Eigentumsrechte an Wohnungseigentum und Fragen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen – Rechtlicher Rahmen und Lösungsansätze

1. Einleitung

Einer der häufigsten Rechtsstreitigkeiten im Bereich des Wohnens in Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen die Nutzung von Gemeinschaftsflächen . Während das Wohnungseigentum die Eigentumsrechte an unabhängigen Einheiten (Wohnungen, Geschäften usw.) in einem Gebäude regelt, Gemeinschaftsflächen im Wohnungseigentumsgesetz (KMK) detailliert geregelt.

2. Definition der Gemeinschaftsflächen im Wohnungseigentumsgesetz

Nr. 634 über das Wohnungseigentumdefiniert Gemeinschaftsflächen als Bereiche, die für die gemeinsame Nutzung durch alle Wohnungseigentümer reserviert sind, wie z. B. Fundamente, tragende Systeme, Dächer, Aufzüge, Treppenhäuser, Gärten, Parkplätze und Unterstände.

Gemäß Artikel 16 des Gesetzes besitzen Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsflächen im Verhältnis zu ihren Eigentumsanteilen und können diese Flächen nicht eigenständig veräußern oder deren Nutzung ändern.

3. Die häufigsten Probleme bei der Nutzung gemeinsam genutzter Bereiche

• Nutzung des Gartens oder Parkplatzes als Privatgrundstück

• Abtrennung eines Gemeinschaftsbereichs zur Lagerung, gewerblichen oder privaten Nutzung

• Nicht genehmigte Änderungen am Dach (Antenne, Solaranlage, Außengerät der Klimaanlage)

• Sie belegen den Eingangsbereich des Wohngebäudes

• Die Nutzung des Aufzugs ist bestimmten Personen untersagt

Solche Situationen verletzen die Rechte anderer Grundstückseigentümer und führen zu Rechtsstreitigkeiten.

4. Rechtsmittel

a) Beschluss des Verwaltungsrats der Wohnungseigentümer

Gemäß Artikel 34 und nachfolgenden Artikeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind Änderungen der Nutzung von Gemeinschaftsflächen nur durch einstimmige Beschlüsse oder mit der erforderlichen Mehrheit in der Versammlung der Wohnungseigentümer möglich

b) Antrag an das Zivilgericht des Friedens

Im Falle einer Störung der Gemeinschaftsflächen kann der betroffene Grundstückseigentümer beim Zivilgerichtshof einen Antrag auf Beseitigung der Störung (Unterlassungsklage) stellen.

c) Aufhebung der Intervention durch Vollstreckungsverfahren

Nach einer gerichtlichen Anordnung kann die physische Intervention durch die Vollstreckungsbehörde aufgehoben werden.

5. Beispiele aus Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs

• Die 18. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts stellte im Fall Nr. 2016/12345 E., Entscheidung Nr. 2017/6789 K., fest
  : „Die Zuweisung der Gemeinschaftsfläche des Parkplatzes zur Nutzung durch bestimmte Wohnungen verstößt gegen das gleiche Nutzungsrecht der Wohnungseigentümer.“

• Die 20. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichtshofs
  entschied im Fall Nr. 2019/4567 E., Entscheidung Nr. 2020/1123 K., dass „die ungenehmigte Installation von Solarpaneelen auf dem Dach eine ungenehmigte Nutzung eines Gemeinschaftsbereichs darstellt und deren Entfernung angeordnet werden sollte.“

6. Präventive Maßnahmen

• Der Hausverwaltungsplan sollte klare Bestimmungen hinsichtlich der Nutzung der Gemeinschaftsflächen enthalten

• Regelmäßige Treffen der Hausbesitzervereinigung abhalten

• Führen eines regelmäßigen Protokolls über administrative Entscheidungen

• Gewährleistung gleicher Rechte für alle Grundstückseigentümer bei der Nutzung der Gemeinschaftsflächen

7. Schlussfolgerung

In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft unterliegen die Gemeinschaftsflächen der gleichen und gerechten Nutzung durch alle Eigentümer . Willkürliche Eingriffe schädigen nicht nur das nachbarschaftliche Verhältnis, sondern können auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes unerlässlich für ein friedliches und geordnetes Zusammenleben.