Streitigkeiten um Maklerprovisionen und Lizenzen bei Immobilienkäufen

Hat ein Immobilienmakler ohne Lizenz für den Handel mit Immobilien das Recht, eine Provision zu verlangen?

Immobilienagenturen, die als Vermittler beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien fungieren, unterliegen strengen gesetzlichen Bestimmungen, um unregulierte Praktiken zu verhindern und die Sicherheit ihrer Branchentätigkeit zu gewährleisten. vom Handelsministerium ausgestellte „Genehmigung für den Immobilienhandel“ .

Heutzutage ist es üblich, dass Einzelpersonen in Sommerferienorten oder Wohngebieten als „Straßen“-Immobilienmakler tätig sind, ohne Steuerregistrierungsbescheinigung oder offizielle Berufslizenzen.

 

1. Was ist eine Genehmigung für den Handel mit Immobilien und warum ist sie obligatorisch?

Gemäß der Verordnung über den Immobilienhandel alle Unternehmen, die in Grundbuch- und Katasterämtern oder auf dem Mietmarkt beruflich tätig sind, eine Genehmigungsbescheinigung .

• Hauptzweck dieses Dokuments ist die Bekämpfung der Schattenwirtschaft und der Schutz der Verbraucher vor Betrug und unberechtigter Ausbeutung. Es ist gesetzlich verboten, ohne die erforderliche Lizenz gewerbsmäßig im Immobiliengeschäft tätig zu sein.

2. Hat eine Person ohne Autorisierungszertifikat das Recht, eine Provision (Servicegebühr) zu verlangen?

Wenn man die Bestimmungen des Maklervertrags im Obligationenrecht und die Bestimmungen der Verordnung über den Immobilienhandel zusammen betrachtet, fehlt den Provisionsansprüchen von Personen ohne Aufenthaltsgenehmigung die Rechtsgrundlage

• Folgen illegaler Aktivitäten: Gewerbliche Tätigkeiten ohne Lizenz sind gesetzeswidrig. Unser Rechtssystem sieht grundsätzlich keine Rechtsansprüche (Provisionsansprüche) aus nicht registrierten gewerblichen Tätigkeiten vor, die ausdrücklich gesetzlich verboten sind oder einer behördlichen Genehmigung bedürfen.

• Risiko der Ungültigkeit trotz schriftlichem Vertrag: Um Anspruch auf Immobilienprovision zu haben, müssen sowohl ein ordnungsgemäß verfasster Maklervertrag als auch das Maklerunternehmen über eine gültige Gewerbeerlaubnis verfügen. Provisionsverträge, die von Personen ohne die erforderlichen Lizenzen unterzeichnet werden, sind vor Gerichten und Vollstreckungsbehörden ungültig.

3. Kann eine Provision zurückerstattet werden, wenn sie versehentlich an einen nicht lizenzierten Immobilienmakler gezahlt wurde?

Möglicherweise haben Bürger bei Immobilientransaktionen (Kauf, Verkauf oder Vermietung) Provisionen in bar oder per Banküberweisung an nicht autorisierte Personen gezahlt, entweder unter Druck der anderen Partei oder unwissentlich.

• Klage wegen ungerechtfertigter Bereicherung: Da keine rechtlich autorisierte Immobilienagentur und kein gültiger Maklervertrag vorliegt, entbehren die geleisteten Zahlungen jeglicher Rechtsgrundlage. Verbraucher können in diesem Fall rechtliche Schritte einleiten, um die gezahlten Provisionsbeträge gemäß den Bestimmungen zur „ungerechtfertigten Bereicherung“ zurückzufordern.

• Recht auf Einreichung einer Verwaltungsbeschwerde: Durch Meldung und Beschwerde bei der Provinzdirektion für Handel oder den zuständigen Finanzämtern über Personen, die ohne die erforderlichen Genehmigungen tätig sind, können Verwaltungsstrafen verhängt werden.

4. Vorgehensweise bei Streitigkeiten mit der Immobilienkommission

Um in Streitigkeiten mit Personen, die nicht autorisiert sind oder unberechtigterweise Provisionen fordern, Abhilfe zu schaffen, sollten folgende Schritte befolgt werden:

• 1. Überprüfung der Firmenlizenz: Vor Inanspruchnahme von Immobiliendienstleistungen muss die Firmenlizenznummer über die Systeme des Handelsministeriums (oder über E-Government) überprüft werden.

• 2. Einspruch gegen Vollstreckungsverfahren: Ungerechtfertigte Vollstreckungsverfahren, die von Personen ohne gültigen Aufenthaltsstatus eingeleitet werden, müssen durch Einlegung eines Einspruchs innerhalb der vorgeschriebenen Frist (innerhalb von 7 Tagen) gestoppt werden.

• 3. Antrag an die Verbraucherschlichtungsstelle oder das Gericht: Zur Rückforderung ungerechtfertigt gezahlter Provisionen die Verbraucherschlichtungsstellekann nach einer Mediation an das Verbrauchergericht.

 

Ist es zulässig, eine Immobilienprovision ohne schriftlichen Vertrag zu verlangen? Urteil des Obersten Gerichtshofs.

Bei Immobilientransaktionen wie Kauf, Verkauf und Vermietung gehört die Uneinigkeit über die Provision (Dienstleistungsgebühren) zwischen Maklern und Eigentümern oder Käufern zu den häufigsten Streitpunkten. Beschwerden wie „Wir haben uns mündlich geeinigt, ich habe ihnen das Haus gezeigt, sie haben die Wohnung vermietet/verkauft, aber sie zahlen meine Provision nicht“ oder umgekehrt „Der Makler steht plötzlich vor meiner Tür und verlangt Provision, obwohl kein Vertrag besteht“ sind keine Seltenheit.

 

1. Rechtsgrundlage: Schriftform ist eine „Voraussetzung für die Gültigkeit“

Artikel 520 des türkischen Obligationenrechts (TBK) enthält sehr klare Regeln für Maklerverträge. Laut Gesetz;

• Maklerverträge sind nur dann gültig, wenn sie schriftlich vorliegen.

• Diese Regel stellt keine Beweispflicht dar, sondern ist eine direkte Voraussetzung für die Gültigkeit (den materiellen Gehalt). Mit anderen Worten: Ohne einen schriftlichen Vertrag zwischen den Parteien kann kein rechtsgültiger Maklervertrag zustande kommen.

2. Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs: „Mündliche Vereinbarungen und Zeugenaussagen sind ungültig“

Die Entscheidungen der Zivilkammern des Obersten Gerichtshofs und der Generalversammlung der Zivilkammern des Obersten Gerichtshofs sind in dieser Angelegenheit äußerst streng und einheitlich. Gemäß der etablierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs:

• Mündliche Vereinbarungen sind nichtig: Wenn eine rein mündliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und einem Käufer oder Verkäufer getroffen wurde, ist diese Vereinbarung rechtlich nichtig.

• Kann nicht durch Zeugenaussagen oder Eid bewiesen werden: Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, kann der Immobilienmakler dies nicht durch Zeugenaussagen oder eidesstattliche Erklärungen beweisen, indem er sagt: „Es gibt Zeugen, die gesehen haben, wie ich das Haus gezeigt habe“, „Wir haben das telefonisch vereinbart“ oder „Er hat zugegeben, eine Provision zu zahlen “. Gerichte sind verpflichtet, von Amts wegen schriftliche Unterlagen anzufordern.

• Status von „Besichtigungszertifikaten für Immobilien“: Einfache Besichtigungszertifikate, die in der Praxis häufig verwendet werden und lediglich „Besichtigt“ aussagen, werden vom Obersten Gerichtshof möglicherweise nicht immer als vollwertige Verträge angesehen, wenn sie keine klare Verpflichtung zur Maklerprovision und Zahlung enthalten; die rechtliche Natur des Dokuments muss sorgfältig geprüft werden.

3. Kann der Verlust durch die Ausstellung einer Rechnung oder die Eintragung des Verkaufs im Grundbuch ausgeglichen werden?

Ein weit verbreiteter Irrglaube unter Immobilienmaklern ist die Annahme, dass sie eine Servicegebührenrechnung ausstellen oder eine Provision erhalten können, nur weil der Verkauf offiziell im Grundbuch eingetragen wurde, selbst ohne schriftlichen Vertrag

• Die Rechnung hat keine Rechtswirkung: Laut Urteilen des Obersten Gerichtshofs begründet eine Provisionsrechnung, die ohne gültigen schriftlichen Maklervertrag ausgestellt und vom Vertragspartner nicht bezahlt wurde, keinerlei Rechtsanspruch. Selbst die Tatsache, dass der Vertragspartner der Rechnung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist widersprochen hat, führt nicht automatisch zur Gültigkeit des Vertrags.

• Das Vorhandensein eines Originalvertrags reicht nicht aus: Die Tatsache, dass die Immobilie tatsächlich verkauft oder vermietet wurde, berechtigt den Immobilienmakler nicht zur Forderung einer Provision, es sei denn, er stützt diesen Verkauf auf seinen eigenen schriftlichen, autorisierten Vertrag.

4. Kann eine Provision zurückerstattet werden, wenn sie an einen Immobilienmakler ohne schriftlichen Vertrag gezahlt wurde?

Manchmal zahlen Bürger Provisionen in bar oder per Banküberweisung, entweder unter Druck oder aufgrund mangelnder Information, sogar ohne schriftlichen Vertrag.

• Werden Provisionszahlungen ohne einen schriftlichen und gültigen Maklervertrag geleistet, sind diese Zahlungen rechtlich unberechtigt. Gemäß der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs kann in solchen Fällen das gezahlte Geld ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden

5. Rechtliches Vorgehen im Streitfall

• 1. Ausübung des Widerspruchsrechts: Gegen summarische Vollstreckungsverfahren, die von einem Immobilienmakler ohne schriftlichen Vertrag eingeleitet werden, müssen innerhalb der gesetzlichen Frist von 7 Tagen Einwände gegen die Forderung und die Unterschrift erhoben werden, um das Verfahren zu stoppen.

• 2. Schiedsgerichts- und Gerichtsverfahren: innerhalb der gesetzlichen Fristen das Verbraucherschlichtungsamtoder das Verbrauchergericht.

 

Welche gesetzlichen Höchstgrenzen gelten für Immobilienmaklerprovisionen? Können zu viel gezahlte Gebühren erstattet werden?

Beim Kauf, Verkauf oder der Anmietung einer Immobilie stellt sich vielen als Erstes die Frage nach der Höhe der Maklerprovision. Häufig ist zu beobachten, dass manche Maklerbüros überhöhte Gebühren verlangen, die die gesetzlichen Grenzen überschreiten und sowohl Käufern als auch Verkäufern Provisionen von weit über 4 % aufbürden.

 

1. Wie hoch ist die gesetzliche Höchstgrenze für Immobilienmaklerprovisionen?

Artikel 20 der Verordnung über den Handel mit Immobilien begrenzt streng die Servicegebühren, die Immobilienunternehmen für Kauf-, Verkaufs- und Vermietungsgeschäfte erheben dürfen

• Höchstprovision bei Immobilientransaktionen: Die Provision, die ein zur Durchführung von Immobilientransaktionen berechtigtes Immobilienbüro bei Kauf- und Verkaufsgeschäften erhalten darf, ist auf 4 % (4 % + MwSt.) begrenzt und darf sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer separat berechnet werden. Mit anderen Worten: Die Forderung einer Provision von mehr als 8 % des Gesamttransaktionspreises ist gesetzlich verboten.

• Höchstgebühr für Miettransaktionen: Bei Miettransaktionen darf die Servicegebühr, die ein Immobilienmakler erheben darf, eine Monatsmiete für das Mietobjekt (zzgl. MwSt.) nicht übersteigen

2. Handelt es sich bei diesen Raten um Empfehlungen oder um verbindliche Grenzwerte?

Ein weit verbreiteter Irrglaube unter den Bürgern ist, dass es sich bei diesen Sätzen lediglich um "Empfehlungen" handele und dass die Parteien sich auf Sätze von 5 %, 6 % oder sogar höher einigen könnten.

• Exakte Höchstgrenze: Die in der Verordnung festgelegten Höchstgrenzen von 4 % und einer Monatsmiete absolute Höchstgrenzen. Immobilienmakler können Servicegebühren unterhalb dieser Sätze vereinbaren; jedoch ist es rechtswidrig, einen Vertrag über den gesetzlichen Höchstgrenzen abzuschließen oder eine Provision in dieser Höhe zu verlangen.

• Selbst wenn sie in Verträgen festgehalten sind, gelten Teile, die die gesetzliche Grenze überschreiten, als ungültig (sie werden als „unfaire Klauseln“ bezeichnet).

3. Können über die gesetzliche Höchstgrenze hinaus gezahlte Provisionsgebühren erstattet werden?

Wenn Sie unwissentlich oder unter Zwang eine Provision über dem gesetzlichen Höchstbetrag gezahlt haben (zum Beispiel 6 % statt 4 % oder mehrere Monatsmieten) beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie, können Sie dieses Geld möglicherweise zurückfordern

• Ungerechtfertigte Bereicherung und Anspruch auf Rückerstattung: Überhöhte und überhöhte Gebühren, die unter Verstoß gegen die Vorschriften erhoben wurden, entbehren jeder Rechtsgrundlage. Der den gesetzlichen Höchstbetrag überschreitende Teil ungerechtfertigten Bereicherung zurückerstattet werden

• Rückforderung durch Vollstreckung oder Rechtsstreit: Wenn der Immobilienmakler den zu viel berechneten Betrag nicht zurückerstattet, können rechtliche Schritte eingeleitet werden, um diesen Betrag zuzüglich Zinsen zurückzufordern.

4. Welche Schritte sollten im Hinblick auf überzahlte Provisionen unternommen werden?

• 1. Prüfung von Verträgen und Quittungen: Alle Verträge, die beim Erhalt von Immobiliendienstleistungen unterzeichnet wurden, sowie Kontoauszüge oder Quittungen, die die Zahlung belegen, müssen vollständig aufbewahrt werden.

• 2. Antrag an die Verbraucherschlichtungsstelle oder das Verbrauchergericht: Liegt der strittige Überzahlungsbetrag unter der gesetzlichen Höchstgrenze von 186.000 TL, an die Verbraucherschlichtungsstellenach obligatorischer Mediation Verbrauchergericht.

 

Die rechtliche Natur des Besichtigungszertifikats für Immobilien und seine Auswirkungen auf die Kommission

Eines der Dokumente, das Immobiliensuchende häufig antreffen und das von Immobilienmaklern unterzeichnet wird, ist die „Besichtigungsbescheinigung“ (oder das Besichtigungsprotokoll). Immobilienbüros möchten dokumentieren, dass potenziellen Käufern eine Immobilie gezeigt wurde, indem sie diese vor der Besichtigung eines Hauses oder Grundstücks unterzeichnen lassen.

In der Praxis missverstehen jedoch viele Käufer und Verkäufer die rechtlichen Implikationen dieses Dokuments. Manche Bürger glauben, dass sie durch die Unterzeichnung provisionspflichtig werden, selbst wenn sie kein Haus kaufen, während einige Immobilienmakler fälschlicherweise annehmen, dass dieses Dokument allein einen vollständigen Provisionsvertrag darstellt.

 

1. Was ist eine Besichtigungsbescheinigung für Immobilien in juristischer Hinsicht?

In seiner einfachsten Definition ist ein Besichtigungszertifikat ein Dokument, das belegt, dass ein Immobilienmakler einem Interessenten eine bestimmte Immobilie (Wohnung, Grundstück, Geschäft usw.) gezeigt und vorgestellt hat.

• Der Hauptzweck dieses Dokuments besteht darin, die berufliche Tätigkeit des Immobilienmaklers nachzuweisen, indem festgehalten wird, welche Immobilie wem an welchem ​​Datum gezeigt wurde. Mit anderen Worten: Es dient als Beweisdokument, das den Nachweis erleichtert.

2. Kann eine Besichtigungsbescheinigung allein eine „Provisionsvereinbarung“ ersetzen?

Gemäß Artikel 520 des türkischen Obligationenrechts müssen Maklerverträge für Immobilien schriftlich abgeschlossen werden, um gültig zu sein. Nach der etablierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs kann ein einfacher Besichtigungsbericht, der lediglich eine Unterschrift am Ende und den Standardvermerk „Gesehen“ enthält, aufgrund folgender Mängel nicht immer als gültiger Maklervertrag gelten:

• Fehlende Servicegebühr: Wenn aus dem Dokument die zu zahlende Provisionsrate, die Beträge inklusive Mehrwertsteuer oder die Netto-Servicegebühr nicht klar hervorgeht, ist es unmöglich, anhand dieses Dokuments den geschuldeten Betrag zu ermitteln.

• Gegenseitiger Wille der Parteien: Für die Gültigkeit eines Vertrags müssen die Rechte und Pflichten der Parteien (z. B. der bei Vertragsabschluss zu zahlende Betrag) eindeutig vereinbart sein. Dokumente, deren Inhalt nachträglich ergänzt wird oder die lediglich die Formulierung „gezeigtes Objekt“ enthalten, bergen die Gefahr von Rechtsstreitigkeiten.

3. Welche Auswirkungen hat das Dokument zur Immobilienbesichtigung auf die Provision?

Auch wenn sie rechtlich keinen vollwertigen Maklervertrag darstellen, haben ordnungsgemäß erstellte Präsentationsunterlagen, die eine Gebührenzusage enthalten, einen erheblichen Einfluss auf die Provisionsabwicklung

• Beweislastumkehr: Dieses Dokument ermöglicht es dem Immobilienmakler, vor Gericht endgültig zu beweisen, dass er dem Käufer die Immobilie gezeigt und die Parteien zusammengebracht hat. Laut Urteilen des Obersten Gerichtshofs kann der Immobilienmakler auch dann Anspruch auf eine Provision haben, wenn der Käufer den Makler umgeht und nach Unterzeichnung eines gültigen Besichtigungsdokuments direkt mit dem Eigentümer verhandelt.

• Seine Rolle bei Fällen von „Hinterhältigkeit“: Das Besichtigungsdokument ist der wichtigste Beweis für den „ursächlichen Zusammenhang“ (die Verbindung zwischen der Dienstleistung und dem Verkauf) des Immobilienmaklers. Wenn Käufer und Verkäufer sich nach der Besichtigung durch den Makler heimlich einigen, dient dieses Dokument als Hauptnachweis für die Einziehung der Provision.

4. Worauf Verbraucher beim Unterzeichnen von Dokumenten achten sollten

Bürger sollten sich der Art der Dokumente, die sie bei der Besichtigung von Immobilien unterzeichnen, genau bewusst sein:

• Unterschreiben Sie nichts, ohne den Inhalt zu lesen: Dokumente, die lediglich dazu dienen, auszudrücken: „Mir gefällt die Lage des Hauses“, sollten sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie keine versteckten Versprechungen oder übermäßig hohe Provisionssätze enthalten.

• Unterschreiben Sie keine leeren Dokumente: Unterschreiben Sie niemals leere Blätter oder Dokumente, bei denen nur ein Unterschriftenfeld vorgesehen ist, mit der Absicht, den Inhalt später auszufüllen.

5. Rechtsbehelfe im Streitfall

• Bei Streitigkeiten, die aus unfairen Vollstreckungsverfahren aufgrund von Besichtigungszertifikaten für Immobilien oder aus der Unfähigkeit von Beratern, auf der Grundlage solcher Zertifikate eine Provision zu erhalten, entstehen, an die Verbraucherschlichtungsstelleoder, nach obligatorischer Mediation, an das Verbrauchergerichtjeweiligen monetären Grenzen begrenzt sind.

 

Wann entsteht die Provisionszahlungspflicht? (Ist eine Eigentumsübertragung erforderlich?)

Einer der häufigsten Streitpunkte beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien ist die Frage, wann genau ein Immobilienmakler Anspruch auf seine Provision hat. Diese häufig gestellte Frage führt oft zu Unsicherheiten zwischen den Parteien, beispielsweise: „Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, aber die Eigentumsübertragung noch nicht abgeschlossen. Ist eine Provision fällig?“ oder „Eine Anzahlung ist eingegangen, aber die Transaktion stockt. Kann der Immobilienmakler eine Provision verlangen?“.

 

1. Rechtsgrundlage: Die Begründung einer Verpflichtung in einem Maklervertrag

Gemäß dem in Artikel 520 und nachfolgenden Artikeln des türkischen Obligationenrechts (TBK) geregelten Maklervertrag besteht die Hauptpflicht eines Immobilienmaklers darin, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und den Abschluss eines Vertrags zwischen ihnen zu erleichtern.

• Nach dem Gesetz ist der Zeitpunkt des Anspruchs auf Provision, sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart ist, der Zeitpunkt des Abschlusses der Transaktion (Kauf- oder Leasingvertrag).

2. Ist eine Eigentumsübertragung erforderlich? (Status von Verkaufszusagen oder Vorvereinbarungen)

Der wichtigste Unterschied beim Immobilienverkauf besteht zwischen informellen schriftlichen Verträgen/Anzahlungsvereinbarungen und offiziellen Eigentumsübertragungen:

• Formale Anforderungen gemäß Grundbuchgesetz: Nach türkischem Zivilgesetzbuch und Grundbuchgesetz ist die Übertragung des Eigentums an Immobilien nur durch eine amtliche, beim Grundbuchamt ausgestellte Urkunde möglich. Daher reicht eine einfache schriftliche „Verkaufszusage für Immobilien“ oder ein „Vorvertrag zum Kauf“, der in einem Immobilienbüro unterzeichnet wurde, nicht aus, um das Eigentum zu übertragen.

• Rechtsprechung des Berufungsgerichts: Laut Rechtsprechung des Berufungsgerichts hat der Immobilienmakler grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision. Die Provision wird erst fällig, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch abgeschlossen ist oder die Parteien unberechtigt vom Kaufvertrag zurücktreten.

3. In welchen Fällen besteht Anspruch auf eine Provision, auch wenn die Eigentumsurkunde nicht übertragen wird?

In der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wurden bestimmte Ausnahmefälle anerkannt, in denen ein Immobilienmakler Anspruch auf Provision haben kann, selbst wenn die Eigentumsübertragung nicht stattfindet:

• Vermeidung der Eigentumsübertragung aufgrund eines Verschuldens der Parteien: Selbst wenn der Immobilienmakler Käufer und Verkäufer zusammengebracht hat, die Parteien sich per Handschlag besiegelt und einen Vertrag unterzeichnet haben und ein Termin für die Eigentumsübertragung vereinbart wurde, verliert der Immobilienmakler nicht das Recht, seine Provision für seine Arbeit einzufordern, wenn der Verkäufer oder Käufer später unberechtigt von der Eigentumsübertragung zurücktritt (zum Beispiel unter dem Risiko, eine Stornogebühr zahlen zu müssen).

• Vorliegen einer Sonderklausel im Vertrag: die Parteien in ihrem schriftlichen Maklervertrag eine ausdrückliche und gültige Klausel aufgenommen haben, „die Provision auch dann gezahlt wird, wenn die Eigentumsübertragung nicht erfolgt, nach Eingang einer Anzahlung oder Unterzeichnung einer Vorvereinbarung“, kann diese Sondervereinbarung in der Regel als bindend angesehen werden (ob solche Klauseln jedoch unlautere Bedingungen darstellen, erfordert eine gesonderte rechtliche Beurteilung).

4. Wann entstehen Schulden bei Mietverträgen?

Im Gegensatz zum Verkauf von Immobilien beinhaltet ein Mietverhältnis keine Übertragung des Eigentumsrechts

• Bei Mietverträgen entsteht die Provisionspflicht mit der Unterzeichnung des Mietvertrags durch den Käufer/Mieter und den Vermieter sowie der Übergabe des Mietobjekts . Eine Provision kann nicht vor Unterzeichnung des Mietvertrags oder Schlüsselübergabe verlangt werden.

5. Rechtsbehelfe bei Kommissionsstreitigkeiten

• Immobilienmakler, die zu Unrecht Vollstreckungsverfahren ausgesetzt sind oder die ihre ihnen zustehende Provision nicht erhalten, obwohl der Verkauf nicht abgeschlossen oder die Eigentumsübertragung nicht vollzogen wurde, die Verbraucherschlichtungsstelleoder, nach obligatorischer Mediation, an das Verbrauchergericht.

 

Die Situation, in der Käufer und Verkäufer vereinbaren, den Immobilienmakler zu umgehen (und somit die Provision zu vermeiden)

Im Immobiliensektor besteht eine der größten Zeit- und Arbeitsverschwendungen für Makler darin, dass Käufer nach der Besichtigung und Zusammenführung der Parteien den Makler umgehen und direkt untereinander eine Vereinbarung treffen, um die Provision (Dienstleistungsgebühr) zu umgehen. Diese Praxis, umgangssprachlich „Provisionsverweigerung“ oder „Verkauf hinter den Kulissen“ bekannt, stellt einen Vertragsbruch mit schwerwiegenden rechtlichen Konsequenzen dar.

 

1. Rechtlicher Hintergrund: Herstellung des Kausalzusammenhangs

Gemäß dem türkischen Obligationenrecht besteht die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers bei einem Maklervertrag darin, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und ein geeignetes Umfeld für den Abschluss eines Vertrags zwischen ihnen zu schaffen.

• Der Kausalitätsgrundsatz spielt in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs eine wichtige Rolle . Hat ein Immobilienmakler dem Käufer die Immobilie gezeigt, die Parteien einander vorgestellt und die Verhandlungen begleitet, so mindert die Tatsache, dass die Parteien den Verkauf anschließend direkt beim Grundbuchamt abschließen, ohne den Makler zu informieren, nicht dessen Anspruch auf Vergütung für seine Tätigkeit.

• Wenn der Immobilienmakler beim Verkauf eindeutig als „Berater“ fungierte, hat er Anspruch auf eine Provision.

2. Was sagen die Urteile des Obersten Gerichtshofs aus? („Betrügerisches Verhalten“ und Entschädigung)

Nach der etablierten Rechtsprechung der Zivilkammern des Obersten Gerichtshofs stellt der bewusste Ausschluss eines Immobilienmaklers durch die Parteien einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar (Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 2)

• Vergütung in Höhe der Provisionsgebühr: Besteht ein gültiger schriftlicher Vertrag (oder eine ordnungsgemäß ausgestellte Besichtigungsvereinbarung) mit dem Immobilienmakler und wurde der Verkauf durch die Bemühungen des Maklers erzielt, kann der Makler die volle im Vertrag vereinbarte Provisionsgebühr (Dienstleistungsgebühr) beanspruchen, selbst wenn Käufer und Verkäufer einvernehmlich die Aufhebung des Vertrags vereinbaren

• Schadensersatz wegen unlauteren Verhaltens: Wenn die Parteien den Immobilienmakler in betrügerischer Absicht aus dem Prozess entfernen (zum Beispiel, indem sie sagen: „Wir haben es uns anders überlegt, wir werden es nicht kaufen“ und dann heimlich die Eigentumsurkunde übertragen), ordnen die Gerichte an, dass der Immobilienmakler für den entgangenen Gewinn entschädigt wird.

3. Worauf sollte ein Immobilienmakler achten, um richtig zu liegen?

Bei Provisionsbetrug ist es für den Immobilienmakler unerlässlich, konkrete Beweise zu haben, um den Rechtsstreit zu gewinnen

• Schriftlicher Vertrag oder Besichtigungsdokument: Erforderlich ist ein schriftlicher Maklervertrag, der zu Beginn der Transaktion unterzeichnet wurde, oder ein ordnungsgemäß erstelltes Besichtigungsdokument.

• Kommunikations- und Besprechungsprotokolle: Digitale Beweismittel, die belegen, dass Käufer und Verkäufer über einen Immobilienmakler zusammengebracht wurden – darunter Telefonate, SMS, WhatsApp-Konversationen oder Zeugenaussagen – spielen eine entscheidende Rolle für einen positiven Ausgang des Falles.

4. Rechtsmittel bei Provisionshinterziehung

• 1. Einleitung von Vollstreckungsverfahren: Der Immobilienmakler kann ohne Gerichtsbeschluss Vollstreckungsverfahren gegen die Schuldner (Käufer und Verkäufer) einleiten, um die ihnen zustehende Provision einzutreiben.

• 2. Klage auf Aufhebung des Widerspruchs und auf Schadensersatz: Wenn Schuldner gegen die Vollstreckungsmaßnahmen Widerspruch einlegen, Verbrauchergericht(oder je nach Frist beim Schiedsgericht) eine Klage auf Aufhebung des Widerspruchs und auf Schadensersatz wegen der Verweigerung der Vollstreckung erheben, indem sie den ursächlichen Zusammenhang und den Abschluss des Verkaufs (durch Beschaffung von Grundbuchauszügen) nachweisen.

 

Exklusive Immobilienverträge und Kündigungsbedingungen

Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie schnell, sicher und zum bestmöglichen Preis verkaufen oder vermieten möchten, bevorzugen oft die Beauftragung eines einzelnen Unternehmens gegenüber der Zusammenarbeit mit mehreren Immobilienagenturen. Dieses Modell, in der Branche „Exklusivagentur“ oder „Alleinauftrag“ bekannt, räumt dem Immobilienmakler das exklusive Vermarktungsrecht ein und garantiert dem Eigentümer gleichzeitig einen professionellen und zielgerichteten Service.

Die Verbindlichkeit dieser Verträge, ihre Laufzeit und die Möglichkeit der Parteien, sie im Falle von Meinungsverschiedenheiten zu kündigen, führen jedoch häufig zu Rechtsstreitigkeiten.

 

1. Was ist ein Exklusivitätsvertrag?

Ein Exklusivagenturvertrag ist ein schriftlicher Maklervertrag, in dem der Eigentümer einer Immobilie ausschließlich einer einzigen Immobilienagentur die Befugnis erteilt , die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu vermarkten, Käufer dafür zu finden und den Verkauf abzuwickeln

• In diesem System darf der Immobilieneigentümer während der gesamten Vertragslaufzeit nicht mit einer anderen Immobilienagentur zusammenarbeiten; selbst wenn er die Immobilie an einen Käufer verkauft, den er selbst gefunden hat, kann er dennoch verpflichtet sein, dem Immobilienmakler gemäß den Vertragsbedingungen eine Provision zu zahlen.

2. Gesetzliche Frist und formale Anforderungen

Exklusivverträge unterliegen strengen formalen Anforderungen und zeitlichen Beschränkungen hinsichtlich ihrer Gültigkeit

• Schriftformerfordernis: Gemäß dem türkischen Obligationenrecht sind Maklerverträge nur dann gültig, wenn sie schriftlich abgeschlossen werden. Dies gilt insbesondere für Alleinvermittlungsverträge.

• Zeitliche Begrenzung (Unbegrenzte Vollmacht unzulässig): Gemäß der Verordnung über den Immobilienhandel ist es rechtlich ausgeschlossen, Alleinvollmachtsverträge auf unbestimmte Zeit abzuschließen. Im Vertrag muss eine angemessene Laufzeit (z. B. 3 Monate, 6 Monate) festgelegt werden. Unbefristete oder übermäßig lange Alleinvollmachtsverträge können für den Verbraucher eine „unangemessene Vertragsklausel“ darstellen.

3. Welche Kündigungsbedingungen gelten für Exklusivverträge?

Möchte eine der Parteien die Geschäftsbeziehung beenden, solange der Vertrag noch gültig ist, treten die Kündigungsbedingungen in Kraft:

• Beendigung nach Vertragsablauf: Der Vertrag endet automatisch mit Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit, es sei denn, eine der Parteien verlängert ihn.

• Kündigung aus wichtigem Grund: Kommt der Immobilienmakler seinen Pflichten nicht nach (z. B. vernachlässigt er die Vermarktung der Immobilie, die Veröffentlichung von Angeboten, die Beantwortung von Anrufen oder die Verletzung seiner Sorgfaltspflicht), kann der Eigentümer den Vertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen. In diesem Fall hat der Immobilienmakler keinen Anspruch auf Vergütung oder Provision.

• Ungerechtfertigte Kündigung und Vertragsstrafe: Hat ein Immobilienmakler seine Pflichten vollständig erfüllt, Angebote veröffentlicht und Gespräche mit potenziellen Käufern geführt, der Eigentümer kündigt den Vertrag aber vorzeitig und ohne triftigen Grund (z. B. mit der Aussage: „Ich habe es mir anders überlegt, ich verkaufe doch nicht“), die im Vertrag festgelegten Vertragsstrafen , die bis dahin entstandenen Kosten und die entgangene Provision haftbar gemacht werden. Überhöhte Vertragsstrafen müssen jedoch angemessen und gerechtfertigt sein.

4. Der Fall, dass die Immobilie innerhalb der ausschließlichen Genehmigungsfrist vom Eigentümer verkauft wird

Einer der häufigsten Streitpunkte bei Alleinvermittlungsverträgen entsteht, wenn ein Immobilienmakler, während er nach einem Käufer sucht, die Immobilie an jemanden verkauft, den der Eigentümer kennt, oder an einen Außenstehenden

• Wenn im Vertrag „Exklusivvertretung“ und festgelegt ist, dass der Makler auch dann Anspruch auf Provision hat, wenn der Eigentümer die Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Kanal verkauft, kann der Makler unter Umständen die volle Gebühr verlangen. Daher sollten Eigentümer diese Klauseln vor Vertragsunterzeichnung sorgfältig prüfen.

5. Rechtsbehelfe im Streitfall

• Bei Streitigkeiten über Entschädigungen im Zusammenhang mit der Beendigung von Alleinverträgen oder wenn ein Immobilienmakler die ihm zustehende Gebühr nicht erhält, können innerhalb bestimmter Geldgrenzen Anträge an die Verbraucherschlichtungsstelle gestellt werden. Bei Überschreitung dieser Grenzen kann nach obligatorischer Mediation ein Antrag an das Verbrauchergericht gerichtet werden .

 

Welche Behörde ist für Streitigkeiten der Immobilienkommission zuständig: die Verbraucherschlichtungsstelle oder das Gericht?

Bei Immobilientransaktionen wie Kauf, Verkauf oder Vermietung ist die Einreichung einer Beschwerde bei der zuständigen Behörde einer der wichtigsten Schritte zur Beilegung von Provisionsstreitigkeiten zwischen Immobilienmaklern und Käufern oder Eigentümern. Ein Antrag bei der falschen Institution kann zu monatelangem Zeitverlust, unnötigen Kosten und der Abweisung des Falls aus formalen Gründen führen.

 

1. Zuständigkeitsgrenzen der Verbraucherschlichtungsstelle (Obligatorische Antragsschwelle)

Die Verbraucherschlichtungsstellen wurden eingerichtet, um Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Verkäufern oder Dienstleistern schnell und kostengünstig ohne Inanspruchnahme von Gerichten beizulegen. Sie sind die obligatorische erste Anlaufstelle.

• Geldwertgrenze für 2026 (186.000 TL): Liegt der strittige Betrag der Maklerprovision oder der Rückerstattungsanspruch unter 186.000 TL, kann keine Klage direkt beim Verbrauchergericht eingereicht werden.

• Rechtliche Verpflichtung: Bei Provisionsstreitigkeiten unterhalb dieses Betrags ist die Anrufung der Verbraucherschlichtungsstelle des jeweiligen Bundeslandes oder Bezirks am Wohnsitz des Verbrauchers oder am Sitz des Immobilienbüros zwingend erforderlich . Wird die Klage direkt vor Gericht eingereicht, wird sie mangels Klageerhebungsvoraussetzungen abgewiesen.

2. Zuständigkeit des Verbrauchergerichts und Mediationspflicht

Bei Streitigkeiten um Immobilienprovisionen, wenn der geltend gemachte Betrag die gesetzliche Grenze überschreitet, sollte der Antrag direkt bei den Justizbehörden gestellt werden.

• Streitigkeiten ab 186.000 TL: Verbraucherschlichtungsstellen sind nicht zuständig für hohe Provisionsforderungen oder ungerechtfertigte Abzüge bei hochpreisigen Immobilienverkäufen. Diese Fälle fallen direkt in die Zuständigkeit der Verbrauchergerichte.

• Obligatorische Mediation: Bei Verbraucherstreitigkeiten über 186.000 TL eines obligatorischen Mediationsverfahrens vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens gesetzlich vorgeschrieben. Kann im Mediationsverfahren keine Einigung erzielt werden, kann beim Verbrauchergericht eine Forderungseinziehung oder eine Klage auf Aufhebung des Widerspruchs erhoben werden.

3. Verbraucherstatus und Rollenbeziehung (Unterscheidung zwischen kommerziellen Transaktionen)

Der Rechtsstatus der Parteien ist auch bei der Bestimmung der zuständigen Behörde in Kommissionsstreitigkeiten von großer Bedeutung:

• Berücksichtigung einer Verbrauchertransaktion: Wenn der Käufer oder Verkäufer, der die Immobiliendienstleistung in Anspruch nimmt, sich in der Position eines „Verbrauchers“ befindet (d. h., wenn er eine Immobilie für persönliche Bedürfnisse kauft oder verkauft, die nicht gewerblich oder beruflich sind), unterliegt die Streitigkeit dem Verbraucherschutzgesetz, und die Schlichtungsstelle oder das Verbrauchergericht ist innerhalb der oben genannten monetären Grenzen zuständig.

• Handelsgeschäfte: Wenn beide Parteien im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit mit Immobilien handeln, kann der Streitfall aus dem Anwendungsbereich des Verbraucherrechts in die Zuständigkeit des Handelsgerichts erster Instanz fallen.

 

Schließt die Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens einen Antrag an die Verbraucherschlichtungsstelle aus? (Entscheidung des Obersten Gerichtshofs)

Bei Streitigkeiten über Maklerprovisionen im Zusammenhang mit Kauf-, Verkaufs- oder Miettransaktionen werden Auseinandersetzungen zwischen den Parteien mitunter an Vollstreckungsbehörden weitergeleitet. Während Makler ein beschleunigtes Vollstreckungsverfahren einleiten können, um ihre Forderungen einzutreiben, können auch Verbraucher versuchen, Provisionen zurückzuerhalten, die sie unrechtmäßig oder unter Androhung von Vollstreckungsmaßnahmen gezahlt haben.

 

1. Rechtliche Natur von Vollstreckungsverfahren und Anträgen vor der Verbraucherschlichtungsstelle

Zwangsvollstreckungsverfahren sind ein vom Gläubiger eingeleitetes rechtliches Verfahren zur Eintreibung einer Forderung durch Zwangsvollstreckung. Die Verbraucherschlichtungsstelle hingegen ist eine Behörde, die Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Verkäufern/Anbietern nach verwaltungs- und verbraucherrechtlichen Grundsätzen beilegt.

• Unterschiedliche Verfahren: Die Einleitung eines Inkassoverfahrens beeinträchtigt nicht das Recht des Schuldners (Verbrauchers), Wiedergutmachung zu verlangen. Wenn der Verbraucher behauptet, nicht verschuldet zu sein oder die Forderung unberechtigt sei, hat er das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten.

2. Rechtsprechung des Berufungsgerichts: Vollstreckungsverfahren schließen einen Antrag an das Schiedsgericht nicht aus

Die Herangehensweise der zuständigen Zivilkammern und die Präzedenzfälle des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit sind überaus eindeutig:

• Die Kernaussage von Präzedenzfällen: Ein gegen Sie von einem Immobilienmakler eingeleitetes Vollstreckungsverfahren hindert Sie nicht daran, sich an die Verbraucherschlichtungsstelle zu wenden, Hat der Verbraucher innerhalb der vorgeschriebenen Frist (innerhalb von 7 Tagen) oder während des laufenden Verfahrens Widerspruch gegen das Vollstreckungsverfahren eingelegt, kann er bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Feststellung der Unschuld oder auf Rückerstattung der gezahlten Provision, basierend auf dem ungerechtfertigt geforderten Betrag, stellen.

• Konflikt zwischen Autorität und Verantwortung: Obwohl Schiedsgerichte nicht direkt über die Vollstreckungsbefugnis wie eine Pfändungs- oder Vollstreckungsbehörde verfügen, stellen ihre „Entscheidungen zugunsten des Verbrauchers“ während der Aussetzungs-/Stornierungsphase von Vollstreckungsverfahren einen Grundsatz des Vollstreckungsrechts dar, da sie die Rechtsgrundlage für die Schuld beseitigen.

3. Wichtige Punkte, die während des Vollstreckungsverfahrens zu beachten sind

Wenn gegen Sie aufgrund von Maklerprovisionen ein Gerichtsverfahren eingeleitet wurde und Sie sich für ein Schiedsverfahren entscheiden, sollten Sie die folgenden strategischen Schritte beachten:

• 1. Fristgerechte Einspruchspflicht: Innerhalb der gesetzlichen Frist von 7 Tagen ab Zustellung des Vollstreckungsbescheids müssen Sie persönlich beim Vollstreckungsamt Einspruch gegen die Forderung und die Zinsen einlegen. Wird kein Einspruch erhoben, wird das Vollstreckungsverfahren rechtskräftig und die Pfändung kann beginnen; dies führt später zu Komplikationen.

• 2. Geldwertkontrolle: Es muss geprüft werden, ob der Streitwert (der Hauptbetrag der Forderung) unter der gesetzlichen Höchstgrenze von 186.000 TL liegt.

• 3. Zusammenarbeit zwischen Vollstreckungsgericht und Schiedsgericht: Informationen und Unterlagen im Zusammenhang mit einem Antrag an ein Schiedsgericht können als Rechtsgrundlage für die Aussetzung von Vollstreckungsverfahren oder für negative Feststellungsklagen verwendet werden.

 

Haftung und Schadensersatzansprüche von Immobilienmaklern bei der Bereitstellung fehlerhafter oder unvollständiger Informationen

Der Kauf oder Verkauf von Immobilien, sei es als Eigenheim oder als Gewerbeimmobilie, zählt zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Käufer und Mieter verlassen sich dabei auf professionelle Immobilienmakler, um genaue Informationen über den rechtlichen, baurechtlichen und physischen Zustand der Immobilie zu erhalten. In manchen Fällen verschweigen Makler jedoch wissentlich oder fahrlässig Belastungen, Hypotheken, Bauvorschriften oder gravierende Baumängel, um den Verkauf oder die Vermietung zu beschleunigen oder ihre Provision zu kassieren.

 

1. Welche Sorgfaltspflichten und Informationspflichten hat der Immobilienmakler?

Gemäß dem türkischen Obligationenrecht begründet ein Maklervertrag ein Rechtsverhältnis, das einem Agenturvertrag ähnelt. Ein Immobilienberater ist nicht bloß ein passiver Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern; er ist ein Fachmann, der zur Wahrung der beruflichen Sorgfalt verpflichtet ist.

• Verpflichtung zur Bereitstellung genauer und vollständiger Informationen: Der Immobilienberater ist verpflichtet, unparteiisch alle Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke usw.) im Grundbuch des zu vermarktenden Grundstücks, dessen Zonenstatus (z. B. ob sich das Grundstück in einem Schutzgebiet befindet, ob für das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung vorliegt) und alle baulichen Mängel zu untersuchen und den Parteien vollständig offenzulegen.

• Berufliche Fahrlässigkeit: Das absichtliche Zurückhalten von Informationen oder die Bereitstellung unvollständiger oder irreführender Informationen mit der Haltung „Das spielt sowieso keine Rolle“ stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht des Immobilienmaklers dar.

2. Die Grundlage der rechtlichen Verantwortung eines Immobilienmaklers

Die rechtlichen Möglichkeiten, die einer Person zur Verfügung stehen, die durch den Kauf von Immobilien auf der Grundlage irreführender Informationen betrogen wurde, sind folgende:

• Vertragsbruch: Verletzung der in einem mit einem Immobilienmakler geschlossenen Makler- oder Marketingvertrag festgelegten Treue- und Sorgfaltspflicht.

• Deliktsrecht und mangelhaftes Verhalten: Entschädigung für Schäden (finanzielle Verluste), die dadurch entstehen, dass ein Immobilienmakler den Käufer mit falschen Angaben irreführt.

• Gesamtschuldnerische Haftung: In einigen Fällen, wenn der Eigentümer der Immobilie und der Immobilienmakler zusammenarbeiten, um Mängel zu verbergen, kann der Käufer beide oder auch jeden von ihnen einzeln auf Schadensersatz verklagen.

3. In welchen Situationen kann eine Entschädigungsklage eingereicht werden?

In der Praxis sind die häufigsten Beispiele für irreführende Angaben von Immobilienmaklern, die vor Gericht landen, folgende:

• Verkauf eines Gebäudes mit der Behauptung, es besitze eine Nutzungsgenehmigung, obwohl dies nicht der Fall ist: Da eine Nutzungsgenehmigung Voraussetzung für die Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens oder den Abschluss eines Versorgungsvertrags ist, erleiden Käufer, die in dieser Angelegenheit irregeführt werden, erhebliche finanzielle Verluste.

• Verschweigen von Bauvorschriften oder Belastungen: Die Entdeckung nach der Eigentumsübertragung, dass das gekaufte Grundstück für die Bebauung gesperrt ist oder dass erhebliche Belastungen auf dem Grundstück lasten.

• Verschweigen von baulichen Mängeln (Wasserlecks, strukturelle Schäden usw.): Dies bezieht sich auf einen Immobilienmakler, der dem Käufer versteckte Mängel an Miet- oder Kaufobjekten verschweigt, obwohl er davon Kenntnis hat.

4. Was kann im Rahmen einer Entschädigungsklage geltend gemacht werden?

Opfer, denen durch fehlerhafte Informationen ein Schaden entstanden ist, können in Zivilklagen folgende Ansprüche geltend machen:

• Geldentschädigung: Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der Immobilie und dem gezahlten Preis, der Wertminderung, den entstandenen Kosten oder den direkt erlittenen Schäden.

• Rückerstattung der gezahlten Provision: Die Rückforderung der an den Immobilienmakler gezahlten Servicegebühr aufgrund unrechtmäßiger und mangelhafter Dienstleistung zuzüglich Zinsen.

• Vertragsauflösung / Schadensersatz: Falls der Verkauf nicht storniert werden kann, wird die Preisdifferenz als Schadensersatz verlangt.

5. Verfahren zur Geltendmachung von Rechtsbehelfen und zur Einbeziehung zuständiger Behörden

• Bei Schadensersatzstreitigkeiten aufgrund fahrlässigen Handelns von Immobilienmaklern können, je nach Status der Parteien und Höhe des geltend gemachten Betrags, die Verbraucherschlichtungsstelleoder, in Fällen, in denen die Fristen überschritten werden, nach obligatorischer Mediation an das Verbrauchergericht.