Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung?

1. Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung?

Eine der häufig gestellten Fragen im Alltag lautet: „Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung und welche Vorteile bietet sie mir?“

Im Wesentlichen handelt es sich bei einer Gebäuderegistrierungsbescheinigung um ein temporäres Verwaltungsdokument, das Gebäude, die unter Verstoß gegen Bauvorschriften oder ohne Genehmigung errichtet wurden , in ihrem aktuellen Zustand zu einem bestimmten Stichtag registriert . Dieses Dokument ist keine klassische Baugenehmigung oder Nutzungsgenehmigung ; vielmehr dient es als Mechanismus zur Förderung des „Friedens“ und der „Versöhnung“ zwischen Staat und Bürgern .

Ziel ist es, den Rechtsstatus von Tausenden von Gebäuden zu klären, die seit Jahren tatsächlich genutzt werden, von Familien bewohnt, vermietet oder für gewerbliche Zwecke genutzt werden, den Druck von Abriss und Geldstrafen diese Gebäude vorübergehend in das System zu integrieren

Gebäuderegistrierungsbescheinigung:

• Es handelt sich nicht um eine vollständige Baugenehmigung , die den Bau anschließend legitimiert .

• Es bietet keine kontinuierliche Freiheit für neue Bauvorhaben .

• nur bestimmte Rechte und Schutzmaßnahmen innerhalb bestimmter Grenzen .

Daher ist die Annahme, dass mit dem Erhalt der Baugenehmigung alles erledigt sei, rechtlich nicht korrekt. Wer ohne Kenntnis des Geltungsbereichs, der Grenzen und der Risiken dieses Dokuments handelt, kann schwerwiegende Rechtsverluste erleiden

---

2. Die rechtliche Grundlage der Bauregistrierungsbescheinigung und die Logik hinter der Zonenamnestie

Die Baugenehmigungsbescheinigung ist ein Ergebnis der im Volksmund „Zonenamnestie “ bekannten Verordnung. Mit dieser Verordnung:

• Ohne Baugenehmigung errichtet

• Errichtet unter Verstoß gegen die Genehmigung und deren Anhänge ,

• Bauwerke, die vor einem bestimmten Datum errichtet wurden

gegen eine bestimmte Gebühr registriert werden müssen .

Ziel ist es nicht, ungeplante und nicht genehmigte Bauvorhaben zu fördern, sondern genutzte Gebäude einmalig . Daher ist die Baugenehmigung erforderlich.

• Basierend auf einem bestimmten Datumsbereich

• Einmaliger Kauf

• Man sollte bedenken, dass es sich hier um ein Instrument handelt, dessen Funktionsweise beendet ist

derzeit keine Möglichkeit für neue Anträge , besitzen viele Immobilieneigentümer immer noch Gebäuderegistrierungszertifikate, und ihre Eigentumsurkunden, Verkäufe, Erbschaften und städtebaulichen Transformationsprozesse sind immer noch eng mit diesem Dokument verknüpft.

---

3. Welche Bauwerke konnten von der Bauregistrierungsbescheinigung profitieren?

3.1. Zeitkriterium

Eine der grundlegenden Voraussetzungen für eine Baugenehmigung ist, dass das Gebäude vor einem bestimmten Datum errichtet worden sein muss , dass Anbauten, Erweiterungen und Aufstockungen mit neuen, eigenständigen Abschnitten, die nach diesem Datum vorgenommen wurden, nicht unter die Amnestie fallen .

Weil:

• In Gebäuden, die vor 2017 existierten und anschließend erweitert, um zusätzliche Stockwerke ergänzt oder um Dachgeschosswohnungen erweitert wurden,

• Die Bauregistrierungsbescheinigung gilt nur für den Teil des Gebäudes, der zu diesem Zeitpunkt tatsächlich existierte

• Es gilt allgemein als anerkannt , dass später vorgenommene Anbauten im Rahmen der klassischen Bebauungsordnung ihren Status als illegale Bauten behalten

Dies ist ein wichtiges Detail, das in zukünftigen Prozessen wie Stadterneuerung, Abriss, Bußgeldern und Genehmigungsanträgen eine Rolle spielen könnte

3.2. Nicht genehmigte und illegal errichtete Bauwerke

Die Bauregistrierungsbescheinigung umfasst beides:

• Keine Lizenz jeglicher Art,

• auch für Bauwerke gedacht, die zwar über Genehmigungen verfügten, aber entgegen ihren ursprünglichen Plänen errichtet wurden

Zum Beispiel:

• Das illegale Hinzufügen eines dritten Stockwerks zu einem Gebäude, das nur eine Genehmigung für zwei Stockwerke besitzt

• Das Projekt sieht vor, den Bereich, der wie eine Terrasse aussieht, abzutrennen und in eine Wohnung umzuwandeln

• Die im Projekt als Parkplatz vorgesehene Fläche wird in Geschäfte umgewandelt

In solchen Fällen könnte eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung auf Grundlage der tatsächlichen Nutzung ausgestellt werden.

3.3. Gebiete, in denen keine Baugenehmigungsbescheinigungen ausgestellt werden können

Die Annahme, dass für jedes Gebäude eine Baugenehmigung erteilt werden kann, ist falsch. Einige Gebiete von vornherein vom Geltungsbereich der Zonenamnestie ausgeschlossen . Zum Beispiel:

• Bauwerke, die das Privateigentum Dritter beeinträchtigen,

• Illegale Bauten innerhalb der Küstenzone ,

• Bauwerke in streng geschützten Gebieten wie archäologischen Stätten, Nationalparks und Naturschutzgebieten ,

• Bauwerke in Gebieten, die im Bebauungsplan für öffentliche Einrichtungen wie Straßen, Parks, Grünflächen, Schulen und Gotteshäuser ausgewiesen sind,

Diese Gebiete waren ausdrücklich ausgenommen; selbst wenn dort Baugenehmigungen erteilt wurden, waren diese später Gegenstand von Annullierungsklagen.

---

4. Bewerbungs- und Zahlungsfristen – Gibt es heute neue Bewerbungen?

Während der Amnestieperiode für Zonenänderungen:

• Die Bewerbungsfristen wurden mehrfach verlängert

• Letztendlich wurden die Antrags- und Zahlungsprozesse im Jahr 2019 vollständig abgeschlossen

Stand heute:

• Anträge auf neue Gebäuderegistrierungsbescheinigungen können nicht eingereicht werden.

• Online-Berichte, die suggerieren, dass eine neue Amnestie für Baugenehmigungen bevorsteht und man sich bewerben kann, sind oft spekulativer Natur.

• Personen, die bereits im Besitz einer Bauregistrierungsbescheinigung sind, behalten weiterhin Rechte im Rahmen der Art und des Umfangs dieser Bescheinigung

Daher sind die aktuellen Fragestellungen nun meist wie folgt strukturiert:

• "Welchen Nutzen habe ich diese Bauregistrierungsbescheinigung beim Grundbuchamt?"

• Wie informiere ich den Käufer beim Verkauf eines Hauses mit Baugenehmigung?

• Was passiert, wenn dieses Dokument annulliert wird?

• Bietet eine Baugenehmigung einen Vorteil bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten?

Im Folgenden beantworten wir diese Fragen und berücksichtigen dabei auch die in der Praxis auftretenden Probleme.

---

5. Welche Rechte gewährt eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung?

5.1. Abschaffung von Abrissverfügungen und Verwaltungsstrafen

Eine der wichtigsten Folgen der Bauregistrierungsbescheinigung ist , dass sie Schutz vor bestehenden Abrissverfügungen und Verwaltungsstrafen bietet, die für nicht genehmigte oder illegal errichtete Gebäude verhängt wurden oder noch verhängt werden sollen .

Allgemein:

• Die Nichtumsetzung zuvor ergangener Abrissverfügungen für ein Gebäude, für das eine Bauregistrierungsbescheinigung vorliegt ,

• , Verwaltungsstrafen einzutreiben oder neue Verwaltungsstrafen auszustellen,

Der Grundsatz wurde angenommen.

Insofern hat das Dokument eine Schutzfunktion erfüllt, insbesondere für Bürger, denen der Abriss droht ; die Verwaltung hat die klassischen "illegalen Bauverfahren" in Bezug auf Gebäude mit Baugenehmigung weitgehend eingestellt

5.2. Strom-, Wasser- und Erdgasanschlüsse

Dies ist ein weiterer wichtiger praktischer Vorteil. In den meisten Fällen ist die Baugenehmigung:

• Elektrisch,

• Das,

• Erdgas

Es hat sich zu einem Dokument entwickelt, das der Verwaltung vorgelegt werden kann, um Infrastrukturdienste wie diese anzuschließen

In Gebäuden, die zuvor nie einen Anschluss erhalten konnten oder die aufgrund illegaler Anschlüsse ständig mit Strafen konfrontiert waren, einen offiziellen Anschluss ; dies hat den Alltag erheblich erleichtert.

5.3. Möglichkeit des Übergangs zum Eigentum an einer Eigentumswohnung

Eine Bauregistrierungsbescheinigung allein reicht nicht aus, um Eigentumsrechte an einer Eigentumswohnung zu begründen; sie dient jedoch als Zwischenschritt, um den Übergang zum Eigentumserwerb an einer Eigentumswohnung zu erleichtern

Im Allgemeinen läuft der Prozess wie folgt ab:

1. Nachdem eine Bauregistrierungsbescheinigung erhalten wurde,

2. die Fragen des Landbesitzes gelöst wurden,

3. Erstellung von technischen Berichten und Architekturprojekten,

4. Die erforderlichen Verfahren müssen bei der zuständigen Gemeinde abgeschlossen werden

5. Antragstellung beim Grundbuchamt und Begründung des Wohnungseigentums.

Der entscheidende Punkt ist, dass die Gebäuderegistrierungsbescheinigung, das „bestehende Bauwerk“ im rechtlichen Rahmen anerkennt, den Weg für die Etablierung von Eigentumsrechten an Eigentumswohnungen bzw. Etagen für ein Bauwerk ebnet, das zuvor als „illegal“ galt .

Jedoch;

• Das gesamte Grundstück gehört einem Dritten

• Verbleib auf einem im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesenen Gebiet,

• Erdbebenrisiko und technische Nachteile wie z. B. strukturelle Mängel,

Dies könnte ein Hindernis im Prozess darstellen. Jede Datei muss einzeln geprüft werden.

5.4. Verkäufe, Erbschaften und Aktienübertragungen

Gebäuderegistrierungsbescheinigungen werden häufig benötigt , insbesondere bei Kauf- und Erbschaftstransaktionen

• Im Grundbuchauszug kann es noch als „Land“ oder „Feld“ ausgewiesen sein.

• In Wirklichkeit kann es sich um Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen oder Einfamilienhäuser handeln.

• Die Bürger fragen: „Ich besitze eine Baugenehmigung, kann ich dieses Haus verkaufen?“.

Hier:

• Grundsätzlich die Übertragung von Grundstücksanteilen möglich.

• Die Bauregistrierungsbescheinigung gibt an, welches Gebäude tatsächlich auf dem Grundstück steht; sie bedeutet jedoch nicht direkt, dass die Wohnung im Grundbuch als eigenständige Einheit eingetragen ist.

• Die tatsächliche Situation kann jedoch in den Verträgen zwischen Käufer und Verkäufer unter Bezugnahme auf die Bauregistrierungsbescheinigung beschrieben werden; auf diese Weise kann der Käufer besser erkennen, was er erwirbt.

Im Erbrecht sind Bauregisterauszüge ebenfalls den Nachlass zu ermitteln . Sie dienen als Nachweis für die tatsächliche Beschaffenheit des auf den Namen des Verstorbenen eingetragenen Grundstücks oder der Immobilie; bei der Erbteilung können die Parteien das Dokument als Grundlage für die Aufteilung entsprechend der tatsächlichen Nutzung des Eigentums verwenden.

---

6. Grenzen der Bauregistrierungsbescheinigung und häufige Missverständnisse

Der größte Fehler bei der Bewertung einer Baugenehmigung ist die Interpretation, sie „unbegrenzte Straffreiheit “. Jedoch:

1. Es beseitigt die Grundsätze der Planung und Stadtentwicklung nicht vollständig.

2. Es bietet keine technischen Garantien hinsichtlich Erdbebensicherheit und baulicher Sicherheit .

3. Es gewährt nicht automatisch irgendwelche Privilegien im städtischen Transformationsprozess

4. Es gewährt kein dauerhaftes Recht in Bezug auf Teile, die in öffentliche Bereiche, benachbarte Grundstücke oder Gemeinschaftsflächen hineinragen

Zum Beispiel in Erklärungen, die im Rahmen des Amnestieverfahrens für Zoneneinteilungen abgegeben wurden:

• Die Fläche des Gebäudes wurde kleiner angegeben, als sie tatsächlich ist

• Der Verwendungszweck wird anders formuliert

• Die Überschreitung einer anderen Grundstücksgrenze wird verschleiert

Aussagen, die dieser Tatsache widersprechen, können jedoch später die Befugnis der Verwaltung auslösen, die Entscheidung aufzuheben , und können auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen .

---

7. Kann eine Baugenehmigung widerrufen werden? Was passiert im Falle eines Widerrufs?

7.1. Befugnis der Verwaltung zur Aufhebung

Eine Baugenehmigung sollte nicht als ein Verfahren betrachtet werden, das absolute, unveräußerliche Rechte begründet, wie etwa eine „Genehmigung“ oder „Nutzungsgenehmigung“ im klassischen Sinne. Insbesondere die Verwaltung:

• Falsche Aussage,

• Falsche Flächenmessung,

• Aufenthalt in verbotenen Bereichen wie Schutzgebieten, historischen Stätten und Küstenzonen,

• Die Eigentumsrechte Dritter werden eindeutig verletzt

, in solchen Fällen die Baugenehmigung zu widerrufen .

Im Falle einer Stornierung:

• aufgrund des Dokuments aufgehobenen Abriss- und Bußgeldschutzmaßnahmen werden aufgehoben.

• wieder illegalen .

• Die Verwaltung kann eine neue Abrissverfügung erlassen oder Verwaltungsstrafen verhängen

• Je nach Stornierungsgrund kann eine Rückerstattung für etwaig zu Unrecht erhaltene Vorteile verlangt werden.

Daher ist es von entscheidender Bedeutung , dass die von den Verkäufern gemachten Angaben, insbesondere bei der Beantragung der Bauregistrierungsbescheinigung, der Wahrheit entsprechen

7.2. Recht Dritter, eine Annullierungsklage zu erheben

Beschädigt durch die Bauregistrierungsbescheinigung:

• Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke,

• Wohnungseigentümer, deren Gemeinschaftsbereich belegt ist,

• Personen, deren Eigentumsrechte durch die Inanspruchnahme des öffentlichen Raums verletzt wurden

, vor Verwaltungsgerichten eine Annullierungsklage einzureichen . In diesen Klagen gilt Folgendes:

• Die Baugenehmigung wurde unrechtmäßig ausgestellt

• Dies hat Konsequenzen zur Folge, die dem Bebauungsplan, der öffentlichen Ordnung und den Eigentumsrechten widersprechen

Das Dokument kann angefochten und seine Aufhebung beantragt werden.

Daher ist die Annahme, dass „die Regierung den Befehl erteilt hat, das war’s“, falsch; eine gerichtliche Überprüfung ist möglich, wenn die Interessen Dritter betroffen sind

---

8. Was ist beim Kauf eines Hauses/Geschäftsgebäudes mit einer Baugenehmigung zu beachten?

Eine häufig gestellte Frage auf dem heutigen Immobilienmarkt lautet:
„Sollte ich eine Wohnung mit Baugenehmigung kaufen, und worauf sollte ich achten?“

Der Kauf von Immobilien ohne rechtliche Beratung birgt erhebliche Risiken; insbesondere bei Immobilien mit Baugenehmigung müssen die folgenden Punkte sorgfältig geprüft werden:

1. Grundbuchregistrierung und Qualitätskontrolle

   • Um welche Art von Immobilie handelt es sich laut Grundbuch? Ist es ein Grundstück, ein Feld, ein Steinhaus oder ein Mehrfamilienhaus?

   • Stimmen die tatsächlichen Bauwerke auf dem Grundstück mit den Angaben im Grundbuch überein?

2. Inhalt der Bauregistrierungsbescheinigung

   • Für welches Grundstück und welches Gebäude wurde das Dokument ausgestellt?

   • Spiegelt die Anzahl der unabhängigen Einheiten, die Gesamtfläche und der Verwendungszweck die Realität korrekt wider?

   • Bezieht sich das auf das gesamte Gebäude oder liegt der Fokus auf bestimmten einzelnen Wohneinheiten?

3. Zonenstatus und Planungsentscheidungen

   • Das von der Gemeinde ausgestellte Zonierungsstatuszertifikat sollte verwendet werden, um die Lage und Funktion des Grundstücks (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Park, Straße usw.) gemäß den Plänen zu überprüfen.

   • das Grundstück in einem öffentlichen Bereich wie einer Straße, einem Park oder einer Grünfläche , können trotz vorhandener Baugenehmigung in Zukunft ernsthafte Probleme auftreten.

4. Erdbeben- und Sicherheitsrisiken

   • Eine Baugenehmigung garantiert nicht, dass ein Gebäude erdbebensicher ist.

   • Die Tragwerksplanung, die Bodenbeschaffenheit, das Alter des Gebäudes und die Qualität der verwendeten Materialien müssen von Experten bewertet werden.

5. Die Möglichkeit der städtischen Transformation

   • Das Gebiet kann zur Stadterneuerungszone erklärt werden, oder es kann die Identifizierung risikobehafteter Gebäude in Betracht gezogen werden.

   • In dieser Situation kann der Schutz durch die Bauregistrierungsbescheinigung eingeschränkt sein; entscheidend sind die Umbauvereinbarungen und die Art und Weise, wie die Eigentümer ihre Rechte ausüben.

6. Detaillierte Vertragsklauseln

   • Der Verkäufer muss den Käufer detailliert und schriftlich über den Umfang der Baugenehmigung, mögliche Risiken einer Löschung und die geltenden Bauvorschriften informieren .

   • Der Käufer muss außerdem seine Kaufabsicht in Kenntnis und Akzeptanz dieser Risiken erklären.

   • Andernfalls drohen dem Verkäufer rechtliche Risiken wie mangelhafte Leistung, versteckte Mängel und Haftung

---

9. Der Zusammenhang zwischen Gebäuderegistrierungszertifikaten und städtebaulicher Transformation

Eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung ist an sich kein Dokument , das die Teilnahme an städtebaulichen Umgestaltungsprojekten vorschreibt oder automatisch gewährt . Jedoch:

• Gebäude, vor denen Investoren zurückschreckten, weil sie zuvor als völlig illegal galten

• In gewissem Umfang durch eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung eingetragen,

Und infolgedessen Verhandlungen über die städtische Transformation einfacher geworden.

Der wichtigste bestimmende Faktor im städtischen Transformationsprozess ist:

• Beurteilung des Gebäudes als risikobehaftete Struktur .

• Die Mehrheits-/Einstimmigkeitsverhältnisse der Eigentümer ,

• Bauverträge mit Auftragnehmern unterzeichnet ,

• Dabei werden Faktoren wie Landanteile, Anzahl der unabhängigen Wohneinheiten und Projektwert berücksichtigt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Baugenehmigung nicht der alleinige Schlüssel zur Stadterneuerung ist, sondern vielmehr ein hilfreiches Dokument, das den Prozess erleichtern kann.

---

10. Häufig gestellte Fragen in der Praxis

10.1. Kann ein Gebäude, das bereits über eine Baugenehmigung verfügt, später abgerissen werden?

Ja. Baugenehmigung;

• das Bauwerk ewig stehen bleibt

• Aus Gründen wie Erdbebenrisiko, öffentlicher Sicherheit, Planungsentscheidungen und Katastrophenrisiko kann ein neues Planungsverfahren durchgeführt werden, und das Gebäude kann abgerissen werden.

• Insbesondere städtebaulicher Umgestaltung oder Bau von Straßen, Parks oder öffentlichen Plätzen erfolgen, stellt die Dokumentation allein keinen Schutzschild dar.

10.2. Kann ein Gebäude, das eine Bauregistrierungsbescheinigung erhalten hat, anschließend vermietet werden?

Im Allgemeinen ja; viele Gebäude wurden bereits vor der Bauordnungsbefreiung faktisch vermietet. Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung , das diesen faktischen Zustand einem offiziellen Status annähert . Jedoch:

• Der Vermieter muss dem Mieter genaue Informationen.

• Konkret müssen Sachverhalte wie Erdbebenrisiko, Gebäudesicherheit, Eigentumsverhältnisse und die Frage, ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt, erläutert werden.

Das Verschweigen solcher Informationen kann künftig rechtliche Konsequenzen .

10.3. Ist es mit einer Bauregistrierungsbescheinigung möglich, ein Gebäude zu erweitern oder ein neues Stockwerk hinzuzufügen?

Nr. Gebäuderegistrierungsbescheinigung:

• Es dokumentiert die bestehende faktische Struktur

• für Neubauten, Erweiterungen oder das Aufstocken von Stockwerken .

Spätere Anbauten als illegale Bauten , und der Schutz, der durch die Bauregistrierungsbescheinigung gewährt wird, gilt nicht für diese Teile.

---

11. Fazit: Eine praktische Antwort auf die Frage „Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung?“

Zusammenfassend lässt sich sagen: Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung?

• Im Rahmen der Zonenamnestie ist es möglich , nicht genehmigte oder illegal errichtete Gebäude, die vor einem bestimmten Datum gebaut wurden, in ihrem aktuellen Zustand gegen eine bestimmte Gebühr zu registrieren .

• Es bietet einen gewissen Schutz vor Abriss und Verwaltungsstrafen .

• Dadurch wird der Zugang zu Infrastrukturdienstleistungen wie Strom, Wasser und Erdgas erleichtert

• beim Übergang zum Eigentum an einer Eigentumswohnung behilflich ,

• Es ersetzt jedoch weder eine Baugenehmigung noch eine Nutzungsgenehmigung .

• Es bietet keine Garantien hinsichtlich Erdbebensicherheit und technischer Kompetenz .

• Eine Stornierung ist möglich , wenn falsche Angaben gemacht oder rechtswidrige Bedingungen vorliegen.

Es handelt sich um ein temporäres Verwaltungsdokument.

Eigentümer, die im Besitz einer Gebäuderegistrierungsbescheinigung sind;

• Die Grenzen dieses Dokuments sind :

• Seine Auswirkungen auf Grundbuchwesen, Verkäufe, Erbschaften und städtische Transformationsprozesse,

• Risiken der Stornierung und möglicher Klagen von Nachbarn/Grundstückseigentümern

die Situation sorgfältig zu beurteilen und Rechtsberatung einzuholen .