Stadterneuerungsprozess im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306

Dies ist ein umfassender Rechtsleitfaden zum städtischen Transformationsprozess gemäß Gesetz Nr. 6306, der Aspekte wie Risikobewertung, Einwände, Klagen, Räumungen, Abriss, Eigentümerentscheidungen, Grundstücksanteilsverkäufe, Mietbeihilfen und Bauunternehmerverträge abdeckt.

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Was versteht man unter Stadterneuerung gemäß Gesetz Nr. 6306?

Das Gesetz Nr. 6306 zur Umgestaltung von Katastrophengebieten bildet die rechtliche Grundlage für städtebauliche Umgestaltungsmaßnahmen in der Türkei. Ziel des Gesetzes ist es, die Verfahren und Grundsätze für Sanierungs-, Abriss- und Erneuerungsprozesse in Katastrophengebieten sowie auf Grundstücken außerhalb dieser Gebiete, auf denen sich baufällige Gebäude befinden, festzulegen, um gesunde, sichere und baulich einwandfreie Wohnumgebungen zu schaffen. Insofern ist das Gesetz Nr. 6306 nicht bloß eine Verordnung zur Gebäudesanierung; es handelt sich um ein spezielles Umgestaltungsregime, das gleichzeitig Auswirkungen auf die Sicherheit von Menschenleben, Eigentumsrechte, die Flächennutzungsplanung, Verwaltungsverfahren, Grundbuchbestimmungen, die Entscheidungsfindung von Grundstückseigentümern und das Baurecht hat.

In der Praxis denken die meisten Menschen bei Stadterneuerung lediglich an den Abriss alter Gebäude und den Neubau an deren Stelle. Gemäß Gesetz Nr. 6306 handelt es sich jedoch um einen mehrstufigen Rechtsmechanismus, der von der Identifizierung baufälliger Gebäude über die Eintragung in den Grundbuchauszug, von Einsprüchen bis hin zu Verwaltungsverfahren, von der Räumung bis zum Abriss, von der Entscheidung durch einfache Mehrheit der Eigentümer bis zum Verkauf der Grundstücksanteile derjenigen, die an der Entscheidung nicht teilgenommen haben, bis hin zu Bauverträgen, Mietzuschüssen und Gebühren- und Steuerbefreiungen reicht.

Daher muss der städtebauliche Transformationsprozess gemäß Gesetz Nr. 6306 von Anfang bis Ende sorgfältig überwacht werden. Ein Verfahrensfehler in einer Phase kann alle nachfolgenden Prozesse strittig machen. Insbesondere Dokumente wie Benachrichtigungen, Bekanntmachungen, Einspruchsfristen, Fristen für die Einreichung von Klagen, Protokolle der Entscheidungen von Grundstückseigentümern, Angebotsmitteilungen, Wertgutachten und Bauverträge sind für potenzielle zukünftige Streitigkeiten von zentraler Bedeutung.

Grundbegriffe im Gesetz Nr. 6306

Um den städtebaulichen Transformationsprozess gemäß Gesetz Nr. 6306 zu verstehen, ist es notwendig, zunächst einige grundlegende Begriffe zu klären. Das Gesetz definiert ein „gefährdetes Gebäude“ als ein Bauwerk, unabhängig davon, ob es sich innerhalb oder außerhalb eines Risikogebiets befindet, das seine wirtschaftliche Nutzungsdauer erreicht hat oder aufgrund wissenschaftlicher und technischer Daten als einsturzgefährdet oder schwer beschädigt eingestuft wird. Ein „Risikogebiet“ ist ein vom Präsidenten ausgewiesenes Gebiet, das aufgrund seiner Bodenstruktur oder bestehender Gebäude ein Risiko für Menschenleben und Sachwerte birgt. Ein „Reservebaugebiet“ ist ein vom Ministerium entweder auf Antrag der TOKİ (Türkische Wohnungsbaubehörde) oder der Verwaltung oder auf eigene Initiative für die Nutzung im Rahmen von Anträgen nach Gesetz Nr. 6306 ausgewiesenes Gebiet.

Die Unterscheidung zwischen diesen Konzepten ist wichtig. Während sich das Verfahren zur Feststellung von Baurisiken typischerweise auf ein einzelnes Gebäude oder Grundstück konzentriert, kann die Ausweisung von Risikogebieten und Reservegebieten weitreichendere Folgen für Planung, Eigentumsverhältnisse, Bewertung, Evakuierung und Umsiedlung haben. Beispielsweise hat die Einstufung eines Mehrfamilienhauses als Risikogebäude nicht dieselben rechtlichen Konsequenzen wie die Erklärung eines ganzen Viertels zum Risikogebiet. Im Verfahren zur Feststellung von Baurisiken haben Grundstückseigentümer mehr Kontrolle über ihre eigenen Grundstücke, während in Risikogebieten die Verwaltung über weitergehende Planungs- und Umsetzungsbefugnisse verfügen kann.

Bei der Umsetzung des Gesetzes Nr. 6306 spielen das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel, die Präsidentschaft für Stadtentwicklung, Kommunen, Provinzialverwaltungen, TOKİ (Türkische Wohnungsbaubehörde), Grundbuchämter und zugelassene Risikobewertungsorganisationen in verschiedenen Phasen eine Rolle. Daher sollte der Prozess nicht lediglich als privatrechtliches Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Auftragnehmer betrachtet werden. Stadtentwicklung ist ein komplexer Prozess mit sowohl verwaltungsrechtlichen als auch privatrechtlichen Merkmalen.

Den Prozess mit der Identifizierung risikobehafteter Gebäude beginnen

Gemäß Gesetz Nr. 6306 beginnt der städtebauliche Transformationsprozess üblicherweise mit der Identifizierung risikobehafteter Gebäude. Diese Identifizierung erfolgt in der Regel durch die Gebäudeeigentümer oder deren gesetzliche Vertreter auf eigene Kosten mithilfe von Institutionen und Organisationen, die von der Präsidentschaft für Stadtentwicklung zugelassen sind. Die Präsidentschaft oder die Verwaltung kann die Identifizierung risikobehafteter Gebäude auch von Amts wegen durchführen oder die Eigentümer auffordern, dies innerhalb einer bestimmten Frist zu veranlassen. Sollten die Eigentümer die Identifizierung nicht innerhalb der vorgegebenen Frist vornehmen, kann die Präsidentschaft oder die Verwaltung diese selbst durchführen oder in Auftrag geben.

Gemäß der Durchführungsverordnung erfolgt die Identifizierung risikobehafteter Gebäude mithilfe eines elektronischen Softwaresystems und nach den technischen Grundsätzen in Anhang 2. Die Identifizierung risikobehafteter Gebäude erfolgt bei Bauwerken, die eigenständig nutzbar, überdacht und für Personen zugänglich sind und Zwecken wie Wohnen, Arbeiten, Erholung oder Religionsausübung dienen. Nicht bewohnte, im Bau befindliche Gebäude sowie Gebäude, deren strukturelle Integrität aufgrund von Verfall oder anderen Gründen beeinträchtigt ist, unterliegen nicht der Risikobewertung.

Wichtig ist hierbei, dass für die Einstufung eines Gebäudes als Risikogebäude nicht die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. In der Praxis kann die Einstufung eines Gebäudes als Risikogebäude bereits mit dem Antrag eines einzelnen Eigentümers eingeleitet werden. Dies bedeutet nicht, dass die Rechte der anderen Eigentümer vollständig entfallen; die Zustimmung aller Eigentümer ist jedoch für den Beginn des Verfahrens in der Einstufungsphase nicht notwendig. Nach Erstellung des Einstufungsberichts haben die Eigentümer das Recht, Einspruch zu erheben und gegebenenfalls Klage zu erheben.

Die Verhinderung der Identifizierung eines risikobehafteten Gebäudes unterbricht den Prozess nicht. Sollte beispielsweise der Zutritt zum Gebäude oder einem separaten Gebäudeteil verweigert werden, Türen nicht geöffnet werden oder die Identifizierungsbeamten bedroht oder Gewalt ausgesetzt sein, kann die Identifizierung nach Genehmigung durch die örtliche Verwaltungsbehörde mit Unterstützung der Polizei durchgeführt werden. Diese Regelung verdeutlicht den Aspekt der öffentlichen Sicherheit des Gesetzes Nr. 6306.

Der Prozess der Benachrichtigung des Grundbuchamts und der Bekanntmachung des Berichts über risikobehaftete Gebäude

Nach Erstellung des Risikobewertungsberichts wird dieser an die zuständige Direktion oder, falls die Zuständigkeit delegiert wurde, an die Verwaltung über ein elektronisches Softwaresystem übermittelt. Ist der Bericht unvollständig, wird er zur Korrektur zurückgesandt. Sind keine Mängel vorhanden, wird das risikobehaftete Gebäude spätestens innerhalb von zehn Werktagen dem zuständigen Grundbuchamt gemeldet und in die Grundbucheintragung aufgenommen. Zusätzlich werden die Protokolle mit den Bewertungsinformationen am Gebäude ausgehängt, die Eigentümer über das E-Government-Portal benachrichtigt und die Risikobewertung 15 Tage lang im zuständigen Rathaus bekanntgegeben. Die Risikobewertung gilt am letzten Tag der Bekanntmachung im Rathaus als den Eigentümern von Immobilien- und persönlichen Rechten zugestellt.

Diese Phase ist für Immobilieneigentümer von entscheidender Bedeutung, um ihre Rechte wahrnehmen zu können. Denn der Beginn der Einspruchs- und Klagefristen ist häufig an die Benachrichtigungs- und Bekanntmachungsverfahren gekoppelt. Wenn Immobilieneigentümer mit der Begründung „Ich habe keine gesonderte Benachrichtigung erhalten“ untätig bleiben, riskieren sie einen erheblichen Rechtsverlust. Denn das Gesetz schreibt bestimmte Benachrichtigungsverfahren vor, wie beispielsweise Aushang am Gebäude, Benachrichtigung über das elektronische Regierungsportal und Bekanntmachung durch die örtliche Verwaltung.

Sobald Grundstückseigentümer von der Einstufung oder Bekanntmachung eines risikobehafteten Gebäudes erfahren, müssen sie unverzüglich den Risikogutachten einholen, dessen technische und rechtliche Prüfung sicherstellen und mögliche Einwände ermitteln. Insbesondere ältere Gebäude, nicht genehmigte Anbauten, nachträgliche Sanierungen, vom Bauplan abweichende Bauvorhaben, Bodenprobleme und Probenahmemethoden können das Ergebnis des Risikogutachtens unmittelbar beeinflussen.

Einspruch gegen die Einstufung eines Gebäudes als gefährdet

Nach Gesetz Nr. 6306 haben Grundstückseigentümer oder ihre gesetzlichen Vertreter das Recht, gegen die Einstufung eines Gebäudes als risikobehaftet Einspruch einzulegen. Das Gesetz sieht vor, dass Einsprüche gegen solche Einstufungen innerhalb von fünfzehn Tagen eingelegt werden können und von Fachausschüssen geprüft und entschieden werden. Der Fachausschuss setzt sich aus Hochschulangehörigen relevanter Fachrichtungen und Mitarbeitern des Ministeriums oder des Präsidenten zusammen.

Die Durchführungsverordnung sieht außerdem vor, dass Einsprüche gegen die Einstufung eines Gebäudes als Risikogebäude innerhalb von fünfzehn Tagen nach Bekanntgabe im zuständigen Stadtteilbüro bei der Direktion für Stadtentwicklung am Standort des Gebäudes oder, falls die Zuständigkeit delegiert wurde, bei der Verwaltung einzureichen sind. Einsprüche, die nicht innerhalb der genannten Frist oder nicht vom Gebäudeeigentümer oder dessen Rechtsvertreter eingereicht werden, werden nicht bearbeitet.

Bei der Abfassung eines Einspruchsschreibens sollten allgemeine und abstrakte Aussagen vermieden werden. Aussagen wie „Unser Gebäude ist in Ordnung“, „Wir akzeptieren den Bericht nicht“ oder „Unsere Nachbarn handeln in böser Absicht“ reichen möglicherweise nicht aus. Ein wirksamer Einspruch erfordert den Nachweis der technischen und rechtlichen Mängel des Berichts. Konkret zu prüfen ist, ob die untersuchten Säulen repräsentativ für das Gebäude sind, ob das Tragwerk korrekt analysiert wurde, ob die Betonfestigkeit, die Bewehrungskennzeichnung, die Bodeneinflüsse, die Bauvorschriften, die Adresskompatibilität, die Projektinformationen, die Methode der Vor-Ort-Besichtigung und die Berechnungsgrundsätze berücksichtigt wurden.

Einreichen einer Klage gegen die Einstufung eines Gebäudes als gefährdet

Die Einstufung eines Gebäudes als risikobehaftet stellt einen Verwaltungsakt dar. Gemäß Gesetz Nr. 6306 kann gegen Verwaltungsakte, die auf Grundlage dieses Gesetzes erlassen wurden, innerhalb von dreißig Tagen nach Bekanntgabe gemäß Gesetz Nr. 2577 über das Verwaltungsverfahren Klage erhoben werden.

Das Hauptziel einer Klage gegen eine Risikobewertung eines Gebäudes ist der Nachweis, dass die Bewertung gegen geltendes Recht und technische Grundsätze verstößt. Diese Klage wird vor dem Verwaltungsgericht eingereicht. Sie sollte nicht nur die Unversehrtheit des Gebäudes behaupten, sondern auch darlegen, inwiefern der Bericht mangelhaft, fehlerhaft oder verfahrenstechnisch mangelhaft ist. Beispielsweise können Mängel wie die unterlassene Benachrichtigung der Eigentümer, eine unzureichende Untersuchung des Berichts, Zuständigkeitsprobleme der mit der Bewertung beauftragten Organisation, Fehler in den technischen Berechnungen, eine nicht repräsentative Stichprobenziehung oder die fehlende Berücksichtigung des Gebäudes als Ganzes als Klagegrund angeführt werden.

Der wichtigste Faktor ist hier die Zeit. Da die Zeiträume bei Stadterneuerungsprojekten kurz sind, müssen Grundstückseigentümer nach Bekanntwerden der Situation schnell handeln. Wird innerhalb der vorgegebenen Frist kein Einspruch erhoben oder Klage eingereicht, ist die Gefährdungsbeurteilung des Gebäudes abgeschlossen, und die Evakuierungs- und Abrissphase beginnt. Daher sollten, sobald die Gefährdungsbeurteilung vorliegt, der technische Bericht, die Eigentumsurkunde, die Baugenehmigung, die Architektur- und Statikpläne, aktuelle Fotos und alle zuvor eingeholten technischen Gutachten gemeinsam geprüft werden.

Bestätigung der Risikobewertung für Gebäude

Wird innerhalb der festgelegten Frist kein Einspruch gegen die Gefährdungsbeurteilung des Gebäudes erhoben oder wird ein Einspruch zurückgewiesen, ist die Beurteilung endgültig. Mit der endgültigen Beurteilung ändert sich der rechtliche Status des Gebäudes. Es gilt dann als katastrophengefährdet und muss evakuiert und abgerissen werden.

Gemäß der Durchführungsverordnung fordert die Direktion die Verwaltung auf, die erforderlichen Benachrichtigungen vorzunehmen und das Gebäude abzureißen, wenn ein Einspruch gegen die Einstufung eines Gebäudes als Gefahrenquelle zurückgewiesen wird oder die Einstufung mangels Einspruchs rechtskräftig wird. Ab diesem Zeitpunkt reicht die bloße Aussage „Wir stimmen dem Bericht nicht zu“ nicht mehr aus, um das Verfahren zu stoppen; die Phasen der Evakuierung, des Abrisses und der Neubewertung treten rechtlich in Kraft.

Sobald ein Gebäude eindeutig als gefährdet eingestuft wird, stehen Eigentümern zwei Hauptoptionen offen. Die erste besteht darin, das Gebäude zu verstärken, sofern dies technisch und rechtlich machbar ist. Die zweite Option ist die Evakuierung und der Abriss des Gebäudes mit anschließender Neubebauung des Grundstücks gemäß Gesetz Nr. 6306. Die Verstärkungsoption ist nicht für jedes Gebäude geeignet; Faktoren wie technische Gutachten, Verstärkungsprojekte, Baugenehmigungen und die Zustimmung des Eigentümers müssen gesondert geprüft werden.

Evakuierungs- und Abrissvorgang

Gemäß Gesetz Nr. 6306 haben Eigentümer von baufälligen Gebäuden eine Frist von maximal neunzig Tagen, um ihre Gebäude abzureißen. Erfolgt der Abriss nicht innerhalb dieser Frist, werden die Eigentümer darüber informiert, dass die Verwaltungsbehörden den Abriss veranlassen werden. Sollten die Eigentümer dem Abriss weiterhin nicht nachkommen, werden die Evakuierung der Personen und des Eigentums aus dem Gebäude sowie der Abriss selbst von den lokalen Behörden unter Beteiligung der Provinzgouverneure durchgeführt oder in Auftrag gegeben.

Die Evakuierungs- und Abrissphase betrifft nicht nur die Rechte der Eigentümer, sondern auch die von Mietern, Inhabern beschränkter Nutzungsrechte und gewerblichen Nutzern. Der Verbleib in einem Gebäude, das endgültig als einsturzgefährdet eingestuft wurde, birgt ein erhebliches Risiko. Daher müssen Evakuierungsanordnungen, Abrisspläne und Anträge auf Unterstützung sorgfältig überwacht werden.

Wird die Evakuierung verhindert, können die Verwaltungsbehörden mit Unterstützung der Polizei Maßnahmen ergreifen. Das Gesetz sieht außerdem vor, dass die Kosten für die Identifizierung risikobehafteter Gebäude, die Evakuierung und den Abriss den Eigentümern anteilig entsprechend ihren Eigentumsanteilen in Rechnung gestellt werden können. Daher müssen Eigentümer, die den Prozess unnötig verzögern, möglicherweise mit zusätzlichen Abriss- und Evakuierungskosten rechnen.

Entscheidungsprozess durch einfache Mehrheit der Eigentümer

Einer der wichtigsten Schritte gemäß Gesetz Nr. 6306 ist die Einholung einer Entscheidung der Eigentümer darüber, wie das Grundstück vor oder nach dem Abriss des baufälligen Gebäudes bewertet werden soll. Laut Gesetz können im Falle baufälliger Gebäude Entscheidungen über die Zusammenlegung, Aufteilung, Aufgabe und Eintragung von Grundstücken, den Wiederaufbau, den Verkauf von Anteilen, die Sanierung durch Methoden wie Gewinn- oder Umsatzbeteiligung mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihren Anteilen getroffen werden.

Diese Regelung ist in der Praxis von großer Bedeutung. Denn in der Vergangenheit konnten Stadtentwicklungsprojekte durch das Streben nach einer hohen Mehrheit oder faktischer Einstimmigkeit ins Stocken geraten. Im aktuellen System hingegen können Entscheidungen mit einfacher Mehrheit der Beteiligten entsprechend ihren Anteilen getroffen werden. Dabei wird jedoch nicht die Anzahl der Personen, sondern das Verhältnis von Landbesitz zu Anteil berücksichtigt.

Eine Entscheidung mit einfacher Mehrheit schließt die Rechte derjenigen Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden waren, nicht vollständig aus. Die Mehrheitsentscheidung muss dem Gesetz, der Billigkeit, dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Wesen des Eigentumsrechts entsprechen. Insbesondere Fragen wie die Aufteilung von Wohneinheiten, die Verteilung von Grundstücksanteilen, die dem Bauunternehmer zustehenden Anteile, Unterschiede in der Quadratmeterzahl, die Berechnung des Firmenwerts, Mietzuschüsse, Kautionen und Lieferzeiten müssen fair geregelt werden.

Benachrichtigung der Eigentümer, die mit der Entscheidung und dem Verkauf der Grundstücksanteile nicht einverstanden sind

Nach Gesetz Nr. 6306 ist der Verkauf von Landanteilen von Eigentümern möglich, die einer Entscheidung der einfachen Mehrheit nicht zugestimmt haben. Dieser Verkauf kann jedoch nicht automatisch erfolgen. Zunächst muss den Eigentümern, die der Entscheidung nicht zugestimmt haben, der Vorschlag mit den entsprechenden Bedingungen der einfachen Mehrheit zugestellt werden. Die Zustellung kann durch einen Notar oder durch Aushang im Büro des zuständigen Dorfvorstehers für fünfzehn Tage erfolgen. Die Zustellung muss darauf hinweisen, dass der Landanteil gemäß Gesetz Nr. 6306 verkauft wird, falls der Vorschlag nicht geprüft oder angenommen wird.

Die Durchführungsverordnung sieht vor, dass Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, einen schriftlichen Antrag auf Verkauf ihrer Grundstücksanteile an die Direktion oder, falls die Zuständigkeit delegiert wurde, an die Verwaltung stellen müssen. Der Antrag muss Unterlagen enthalten, aus denen hervorgeht, dass eine Einigung mit einfacher Mehrheit erzielt wurde, Unterlagen, die belegen, dass das Angebot den widersprechenden Eigentümern zugestellt wurde, sowie Wertgutachten von Immobilienbewertungsunternehmen, die von der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassen sind. Der Abriss der Gebäude ist für den Verkauf nicht erforderlich.

Der Verkauf eines Grundstücksanteils ist ein äußerst schwerwiegendes Geschäft, das unmittelbare Auswirkungen auf die Eigentumsrechte hat. Daher muss der Verkehrswert vor dem Verkauf präzise ermittelt werden. Das Wertgutachten sollte die Lage des Grundstücks, den Bebauungsplan, vergleichbare Objekte, Baurechte, bestehende Grundstücksanteile, den Wert einer eigenständigen Wohneinheit in einem Neubauprojekt sowie die Marktbedingungen berücksichtigen. Wird der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, kann der ablehnende Eigentümer erhebliche wirtschaftliche Verluste erleiden.

Bauverträge und Baumodell basierend auf der Aufteilung des Grundstücks

Nach Gesetz Nr. 6306 hängt die Art der Errichtung eines neuen Gebäudes nach dem Abriss eines baufälligen Gebäudes weitgehend von der Entscheidung der Eigentümer ab. Eine der in der Praxis am häufigsten angewandten Methoden ist der Bauvertrag gegen einen Grundstücksanteil, auch bekannt als Bauvertrag gegen Wohnungen. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Eigentümer, dem Bauunternehmer einen bestimmten Grundstücksanteil oder das Äquivalent einer eigenständigen Wohneinheit auf dem Grundstück zu übertragen; der Bauunternehmer wiederum verpflichtet sich, das vereinbarte Bauvorhaben abzuschließen und die Wohneinheiten an die Eigentümer zu übergeben.

Die wichtigsten Aspekte, die bei diesen Verträgen zu berücksichtigen sind, sind: Aufteilung in unabhängige Einheiten, Netto- und Bruttoquadratmeterzahl, technische Spezifikationen, Lizenzverpflichtungen, Nutzungsgenehmigung, Lieferzeit, Entschädigung bei Verzögerung, Vertragsstrafe, Mietbeihilfe, Umzugskosten, Kaution, Phasen der Eigentumsübertragung, Haftung für mangelhafte und unvollständige Ausführung, Kündigungsbedingungen und das zuständige Gericht im Streitfall.

Gesetz Nr. 6306 sieht vor, dass Bauherren, wenn der Bau eines neuen Gebäudes aus Gründen, die dem Auftragnehmer zuzuschreiben sind, nicht innerhalb eines Jahres begonnen wird oder wenn die Bauarbeiten auf einem bestimmten Niveau eingestellt werden und die für die Fertigstellung des Projekts erforderlichen Mitarbeiter und Geräte mindestens sechs Monate lang nicht eingesetzt werden, die Verträge mit einfacher Mehrheit ihrer Anteile kündigen können. Dies bietet Bauherren einen wichtigen Rechtsschutz gegen Zahlungsunfähigkeit des Auftragnehmers bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten.

Mietzuschüsse und Zinsunterstützung

Gemäß Gesetz Nr. 6306 ist die Mietbeihilfe eine der wichtigsten Unterstützungsmaßnahmen für Immobilieneigentümer, Mieter und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte im Rahmen der Stadterneuerung. Laut Durchführungsverordnung können Immobilieneigentümer im Anwendungsgebiet, deren Gebäude einvernehmlich geräumt werden, ab dem Räumungs- oder Abrissdatum eine monatliche Mietbeihilfe in der von der Präsidentschaft festgelegten Höhe erhalten. Für sanierungsbedürftige Gebäude außerhalb von Sanierungsgebieten beträgt die Mietbeihilfe 18 Monate; für sanierungsbedürftige Gebäude und Gebäude in Reservegebieten wird die Mietbeihilfe von der zuständigen Behörde festgelegt und darf 48 Monate nicht überschreiten.

Anträge auf Mietbeihilfe müssen innerhalb eines Jahres nach dem Räumungsdatum oder dem Datum des Abrisses des baufälligen Gebäudes gestellt werden. Bei baufälligen Gebäuden sind die Anträge an die zuständige Direktion oder, falls die Zuständigkeit delegiert wurde, an die Verwaltung zu richten. Mietbeihilfeanträge können auch online über das E-Government-Portal gestellt werden.

Die Verordnung regelt auch Zinszuschüsse. Demnach können Zinszuschüsse aus dem Sonderkonto für Transformationsprojekte zu festgelegten Zinssätzen für Kredite gewährt werden, die von natürlichen oder juristischen Personen gemäß dem Gesetz bei Banken aufgenommen werden. Allerdings kann dieselbe Person nicht gleichzeitig Mietzuschüsse und Zinszuschüsse erhalten; wer Mietzuschüsse erhält, kann nicht gleichzeitig Zinszuschüsse beziehen und umgekehrt.

Steuer-, Gebühren- und Entgeltbefreiungen

Einer der wesentlichen Vorteile des Stadterneuerungsprozesses gemäß Gesetz Nr. 6306 ist die Gewährung von Steuer-, Gebühren- und Entgeltbefreiungen für bestimmte Transaktionen. Bestimmte Verkäufe, Übertragungen, Eintragungen, Hypotheken, Erstverkäufe von Neubauten und andere Transaktionen im Zusammenhang mit der Stadterneuerung, die nach diesem Gesetz durchgeführt werden, können von Gebühren wie Notargebühren, Grundbuchgebühren, kommunalen Gebühren und Entgelten, Erbschaftssteuer, Gebühren für revolvierende Fonds, Stempelsteuer und Bank- und Versicherungssteuer befreit sein.

Diese Befreiungen sind von großer Bedeutung, um die Umwandlungskosten zu senken. Allerdings fällt nicht jede Transaktion automatisch unter die Befreiung. Die Transaktion muss in direktem Zusammenhang mit der Umwandlung gemäß Gesetz Nr. 6306 stehen, die beteiligten Parteien und die Immobilie müssen die Voraussetzungen erfüllen, und die erforderlichen Unterlagen müssen der zuständigen Behörde vorgelegt werden. Daher ist es wichtig, den Befreiungsantrag in Grundbuch, Notarunterlagen, Gemeindeunterlagen und Steuerdokumenten klar zu formulieren und alle Belege vollständig einzureichen.

Klagen, die gemäß Gesetz Nr. 6306 eingereicht werden können

Nach Gesetz Nr. 6306 können in verschiedenen Verfahrensstadien unterschiedliche Klagearten entstehen. Klagen gegen die Einstufung eines Gebäudes als Risikogebiet, gegen die Ausweisung eines Risikogebiets, gegen die Ausweisung eines Reservegebiets, gegen eine Abrissverfügung, gegen einen Grundstücksanteilsverkauf sowie sonstige Klagen gegen Verwaltungsmaßnahmen können in die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte fallen. Die allgemeine Frist für die Einreichung einer Klage gegen Verwaltungsmaßnahmen nach diesem Gesetz beträgt dreißig Tage.

Im Gegensatz dazu fallen Streitigkeiten aus Bauverträgen zwischen Bauunternehmern und Grundstückseigentümern, die im Gegenzug einen Anteil am fertiggestellten Gebäude erhalten, größtenteils in die Zuständigkeit der Gerichte. Fälle im Zusammenhang mit Vertragsbeendigung, Löschung und Eintragung von Eigentumsurkunden, Entschädigung bei Bauverzögerungen, mangelhafter oder unvollständiger Ausführung, Mietausfall, Vertragsstrafen, Aufteilung von Wohneinheiten und Vertragsbruch des Bauunternehmers können allesamt in diesen Bereich fallen.

Daher ist der erste Schritt bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Stadtentwicklungsprojekten die korrekte Feststellung, ob der Streit auf einem Verwaltungsakt oder einem privatrechtlichen Vertrag beruht. Die Wahl des falschen Rechtswegs kann zu Zeitverschwendung und Rechtsverlust führen.

Abschluss

Der städtebauliche Umgestaltungsprozess nach Gesetz Nr. 6306 ist ein mehrstufiges rechtliches Verfahren, das mit der Identifizierung sanierungsbedürftiger Gebäude beginnt und bis zur Fertigstellung des Neubaus andauert. Dabei müssen technische Gutachten, Verwaltungsverfahren, Grundbucheinträge, Eigentümerentscheidungen, Räumungs- und Abrissbescheide, Anträge auf Mietbeihilfe, Bauverträge und Gerichtsverfahren gleichermaßen berücksichtigt werden.

Um einen Verlust von Rechten zu vermeiden, müssen die Grundstückseigentümer den Bericht so bald wie möglich nach Kenntnisnahme der risikobehafteten Gebäudebewertung einholen, die Fristen für Einwände und Klagen nicht versäumen, sicherstellen, dass Entscheidungen mit einfacher Mehrheit gemäß dem Verfahren getroffen werden, Grundstückseigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, vollständig benachrichtigen und den Vertrag mit dem Auftragnehmer einer gründlichen rechtlichen Prüfung unterziehen.

Ein ordnungsgemäß durchgeführtes Verfahren nach Gesetz Nr. 6306 kann Grundstückseigentümern ein sichereres, wertvolleres und rechtlich einwandfreies Eigentum bieten. Umgekehrt kann ein schlecht durchgeführtes Verfahren zu unfairen Grundstücksverkäufen, niedrigen Preisen, unvollständigen Verträgen, unfertigen Bauvorhaben, langwierigen Rechtsstreitigkeiten und erheblichen wirtschaftlichen Verlusten führen. Daher ist es bei der Stadtentwicklung am sinnvollsten, von Beginn an auf technische und rechtliche Unterstützung zu setzen.