¿Cómo puedo saber si mi casa está en un edificio de riesgo?

Si vivimos en Turquía, un país propenso a los terremotos, en algún momento inevitablemente nos enfrentamos a esta pregunta:

"¿Es realmente seguro el edificio en el que vivo, o corro un riesgo grave en caso de terremoto?"

Muchas personas se hacen esta pregunta, pero la respuesta suele ser un simple: "Aquí vivimos todos, no pasará nada". Sin embargo, que el exterior de un edificio esté pintado y sea nuevo, o que tenga bonitos armarios de cocina en el interior, no significa automáticamente que sea seguro desde el punto de vista legal y técnico. El factor clave para garantizar su resistencia a un terremoto de su sistema de carga y sus cimientos .

En este artículo explicaré lo siguiente en un lenguaje completamente sencillo, sin alterar el marco técnico y legal:

• Como ciudadano, ¿cómo puedes reconocer las primeras señales de riesgo en tu propio hogar ?

• ¿Qué significa legalmente el término "edificio de riesgo"?

• ¿En qué situación deberías decir: "Es absolutamente imprescindible que un experto inspeccione este edificio"?

• ¿Cómo se lleva a cabo la evaluación de riesgos en edificios a través de organizaciones autorizadas ?

• Al final del proceso, ¿cómo le afectarán cuestiones como las restricciones sobre la escritura de propiedad, el desahucio, la transformación urbana y la ayuda para el alquiler?

El objetivo es este:
la pregunta que tienes en mente, "¿Es peligroso este edificio?", de algo basado en el miedo y las conjeturas a un proceso que puedas gestionar con pasos concretos .

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1. ¿Qué queremos decir cuando hablamos de "edificio de riesgo"?

En primer lugar, debemos hacer esta distinción:

• Cuando la gente habla de "edificios peligrosos", generalmente se refieren a edificios antiguos que están inestables y tienen grietas.

• Legalmente, un "edificio de riesgo ", hablamos de una clasificación oficial basada en una ley específica y un informe técnico.

1.1. Percepción pública de los "edificios de riesgo"

Cosas que escuchamos en la vida cotidiana:

• "Este edificio tiene 40 años, sin duda está en riesgo."

• "El sótano está muy húmedo, ¿crees que es peligroso?"

• "Mi vecino me dijo: 'Este edificio tiembla mucho'. Me pregunto si se va a derrumbar."

• "El contratista solía ser muy conocido, pero aún no me siento cómodo con él."

Estas preocupaciones no deben ignorarse. Elementos como grietas, humedad y sensación de inestabilidad nos dan las primeras pistas sobre el estado de un edificio. Sin embargo, estas observaciones consecuencias legalmente vinculantes . En otras palabras, no se añade una anotación de "edificio de riesgo" a la escritura simplemente porque "mi vecino lo diga".

1.2. ¿Qué significa "edificio de riesgo" en términos legales?

Una estructura legalmente arriesgada:

• Áreas que corren un alto riesgo de colapso o daños graves ante desastres como terremotos ,

• Este riesgo utilizando métodos técnicos y de ciencia de la ingeniería .

• Se trata de una estructura identificada a través de un informe elaborado por las autoridades competentes y aprobado por la administración .
  

Las palabras clave aquí son: científico, técnico, informe, institución autorizada, aprobación administrativa.

Bien:

• El hecho de que veas una grieta no significa que puedas decir: "Mi casa ahora es una estructura peligrosa".

• Por el contrario, decir simplemente "Mi casa es muy resistente" no es suficiente.

En ambos casos, lo que revelará la verdad es una evaluación oficial del riesgo que presenta el edificio.

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2. Primeras comprobaciones que puedo hacer sobre mi casa mediante una autoinspección

Ya mencionamos que se requiere un informe para obtener la certificación legal; sin embargo, para decidir si necesita obtenerlo, primero conocer su edificio . Las siguientes secciones están diseñadas para ayudarle a autoevaluar los posibles factores de riesgo para su vivienda.

2.1. Antigüedad del edificio y su estado de permiso/ocupación

El primer lugar donde debes buscar es este:

• ¿ En qué año se construyó el edificio ?

• ¿Cuándo se obtuvieron el permiso de construcción y el permiso de ocupación (permiso de vivienda)?

• ¿Se encuentran disponibles en los archivos municipales los documentos del proyecto del edificio y los planos estructurales aprobados?

Especialmente:

• Hecho antes de 1999,

• La licencia es muy antigua

• Proyectos que son difíciles de encontrar o que no existen en absoluto,

• Construido en el pasado durante períodos en que el sistema de supervisión era débil,

Es perfectamente normal preocuparse por los edificios. Dado que las normativas han cambiado significativamente con el paso de los años, los edificios construidos según normativas antiguas pueden ser vulnerables a las normas antisísmicas actuales.

2.2. Problemas visibles a simple vista en elementos portantes

Imágenes como estas son como señales de alarma:

• Grietas gruesas, continuas y profundas en columnas y vigas ,

• Grietas y fracturas en la superficie del hormigón, que dejan al descubierto el acero de refuerzo interior

• Signos importantes de óxido en el hierro

• Grietas que aparecen especialmente después de un terremoto,

• Deformaciones, grietas y desprendimiento de hormigón en las columnas de carga, así como en las paredes del sótano.

Las grietas en las paredes no siempre indican un problema estructural, pero:

• Puntos de conexión columna-viga,

• Muros de corte de hormigón armado,

• Muros de carga

Las grietas en su superficie que no deben tomarse a la ligera .

2.3. Sospecha de modificaciones fuera del alcance del proyecto

Prácticas que vemos con frecuencia en Turquía:

• Adelgazamiento o corte de columnas para ampliar un local comercial en la planta baja o en la planta de entrada .

• Crear una "cocina abierta" o una "sala de estar espaciosa" eliminando muros de carga,

• Crear espacios de escaparate más grandes que no estaban incluidos en el proyecto,

• Evite colocar maquinaria pesada o depósitos de agua pesados ​​en pisos intermedios.

Estos factores generan una configuración de cargas diferente para el edificio en comparación con su diseño original. Cuando el sistema estructural se enfrenta a cargas no previstas en el proyecto, puede comportarse de forma inesperada durante un terremoto.

2.4. Marcas terrestres

No solo el edificio, sino el terreno es importante. Tus dudas sobre el terreno se refuerzan si observas lo siguiente:

• Se observan signos de hundimiento, deslizamiento y agrietamiento alrededor del edificio .

• La sensación de "inclinación" que se experimenta al caminar o subir y bajar escaleras,

• Alta humedad, acumulación de agua y problemas de drenaje en la planta baja

• Observaciones de los residentes de parcelas vecinas, como por ejemplo: "Nuestro edificio tiene menos grietas, el suyo tiene más".

Esto por sí solo no significa que "el terreno esté definitivamente en mal estado"; sin embargo, demuestra que un ingeniero debe examinar el terreno y el sistema de cimentación.

2.5. Cambios que ha observado desde los recientes terremotos

Si recientemente se ha producido un terremoto de magnitud moderada o fuerte en su zona, hágase estas preguntas:

• ¿Han aparecido nuevas grietas en la casa después del terremoto ?

• ¿Las puertas y ventanas que antes cerraban con normalidad han empezado a atascarse después del terremoto?

• ¿Todos los residentes de un piso en particular informaron que se formó una grieta en el mismo lugar?

• ¿Ha experimentado la sensación de separación o resbalón en zonas comunes como huecos de ascensores y escaleras?

Este tipo de cambios pueden ser señales que indican que el edificio se está deteriorando debido a los efectos de un terremoto.

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3. ¿Qué es la "Evaluación de Riesgos de Edificios" y por qué es necesaria?

Lo que hemos descrito anteriormente una revisión preliminar . Sin embargo, es crucial no olvidar nunca este hecho:

"La única forma de determinar de manera definitiva si un edificio se considera legalmente una estructura de riesgo es mediante un informe oficial de evaluación de riesgos."

3.1. ¿Quién puede identificar los edificios en riesgo?

Este hallazgo:

• Unidades afiliadas al ministerio correspondiente,

• Municipios autorizados por el Ministerio,

• Algunas instituciones públicas,

• Universidades,

• Y lo más importante, las organizaciones técnicas privadas autorizadas

Él puede.

Por lo tanto, simplemente decirle a cualquier ingeniero civil: "Venga a inspeccionar mi edificio y anote si presenta riesgos", no constituye un informe de evaluación de riesgos. La persona o institución que elabora el informe la autorización necesaria , y el informe debe prepararse de acuerdo con un formato y un sistema específicos.

3.2. ¿Quién presenta la solicitud?

• En los apartamentos en condominio, el propietario,

• El copropietario en una escritura de propiedad de terreno con propiedad compartida ,

• Un abogado o representante al que se le ha otorgado un poder notarial,

Se puede solicitar una evaluación de riesgos del edificio. Incluso el propietario de un solo apartamento puede iniciar el proceso; sin embargo, dado que afecta a todo el edificio, es importante que los demás propietarios estén informados para los trámites posteriores.

3.3. ¿Cómo funciona el proceso de solicitud?

En términos generales, el proceso se desarrolla de la siguiente manera:

1. Debe ponerse en contacto con la organización autorizada.

2. Se recopila información como la ubicación del edificio, su antigüedad, el número de plantas y el número de viviendas independientes.

3. un contrato para el servicio de inspección (especificando la tarifa, el alcance, la duración y las responsabilidades).

4. La organización creará un programa que incluirá pasos como la adquisición de materiales para el proyecto, la inspección in situ, el muestreo y las pruebas de laboratorio .

Lo fundamental aquí es leer atentamente el contrato que firme, ya que el resultado del informe creará un estatus legal significativo que quedará registrado en el registro de la propiedad

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4. ¿Cómo se identifica técnicamente un edificio en riesgo?

La pregunta que más curiosidad despierta entre los ciudadanos es la siguiente:

"Vinieron, tomaron muestras del edificio, lo inspeccionaron, ¿y luego qué pasa para que mi edificio sea declarado de riesgo?"

Resumamos la respuesta a esta pregunta de forma clara y comprensible, sin entrar en demasiados detalles.

4.1. Análisis del proyecto y de la situación actual

En la primera etapa:

• Los planos estructurales del edificio y el expediente de solicitud de permiso se obtienen del municipio.

• En este proyecto, se comparan la columna, la viga, el muro de corte y el sistema de cimentación visibles con lo que se observa en la obra.

• Se indican todas las modificaciones no incluidas en el proyecto original, los pisos añadidos posteriormente o las paredes eliminadas.

El objetivo es observar la diferencia entre un "edificio diseñado" y un "edificio que realmente existe" y realizar una valoración basada en la situación real.

4.2. Inspección de la calidad del material y del sistema estructural

En esta etapa:

• Se toma el número requerido de muestras cilíndricas . (Una muestra cilíndrica es un espécimen extraído de un elemento de hormigón armado).
  

• Se envían muestras del núcleo al laboratorio para determinar la capacidad de carga aproximada del hormigón.

• Se examinan el diámetro, la separación y la colocación del acero de refuerzo.

• Se registran los signos visibles, como grietas, óxido y hormigón desmoronado.

El objetivo es encontrar la respuesta a la pregunta: "¿Qué materiales se utilizaron para construir este edificio, cuál es la resistencia del hormigón y qué tipo de sistema de refuerzo se empleó?".

4.3. Cálculo del desempeño bajo efectos sísmicos

Con los datos que obtuvieron, los ingenieros:

• Transfiere el plano del edificio y el sistema estructural a un entorno informático

• Tiene en cuenta los efectos aproximados de un terremoto,

• Analiza si las columnas y vigas se mantienen dentro de los límites estipulados en la normativa.

Si el sistema estructural de un edificio presenta un mal desempeño , el edificio una estructura de riesgo .

4.4. Elaboración del informe

En la etapa final:

• Todas las investigaciones, los resultados de laboratorio, los cálculos y las observaciones se recopilan en un informe.

• El informe incluye una sección sobre metodología, hallazgos, resultados de los cálculos y conclusiones

• Los ingenieros responsables firman el informe, que se remite a la autoridad competente bajo la responsabilidad de la organización autorizada.

La administración revisa este informe de acuerdo con su propia normativa y, si lo considera oportuno, aprueba la evaluación de riesgo del edificio.

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5. ¿Qué sucede cuando se considera que un edificio está en riesgo y se confirma la evaluación?

Este es el punto crucial. La respuesta a la pregunta: "De acuerdo, mi edificio resultó estar en riesgo; ¿y ahora qué?" tiene graves implicaciones tanto para sus derechos de propiedad como para su vida cotidiana

5.1. Colocar una anotación en el título de propiedad

Cuando se aprueba la evaluación de riesgos de un edificio:

• Se envía una notificación a la Oficina del Registro de la Propiedad

• Se añade una nota que indica "edificio de riesgo" al título de propiedad del inmueble en cuestión .

Esta anotación ahora es una advertencia visible para cualquier persona que examine el registro de la propiedad. A partir de este momento:

• Si desea vender la propiedad, el comprador verá esta anotación

• Si el banco quiere conceder un préstamo, tendrá en cuenta el riesgo que supone el edificio

• En el proceso de transformación urbana, esta reserva será uno de los pilares fundamentales del proceso.

5.2. Notificación a los propietarios y titulares de derechos

La decisión sobre el estado de riesgo de un edificio no solo se registra en el registro de la propiedad; también:

• Las notificaciones oficiales se envían a los propietarios

• En ocasiones, se realizan anuncios contradictorios mediante avisos y métodos similares en la oficina del jefe local

• Las notificaciones también pueden recibirse a través del sistema en formato digital.

La fecha en que se recibe la notificación suele ser los plazos para presentar objeciones y demandas . Por lo tanto, en lugar de dejarla de lado pensando "La revisaré más tarde", debe someterse de inmediato a revisión legal.

5.3. Proceso de evacuación

Un edificio clasificado como "riesgoso" significa que ya no se considera seguro para la habitabilidad en términos de seguridad de las personas. Por lo tanto:

• a los propietarios y a quienes utilizan el edificio para que lo desalojen .

• Se prevé que el edificio sea evacuado durante este período.

• Si se vence el plazo y el edificio no se desocupa, las autoridades administrativas medidas coercitivas .

Esta etapa presenta importantes desafíos prácticos, en particular para los inquilinos, los dueños de negocios y los subarrendatarios; por lo tanto, sin duda se deben explorar opciones como la asistencia para el alquiler, la asistencia para la reubicación y el alojamiento temporal

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6. Oportunidades para apelar y buscar reparación contra la determinación de que un edificio es riesgoso

Como cualquier informe técnico, un informe de evaluación de riesgos puede ser objeto de debate. Si usted afirma: «Mi edificio no está en tan mal estado; debe haber un error en los cálculos o en la inspección», sus opciones no se agotan por completo.

6.1. Posibilidad de recurso administrativo

En la práctica, generalmente:

• Existe la posibilidad de interponer un recurso técnico contra la designación del edificio como de riesgo dentro de un plazo determinado .

• Ante esta objeción, se pueden recabar las opiniones de otros ingenieros y plantear argumentos como la recolección insuficiente de muestras o la evaluación incorrecta de los proyectos.

• La apelación es revisada por un comité técnico; finalmente, surge una de las siguientes opciones: revocar la decisión, ordenar una nueva revisión o confirmar la decisión.

La clave está en no perder la fecha límite. Debes controlar de cerca la relación entre la fecha en que recibes la notificación y la fecha límite de solicitud.

6.2. Recurso a recursos legales

la decisión sobre la situación de riesgo de un edificio se basa, por su naturaleza jurídica, un acto administrativo , también existe la posibilidad de recurrir ante los tribunales administrativos. En este punto:

• La transacción fue ilegal

• No se siguió el procedimiento en la evaluación

• Se pueden formular alegaciones de ilegalidad en relación con la imparcialidad, la autoridad, la forma, el motivo y el objeto de la misma.

Dado que el proceso legal es un asunto aparte y complejo, quienes estén considerando presentar una demanda contra una evaluación de riesgos de un edificio deberían buscar sin duda asesoramiento legal personalizado

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7. Qué hacer si mi vivienda se considera de riesgo: transformación urbana, ayudas para el alquiler y el nuevo proceso de construcción

La designación de un edificio como de riesgo no es una fórmula mágica que lo demuela de la noche a la mañana; sin embargo, marca el inicio de un proceso difícil de revertir. Los puntos principales de este proceso se pueden resumir de la siguiente manera:

7.1. Ayuda para el alquiler y apoyo para la reubicación

Vivir en un edificio peligroso:

• Propietarios,

• Inquilinos,

• Titulares de derechos reales limitados (por ejemplo, usufructuarios),

En determinadas circunstancias, ayuda para el alquiler o para la reubicación . Dado que el monto, la duración y los requisitos para solicitar esta ayuda se actualizan periódicamente, es fundamental consultar siempre las cifras vigentes a través de las administraciones pertinentes y los comunicados oficiales.

Lo importante aquí para los ciudadanos es tener esta conciencia:

"Si me veo obligado a abandonar mi casa debido a que un edificio se considera en riesgo, no estoy completamente solo; existen mecanismos de apoyo proporcionados por el estado hasta cierto punto."

7.2. ¿Reforzar o demoler y reconstruir?

Una vez que se considera que un edificio está en riesgo, se abren dos opciones:

1. Fortalecimiento

   • El sistema portante del edificio se refuerza mediante métodos como muros de corte adicionales, aislamiento y fibra de carbono.

   • En algunos edificios, el refuerzo puede resultar económico; en otros, puede costar casi tanto como construir un edificio nuevo.

2. Demolición y reconstrucción

   • El antiguo edificio será demolido de forma controlada

   • En su lugar se construye un nuevo edificio

   • En este proceso, entra en juego el sistema establecido entre los propietarios (como contratar a un contratista a cambio de una parte de la propiedad, una cooperativa o construir la propia vivienda, etc.).

Al tomar una decisión, se deben considerar las siguientes preguntas:

• ¿Cuál es el costo del refuerzo?

• ¿Qué mejoras se producirán en la vida útil y el rendimiento del edificio tras su refuerzo?

• En las ofertas recibidas de contratistas para demolición y construcción nueva, ¿qué porcentaje de las ganancias se entrega a los propietarios?

Decir "Reforcémoslo y deshagámonos de él" o "Demolemoslo y acabemos con esto" sin realizar un análisis económico y técnico no es saludable.

7.3. Selección del contratista y contrato

En el proceso de transformación urbana posterior a la construcción de un edificio de riesgo:

• Selección del contratista o subcontratista,

• Preparación de acuerdos de construcción/reparto de ingresos a cambio de una participación en el terreno,

• El nuevo proyecto incluye la distribución de unidades independientes, cálculos de superficie en metros cuadrados, ampliaciones y zonas comunes

Esto se vuelve crucial. Los errores cometidos al intentar salvar el edificio al inicio del arriesgado proceso de construcción pueden, en última instancia, ocasionar mayores dificultades a los propietarios.

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8. Guía paso a paso para determinar si mi casa está en un edificio de riesgo

Pongamos en práctica todo lo que hemos comentado y creemos una lista de verificación concreta. Los siguientes pasos tienen como objetivo guiar al ciudadano en la evaluación básica de su vivienda y, si es necesario, en la obtención de un informe de evaluación de riesgos.

8.1. Paso 1 – Averigüe el número de identificación oficial del edificio

• Verifique la información de la propiedad en el registro de la propiedad (participación en el terreno, tipo, etc.).

• Acude al ayuntamiento (o digitalmente si es posible) y averigua la fecha de tu permiso de construcción y permiso de ocupación.

• Pregunte si existe algún proyecto estático y si se puede encontrar en los archivos.

Si incluso acceder a la información sobre el permiso de construcción y el certificado de ocupación resulta problemático, eso ya es una primera señal que debe tomarse en serio.

8.2. Paso 2 – Observar el interior y el exterior del edificio

• Realice un recorrido visual que incluye la entrada, las escaleras, el sótano, las áreas comunes y el interior de los apartamentos.

• Inspeccione las columnas y vigas en busca de grietas profundas, desprendimiento de hormigón y armaduras expuestas.

• Si la casa tiene sótano, esté atento a los signos de humedad, acumulación de agua y asentamiento del terreno.

• Anota cualquier grieta nueva que sospeches que se haya formado después del terremoto.

Sin duda, tomar fotografías en esta etapa resulta útil, ya que proporcionará documentación visual para la futura revisión por parte de expertos.

8.3. Paso 3 – Compartir información con los vecinos

• Habla con los demás propietarios e inquilinos que viven en el mismo edificio.

• Averigua si tienen preocupaciones similares.

• Sobre todo si el edificio tiene un historial de daños por terremotos, reparaciones de grietas o renovaciones, conviene escuchar las historias que hay detrás.

A veces, la información más importante proviene de un vecino anciano que ha vivido en el mismo edificio durante 20 años.

8.4. Paso 4 – Consultar los servicios de detección rápida del municipio o de las instituciones pertinentes

Algunos municipios metropolitanos están tomando medidas para aumentar la concienciación sobre los terremotos:

• Escaneo rápido gratuito o de bajo costo ,

• Breve investigación preliminar,

• Ofrece servicios como estudios de campo.

Estos servicios no sustituyen los informes oficiales de evaluación de riesgos, pero pueden proporcionar una respuesta aproximada a la pregunta: "¿Pertenece este edificio a un grupo de riesgo prioritario?"

8.5. Paso 5 – Contactar con las organizaciones autorizadas

Si tiene dudas serias como resultado de su evaluación preliminar:

• Acceda a la lista de organizaciones autorizadas por el Ministerio.

• Contacta con varias empresas para informarte sobre el proceso, la duración, el número de muestras que se deben tomar y el coste.

• Compare los términos del contrato; infórmese sobre el alcance del informe.

El objetivo es recibir un servicio que sea a la vez técnicamente fiable y financieramente sólido.

8.6. Paso 6 – Presentar una solicitud oficial para la evaluación de riesgos del edificio

Cuando decidas:

• Firma un contrato con la organización autorizada que hayas elegido

• Complete los documentos necesarios (escrituras, identificación, muestra de firma, poder notarial, etc.),

• Aclarar cuánto tiempo durará el proceso de investigación y a qué administración se enviará el informe.

A partir de este momento, la decisión está en manos del cuerpo técnico y la directiva.

8.7. Paso 7 – Elaborar una hoja de ruta basada en las conclusiones del informe

Si el riesgo no resulta ser falso:

• Esto no significa que el edificio esté completamente libre de problemas, pero indica que, según los criterios actuales, se encuentra en una mejor situación en términos de riesgo de derrumbe o daños graves.

• Sin embargo, es beneficioso para los residentes del edificio hacer planes en cuanto al mantenimiento, las reparaciones y los refuerzos.

Si resulta ser arriesgado:

• Supervise de cerca el proceso de inscripción en el registro de la propiedad y de desalojo

• Infórmese sobre los requisitos para solicitar ayuda para el alquiler y programas de apoyo similares

• Al considerar modelos de transformación urbana, la selección de contratistas y la negociación de contratos, asegúrese de buscar asesoramiento legal y técnico.

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9. Conclusión: Actúa con conocimiento en lugar de con miedo

La pregunta "¿Cómo puedo saber si mi casa está en un edificio de riesgo?" significa esencialmente lo siguiente:

"Por la seguridad de mi familia y mis seres queridos, quiero conocer el estado real de mi edificio."

La respuesta a esta pregunta es:

• Basándome únicamente en la sensación,

• Basándonos únicamente en su apariencia exterior,

• Simplemente haciendo una distinción entre "edificio nuevo" y "edificio antiguo",

No es posible darlo.

Esto es lo que hay que hacer, paso a paso:

1. Para conocer la documentación y la historia del edificio,

2. Identificar señales de riesgo a través de tus propias observaciones,

3. Si es necesario, obtenga servicios de evaluación de riesgos para edificios de una organización autorizada.

4. Planificar el proceso legal y técnico en función del resultado .