MIETVERTRAG UND UMSETZUNGSPROBLEME

Mietverträge im türkischen Obligationenrecht: Grundlegende Regelung

1. Mietrecht und seine historische Entwicklung
• Mit dem Inkrafttreten des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 (TBK) am 1. Juli 2012 traten die Regelungen zu Mietverhältnissen, die zuvor im Obligationenrecht Nr. 818 und im Immobilienmietgesetz Nr. 6570 geregelt waren, weitgehend außer Kraft.
• Das TBK führte im Mietrecht Grundsätze des „zwingenden/minimalen Schutzes“ ein: Es dürfen keine Regelungen zum Nachteil des Mieters getroffen werden; gesetzeswidrige Bestimmungen sind ungültig (insbesondere bei Mietverträgen für Wohn- und Gewerbeimmobilien).
• Verfahrensvorschriften (Kündigung, Zahlungsverzug, Ablauf des Vertrags usw.) können gemäß dem TBK auch auf bestehende Mietverträge angewendet werden.

2. Wichtige Bestimmungen im türkischen Obligationenrecht – Mieterrechte / Vermieterbeschränkungen

Türkisches Obligationenrecht Artikel Thema Kernbestimmung / Wirkung
Artikel 301 Übergabe und Nutzung des Mietobjekts Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt vertragsgemäß zu übergeben und es während der gesamten Vertragslaufzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten.
Artikel 304 / 305 / 316 Mängel / Vertragsbruch Der Mieter hat aufgrund von Mängeln Anspruch auf Mietminderung oder Kündigung des Vertrags. In der Praxis können jedoch Unstimmigkeiten auftreten, beispielsweise hinsichtlich der Gewährung einer „Frist zur Mängelbeseitigung“ und der Benachrichtigungspflicht.
Artikel 343 Verbot von Änderungen Einseitige Änderungen zum Nachteil des Mieters sind in anderen Angelegenheiten als der Mietfestsetzung unzulässig. Artikel 344
Mieterhöhung / Mietfestsetzung Klage Bei Mietverlängerungen darf die Mieterhöhung den durchschnittlichen Verbraucherpreisindex (VPI) der letzten zwölf Monate nicht überschreiten. Die Mietfestsetzung kann bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Verlängerungen nach fünf Jahren gerichtlich beantragt werden.
Artikel 346 Verbot von Vertragsstrafen/Fälligkeitsbeschleunigung: Die Haftung des Mieters ist auf die Miete und Nebenkosten beschränkt. Vertragsstrafen und Bestimmungen zur Fälligkeitsbeschleunigung von Verbindlichkeiten, die nicht die Miete betreffen, sind unwirksam (insbesondere bei Wohnraummietverträgen).
Artikel 347 Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen: Der Vermieter kann den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. bei einem 10-Jahres-Mietvertrag) ohne Angabe von Gründen kündigen.
Artikel 350/351 Kündigung aus Eigenbedarf: Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kündigung aus Eigenbedarf, dem Bedarf seines Ehepartners, seiner Kinder oder anderer naher Angehöriger verlangen kann, sind geregelt.
Artikel 310 Eigentümerwechsel: Bei einem Eigentümerwechsel nach Vertragsbeginn wird der neue Eigentümer Vertragspartner des Mietvertrags.

Häufige Probleme in der Praxis und vor Gericht

1. Antrag auf Räumung wegen Fristablauf

Oftmals gehen Vermieter vom Grundsatz aus, dass Mieter nach Ablauf des Mietvertrags die Wohnung nach Belieben verlassen können. Gemäß Artikel 347 des türkischen Obligationenrechts
ist eine Kündigung jedoch nicht allein aufgrund des Vertragsablaufs zulässig. In der Praxis weisen Gerichte solche Anträge häufig zurück; das Kündigungsrecht des Vermieters kann nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen und nach den dort festgelegten Verfahren ausgeübt werden.

2. Probleme bei der Einhaltung der Mieterhöhungssätze
• Übergang von PPI zu CPI: Artikel 344 des türkischen Obligationenrechts (TBK) legt den 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) als Obergrenze für Mieterhöhungen fest.
• Einige Vermieter bieten Erhöhungen an, die diese Grenze überschreiten. In einem solchen Fall kann der Mieter die Erhöhung in begrenztem Umfang akzeptieren oder eine Mietfestsetzungsklage einreichen, um eine angemessene Miete zu fordern.
• Bei Gewerbemietverträgen traten die Beschränkungen des TBK am 1. Juli 2020 in Kraft.

3. Eigentumsübergang und Rechte des neuen Eigentümers
• Gemäß Artikel 310 des türkischen Obligationenrechts bleibt der Mietvertrag auch bei Eigentümerwechsel des Mietobjekts unverändert bestehen, und der neue Eigentümer kann den Mieter nicht kündigen.
• Möchte der neue Eigentümer diese Rechte ausüben, muss er dies schriftlich mitteilen (z. B. innerhalb eines Monats nach dem Übertragungsdatum) und bestimmte Fristen für die Einleitung eines Räumungsverfahrens einhalten.
• In der Praxis führt die Nichtbeachtung dieser Frist oder eine fehlerhafte Durchführung der Verfahren zu einem erheblichen Verlust der Rechte des Mieters.

4. Vertragsbruch / Mängel
• Stellt der Mieter einen Mangel fest, der die Nutzung des Mietobjekts erheblich beeinträchtigt, kann er dessen Beseitigung innerhalb von 30 Tagen verlangen. Wird der Mangel innerhalb dieser Frist nicht behoben, kann er den Vertrag kündigen.
• Ein häufiges Problem in der Praxis: Der Vermieter erkennt diese Frist nicht an, gibt keine ausreichende Frist oder weigert sich, den Mangel zu beheben. Dies führt zu Streitigkeiten vor Gericht.
• Darüber hinaus kann die Definition von „Vertragsbruch“ und das Ausmaß, in dem dieser eine Nutzungsbeeinträchtigung darstellt, aufgrund von Unklarheiten von den Gerichten unterschiedlich ausgelegt werden.

5. Streitigkeiten um die Mietkaution
• Gemäß Artikel 342 des türkischen Obligationenrechts darf die Mietkaution drei Monatsmieten nicht übersteigen.
• Wenn der Vermieter die Kaution ungerechtfertigt einbehält, nicht zurückzahlt oder verjähren lässt, muss der Mieter häufig rechtliche Schritte einleiten.
• Bei einem Eigentümerwechsel ist auch der neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

6. Probleme bei der Mietanpassung in Fremdwährung
• Artikel 344/4 des türkischen Obligationenrechts sieht vor, dass bei einer in Fremdwährung vereinbarten Miete in den ersten fünf Jahren keine Mieterhöhung erfolgen darf. Danach kann beim Gericht eine Anpassung (Neuberechnung) beantragt werden.
• Problem bei der Anwendung: Der Mietwert kann sich aufgrund von Währungsschwankungen erheblich verändert haben; der Mieter könnte sich auf „unverhältnismäßige Schwierigkeiten bei der Vertragserfüllung“ berufen (Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts).

Wichtige Punkte
: 1. Sorgfältige Vertragserstellung
: • Der Vertrag sollte die Identität der Vertragsparteien, die Objektbeschreibung, die Miete, das Zahlungsdatum, die Kaution, die Nutzungsbedingungen und die Verantwortlichkeiten für Renovierungen/Reparaturen klar regeln.
• Die Überprüfung der Befugnis des Vermieters und des Eigentumsnachweises ist unerlässlich.
• Gegebenenfalls sollten gesetzliche Bestimmungen wie das Recht zur Mietfestsetzung und Kündigungsbedingungen aus dringenden Gründen klar aufgenommen werden.
2. Mieterhöhungsvereinbarung
: • Sollte eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen den Parteien getroffen werden, sind die Bestimmungen des Artikels 344 des türkischen Obligationenrechts zu beachten.
• Können sich die Parteien nicht einigen, bleibt das Recht auf eine Mietfestsetzungsklage bestehen.
3. Beachtung der Benachrichtigungsfristen
: • Gesetzliche Benachrichtigungsfristen dürfen in Angelegenheiten wie Eigentümerwechsel, Kündigungsgesuche und Beendigung des Mietverhältnisses nicht außer Acht gelassen werden.
• Form und Dauer der schriftlichen Benachrichtigung (z. B. ein Monat, drei Monate) sollten sorgfältig festgelegt werden.
4. Compliance-Prüfung/Regelmäßige Überwachung
: • Wirtschaftliche Indikatoren (Verbraucherpreisindex, Vergleichsmieten) sollten überwacht werden; Mieterhöhungsvorschläge sollten mit diesen Indikatoren verglichen werden.
• Wechselkursdifferenzen sollten bei Mietverträgen in Fremdwährung berücksichtigt werden; die Einrede der „unverhältnismäßigen Leistungsschwierigkeiten“ sollte gegebenenfalls geprüft werden.
5. Vorbereitung auf die Streitbeilegung
: • Es ist sinnvoll, Klauseln wie „Mediation“ oder „zuständiges Gericht“ am Ende des Vertrags hinzuzufügen.
• Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten auf ein Gerichtsverfahren vorbereitet sein; sie sollten schriftliche Dokumente, Zustellungsnachweise und Fotos aufbewahren.
6. Rechtsprechung beobachten:
• Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs, insbesondere in Fragen der Mietfestsetzung, der Zwangsräumung und der Eigentumsübertragung, liefern konkrete Beispiele; die aktuelle Rechtsprechung sollte beachtet werden.