Rechtsstatus von im Ausland von türkischen Staatsbürgern erworbenen Immobilien

🔹 Einleitung

Globalisierung, technologischer Fortschritt und internationale Investitionsmobilität führen jährlich zu einem Anstieg der Immobilienkäufe türkischer Staatsbürger im Ausland. Die Zahl türkischer Immobilieninvestoren, insbesondere in Europa, dem Nahen Osten, den USA und den Balkanländern, nimmt rasant zu. Diese Entwicklung erfordert eine Prüfung des Rechtsstatus von im Ausland erworbenen Immobilien türkischer Staatsbürger und dessen Auswirkungen nach türkischem Recht

Dieser Artikel untersucht den Erwerb von Immobilien im Ausland durch türkische Staatsbürger im Kontext von Eigentumsrechten, ausländischem Recht, Steuerpflichten, Erbschaft, Grundbucheintragung und internationalem Privatrecht

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🔹 I. Rechtlicher Rahmen für den Erwerb von Immobilien im Ausland

1. Der Umfang der Eigentumsrechte im türkischen Recht

Gemäß Artikel 35 der Verfassung hat jeder das Recht auf Eigentum und Erbschaft. In der Praxis gibt es jedoch Diskussionen darüber, ob sich dieses Eigentumsrecht auch auf im Ausland gelegene Immobilien erstreckt . Nach türkischem Recht ist das Eigentumsrecht durch das Territorialitätsprinzip beschränkt ; das heißt, die Registrierung und der Schutz von Eigentum unterliegen dem Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet (Prinzip der lex rei sitae).

2. Der Grundsatz des Lex Rei Sitae (Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet)

Artikel 20 des Gesetzes über Internationales Privatrecht und Verfahrensrecht (MÖHUK) unterliegen dingliche Rechte an unbeweglichem Vermögen dem Recht des Ortes, an dem sich das unbewegliche Vermögen befindet.
Daher richtet sich die Rechtsnatur von Immobilien, die türkische Staatsbürger in Ländern wie Deutschland, Frankreich, Katar oder den USA erwerben, nach den jeweiligen Grundbuch- und Eigentumsordnungen dieser Länder.

3. Anwendung ausländischen Rechts

In türkischen Gerichten gilt bei Klagen über im Ausland befindliche Immobilien gemäß Artikel 20 des Gesetzes über das Internationale Privatrecht ausländisches Recht. Liegt jedoch ein klarer Verstoß gegen die türkische öffentliche Ordnung vor (beispielsweise sklavenähnliche Einschränkungen), kann das türkische Gericht unter Berufung auf den Grundsatz der Störung der öffentlichen Ordnung von der Anwendung ausländischen Rechts absehen

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🔹 II. Bedingungen für den Erwerb von Immobilien im Ausland

1. Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken

Der Erwerb von Immobilien im Ausland unterliegt den jeweiligen nationalen zum Immobilien- und Auslandsinvestitionsrecht . Türkische Staatsbürger können zudem bestimmten Beschränkungen unterliegen, die sich von denen ausländischer Staatsbürger unterscheiden.
Zum Beispiel:

• den USAgelten auf Ebene der einzelnen Bundesstaaten unterschiedliche Regeln, Ausländern wird aber grundsätzlich die Freiheit gewährt, Eigentum zu besitzen.

• Griechenland und Zypern benötigen türkische Staatsbürger eine Sondergenehmigung zum Erwerb von Immobilien.

• Katar und den Vereinigten Arabischen Emiraten erhalten Ausländer Eigentumsrechte in bestimmten Gebieten, die als „Freieigentum“ bezeichnet werden.

2. Konsularische Benachrichtigung und türkische Steuergesetzgebung

Türkische Staatsbürger sind nicht verpflichtet, den Kauf von Immobilien im Ausland den türkischen Konsulaten zu melden ; dies ist jedoch für Steuerzwecke und die Vermögensdeklaration wichtig . Die türkische Steuerverwaltung hat die Deklaration von Auslandsimmobilien im Rahmen der Vermögensamnestieregelung gefördert

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🔹 III. Bewertung von im Ausland erworbenen Immobilien aus türkischer Rechtsperspektive

1. Ist eine Eintragung im türkischen Grundbuch möglich?

Türkischen Staatsbürgern ist es nicht möglich, ihre im Ausland befindlichen Immobilien im türkischen Grundbuch einzutragen . Dies liegt daran, dass das türkische Grundbuchgesetz (Artikel 1 und 2) nur für Immobilien innerhalb der Grenzen der Republik Türkei gilt. Daher kann die Eintragung ausländischer Immobilien ausschließlich im Grundbuchsystem des jeweiligen Landes erfolgen .

2. Rechtliche Auswirkungen in der Türkei

Im Ausland erworbene Immobilien können in der Türkei Beweiskraft besitzen, begründen aber nicht unmittelbar ein dingliches Recht . Beispielsweise kann ein Haus, das einem türkischen Staatsbürger in Deutschland gehört, in der Türkei in Unterhalts-, Erbschafts- oder Güterstandsangelegenheiten als Vermögensbestandteil berücksichtigt werden .

3. Bewertung im Hinblick auf die Güterordnung

Gemäß Artikel 202 ff. des türkischen Zivilgesetzbuches gilt innerhalb der Ehe der Güterstand der Zugewinngemeinschaft . Erwirbt ein Ehegatte im Ausland Immobilien, so gilt diese ebenfalls als „erworbenes Vermögen“. Im Liquidationsverfahren ist jedoch das Recht des gemeinsamen Heimatlandes oder das Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsortes gemäß Artikel 15 des Gesetzes über das Internationale Privatrecht anwendbar .

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🔹 IV. Bewertung aus erbrechtlicher Sicht

1. Eröffnung des Erbschaftsverfahrens und anwendbares Recht

Gemäß Artikel 20/2 des türkischen Internationalen Privatrechts unterliegen Erbschaftsbestimmungen bezüglich unbeweglichen Vermögens dem Recht des Ortes, an dem sich das unbewegliche Vermögen befindet.
Demnach wird unbewegliches Vermögen eines türkischen Staatsbürgers in Frankreich nach französischem Erbrecht abgerechnet.
Die Bestimmungen bezüglich des Nachlasses in der Türkei finden jedoch Anwendung nach türkischem Recht.

2. Erbschaftsverfahren im Ausland

Immobilien im Ausland, die einem türkischen Staatsbürger gehören, unterliegen im Todesfall im jeweiligen Land der Erbschafts- und Schenkungssteuer . Türkische Erben sind unter Umständen verpflichtet, sowohl den Behörden des betreffenden Landes als auch der türkischen Steuerbehörde eine Meldung zu erstatten

3. Auswirkungen auf Erbschaftsfälle in der Türkei

Türkische Gerichte können nicht direkt über im Ausland befindliche Immobilien verfügen; deren Wert kann jedoch bei der Ermittlung der Erbteile berücksichtigt werden
Die 2. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts hat Präzedenzfälle geschaffen, in denen es heißt, dass „im Ausland befindliche Immobilien bei der Erbverteilung zu berücksichtigen sind“.

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🔹 V. Steuerliche und finanzielle Verpflichtungen

1. Doppelbesteuerungsabkommen

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit zahlreichen Ländern verhindern die doppelte Besteuerung ausländischer Immobilieneinkünfte, sowohl im Herkunftsland als auch in der Türkei. Beispielsweise können Mieteinnahmen gemäß Abkommen mit Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien, Frankreich, Katar und den USA nur in dem Land besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet.

2. Erklärungs- und Meldepflicht

Gemäß Artikel 3 des türkischen Einkommensteuergesetzes voll steuerpflichtige türkische Staatsbürger ihre im Ausland erzielten Immobilieneinkünfte in der Türkei angeben.
Wurde die Steuer jedoch bereits im jeweiligen Land entrichtet, wird dieser Betrag in der Türkei verrechnet.

3. Kapitalgewinne

Beim Verkauf von Immobilien im Ausland kann eine Kapitalertragsteuer anfallen. Nach türkischem Steuerrecht ist dieser Gewinn steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach ihrem Erwerb verkauft wird .

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🔹 VI. Öffentliche Ordnung und Eigentumsbeschränkungen

1. Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der öffentlichen Ordnung

Gemäß Artikel 5 des türkischen Gesetzes über internationales Privatrecht findet ausländisches Recht keine Anwendung, wenn seine Anwendung eindeutig gegen die türkische öffentliche Ordnung verstößt.
Beispielsweise könnte ein türkisches Gericht eine Beschränkung, die dem Erwerb von Immobilien durch einen türkischen Staatsbürger im Ausland nur für bestimmte religiöse oder ethnische Gruppen untersagt ist, als Verstoß gegen die öffentliche Ordnung .

2. Interventionen und Enteignungen ausländischer Staaten

In einigen Ländern besteht für ausländische Immobilieneigentümer die Gefahr, dass ihre Immobilien enteignet oder beschlagnahmt werden . In solchen Fällen können türkische Staatsbürger im Rahmen bilateraler Investitionsabkommen (BITs) mit dem betreffenden Staat ein internationales Schiedsgerichtsverfahren (ICSID usw.) anstrengen

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🔹 VII. Stellungnahmen des Obersten Gerichtshofs und Praxis

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in Streitigkeiten um Immobilien türkischer Staatsbürger im Ausland hat folgende Grundsätze übernommen:

• Oberster Gerichtshof, 2. Zivilkammer, Fall Nr. 2017/6823, Entscheidung Nr. 2018/4519.

  „Wird im Rahmen einer Eheschließung eine Immobilie im Ausland erworben, gilt sie als erworbenes Vermögen. Der Registrierungsprozess unterliegt jedoch den Gesetzen des jeweiligen Landes.“

• Oberster Gerichtshof, 14. Zivilkammer, Fall Nr. 2019/2345, Entscheidung Nr. 2020/4876.

  „Türkische Gerichte können nicht über das Eigentum an im Ausland befindlichen Immobilien entscheiden; sie können jedoch eine Entschädigung auf der Grundlage des Wertes dieser Immobilien zusprechen.“

Diese Entscheidungen zeigen, dass der Grundsatz lex rei sitae auch in der türkischen Rechtsprechung sorgfältig angewendet wird.

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🔹 VIII. In der Praxis aufgetretene Probleme

1. Dokumentenerkennung und -übersetzung

Ausländische Eigentumsurkunden mit einer Apostille und von einem beeidigten Übersetzer übersetzt .
Andernfalls werden diese Dokumente von türkischen Gerichten oder Behörden nicht als Beweismittel anerkannt.

2. Konflikte zwischen Erb- und Eigentumsordnungen

Sowohl Erbansprüche als auch Ansprüche aus dem Güterstand können sich auf ein und dasselbe unbewegliche Vermögen beziehen. In diesem Fall findet gemäß den Bestimmungen des Internationalen Privatrechtsgesetzes das Recht des Landes Anwendung, in dem sich das unbewegliche Vermögen befindet.

3. Internationaler Zugang zu Grundbuchinformationen

Die Türkei die Systeme zum gegenseitigen Austausch von Grundbuchdaten .
Daher lässt sich der Besitz ausländischer Immobilien oft nur Steuererklärungen oder konsularische Ermittlungenfeststellen

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🔹 IX. Schlussfolgerung und Bewertung

Für türkische Staatsbürger ist der Erwerb von Immobilien im Ausland derzeit ein zentraler Bestandteil sowohl der Investitions- als auch der Staatsbürgerschaftsstrategie. Da dieser Prozess jedoch den Gesetzen des jeweiligen Landes unterliegt, in dem sich die Immobilie befindet , hat er in jedem Land unterschiedliche rechtliche Konsequenzen.

Das türkische Rechtssystem räumt durch die Anwendung des Grundsatzes der lex rei sitae dem Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, Vorrang ein.
Daher:

• Türkische Staatsbürger sollten die Eigentums- und Steuerbestimmungen des Landes, in dem sie Immobilien erwerben möchten, prüfen

• Die Vermögens- und Einkommenserklärungen müssen gemäß dem türkischen Steuersystem erfolgen

• Die Auswirkungen von Erbschafts- und Eigentumsverhältnissen sollten im Voraus geregelt werden.

Die vom Obersten Gerichtshof der Türkei geschaffenen Präzedenzfälle stehen im Einklang mit internationalen Rechtsgrundsätzen in dieser Angelegenheit. Daher ist jeder Erwerb von Immobilien im Ausland nicht nur eine wirtschaftliche Investition, sondern erfordert auch eine Rechtsberatung