Vorkaufsrecht (Schuf'a-Recht)

Das Vorkaufsrecht (auch Erstkaufsrecht genannt) ist ein häufig anzutreffender Begriff im türkischen Zivilrecht, der in der Praxis jedoch oft missverstanden wird. Besonders verbreitet in Miteigentumsverhältnissen , entsteht dieses Recht beim Verkauf von Immobilien und räumt dem Berechtigten unter bestimmten Bedingungen das Vorrecht ein, die Immobilie zu erwerben

Mit der Entwicklung des gesellschaftlichen Lebens und der wirtschaftlichen Beziehungen sind auch Immobilienbesitz und Partnerschaftsverhältnisse komplexer geworden. In diesem Kontext hat das zum Schutz der Rechte der Beteiligten geschaffene Vorkaufsrecht sowohl in der Theorie als auch in der Praxis weitreichende Konsequenzen.

Dieser Artikel behandelt die Definition, die Arten, die Rechtsgrundlage, den Rechtsstreitablauf, praktische Probleme, Präzedenzfälle und die vergleichende rechtliche Bewertung des Vorkaufsrechts

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1. Definition des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht räumt bestimmten Personen das vorrangige Recht ein , eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, wenn der Eigentümer sie an einen Dritten verkauft . Der Inhaber dieses Rechts kann es durch eine Klage innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Verkauf geltend machen

In Bezug auf die Definition

Gemäß Artikel 732 des türkischen Zivilgesetzbuches:

„Bei Miteigentum können die anderen Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten verkauft.“

Dieses Recht nicht eingeführt, um in die Aufteilung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen einzugreifen, sondern um die Interessen der Miteigentümer zu schützen.

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2. Arten von Vorkaufsrechten

Das Vorkaufsrecht wird unter zwei Hauptpunkten untersucht:

2.1. Gesetzliches Vorkaufsrecht

gesetzlich verankertes Recht, das insbesondere Miteigentümern von gemeinschaftlich besessenen Immobilien . Es ist in den Artikeln 732-733 des türkischen Zivilgesetzbuches geregelt.

Merkmale:

• ausschließlich Verkaufsgeschäften .

• ein gemeinsames Eigentumsverhältnis .

• Eine Eintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich.

• nach Abschluss des Verkaufs .

• Es wird angewendet, indem eine Klage beim Zivilgericht erster Instanz eingereicht wird

2.2. Vertragliches Vorkaufsrecht

Es handelt sich um ein Recht, das durch eine Vorkaufsvereinbarung zwischen den Parteien gewährt wird .

Merkmale:

• Es kann auf jeder Art von Grundstück errichtet werden.

• Wenn ein Vermerk im Grundbuch eingetragen wird, ist dieser auch gegenüber Dritten wirksam.

• Sie kann zeitlich begrenzt sein (z. B. auf 5 Jahre).

• Es unterliegt den Vertragsbedingungen.

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3. Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht

Um ein Vorkaufsrecht ausüben zu können, müssen bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllt sein:

• Es muss ein gültiger Verkaufsvorgang vorliegen.

• Der Verkauf muss echt und nicht offengelegt sein

• Der Rechteinhaber informiert werden .

• der vorgegebenen Frist eingereicht werden.

Hinweis: Transaktionen wie Schenkungen, Tauschgeschäfte und die Einräumung von Nießbrauchrechten gelten nicht als Verkäufe. Solche Transaktionen begründen kein Vorkaufsrecht.

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4. Fall des Vorkaufsrechts

4.1. Frist für die Einreichung einer Klage

Gemäß Artikel 733 des türkischen Zivilgesetzbuches:

• Innerhalb von 3 Monaten ab dem Datum der Verkaufsmitteilung ,

• In jedem Fall muss eine Vorkaufsrechtsklage innerhalb von 2 Jahren ab dem Verkaufsdatum eingereicht werden .
  

4.2. Zuständiges und befugtes Gericht

• Zuständiges Gericht: Zivilgericht erster Instanz

• Zuständiges Gericht: Das Gericht des Ortes,

4.3. Gegenstand des Falles

Der Rechtsstreit betrifft den Erwerb der betreffenden Aktie von einem Dritten und deren Eintragung auf den Namen des Klägers. Der Rechteinhaber möchte das Eigentum durch Zahlung des Kaufpreises übertragen.

4.4. Parteien des Rechtsstreits

• Kläger: Inhaber des Vorkaufsrechts (Interessent)

• Beklagte: Der Verkäufer (Aktionär) und der Käufer (Dritter)

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5. In der Praxis aufgetretene Probleme

5.1. Verschleierung von Verkäufen

In manchen Fällen geben Verkäufer und Käufer einen falschen Preis an, um einen Dritten an der Ausübung seines Vorkaufsrechts zu hindern. In solchen Fällen ermittelt das Gericht den tatsächlichen Verkaufspreis.

5.2. Vertragsbruch

Ein vertragliches Vorkaufsrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann gegenüber gutgläubigen Dritten nicht geltend gemacht werden. Dies kann daher in der Praxis zu erheblichen Rechtsverlusten führen.

5.3. Verpassen der Frist

Sind die vorgenannten Fristen von 3 Monaten und 2 Jahren verstrichen, ist eine Klageerhebung nicht mehr möglich. Diese Fristen Verjährungsfristen .

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6. Das Vorkaufsrecht im Lichte der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs

Gemäß den Präzedenzfällen des Obersten Gerichtshofs:

• Ob der Verkaufspreis echt ist, von einem Experten .

• Auch wenn der Verkauf formal als Schenkung dargestellt wird, kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn dahinter eine Kaufbeziehung steckt

• Eine Vorsichtsmaßnahme kann die Übertragung des Eigentums während des Rechtsstreits verhindern.

Oberster Berufungsgerichtshof, 14. Zivilkammer, Entscheidung Nr. 2015/2143 E., 2015/6989 K .:

„Eine Entscheidung zu treffen, ohne den Vorwurf zu untersuchen, dass der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt war, stellt eine unvollständige Prüfung dar.“

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7. Das Vorkaufsrecht im Völkerrecht

Ähnliche Praktiken existieren in verschiedenen Rechtssystemen:

In Deutschland

• Es ist als „Vorverkaufsrecht“ bekannt.

• Organisiert vom BGB.

• Sie wird nur in bestimmten Fällen und aus Gründen des öffentlichen Interesses angewendet.

In Frankreich

• „Droit de préemption“ kann von öffentlichen Institutionen für städtebauliche Zwecke genutzt werden.

• Es räumt den lokalen Regierungen ein vorrangiges Kaufrecht für Immobilien ein.

In England

• Es ist als „Vorkaufsrecht“ bekannt.

• Es wird häufig verwendet, insbesondere in gewerblichen Mietverträgen.

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8. Beendigung des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht erlischt unter bestimmten Umständen:

• Ablauf der Verjährungsfrist (3 Monate / 2 Jahre)

• Ausdrücklicher Verzicht auf Rechte

• Beendigung des Rechts durch gegenseitige Vereinbarung der Parteien

• Missbrauch von Rechten

• Verkauf der Immobilien durch Zwangsvollstreckung

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9. Beispiele im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht

Beispiel 1:

Ahmet verkauft heimlich seinen Anteil an einem Grundstück, das ihm gemeinsam mit seinem Bruder Mehmet gehört, an eine Dritte, Ayşe. Mehmet erfährt erst fünf Monate später von dem Verkauf. Zu diesem Zeitpunkt ist die Vorkaufsfrist bereits abgelaufen, und er kann keine Klage mehr einreichen.

Beispiel 2:

Eine Immobilie hat drei Miteigentümer. Einer von ihnen verkauft seinen Anteil an eine andere Person. Die beiden anderen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht. Wer zuerst Klage einreicht, hat Vorrang.

Schlussfolgerung und Bewertung

Das Vorkaufsrecht ist ein entscheidendes Recht zum Schutz von Partnerschaftsverhältnissen und zur Gewährleistung einer fairen Übertragung von Immobilien an Miteigentümer. Die Ausübung dieses Rechts erfordert jedoch die vollständige Einhaltung gesetzlicher Fristen , Verfahren und Bedingungen

, vor jeder Immobilientransaktion, insbesondere bei Miteigentum, Rechtsberatung einzuholen

                                                                                                                                      Feride Sıla HELVACI, Studentin der juristischen Fakultät