PROBLEMEN MET DE LEASEOVEREENKOMST EN DE IMPLEMENTATIE

Huurovereenkomsten in het Turkse Wetboek van Verbintenissen: Basisregeling

1. De wetgeving inzake huurovereenkomsten en de historische ontwikkeling ervan
• Met de inwerkingtreding van het Turkse Wetboek van Verbintenissen nr. 6098 (TBK) op 1 juli 2012 zijn de regels betreffende huurrelaties die voorheen werden geregeld door het Wetboek van Verbintenissen nr. 818 en de Wet op de Huur van Onroerend Goed nr. 6570 grotendeels komen te vervallen.
• Het TBK introduceerde het principe van "verplichte/minimale bescherming" in het huurrecht: er kunnen geen bepalingen tegen de huurder worden getroffen; bepalingen die in strijd zijn met de wet zijn ongeldig (met name bij huurovereenkomsten voor woonruimte/bedekte bedrijfsruimten).
• Procedurele bepalingen (beëindiging, wanprestatie, verstrijken van het contract, enz.) kunnen ook worden toegepast op de status van bestaande huurovereenkomsten onder het TBK.

2. Belangrijke bepalingen in het Turkse Wetboek van Verbintenissen – Rechten van huurders / Beperkingen voor verhuurders

Turks Wetboek van Verbintenissen Artikel Onderwerp Kernbepaling / Effect
Artikel 301 Levering en gebruik van het gehuurde De verhuurder is verplicht het gehuurde conform de overeenkomst te leveren en gedurende de looptijd van het contract in bruikbare staat te houden.
Artikelen 304 / 305 / 316 Gebreken / Contractbreuk De huurder heeft recht op huurverlaging of beëindiging van het contract wegens gebreken. In de praktijk doen zich echter inconsistenties voor, zoals het verlenen van een "termijn om het gebrek te herstellen" en de meldingsplicht.
Artikel 343 Verbod op wijzigingen Eenzijdige wijzigingen ten nadele van de huurder zijn niet toegestaan, behalve in zaken betreffende de vaststelling van de huurprijs. Artikel 344
Huurverhoging / Vaststellingsprocedure Bij verlenging mag de huurverhoging niet hoger zijn dan het gemiddelde van de consumentenprijsindex (CPI) over de afgelopen 12 maanden. Een vaststelling van de huurprijs kan bij de rechter worden aangevraagd voor huurcontracten met een looptijd van meer dan 5 jaar of verlengingen na 5 jaar.
Artikel 346 Verbod op boetes / Versnellingsclausule: De aansprakelijkheid van de huurder is beperkt tot huur en bijkomende kosten (bijkomende verplichtingen); boeteclausules en bepalingen betreffende de versnelling van niet-huurschulden zijn nietig (met name in huurovereenkomsten voor woningen).
Artikel 347 Recht op beëindiging zonder opgaaf van redenen: De verhuurder kan onder bepaalde voorwaarden het recht hebben de huurovereenkomst zonder opgaaf van redenen te beëindigen (bijv. een huurovereenkomst van 10 jaar).
Artikelen 350/351 Uitzetting wegens noodzaak: De voorwaarden waaronder de verhuurder uitzetting kan verzoeken wegens de behoeften van hemzelf, zijn partner, kinderen of andere naaste familieleden zijn geregeld.
Artikel 310 Wijziging van eigendom van het gehuurde: Indien de eigendom na aanvang van de overeenkomst verandert, wordt de nieuwe eigenaar partij bij de huurovereenkomst.

Veelvoorkomende problemen in de praktijk en de rechtspraktijk

1. Verzoek tot ontruiming wegens het verstrijken van de termijn

Verhuurders hanteren vaak het principe dat "wanneer de contractduur is verstreken, de huurder de woning naar eigen goeddunken kan verlaten". Volgens artikel 347 van het Turkse Wetboek van Verbintenissenrecht mag een verhuurder een huurder echter niet uitzetten uitsluitend op grond van het verstrijken van de contractduur.
In de praktijk wijzen rechters dit verzoek vaak af; het recht van de verhuurder om het contract te beëindigen is alleen mogelijk op basis van de in de wet vastgelegde redenen en procedures.

2. Problemen met de naleving van huurverhogingspercentages
• Overgang van PPI naar CPI: Artikel 344 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK) stelt het 12-maandsgemiddelde van de consumentenprijsindex (CPI) vast als de bovengrens voor huurverhogingen.
• Sommige verhuurders bieden verhogingen aan die deze limiet overschrijden. In dat geval kan de huurder de verhoging tot op zekere hoogte accepteren of een rechtszaak aanspannen om een ​​eerlijke huurprijs te eisen.
• In commerciële/zakelijke huurovereenkomsten zijn de beperkingen in het TBK op 1 juli 2020 in werking getreden.

3. Eigendomsoverdracht en de rechten van de nieuwe eigenaar
• Volgens artikel 310 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen blijft de huurovereenkomst ongewijzigd van kracht, zelfs als het gehuurde pand van eigenaar wisselt, en kan de nieuwe eigenaar de huurder niet uitzetten.
• Indien de nieuwe eigenaar deze rechten wenst uit te oefenen, dient hij schriftelijk kennis te geven (bijvoorbeeld binnen een maand na de overdrachtsdatum) en dient hij zich te houden aan specifieke termijnen voor het indienen van een uitzettingsprocedure.
• In de praktijk leidt het niet geven van kennisgeving of een onjuiste afhandeling van de procedures tot een ernstig verlies van rechten voor de huurder.

4. Contractbreuk / Gebreken
• Als de huurder een gebrek constateert dat het gebruik van het gehuurde pand aanzienlijk belemmert, kan hij binnen 30 dagen om herstel verzoeken; indien het gebrek niet binnen deze termijn is verholpen, kan hij het contract beëindigen.
• Een veelvoorkomend probleem in de praktijk: de verhuurder houdt zich niet aan deze termijn, geeft onvoldoende kennisgeving of weigert het gebrek te herstellen. Dit leidt tot geschillen voor de rechter.
• Bovendien kunnen de definities van "contractbreuk" en de mate waarin dit een belemmering voor het gebruik vormt, door de rechter verschillend worden geïnterpreteerd vanwege onduidelijkheden.

5. Geschillen over de waarborgsom
• Volgens artikel 342 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen mag de waarborgsom niet meer bedragen dan drie maanden huur.
• In gevallen waarin de verhuurder de waarborgsom zonder gegronde reden inhoudt, niet terugbetaalt of laat verjaren, moet de huurder vaak een gerechtelijke procedure starten.
• Bij een eigendomsoverdracht is de nieuwe eigenaar ook verantwoordelijk voor de teruggave van de waarborgsom.

6. Problemen met huuraanpassing in vreemde valuta
• Artikel 344/4 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen bepaalt dat in gevallen waarin de huur in vreemde valuta is overeengekomen, er gedurende de eerste vijf jaar geen huurverhoging mag plaatsvinden, waarna een aanpassing (herziening) bij de rechter kan worden aangevraagd.
• Probleem in de praktijk: de huurwaarde kan aanzienlijk zijn veranderd als gevolg van wisselkoersschommelingen; de huurder kan zich beroepen op "buitensporige moeilijkheid bij de nakoming" (artikel 138 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen).

Aandachtspunten
: 1. Zorgvuldige contractvoorbereiding
: • Het contract moet duidelijk de identiteit van de partijen, de omschrijving van het onroerend goed, de huurprijs, de betalingsdatum, de borg, de gebruiksvoorwaarden en de verantwoordelijkheden voor renovaties/reparaties vermelden.
• Verificatie van de bevoegdheid van de verhuurder en de status van de eigendomsakte is essentieel.
• Indien nodig moeten wettelijke bepalingen zoals het recht om de huurprijs vast te stellen en de voorwaarden voor ontruiming op basis van noodzaak duidelijk worden opgenomen.
2. Huurverhogingsafspraken
: • Indien er een huurverhogingsafspraak tussen de partijen wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met de beperkingen van artikel 344 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen.
• Indien de partijen geen overeenstemming bereiken, blijft het recht om een ​​gerechtelijke procedure tot huurvaststelling aan te spannen altijd voorbehouden.
3. Aandacht voor kennisgevings-/communicatietermijnen
: • Wettelijke kennisgevingstermijnen mogen niet worden vergeten bij zaken zoals eigendomsoverdracht, ontruimingsverzoeken en beëindiging van de huurovereenkomst.
• De vorm en duur van de schriftelijke kennisgeving (bijv. één maand, drie maanden) moeten zorgvuldig worden vastgesteld.
4. Compliance-audit/Regelmatige monitoring
: • Economische indicatoren (CPI, vergelijkbare huurprijzen) moeten worden gemonitord; voorstellen voor huurverhogingen moeten met deze indicatoren worden vergeleken.
• Wisselkoersverschillen moeten in aanmerking worden genomen bij huurovereenkomsten in vreemde valuta; het verweer van "buitensporige moeilijkheden bij de uitvoering" moet indien nodig worden geëvalueerd.
5. Voorbereiding op geschillenbeslechting
: • Het toevoegen van clausules zoals "mediation" of "bevoegde rechtbank" aan het einde van het contract is mogelijk.
• Zowel de huurder als de verhuurder moeten voorbereid zijn op een gerechtelijke procedure; zij moeten schriftelijke documenten, bewijs van kennisgeving en foto's bewaren.
6. Monitoring van jurisprudentie:
• Uitspraken van het Hooggerechtshof, met name in zaken betreffende huurprijsbepaling, ontruiming wegens noodzaak en eigendomsoverdracht, bieden concrete voorbeelden; actuele uitspraken moeten worden gevolgd.