Räumungsverfahren im Rahmen der Stadterneuerung

 Dieser umfassende Rechtsleitfaden behandelt den Räumungsprozess bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten, einschließlich der endgültigen Festlegung der Risikobewertung von Gebäuden, der 90-tägigen Räumungs- und Abrissfrist, Mieter- und Eigentumsrechten, Abrissgenehmigungen, Strom-, Wasser- und Gasunterbrechungen, Mietbeihilfen und rechtlichen Möglichkeiten.

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Was ist der Räumungsprozess im Rahmen der Stadterneuerung?

Im Rahmen der Stadterneuerung bezeichnet das Räumungsverfahren gemäß Gesetz Nr. 6306 zur Umgestaltung von Katastrophengebieten die Evakuierung von Gebäuden in Risikogebieten, gefährdeten Strukturen oder Schutzgebieten und deren Vorbereitung für den sicheren Abriss. Dieses Verfahren beschränkt sich nicht auf die klassische Räumung nach Mietrecht zwischen Vermieter und Mieter. Sobald die Gefährdung eines Gebäudes festgestellt ist, können die Verwaltungsbehörden die Evakuierung und den Abriss des Gebäudes anordnen, um die Sicherheit von Leben und Eigentum zu gewährleisten.

Stadterneuerungsprojekte umfassen zahlreiche rechtliche und praktische Aspekte, darunter Räumung, Eigentumsrechte, Wohnrechte, Mietverhältnisse, Grundbuchverfahren, behördliche Benachrichtigungen, Abrissgenehmigungen, Mietbeihilfen, Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse sowie gegebenenfalls die Unterstützung durch die Polizei. Daher kann eine unsachgemäße Durchführung des Räumungsverfahrens zu erheblichen Rechtsverlusten für Eigentümer, Mieter und Bauunternehmer führen.

Im Rahmen der Stadterneuerung ist die Identifizierung eines risikobehafteten Gebäudes der grundlegende Ausgangspunkt des Evakuierungsprozesses. Für jedes Gebäude wird ein Risikogutachten erstellt, das von der zuständigen Behörde geprüft, dem Grundbuchamt und den relevanten Parteien gemeldet und gegebenenfalls geprüft wird. Nach Abschluss des Einspruchsverfahrens gilt das Gebäude nach der Fertigstellung des Gutachtens als „risikobehaftet“. Wird gegen die Einstufung als risikobehaftet kein Einspruch erhoben oder wird dieser zurückgewiesen, fordert die zuständige Behörde die Verwaltung auf, die erforderlichen Meldungen vorzunehmen und das Gebäude abzureißen. Dieser Schritt ist in der geltenden Durchführungsverordnung klar geregelt.

Bei der Stadterneuerung geht es bei der Evakuierung nicht nur um die Räumung des Gebäudes. Hauptziel ist es, sicherzustellen, dass das als einsturzgefährdet eingestufte Gebäude so geräumt wird, dass keine Menschenleben gefährdet werden, die Abrissvorbereitungen abgeschlossen sind und der Umgestaltungsprozess gesetzeskonform verläuft. Daher muss die Evakuierung im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren, Berufungen, Mietbeihilfen, Abrissgenehmigungen und Entscheidungen der Eigentümer betrachtet werden.

Ist eine Evakuierung zwingend erforderlich, bevor das Gebäude als gefährdet eingestuft wird?

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten ist der Abschluss der Risikobewertung des Gebäudes der kritischste Schritt zur Einleitung des Räumungsverfahrens. Die Erstellung eines Risikogutachtens allein garantiert jedoch nicht in jedem Fall die endgültige Räumung. Das Gutachten muss von der zuständigen Behörde geprüft, den Eigentümern und Rechteinhabern mitgeteilt und die Einspruchsfrist abgelaufen sein oder ein etwaiger Einspruch zurückgewiesen worden sein.

Eigentümer haben das Recht, gegen die Einstufung ihres Gebäudes als gefährdet Einspruch einzulegen. Es ist nicht immer korrekt, vor Abschluss des Einspruchsverfahrens oder dessen Ablehnung zu sagen, dass das Gebäude endgültig zur Evakuierung und zum Abriss vorgesehen ist. Eigentümer sollten dieses Verfahren jedoch sorgfältig verfolgen. Denn wird kein Einspruch eingelegt oder wird dieser abgelehnt, ist die Einstufung des Gebäudes als gefährdet endgültig, und die Behörden beginnen mit der Evakuierung und dem Abriss.

Diese Unterscheidung ist im Hinblick auf das Räumungsverfahren von Bedeutung. Weder Eigentümer noch Mieter sind allein aufgrund mündlicher Aussagen der Hausverwaltung oder des Bauunternehmers zur Räumung verpflichtet. Abstrakte Aussagen wie „Das Gebäude wird städtebaulich umgestaltet“, „Es wurde eine Vereinbarung mit dem Bauunternehmer getroffen“ oder „Es wird demnächst abgerissen“ begründen für sich genommen keine Räumungspflicht gemäß Gesetz Nr. 6306. Wurde jedoch die Gefährdung eines Gebäudes festgestellt, überschreitet die Räumung die Grenzen des Privatrechts und berührt administrative und sicherheitsrelevante Aspekte.

Daher sollten Eigentümer oder Mieter, denen eine Räumungsklage droht, zunächst prüfen, ob folgende Dokumente vorliegen: ein Risikobewertungsbericht für das Gebäude, eine Bestätigung der Genehmigung des Berichts durch die Behörden, eine Eigentumsurkunde, ein am Gebäude angebrachter Aushang, eine Benachrichtigung der Online-Verwaltung, eine Bekanntmachung der lokalen Verwaltung, der Ausgang eines Einspruchs sowie Räumungs- und Abrissbescheide. Räumungsmaßnahmen ohne diese Dokumente können rechtlich fragwürdig sein.

Wie übermittelt man eine Räumungsmitteilung?

Die Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 regelt das Benachrichtigungsverfahren bezüglich Evakuierung und Abriss. Gemäß dieser Verordnung erfolgt die Benachrichtigung über die Evakuierung und den Abriss von unter das Gesetz fallenden Gebäuden durch Aushang des entsprechenden Berichts am Gebäude (bei risikobehafteten Gebäuden), Benachrichtigung der Eigentümer über das E-Government-Portal und Bekanntmachung im zuständigen Mukhtar-Büro für 15 Tage. Die Benachrichtigung der Eigentümer von Immobilien und beweglichen Rechten gilt am letzten Tag der Bekanntmachung im Mukhtar-Büro als erfolgt. Darüber hinaus werden die zur Evakuierung aufgeforderten Gebäude 15 Tage lang auf der Website des Präsidenten veröffentlicht.

Dieses System unterscheidet sich vom herkömmlichen Postversand. Daher sollten Eigentümer und Mieter nicht nur auf Benachrichtigungen per Post warten. Sie sollten auch Aushänge am Gebäudeeingang, Bekanntmachungen der örtlichen Verwaltung, E-Government-Benachrichtigungen, Mitteilungen des Präsidenten und Verwaltungsschreiben beachten.

Eine ordnungsgemäße Räumungsbenachrichtigung ist von entscheidender Bedeutung. Denn der Beginn des Räumungs- und Abrissverfahrens, die Möglichkeit der Rechteinhaber, Klagen und Rechtsmittel einzulegen, das Mietbeihilfeverfahren und die Abrissvorbereitungen hängen alle von dieser Benachrichtigung ab. Eine unterlassene Benachrichtigung, eine Benachrichtigung der falschen Person, eine Benachrichtigung eines verstorbenen Eigentümers, eine unterlassene Information der Erben oder eine Benachrichtigung auf Grundlage der falschen Grundstücks- oder Wohnungsnummer können zukünftig zu Rechtsstreitigkeiten führen.

Der Vorwurf unregelmäßiger Benachrichtigung ist jedoch kein stichhaltiger Grund für Rechteinhaber, untätig zu bleiben. Wer tatsächlich Kenntnis vom risikoreichen Bauprozess hat, sollte unverzüglich handeln, um Fristen nicht zu versäumen; er sollte Berichte, Bekanntmachungen und Benachrichtigungsdokumente einholen, um seine rechtliche Situation zu beurteilen.

Welche Frist gilt für Räumungen im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten?

Gemäß der geltenden Durchführungsverordnung gewährt die Verwaltung eine Frist von höchstens neunzig Tagen für den Abriss eines baufälligen Gebäudes. Wird das Gebäude innerhalb dieser Frist nicht geräumt und abgerissen, werden die Eigentümer aufgefordert, dies zu veranlassen, mit dem Hinweis, dass die Räumung und der Abriss von den Verwaltungsbehörden durchgeführt werden.

Diese Regelung wird in der Praxis als „90-tägige Räumungs- und Abrissfrist“ bezeichnet. Diese Frist gilt jedoch nicht nur für Mieter, die ausziehen müssen. Auch Eigentümer müssen das Gebäude räumen, Versorgungsverträge kündigen, eine Abrissgenehmigung einholen, ein Abrissunternehmen beauftragen und den Abriss durchführen.

Während der Räumungsfrist müssen Eigentümer, Mieter, Gewerbetreibende, Portiers und andere Nutzer des Gebäudes ausziehen. Die Eigentümer sollten außerdem untereinander die Aufteilung der Abrisskosten, die Beauftragung des Abrissunternehmens, die Genehmigungsverfahren und die Sicherung des Grundstücks nach dem Abriss regeln.

In dieser Zeit ist es für Eigentümer und Nutzer besonders wichtig, alle Transaktionen schriftlich und dokumentiert abzuwickeln. Das Auszugsdatum des Mieters, die Schlüsselübergabe, die Rückzahlung der Kaution, die Verrechnung der Vorauszahlung, die Kündigung von Abonnements und das tatsächliche Räumungsdatum sollten in einem Protokoll festgehalten werden.

Was geschieht, wenn das Gebäude innerhalb der Evakuierungszeit nicht geräumt wird?

Wird ein baufälliges Gebäude nicht innerhalb der vorgegebenen Frist geräumt und abgerissen, kann die Verwaltung Zwangsmaßnahmen ergreifen. Gemäß den Vorschriften sind die zuständigen Institutionen und Organisationen verpflichtet, die Versorgung mit Strom, Wasser und Erdgas einzustellen, wenn baufällige Gebäude nicht innerhalb der festgelegten Frist von ihren Eigentümern abgerissen werden. Diese Institutionen und Organisationen sind verpflichtet, die Versorgung auf Verlangen der Verwaltung einzustellen.

Diese Verordnung zielt darauf ab, die weitere Nutzung eines risikobehafteten Gebäudes zu verhindern. Das fortgesetzte Wohnen in einem Gebäude, das eindeutig als risikobehaftet eingestuft wurde, kann nicht nur das Leben und Eigentum der Bewohner dieses Gebäudes gefährden, sondern auch das der Bewohner benachbarter Gebäude, von Passanten und Dritten in der Umgebung.

Die Abschaltung der Strom-, Wasser- und Gasversorgung verdeutlicht die Dringlichkeit der Evakuierung. Ein Verbleib im Gebäude nach diesem Zeitpunkt ist sowohl praktisch schwierig als auch rechtlich riskant. Insbesondere das Wohnen in einem Gebäude mit abgeschalteter Gas-, Strom- oder Wasserversorgung birgt Sicherheits- und Gesundheitsrisiken.

Werden Evakuierung und Abriss nicht innerhalb der vorgegebenen Frist durchgeführt, wird das gefährdete Gebäude der zuständigen lokalen Behörde gemeldet. Gemäß den Vorschriften werden Evakuierung und Abriss dieser Gebäude von der lokalen Behörde mit Unterstützung der Polizei durchgeführt oder in Auftrag gegeben.

Ist eine Zwangsräumung möglich?

Zwangsräumungen sind im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten möglich; diese Befugnis ist jedoch nicht unbegrenzt oder willkürlich. Sie setzt voraus, dass die Gefährdungsbeurteilung des Gebäudes abgeschlossen ist, eine Räumungs- bzw. Abrissverfügung ergangen ist, die gesetzte Frist abgelaufen ist und die Verwaltung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen handelt.

Gemäß der Verordnung kann die Präsidentschaft oder die Verwaltung, wenn die Räumung verhindert wird – beispielsweise durch Verweigerung des Zutritts zum Gebäude oder einem separaten Gebäudeteil, Verschließen oder Verweigern des Öffnens von Türen, Bedrohung von Beamten oder Anwendung von Gewalt –, eine schriftliche Genehmigung der örtlichen Verwaltungsbehörde und ausreichendes Polizeipersonal einholen. Auf Grundlage dieser schriftlichen Genehmigung kann die Räumung gegebenenfalls von den Polizeibeamten selbstständig durchgeführt werden, indem verschlossene Türen oder Bereiche geöffnet werden.

Diese Bestimmung unterstreicht deutlich den Aspekt der öffentlichen Sicherheit im Zusammenhang mit dem Räumungsverfahren gemäß Gesetz Nr. 6306. Während klassische Mieträumungen häufig Gerichtsbeschlüsse und Vollstreckungsverfahren beinhalten, kann im abgeschlossenen risikobehafteten Bauprozess ein administrativer Räumungs- und Abrissmechanismus angewendet werden.

Umgekehrt müssen bei Zwangsräumungsverfahren die Menschenwürde, die Unverletzlichkeit der Wohnung, das Eigentumsrecht und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt werden. Der Schutz des Eigentums, die Erstellung amtlicher Aufzeichnungen, die Feststellung der Bewohner der Wohnung und die Verhinderung von Schäden während der Räumung sind erforderlich. Rechtswidrige oder unverhältnismäßige Räumungsverfahren können verwaltungsrechtliche und zivilrechtliche Folgen haben.

Rechtliche Folgen der Verhinderung von Zwangsräumung und Abriss

Die Identifizierung, Evakuierung und der Abriss baufälliger Gebäude stehen in direktem Zusammenhang mit der öffentlichen Sicherheit. Daher kann die aktive Behinderung dieser Prozesse schwerwiegende Folgen haben. Die Verordnung sieht vor, dass Personen, die die Identifizierung, Evakuierung und den Abriss baufälliger Gebäude behindern, von der Verwaltung oder Direktion der Staatsanwaltschaft gemeldet werden und eine Strafanzeige gemäß den einschlägigen Bestimmungen des türkischen Strafgesetzbuches Nr. 5237 erstattet wird. Darüber hinaus wird festgelegt, dass gegen Amtsträger, die ihren Pflichten nicht nachkommen, straf- und disziplinarrechtliche Maßnahmen ergriffen werden.

Anstatt dass Vermieter oder Mieter den Prozess vollständig blockieren, ist es daher ratsamer, innerhalb der vorgegebenen Frist die rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen. Sollte sich der Gefahrenbericht für das Gebäude als fehlerhaft erweisen, ist Widerspruch und eine Aufhebungsklage einzureichen; wird die Räumungsmitteilung als unrechtmäßig angesehen, ist ein Widerspruch und eine Klage einzureichen; und bei einem Verlust von Rechten auf Mietzuschüsse oder Umzugshilfe sind die entsprechenden Rechtsmittel auszuschöpfen.

Aktiver Widerstand, wie das Verriegeln von Türen, das Verhindern des Zutritts für Beamte oder das Behinderung des Abrisskommandos, kann zu schwerwiegenderen administrativen und strafrechtlichen Konsequenzen führen, anstatt das Problem zu lösen.

Wie erhält man während eines Räumungsverfahrens eine Abrissgenehmigung?

Nach Abschluss der Evakuierung muss eine Abrissgenehmigung eingeholt werden. Gemäß den Vorschriften wird diese auf Antrag eines oder mehrerer Gebäudeeigentümer oder deren Vertreter erteilt, sofern Dokumente vorgelegt werden, die die Evakuierung des Gebäudes und die Abschaltung der Strom-, Wasser- und Gasversorgung belegen, oder wenn dies von der Verwaltung festgestellt und in einem Bericht dokumentiert wird. Bei Gebäuden mit einer Höhe von über 21,50 Metern muss ein Statiker mit dem Abriss beauftragt werden. Die Vorschriften sehen vor, dass die Abrissgenehmigung bei Erfüllung der Voraussetzungen innerhalb von sechs Werktagen ohne Zustimmung aller Eigentümer erteilt wird.

Diese Bestimmung ist in der Praxis von größter Bedeutung. In Mehrfamilienhäusern mit vielen Eigentümern ist es oft unmöglich, von allen Eigentümern die Unterschrift für eine Abrissgenehmigung zu erhalten. Die Weigerung einiger Eigentümer, zu unterschreiben, bedeutet nicht zwangsläufig, dass das baufällige Gebäude für immer stehen bleibt. Wenn das Gebäude endgültig als baufällig eingestuft wird und die Voraussetzungen für Evakuierung und Abriss erfüllt sind, kann bereits ein einzelner Eigentümer das Abrissgenehmigungsverfahren mit den erforderlichen Unterlagen einleiten.

Bevor eine Abrissgenehmigung erteilt werden kann, müssen Versorgungsverträge gekündigt, das Gebäude geräumt, ein Abrissunternehmen ausgewählt, die Umweltsicherheit gewährleistet und angrenzende Gebäude geschützt werden. Unsachgemäßer Abriss kann Nachbargebäude, Fahrzeuge, Fußgänger oder die Infrastruktur beschädigen. Daher ist der Abrissvorgang selbst ein technischer Schritt, der rechtliche Haftungsrisiken bergen kann.

Welche Rechte haben Immobilieneigentümer während eines Räumungsverfahrens?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist das wichtigste Recht von Immobilieneigentümern während eines Räumungsverfahrens das Recht, die Einhaltung der Gesetze und Vorschriften zu fordern. Immobilieneigentümer sollten die Möglichkeit haben, den Gefahrengutachten, dessen Fertigstellungstermin, die Räumungs-/Abrissmitteilung, die darin festgelegte Frist und das Abrissgenehmigungsverfahren einzusehen.

Der Eigentümer kann innerhalb der vorgeschriebenen Frist gegen die Risikobewertung des Gebäudes Einspruch erheben und Klage beim Verwaltungsgericht einreichen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Einreichung einer Klage das Verfahren nicht automatisch stoppt. In seinen FAQs stellt das Ministerium klar, dass eine Klage gegen die Risikobewertung oder die Abrissentscheidung die Vollstreckung von Verwaltungsmaßnahmen nicht verhindert, es sei denn, es wird ein Vollstreckungsstopp oder eine Aufhebungsentscheidung erlassen.

Wenn der Grundstückseigentümer den Risikobewertungsbericht für fehlerhaft hält, sollte er daher nicht nur Klage erheben, sondern – sofern die Umstände dies zulassen – auch einen Aufschub der Vollstreckung beantragen. Denn selbst im Falle eines Obsiegens ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des abgerissenen Gebäudes möglicherweise nicht praktikabel.

Ein weiteres Recht von Immobilieneigentümern ist die Prüfung der Möglichkeit, Unterstützung wie Mietzuschüsse nach einer Zwangsräumung oder Zinsvergünstigungen zu erhalten. Im Falle Istanbuls können zudem bestehende Förderprogramme wie „Die Hälfte übernehmen wir“ während des Räumungs- und Umstrukturierungsprozesses wirtschaftlich von Bedeutung sein. Laut Ministeriumsangaben umfasst die gebäudebezogene Umstrukturierungsförderung in Istanbul Zuschüsse, Darlehen und Umzugshilfe für Wohnraum sowie separate Fördermaßnahmen für Unternehmen.

Welche Rechte haben Mieter während eines Räumungsverfahrens?

Bei Stadterneuerungsprojekten hat die Räumung auch für Mieter schwerwiegende Folgen. Da der Mieter nicht Eigentümer der Immobilie ist, kann er unter Umständen nicht dasselbe Recht geltend machen, gegen die Einstufung eines Gebäudes als Gefahrenquelle Einspruch zu erheben, wie es Eigentümer tun würden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter keinerlei Rechte hat.

Der Mieter hat zunächst das Recht zu erfahren, ob die Kündigung auf einem tatsächlichen Risiko durch ein Bauvorhaben beruht. Die Aussage des Vermieters, dass „das Gebäude umgebaut wird“, reicht allein nicht aus. Der Mieter kann Einsicht in das Gutachten zum Risiko des Gebäudes, die Kündigung, den Abrissplan und die relevanten Verwaltungsdokumente verlangen.

Wird ein Gebäude als gefährdet eingestuft, kann der Mieter in der Regel nicht darin bleiben. Die Räumung basiert dann nicht mehr allein auf dem Mietverhältnis, sondern auf Gründen der öffentlichen Sicherheit. Der Mieter behält jedoch seine Rechte hinsichtlich der Kaution, der im Voraus gezahlten Miete, der Umzugskosten, der Suche nach einer neuen Adresse, der Verlegung des Geschäftsbetriebs (sofern es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt) und von Anträgen auf Unterstützung.

Beim Auszug aus dem Mietobjekt muss der Mieter ein Übergabeprotokoll erstellen, die Rückerstattung der Kaution schriftlich beantragen, die Zählerstände am Ende der Mietzeit notieren und den Zustand des Mietobjekts mit Fotos oder Videos dokumentieren. Selbst im Falle eines Abrisses des Gebäudes darf der Vermieter die Kaution nicht willkürlich einbehalten. Wurde die Miete im Voraus bezahlt, kann eine Rückerstattung oder Anrechnung für den nicht genutzten Zeitraum beantragt werden.

Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien sollten, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen, auch Mietzuschüsse oder Umzugshilfe beantragen. Es ist wichtig, nach einer Zwangsräumung die Antragsfristen nicht zu versäumen.

Räumungsverfahren für Gewerbemieter

Für Gewerbemieter gestaltet sich die Räumung im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten komplexer. Denn eine Geschäftsräumung betrifft nicht nur den physischen Umzug, sondern auch Steuerregistrierungsbescheinigungen, kommunale Genehmigungen, Handelsregistereintragungen, Sozialversicherungsanmeldungen, Mitarbeiter, Kundenstamm, Beschilderung, Warenbestand und die Fortführung des Geschäftsbetriebs.

Sobald ein Gebäude als gefährdet eingestuft wird, kann es für einen Gewerbemieter aus Gründen der öffentlichen Sicherheit unmöglich werden, den Betrieb dort fortzuführen. Dem Gewerbemieter sollte jedoch ausreichend Zeit zur Vorbereitung eingeräumt, der Umzugsprozess dokumentiert und die Regelungen zu Kautionen und Mietvorauszahlungen geklärt werden.

Gewerbemieter sollten insbesondere folgende Dokumente aufbewahren: Mietvertrag, Steuerbescheinigung, Zahlungsbelege, Kautionsquittung, Strom-, Wasser- und Gasrechnungen, Gewerbeschein, Handelsregisterauszug, Räumungsbescheid, neue Adressdaten, Rechnungen für Umzugskosten und jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter. Diese Dokumente sind sowohl für Unterhaltsanträge als auch für mögliche Entschädigungs- oder Forderungsansprüche wichtig.

Mietbeihilfe und Unterstützung bei der Umsiedlung während des Räumungsverfahrens

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten sollte der Räumungsprozess im Zusammenhang mit finanzieller Unterstützung bewertet werden. Aufgrund der Räumung oder des Abrisses eines risikobehafteten Gebäudes können Eigentümer, Mieter oder Inhaber beschränkter dinglicher Rechte unter bestimmten Voraussetzungen Mietzuschüsse oder Unterstützung bei der Umsiedlung erhalten.

Für Immobilieneigentümer kann die Mietbeihilfe je nach Zustand des Gebäudes, Risikogebiet oder Sanierungsgebiet variieren. Mieter erhalten in der Regel eine einmalige Umzugshilfe. Wichtige Antragsunterlagen sind das Datum der Räumung oder des Abrisses, die Adressregistrierung, Informationen zum risikobehafteten Gebäude, Bankverbindung und Nachweise über die Anspruchsberechtigung.

Der häufigste Fehler bei einer Zwangsräumung ist die verspätete Beantragung von Mietbeihilfe. Die Antragsfristen sind jedoch begrenzt, und alle erforderlichen Unterlagen müssen vollständig vorbereitet sein. Vermieter sollten ihre Eigentumsurkunden aufbewahren, Mieter ihre Adresse und Nebenkostenabrechnungen und Gewerbemieter ihre Steuer- und Betriebsunterlagen.

Für Istanbul sind auch bestehende Förderprogramme wie „Die Hälfte gehört uns“ von Bedeutung. Laut einer Erklärung des Ministeriums können Gebäude, die 2025 und 2026 als gefährdet eingestuft werden, in die Kampagne einbezogen werden. Zudem werden Zuschüsse, Darlehen und Unterstützung bei der Umsiedlung für Wohnraum im Rahmen von gebäudebezogenen Transformationsprojekten bereitgestellt.

Gibt es die Möglichkeit zur Verstärkung während des Evakuierungsprozesses?

Wird ein Gebäude als gefährdet eingestuft, erfolgt in der Regel die Evakuierung und der Abriss. In manchen Fällen kann jedoch eine Verstärkung anstelle des Abrisses in Betracht gezogen werden. Laut den FAQs des Ministeriums müssen die Eigentümer, falls eine Verstärkung dem Abriss vorgezogen wird, innerhalb der vorgegebenen Fristen die Machbarkeit der Verstärkung prüfen lassen. Die Entscheidung für die Verstärkung muss gemäß Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes mit einer Vierfünftelmehrheit getroffen werden. Außerdem muss ein Verstärkungsplan erstellt und eine Genehmigung gemäß den Bauvorschriften eingeholt werden.

Daher ist die Annahme, dass nach Erlass eines Räumungsbeschlusses keine Alternativen mehr bestehen, nicht immer richtig. Die Gebäudeverstärkung ist jedoch kein automatisches Recht, das die Fristen unterbricht. Technische Eignung, die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, ein Projekt, eine Genehmigung und die behördliche Genehmigung sind erforderlich. Wenn Eigentümer eine Gebäudeverstärkung in Erwägung ziehen, müssen sie innerhalb der für Räumung und Abriss festgelegten Frist zügig handeln.

Die Option der Gebäudeverstärkung sollte unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Werts des Gebäudes, seines technischen Zustands, der Bodenbeschaffenheit, seiner historischen oder architektonischen Bedeutung, der finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer und des Genehmigungsverfahrens bewertet werden. Nach Abschluss der Verstärkung muss bei der zuständigen Behörde ein Antrag auf Löschung des Eintrags „gefährliches Gebäude“ aus dem Grundbuch gestellt werden.

Wer trägt die Kosten für die Evakuierung und den Abriss?

Bei der Identifizierung eines risikobehafteten Gebäudes tragen die Eigentümer in der Regel die Kosten für Evakuierung und Abriss. Bereiten die Eigentümer das Gebäude mit eigenen Mitteln auf Evakuierung und Abriss vor, teilen sie sich die Kosten für das Abrissunternehmen, die Genehmigungsverfahren, die Beseitigung der Trümmer, die Sicherung des Geländes und ähnliche Ausgaben.

Sollten die Eigentümer die Räumung und den Abriss nicht innerhalb der vorgegebenen Frist durchführen, kann die Verwaltung oder das Präsidialamt die Räumung und den Abriss veranlassen. Gemäß der Verordnung haften die Eigentümer anteilig für die der Verwaltung oder dem Präsidialamt durch die unterlassene Räumung und den Abriss entstandenen Kosten. Diese Kosten sind innerhalb eines Monats nach Benachrichtigung zu entrichten; nicht fristgerecht gezahlte Kosten werden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6183 über das Einziehungsverfahren öffentlicher Forderungen geltend gemacht.

Daher ist es für Immobilieneigentümer am besten, die Räumung und den Abriss selbst, unter eigener Kontrolle und mit ordnungsgemäßer Dokumentation durchzuführen. Andernfalls können Verwaltungskosten für den Abriss, Inkassoverfahren und zusätzliche finanzielle Belastungen entstehen.

Was geschieht mit der Immobilie nach der Zwangsräumung?

Nach dem Abriss eines baufälligen Gebäudes wird das Grundstück faktisch zu einem Baugrundstück. Die Verordnung sieht vor, dass nach dem Abriss eines baufälligen Gebäudes der entsprechende Eintrag im Grundbuch auf Antrag oder Mitteilung der Verwaltung anhand der Abrissdokumente gelöscht wird. Auch nach Löschung des Eintrags unterliegen alle Arbeiten und Transaktionen auf dem Grundstück den gesetzlichen Bestimmungen.

Nach dieser Phase verlagert sich der Fokus der Grundstückseigentümer auf die Bauweise des neuen Gebäudes. Zu den Gesprächsthemen gehören Bauverträge im Tausch gegen Grundstücksanteile, die Auswahl des Bauunternehmers, die Aufteilung der Wohneinheiten, Genehmigungen, die Eigentumsverhältnisse im Rahmen des Wohnungseigentums und Anträge auf staatliche Unterstützung. Daher markiert die Räumung nicht das Ende der Stadtentwicklung, sondern oft den Beginn eines neuen rechtlichen Prozesses.

Wenn ein Grundstück nach dem Abriss längere Zeit leer steht, kann dies den Eigentümern schaden. Der Erhalt des Grundstücks, die Vermeidung von Überbauungsrisiken, steuerliche Aspekte, Umweltschutz und die Planung des Neubauprozesses sind unerlässlich. Es wäre ratsam, wenn Eigentümer den Bauvertrag und die Neubaustrategie vor Beginn der Räumungs- und Abrissphase sorgfältig prüfen würden.

Kann gegen das Räumungsverfahren Klage erhoben werden?

Es besteht die Möglichkeit, gegen Räumungs- und Abrissmaßnahmen im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten Klage zu erheben. Die Klageerhebung allein stoppt die Verfahren jedoch nicht. Laut Ministeriumsmitteilung hindert die bloße Klageerhebung die Verwaltung nicht an der Durchführung ihrer Maßnahmen, es sei denn, es wird ein Vollstreckungsstopp oder eine Aufhebungsentscheidung in Klagen gegen die Risikobewertung des Gebäudes oder die Abrissentscheidung erlassen.

Wird die Räumung oder der Abriss als rechtswidrig erachtet, sollte daher zusammen mit der Klage ein Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung gestellt werden. Zwei Punkte sind in diesem Antrag besonders zu berücksichtigen: Das Verfahren muss eindeutig rechtswidrig sein und seine Durchführung würde einen irreparablen Schaden verursachen.

Gründe für eine Klage können beispielsweise sein, dass das Gebäude nicht eindeutig als risikoreich eingestuft wurde, die Räumungsmitteilung zu Unrecht ausgestellt wurde, das falsche Gebäude zur Räumung ausgewählt wurde, die Erben überhaupt nicht informiert wurden, der Abrisszeitraum verfahrenswidrig festgelegt wurde, der Antrag auf Verstärkung nicht bewertet wurde oder der Abriss trotz eines Vollstreckungsstopps versucht wurde.

Die häufigsten Fehler bei Räumungsverfahren im Rahmen der Stadterneuerung

Der häufigste Fehler bei Räumungsverfahren im Zuge von Stadterneuerungsmaßnahmen ist das Verlassen des Gebäudes ohne Einsicht in die offiziellen Dokumente oder umgekehrt das völlige Ignorieren des endgültig festgestellten Gefahrenstatus des Gebäudes. Beide Vorgehensweisen sind falsch. Eigentümer und Mieter sollten sich zunächst anhand der Dokumente von der Rechtmäßigkeit des Verfahrens überzeugen und anschließend ihre Rechte innerhalb der vorgegebenen Frist geltend machen.

Der zweite Fehler besteht in der Annahme, dass eine Klageerhebung die Zwangsräumung und den Abriss automatisch stoppt. Selbst nach Einreichung einer Klage kann die Verwaltung die Verfahren fortsetzen, sofern kein Vollstreckungsaufschub oder eine Aufhebungsverfügung vorliegt.

Der dritte Fehler besteht darin, dass Mieter ausziehen, ohne ihre Kaution und die im Voraus gezahlte Miete schriftlich nachzuweisen. Ein Übergabeprotokoll, Zählerstände und eine Zahlungsabrechnung sollten während des Räumungsverfahrens erstellt werden.

Der vierte Irrtum besteht darin, dass Grundstückseigentümer glauben, für eine Abrissgenehmigung seien die Unterschriften aller Eigentümer erforderlich. Die Verordnung erlaubt jedoch die Erteilung einer Abrissgenehmigung auch ohne die Zustimmung aller Eigentümer, sofern die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der fünfte Fehler besteht darin, die Beantragung von Mietzuschüssen und Umzugskostenbeihilfe zu versäumen. Werden die Antragsfristen im Zuge der Zwangsräumungen verpasst, kann der Anspruch auf finanzielle Unterstützung verloren gehen.

Der sechste Fehler besteht darin, den Wiederaufbau nach der Evakuierung unstrukturiert zu lassen. Nach dem Abriss des Gebäudes gewinnen die Grundstücksaufteilung, der Bauvertrag, die Zuteilung von Wohneinheiten und das Genehmigungsverfahren deutlich an Bedeutung.

Praktische rechtliche Empfehlungen für das Räumungsverfahren im Rahmen der Stadterneuerung

Eigentümer oder Mieter, denen im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten ein Räumungsverfahren droht, müssen zunächst den aktuellen Stand des Verfahrens ermitteln. Sie müssen feststellen, ob das Gutachten zur Gebäudegefährdung bereits fertiggestellt ist, ob die Einspruchsfrist abgelaufen ist, ob eine Räumungs-/Abrissverfügung ergangen ist, ob die Bekanntmachung der örtlichen Verwaltung abgeschlossen ist und wann die Abrissfrist endet.

Eigentümer müssen Abonnements kündigen, die erforderlichen Unterlagen für die Abrissgenehmigung vorbereiten, ein Abrissunternehmen auswählen und die Aufteilung der Abrisskosten während der Räumungs- und Abrissphase schriftlich dokumentieren. Mieter hingegen müssen ihre Kaution, die im Voraus gezahlte Miete, den Auszugstermin, die Schlüsselübergabe und etwaige Unterstützungsanfragen schriftlich festhalten.

Gewerbemieter sollten die Beantragung von Steuerbescheinigungen, kommunalen Genehmigungen, Sozialversicherungsnummern, Handelsregistereinträgen und neuen Adressen unverzüglich in Angriff nehmen. Die Dokumente sollten sorgfältig aufbewahrt werden, um sicherzustellen, dass der Geschäftsbetrieb nach einer Räumung nicht unterbrochen wird.

Bestehen rechtliche Einwände gegen den Gefahrenbericht für das Gebäude oder das Evakuierungs- und Abrissverfahren, sollten verwaltungsrechtliche Rechtsmittel und gerichtliche Schritte anstelle einer tatsächlichen Behinderung genutzt werden. Bei unmittelbarer Abrissgefahr ist ein Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung gesondert vorzubereiten.

Abschluss

Im Rahmen der Stadterneuerung ist die Räumung ein entscheidender rechtlicher Schritt. Sie beginnt mit dem Abschluss der Risikobewertung des Gebäudes und stellt sicher, dass das Gebäude geräumt und für den Abriss vorbereitet wird. Dieser Prozess bedeutet nicht nur, dass Eigentümer oder Mieter das Grundstück verlassen; er muss in Verbindung mit der behördlichen Benachrichtigung, der 90-tägigen Räumungs- und Abrissfrist, Abrissgenehmigungen, der Abmeldung von Versorgungsanschlüssen, der Unterstützung durch die Polizei, Mietbeihilfen, Umzugshilfe, rechtlichen Schritten und dem Neubauprozess betrachtet werden.

Die aktuelle Verordnung sieht vor, dass Räumungs- und Abrissbescheide durch Aushang am Gebäude, per E-Government-Benachrichtigung, durch Bekanntmachung einer lokalen Verwaltungsbehörde oder auf der Website des Präsidenten erlassen werden können; dass für die Räumung und den Abriss eines risikobehafteten Gebäudes eine Frist von höchstens neunzig Tagen eingeräumt wird; und dass, wenn die Räumung und der Abriss nicht innerhalb der vorgegebenen Frist erfolgen, die Strom-, Wasser- und Erdgasversorgung unterbrochen und die Räumung und der Abriss mit Unterstützung der Strafverfolgungsbehörden durchgeführt werden können.

Für Immobilieneigentümer ist es am wichtigsten, die Räumung und den Abriss fristgerecht und eigenverantwortlich durchzuführen und die Abrissgenehmigung, die Mietbeihilfe, den Neubauvertrag und die Verfahren zur Grundstücksteilung nicht zu vernachlässigen. Mieter müssen die offiziellen Dokumente prüfen, schriftliche Garantien für Kautionen und Mietvorauszahlungen einholen, Anträge auf Umzugshilfe weiterverfolgen und, falls es sich um ein Unternehmen handelt, die Fortführung des Geschäftsbetriebs sicherstellen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Räumungsverfahren im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen ein komplexes Unterfangen mit sowohl rechtlichen als auch technischen Aspekten darstellen. Passivität, das Reagieren auf mündliche Zusagen oder die Anwendung von Gewalt können den Verlust von Rechten verschärfen. Am sinnvollsten ist es, die Prozesse der Räumung, des Abrisses, der finanziellen Unterstützung, der gerichtlichen Auseinandersetzung und des Neubaus von Beginn der risikobehafteten Bauentscheidung an gemeinsam zu planen.