propiedad o cuya escritura de propiedad no está clara,

• Solo certificados de asignación de terrenos o algunos documentos administrativos emitidos por el municipio.

Las normas de amnistía urbanística se han redactado para incluir también a este sector. Si se cumplen las condiciones:

• Para asentamientos informales,

• Para edificios con certificados de asignación de escritura de propiedad,

La obtención de un Certificado de Registro de Edificios puede allanar el camino para un proceso administrativo/de privatización independiente que complete legalmente la propiedad del terreno

3.5. Casas de viñedo y estructuras de jardín de pasatiempo en campos del pueblo

Un escenario común que observamos en las zonas rurales, especialmente en los pueblos que se han incorporado recientemente a las áreas metropolitanas, es el siguiente:

• La propiedad registrada en el registro de la propiedad como "campo" o "jardín",

• Presenta una estructura de una o dos plantas ya sea una casa de campo, una casa de recreo o una cabaña de verano.

• El edificio no cuenta con licencia; en la mayoría de los casos, fue construido antes de que se ampliaran los límites municipales.

En tales casos, si las condiciones de propiedad y ubicación son adecuadas, es posible beneficiarse de una amnistía para construcciones ilegales. Por lo tanto:

• Estas estructuras, que han estado en uso activo durante años, están registradas.

• Se facilita el acceso a servicios como electricidad, agua y carreteras

• Cuando se finalice el plan de zonificación en el futuro, la situación de las propiedades y los edificios se fortalecerá.

3.6. Estructuras prefabricadas, contenedores y estructuras ligeras similares

Especialmente en zonas industriales y algunas zonas rurales:

• Estructuras prefabricadas para uso como almacén, oficina o vivienda .

• Los contenedores de las obras de construcción se están transformando en zonas de viviendas permanentes

• Estructuras de acero ligero,

Representan una parte significativa del mercado. Si bien todas estas estructuras se construyen bajo la lógica de la "construcción temporal", con el tiempo se vuelven permanentes y generan problemas en términos de planificación urbana.

Estas estructuras también incluyen:

• Si fue construido antes de la fecha pertinente,

• A menos que tengan un estatus de área restringida especial debido a su ubicación,

• Si la relación de propiedad es apropiada,

Puede evaluarse dentro del marco de la amnistía urbanística y se puede obtener un certificado de registro de edificación.

3.7. Centrales de energía solar (CES) e instalaciones energéticas similares

Otro ejemplo frecuente en los últimos años son las centrales de energía solar (CES) y otras instalaciones energéticas similares construidas en terrenos agrícolas. Estas instalaciones a veces:

• Sin un plan de zonificación,

• Antes de que los procesos de concesión de licencias estén completamente finalizados,

• Solo puede establecerse en base a acuerdos de conexión.

En este caso, la instalación energética también entra técnicamente en la categoría de edificio sin licencia o construido ilegalmente . Bajo la amnistía de zonificación, los riesgos administrativos pueden reducirse obteniendo un Certificado de Registro de Edificios para estas instalaciones bajo ciertas condiciones

3.8. Edificios industriales, almacenes y locales comerciales

La amnistía urbanística podría abarcar no solo edificios residenciales, sino estructuras industriales y comerciales . Por ejemplo:

• Talleres sin licencia en pequeñas zonas industriales,

• Almacenes y edificios logísticos,

• Centros comerciales, galerías y bloques de tiendas construidos sin permisos ni certificados de ocupación

• Tiendas que han sido ampliadas con añadidos ilegales.

Amnistía para las construcciones ilegales en estos edificios:

• Reduce el riesgo de demolición y multas

• Otorga estatus legal a las suscripciones de electricidad y agua

• Facilita a las empresas la realización de sus transacciones con bancos e instituciones gubernamentales.

Por supuesto, en cada caso concreto, entrarán en juego muchos otros instrumentos, como la legislación medioambiental, la seguridad y salud en el trabajo y la normativa contra incendios.

3.9. Estructuras en propiedades del Tesoro o municipales

Finalmente, terrenos propiedad del Tesoro y de los municipios también constituyen una categoría especial en términos de amnistía de zonificación. En términos generales:

• La propiedad no está destinada al servicio público ,

• No tiene una designación definitiva como zona de infraestructura social

• La estructura que aparece en ella debe haber existido realmente antes de la fecha especificada,

En este caso, obtener un certificado de registro de edificación para dichas estructuras y posteriormente vender el terreno al propietario legítimo puede convertirse en un problema.

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4. Estructuras excluidas del ámbito de aplicación de la amnistía urbanística

Para identificar correctamente las estructuras que cumplen los requisitos para la amnistía urbanística, qué áreas están excluidas . Esto se debe a que, para ciertas regiones y tipos de edificios, el legislador ha declarado explícitamente : "La amnistía urbanística no se aplicará aquí .

4.1. Bósforo, Península Histórica, Zona Histórica de Gallipoli, etc.

Determinadas áreas, especificadas en leyes específicas y consideradas fundamentales para el patrimonio cultural y natural del país, están excluidas de las normas de amnistía urbanística. Por ejemplo:

• Ciertas secciones de la costa del Bósforo y del área paisajística,

• Ciertas zonas históricas de Estambul,

• Áreas especiales como el Área Histórica de Gallipoli,

En la mayoría de los casos, no es posible expedir un certificado de registro de edificación. La amnistía para las construcciones ilegales en estas zonas es mucho más limitada, o a menudo imposible, en comparación con otros lugares.

4.2. Estructuras en áreas designadas como instalaciones sociales definitivas

En los planes de zonificación:

• Designadas como áreas de infraestructura social tales como escuelas, hospitales, parques, espacios verdes, carreteras, mezquitas y centros de salud ,

• Y sobre los bienes inmuebles que el Tesoro o el municipio hayan asignado definitivamente para este fin,

Si posteriormente se levantan construcciones ilegales, estas estructuras generalmente no se incluyen en el ámbito de la amnistía urbanística. Esto se debe a que no solo están en juego las normas urbanísticas, sino también la continuidad del servicio público

4.3. Estructuras construidas en terrenos propiedad de terceros

Otra limitación que se destaca particularmente en las regulaciones relativas a la amnistía de zonificación es la siguiente:

• En un terreno o campo que es propiedad privada de otra persona,

• Estructuras construidas por inquilinos o ocupantes ilegales sin el consentimiento del propietario del terreno,

En este sentido, la expedición de un Certificado de Registro de Edificios directamente a favor del ocupante ilegal . En este caso, el propietario legítimo principal es el dueño del terreno. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, la solicitud de amnistía urbanística debe ser presentada por el dueño del terreno en su calidad de propietario.

Esta distinción da lugar a serias disputas en la práctica, especialmente en lo que respecta a asentamientos informales, parcelas arrendadas y estructuras construidas en terrenos agrícolas.

4.4. Nuevas construcciones ilegales realizadas después de la fecha pertinente

El plazo establecido en la normativa de amnistía urbanística : "No puede acogerse a esta amnistía para ninguna construcción ilegal realizada después de esta fecha ". Por lo tanto:

• Construido después de la fecha estipulada por la normativa,

• Edificios nuevos sin licencia o construidos ilegalmente,

Por regla general, no pueden beneficiarse de la amnistía urbanística. Esta condición se estableció específicamente para disuadir futuras infracciones.

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5. Principales ventajas del certificado de registro de edificios

No basta con que un edificio esté incluido en el ámbito de la amnistía urbanística; lo verdaderamente importante son los derechos específicos que surgen. Los principales efectos del Certificado de Registro de Edificios pueden resumirse brevemente de la siguiente manera:

1. Menor riesgo de demolición y multas:
   En los edificios que cuentan con un certificado de registro de edificación, las órdenes de demolición emitidas previamente y las multas administrativas impagadas generalmente quedan sin efecto. Esto reduce significativamente la preocupación que los propietarios suelen tener sobre la posible demolición de su edificio.

2. Acceso a servicios de infraestructura como electricidad, agua y gas natural:
   Muchos edificios construidos ilegalmente se enfrentan al riesgo de acciones legales o sanciones debido a la imposibilidad de obtener las suscripciones o al uso ilegal de estos servicios. Un certificado de registro de edificios facilita que estos edificios se suscriban oficialmente a .

3. El mayor problema en los edificios de apartamentos con escrituras de terreno es que las escrituras no reflejan la situación real. Gracias a la amnistía de zonificación y al Certificado de Registro de Edificios, en los edificios que cumplen las condiciones:
   

   • El tipo de propiedad que figura en la escritura puede cambiarse de "terreno" a "edificio"

   • Al establecer una estructura de propiedad en condominio, cada unidad independiente puede recibir un título de propiedad separado.

4. Finalización de la titularidad de bienes inmuebles públicos:
   En el caso de estructuras construidas sobre terrenos públicos o municipales, en la práctica, la propiedad suele venderse al propietario legítimo a su valor de mercado . Esto consolida la titularidad tanto del terreno como del edificio, fortaleciendo la cadena de propiedad.

5. Facilidad para realizar transacciones bancarias y comerciales,
   especialmente en edificios comerciales e industriales, con el Certificado de Registro de Edificios y el posterior establecimiento de la propiedad en régimen de condominio:

   • Utilizando un préstamo bancario,

   • Establecer una situación de rehenes,

   • Realizar la valoración de la empresa,

Proporciona una ventaja significativa en procesos como estos.

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6. Preguntas frecuentes en la práctica: ejemplos concretos

Analicemos algunos ejemplos de temas que despiertan mayor curiosidad entre los ciudadanos y los clientes, utilizando un formato de preguntas y respuestas.

6.1. “Cerré mi balcón y lo convertí en una habitación; ¿puedo beneficiarme de la amnistía urbanística?”

Si:

• El edificio fue construido antes de la fecha pertinente

• El proceso de cerramiento del balcón también se llevó a cabo antes de esta fecha

• Si el edificio no está ubicado en una zona restringida,

Por lo general, este tipo de infracciones en proyectos de construcción pueden ser objeto de una amnistía para construcciones ilegales. Al solicitar un Certificado de Registro de Edificios, la superficie declarada debe ser reportada de forma precisa y veraz.

6.2. “Tengo un apartamento en un edificio con escritura de propiedad, pero la escritura aún lo muestra como terreno.”

Los apartamentos con escrituras de terreno se encuentran entre los casos más típicos cubiertos por la amnistía de zonificación. Si se cumplen las condiciones:

• En primer lugar, se obtiene un certificado de registro de edificación para el edificio

• A continuación, se toman las medidas necesarias para cambiar el tipo de propiedad y establecer la propiedad en régimen de condominio en el registro de la propiedad

• En última instancia, se puede obtener un título de propiedad independiente para cada unidad.

En este proceso, la aprobación de todos los propietarios, los informes técnicos, los mapas y los documentos de zonificación son importantes; el Certificado de Registro de Edificios por sí solo es el punto de partida para la transición a la propiedad en condominio.

6.3. “Tengo una casita en el campo, la construí en el pueblo”

Aquí están los aspectos a considerar:

• ¿Quién es el dueño del terreno? ¿El dueño de la casa y del terreno es la misma persona?

• ¿Se construyó realmente la casa antes de la fecha estipulada en la amnistía urbanística?

• ¿Está la propiedad ubicada dentro de un área privada restringida (por ejemplo, una instalación social designada, etc.)?

Si la mayoría de estas preguntas se responden afirmativamente, podría ser posible una amnistía para las construcciones ilegales edificadas en terrenos agrícolas del pueblo. Sin embargo, en cada caso concreto, es necesario examinar detenidamente los registros de la propiedad, la situación catastral y las notas de planificación.

6.4. “Instalé un taller en el terreno que alquilé; ¿puedo obtener algún beneficio de él?”

La regla general es la siguiente:

• Sin el consentimiento del propietario del terreno o presentando la solicitud conjuntamente con el propietario del terreno,

• En el caso de estructuras sin licencia construidas exclusivamente por los inquilinos, a menudo no es posible solicitar unilateralmente una amnistía urbanística.

En este caso, el titular principal de los derechos es el propietario del terreno. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, un arrendatario que haya establecido un taller actuar conjuntamente con el propietario .

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7. Lista de verificación práctica para tu propio proyecto

Los clientes suelen preguntar: «Señor/Señora abogado/a, ¿mi edificio cumple los requisitos para la amnistía urbanística?». Puede utilizar la siguiente lista de verificación :

1. Fecha de producción

   • ¿Se construyó el edificio antes de la fecha especificada en la normativa pertinente ?

   • ¿Se había terminado al menos la construcción básica para esa fecha?

2. Estado de la licencia

   • ¿No se obtuvo ninguna licencia?

   • Ya se ha obtenido el permiso, pero ¿existe alguna discrepancia con el proyecto?

   • ¿No se ha obtenido el permiso de ocupación?

3. Relaciones de propiedad

   • ¿El edificio está construido en un terreno de su propiedad?

   • Si es de propiedad conjunta, ¿es proporcional a tu participación?

   • Si usted alquiló un terreno que pertenece a otra persona y construyó un edificio en él, ¿el propietario del terreno participa en este proceso?

4. Ubicación y estado del plan

   • ¿Su zona es una zona especialmente protegida, como la costa del Bósforo, la península histórica o la zona histórica de Gallipoli?

   • ¿Su propiedad se superpone con un terreno designado como zona de uso público?

5. Tipo de estructura y uso

   • ¿Se trata de una vivienda, un lugar de trabajo, un edificio industrial, un almacén, una planta de energía solar, una estructura prefabricada, etc.?

   • ¿Cuál es el uso real de la propiedad (residencial, oficinas, almacén, fábrica)?

Las respuestas a las preguntas que abarcan estos cinco apartados revelan en gran medida la probabilidad de que la estructura se beneficie de la amnistía urbanística. Por supuesto, cada expediente requiere un análisis individual de las notas del plano, los registros de la propiedad y los dictámenes del municipio y del ministerio.

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8. Conclusión: La estrategia adecuada para las estructuras que se benefician de la amnistía de la construcción

En conclusión, las estructuras que se beneficiarán de la amnistía de zonificación se pueden agrupar a grandes rasgos en las siguientes categorías:

• Casas y apartamentos sin licencia construidos antes de la fecha especificada,

• Edificios que tienen permisos pero presentan discrepancias con el proyecto (pisos adicionales, balcones cerrados, ampliaciones, etc.),

• Urbanizaciones y centros comerciales que no han recibido permisos de ocupación,

• Barrios marginales y estructuras con títulos de propiedad,

• En el pueblo hay casas de campo en el terreno, casas de jardín de recreo,

• Estructuras prefabricadas, unidades permanentes basadas en contenedores,

• centrales de energía solar e instalaciones energéticas similares,

• Edificios industriales, talleres, almacenes, edificios comerciales,

• Estructuras ubicadas en terrenos pertenecientes al tesoro público o al municipio, y que no están específicamente designadas como servicios sociales.

En contra de esto:

• Estructuras en algunas áreas con estatus de protección especial,

• Estructuras ilegales en áreas designadas de infraestructura social,

• Estructuras construidas en terrenos pertenecientes a un tercero sin el consentimiento del propietario,

• Nuevas estructuras ilegales construidas después de la fecha pertinente,

Por regla general, queda excluido de la amnistía urbanística .

la amnistía urbanística no elimina el riesgo sísmiconi garantiza la seguridad técnica de las estructuras . Un certificado de registro de edificios simplemente significa, en un sentido administrativo, "acepto esta situación de facto bajo ciertas condiciones"; el riesgo estático, los problemas del suelo y la necesidad de transformación urbana permanecen inalteradas.

Con respecto a su propio edificio o a la propiedad de su cliente:

• registros del registro de la propiedad,

• estado de zonificación,

• Proyectos actuales y uso real,

• Si se trata de una zona protegida

Deben examinarse conjuntamente; posteriormente, se deberá determinar una estrategia específica de amnistía urbanística para cada caso concreto