Was ist eine Zwangsräumung wegen Notlage?

Eine Räumungsklage wegen Notstands ist eine Klageart, die vom Vermieter unter Berufung auf eines der Kündigungsrechte gemäß dem türkischen Obligationenrecht (TBK) eingereicht wird, um die Räumung aufgrund eines tatsächlichen und dringenden Eigenbedarfs des Mieters zu erwirken. Mit dieser Klage wird sichergestellt, dass der Wunsch des Vermieters, das Mietobjekt für seine Wohn- oder Geschäftszwecke zurückzuerlangen, rechtlich durchgesetzt wird.

Rechtsgrundlage

Gemäß Artikel 350 des türkischen Obligationenrechts kann der Vermieter den Mietvertrag gerichtlich kündigen, wenn er die Mietsache als Wohnsitz oder Arbeitsplatz für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Nachkommen, Vorfahren oder andere Personen benötigt, zu deren Unterhalt er gesetzlich verpflichtet ist. Dieser Bedarf beschränkt sich nicht allein auf den persönlichen Bedarf des Vermieters; auch der Bedarf seiner engsten Familienangehörigen, wie gesetzlich definiert, berechtigt den Vermieter zur Erhebung einer Räumungsklage.

Darüber hinaus regelt Artikel 351 des türkischen Obligationenrechts die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs des neuen Eigentümers. Benötigt der nachfolgende Erwerber die Mietimmobilie als Wohnsitz oder Arbeitsplatz, kann er den Mietvertrag durch schriftliche Mitteilung an den Mieter innerhalb eines Monats nach Erwerb und durch Einreichung einer Klage nach Ablauf von sechs Monaten kündigen. Diese Bestimmung stellt einen vorübergehenden Schutzmechanismus dar, der sicherstellt, dass der Mieter durch den Eigentümerwechsel nicht ungeschützt bleibt.

Art des Bedarfs

Gemäß der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs muss in einem Räumungsverfahren aufgrund von Notlage diese Notlage echt, aufrichtig und zwingend . Eine vorübergehende Notlage führt zur Ablehnung des Verfahrens. Beispielsweise verstößt ein Vermieter, der Notlage lediglich zur Mieterhöhung geltend macht, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 2).

Der Bedarf kann sich aus einem Wohnbedarf ergeben (beispielsweise wenn der Vermieter heiratet und eine neue Wohnung für seine Familie sucht) oder aus einem geschäftlichen Bedarf (beispielsweise wenn der Vermieter die Mietimmobilie für seine berufliche Tätigkeit benötigt). Der Oberste Gerichtshof prüft geschäftliche Bedürfnisse, wie auch Wohnbedarf, sorgfältig, um festzustellen, ob sie ernsthaft, echt und aufrichtig sind.

Frist für die Einreichung einer Klage

Gemäß Artikel 350 des türkischen Obligationenrechts (TBK) müssen Räumungsklagen wegen unrechtmäßiger Kündigung bei befristeten Mietverträgen innerhalb eines Monats nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit eingereicht werden. Bei unbefristeten Mietverträgen muss die Klage gemäß Artikel 328 TBK innerhalb eines Monats nach Ablauf der Kündigungsfrist und nach Einhaltung der Kündigungsfrist eingereicht werden.

Bei Räumungsklagen, die vom neuen Eigentümer aufgrund von Notstand eingeleitet werden (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 351), muss dem Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerbsdatum eine Mitteilung zugestellt werden, und die Klage muss sechs Monate nach dem Erwerbsdatum erhoben werden.

Beendigung des Bedarfs und Verbot der Weitervermietung

Gemäß Artikel 355 des türkischen Obligationenrechts darf eine geräumte Immobilie drei Jahre lang nur an den ehemaligen Mieter vermietet werden. Diese Regelung wurde eingeführt, um missbräuchliche Räumungen zu verhindern. Vermietet der Vermieter die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach der Räumung an jemand anderen, ist er verpflichtet, dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung in Höhe von mindestens einer Jahresmiete .

Zu beachtende Punkte bei der Implementierung

Bei Räumungsklagen aus Notstand liegt die Beweislast beim Vermieter. Gerichte verlangen vom Vermieter, seinen Notstand mit konkreten Beweisen zu belegen. Beispielsweise spielen Dokumente wie Heiratsvorbereitungen, Berufsausübungsbescheinigungen, Gesundheitsberichte oder Auszüge aus dem Melderegister eine wichtige Rolle beim Nachweis des Notstands.

In der etablierten Rechtsprechung des Obersten Berufungsgerichts wird geprüft, ob ein echter Bedarf besteht, ob der Vermieter über weitere Immobilien verfügt und ob die bestehenden Wohnverhältnisse und das soziale Umfeld die Dringlichkeit des Bedarfs rechtfertigen.

Abschluss

Die Kündigung aus Notstand ist ein im türkischen Obligationenrecht geregelter Kündigungsgrund, der den Bedarf des Vermieters an Wohn- und Geschäftsräumen schützen soll. Die Ausübung dieses Rechts ist jedoch an strenge gesetzliche und gerichtsmedizinische Bedingungen geknüpft, da sie die Wohn- und Arbeitsfreiheit des Mieters erheblich beeinträchtigt. Nur bei einem echten, dringenden und zwingenden Notstand darf der Vermieter auf dieses Mittel zurückgreifen.

Asel Dongelli