Mieterrechte im Kontext des städtischen Wandels: Räumung, Umsiedlung und Mietbeihilfe

In der Türkei denken die meisten Menschen bei dem Thema Stadterneuerung zuerst an Hausbesitzer und Bauunternehmer . Doch gerade in Großstädten leben Millionen von Menschen als Mieter , ohne ein eigenes Zuhause zu besitzen . Während alte und baufällige Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, sind die Mieter oft die Leidtragenden.

• "Mein Vermieter plant, das Gebäude im Rahmen eines Stadtentwicklungsprojekts zu bebauen; wie lange wird es dauern, bis ich rausgeworfen werde?"

• Gibt es ein staatliches Umzugshilfeprogramm für Mieter?

• Was passiert, wenn ich unterschreibe, ohne meine Rechte in diesem Prozess zu kennen?

Die Antworten auf diese Fragen wirken sich unmittelbar auf den Alltag und das Budget aus. Daher ihre Rechte in Bezug auf Kündigung, Umzug und Mietbeihilfe genau kennen

Im Folgenden erkläre ich Schritt für Schritt in einer rechtlich fundierten, aber völlig einfachen und klaren Sprache, worauf der Mieter in jeder Phase achten sollte.

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1. Der rechtliche Rahmen der Stadterneuerung und die Rolle des Mieters

Die Stadterneuerung Abrisses und Wiederaufbaus von Strukturen zusammenfassen, die im Katastrophenfall ein Risiko darstellen . Der Hauptrahmen dieses Prozesses ist:

• Sondergesetz zur Regelung der Umwandlung von Katastrophengebieten und risikobehafteten Bauwerken,

• Durchführungsbestimmungen zu diesem Gesetz,

• Die Leasingbestimmungen im türkischen Obligationenrecht,

• Sie besteht aus zusätzlicher Unterstützung und Anreizen, die die Gemeinden durch eigene Ratsbeschlüsse festlegen.

Obwohl der Mieter in diesem System nicht im Mittelpunkt der Definition des „berechtigten Beteiligten“ steht, da er nicht Eigentümer der Eigentumsurkunde ist, die Person ist, die tatsächlich in dem Gebäude wohnt und deren Leben gestört wird .

Zusammenfassend:

• Der städtische Transformationsprozess ist ein Mechanismus , der nicht nur den Eigentümer, sondern auch den Mieter rechtlich schützt

• Der Mieter sollte nicht dem Irrglauben verfallen, dass er aufgrund der nicht meiner Eigentumsurkunde keinerlei Rechte habe.

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2. Identifizierung risikobehafteter Gebäude und Information des Mieters

2.1. Wie beginnt der Risikobewertungsprozess?

Der Prozess folgt üblicherweise diesem Schema:

1. auf Wunsch des/der Eigentümer(s) von einer zugelassenen Organisation einer Risikobewertung unterzogen .

2. Der erstellte technische Bericht wurde von der zuständigen Behörde genehmigt.

3. Dem Bericht zufolge wird, wenn ein Gebäude als „risikoreich“ eingestuft wird, dies im Grundbuch vermerkt und den Eigentümern mitgeteilt.

4. Dann beginnt der Evakuierungs- und Abrissvorgang.

Obwohl dieser offizielle Prozess größtenteils von den Eigentümern der Immobilie abgewickelt wird, angesichts der damit einhergehenden Veränderungen im Leben des Mietersauch dessen Rechte berücksichtigen:

• Sie sollten Informationen über die risikoreiche Bauentscheidung bereitstellen

• den Evakuierungsplan klar und deutlich .

• Sie müssen den Vorgang durch eine schriftliche Mitteilung dokumentieren.

2.2. Ist eine „Räumung ohne Vorankündigung“ für einen Mieter möglich?

In der Praxis kommt es vor, dass manche Bauunternehmer oder Vermieter versuchen, Mieter durch Druck und Drohungen sehr schnell . Methoden wie das Auswechseln von Schlössern, das Wegwerfen von Gegenständen und die Drohung, Strom und Wasser abzustellen, sind absolut illegal.

Selbst im Hinblick auf die städtische Transformation:

• dem Mieter eine angemessene Frist ,

• Ohne schriftliche Benachrichtigung,

• Niemand hat das Recht, einen Mieter über Nacht ohne Einhaltung der administrativen und rechtlichen Verfahren zu vertreiben
  

In solchen Situationen ist der Mieter:

• Sie können bei der Staatsanwaltschaft eine Strafanzeige erstatten

• Sie können aufgrund der unerlaubten Handlung materiellen und immateriellen Schadenersatz geltend machen

• Bei Bedarf können rechtliche Schritte eingeleitet werden, um Störungen und unbefugten Zugang zum Grundstück zu verhindern.

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3. Wie werden Mietverträge durch die städtische Transformation beeinflusst?

3.1. Genügt es zu sagen: „Das Gebäude stürzt ein, der Vertrag ist beendet“?

Ein häufig verwendeter Satz bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten lautet:
„Das Gebäude wird abgerissen, und der Mietvertrag endet ohnehin automatisch.“

In Wirklichkeit ist die Situation differenzierter:

• Wenn das Gebäude aufgrund von Einsturzgefahr als unbrauchbar eingestuft wird oder ein Abrissbescheid ergangen ist, ist das gemietete Objekt rechtlich unbrauchbar .

• Diese Situation stellt eine außerordentliche Beendigung oder Unmöglichkeit im Sinne des Mietvertrags dar

• Der Vermieter muss den Mieter jedoch ordnungsgemäß über seine Absicht, den Mietvertrag zu kündigen, informieren und eine angemessene Frist einräumen

Daher berechtigt die Tatsache, dass das Gebäude abgerissen werden soll, den Eigentümer nicht zu einer uneingeschränkten und willkürlichen Kündigung des Vertrags; der Prozess muss weiterhin gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden.

3.2. Schäden des Mieters und Möglichkeit der Entschädigung

Aufgrund der städtischen Transformation:

• Den Verlust des eigenen Zuhauses, der Nachbarschaft oder, falls der Geschäftsinhaber Mieter ist, des Kundenstamms,

• Nachdem beträchtliche Summen für Dekoration und Renovierung ausgegeben worden waren,

• Der Mieter musste reinvestieren, um einen neuen Arbeitsplatz zu finden

Je nach den konkreten Umständen des Falles kann der Kläger das Recht haben, vom Eigentümer eine Entschädigung zu fordern

An dieser Stelle:

• Allgemeine Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts,

• Spezifische Bestimmungen im Vertrag,

• Ob der Mieter unschuldig ist,

• Unter Berücksichtigung der Vorhersagbarkeit des städtischen Transformationsprozesses wird jeder Fall einzeln bewertet
  

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4. Der Unterschied zwischen Mietzuschüssen und Umzugshilfen in städtischen Transformationsprojekten

Die am häufigsten gestellte Frage von Mietern lautet: „Kann ich Geld vom Staat erhalten?“ Hierbei ist es wichtig, klar zwischen zwei Begriffen zu unterscheiden:

4.1. Mietbeihilfe für Immobilieneigentümer

• im Allgemeinen den rechtmäßigen Eigentümer bestimmt, dessen Name in der Eigentumsurkunde steht .

• Wenn ein Hausbesitzer sein baufälliges Gebäude abreißt, ein neues errichtet und dann als Mieter woanders hinzieht, monatliche Mietzahlungen .

• Die Frist beträgt in den meisten Fällen 18 Monate, kann aber in bestimmten Bereichen länger sein.

• Die Höhe des Betrags variiert je nach Provinz und wird jährlich aktualisiert.

4.2. Umzugshilfe für Mieter

Die Unterstützung für Mieter umfasst im Wesentlichen Folgendes:

• eine einmalige Umzugshilfe .

• Ziel ist es, die Belastungen zu verringern, mit denen Mieter beim Einzug in eine neue Wohnung konfrontiert sind, wie z. B. Umzugskosten, Kautionen und die erste Miete .

• In der Praxis wird dem Mieter ein Betrag, der als ein bestimmtes Vielfaches (zum Beispiel das Doppelte) der an den Vermieter gezahlten Mietbeihilfe berechnet wird, als Einmalzahlung ausgezahlt

• Bei einigen Kampagnen und Projekten, insbesondere in Großstädten, erhalten Mieter unter dem Deckmantel der „Räumungshilfe“ möglicherweise auch höhere Zahlungen.

Beispielsweise wurden im Rahmen großer Stadterneuerungsprogramme in Istanbul Kampagnen angekündigt, Unterstützung bei drohender Zwangsräumung“ . Da diese Beträge regelmäßig aktualisiert werden, ist es wichtig, dass Mieter die offiziellen Bekanntmachungen für das jeweilige Jahr einsehen, bevor sie einen Antrag stellen.

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5. Voraussetzungen für Mieter, die Umzugs-/Mietbeihilfe in Anspruch nehmen möchten

Im Allgemeinen werden folgende Kriterien berücksichtigt, damit ein Mieter direkte staatliche Unterstützung erhält:

5.1. Die Voraussetzung des tatsächlichen Wohnsitzes dort

Der Mieter muss tatsächlich in der Immobilie wohnen, für die er Unterstützung beantragt.
Ein schriftlicher Mietvertrag reicht oft nicht aus. Daher:

• Aufenthaltsbescheinigung

• Strom-, Wasser- und Erdgasrechnungen,

• Internet- oder Festnetztelefonrechnung,

Der tatsächliche Wohnsitz wird durch Dokumente wie diese nachgewiesen.

5.2. Befristete Aufenthaltserlaubnis

In der Praxis ist der Mieter:

• Es ist üblich, vor einem Umzug einen Nachweis darüber zu verlangen, dass man mindestens ein Jahr an dieser Adresse gewohnt hat

• In Fällen, in denen dieser Zeitraum kürzer ist, übt die Verwaltung mitunter ihr Ermessen aus und verweigert gegebenenfalls die Hilfe.

Daher sollte der Mieter vor der Antragstellung prüfen, ob er diese zeitliche Anforderung erfüllt

5.3. Evakuierung und Abriss haben stattgefunden

Die Begründung für die Bereitstellung von Umzugshilfe für Mieter basiert auf dem "Auszug aus der derzeitigen Wohnung"

• Die Tatsache, dass die Residenz faktisch geräumt wurde,

• Oftmals ist ein Protokoll oder Dokument erforderlich, das sich auf die Zwangsräumung bezieht .

• Die Tatsache, dass der Abrissvorgang begonnen hat,

Dies ist wichtig für die Bewilligung der Hilfe.

5.4. Rechtzeitige Bewerbung

Nach erfolgter Räumung und Abriss kann der Anspruch auf Unterstützung erlöschen, wenn die Antragsfrist versäumt wird. In vielen Provinzen beträgt diese Frist ein Jahr . Es ist jedoch ratsam, die aktuelle Praxis der zuständigen Provinzbehörde oder Gemeinde zu prüfen.

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6. Wo können Mieter Miet-/Umzugshilfe beantragen?

6.1. Antragstellung über die Provinzdirektion

Ein wesentlicher Teil der offiziellen Fördermittel im Rahmen der Stadterneuerung wird über die Provinzdirektionen des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel verwaltet. Mieter:

• Sie können persönlich bei der zuständigen Direktion in der Provinz die Petition einreichen

• Sie können eine Datei erstellen, indem Sie die erforderlichen Dokumente einreichen.

6.2. Antragstellung über E-Government

Eine weitere, zunehmend beliebte Methode ist:

• Durch Zugriff auf die entsprechende Serviceseite über E-Government

• Nach der Identitätsprüfung füllen Sie bitte das Antragsformular aus

• Der Vorgang umfasst das Hochladen der erforderlichen Dokumente in das System und das elektronische Ausfüllen des Antrags.

Diese Methode:

• Es beschleunigt den Bewerbungsprozess

• Es erleichtert die Dateiverfolgung

• Es ermöglicht Ihnen, die Benachrichtigung über das fehlende Dokument digital einzusehen.

6.3. Zusätzliche Unterstützung durch die Gemeinden

Einige Metropol- und Bezirksgemeinden könnten zusätzliche Unterstützung aus ihren eigenen Haushalten ankündigen, um zu vermeiden, dass Mieter während Transformationsprozessen vollständig von staatlicher Hilfe abhängig sind. Zum Beispiel:

• Zusätzliche Mietzuschüsse in bestimmten Vierteln oder reservierten Baugebieten,

• Den Transport zu einem vernünftigen Preis durch die Beauftragung eines Umzugsunternehmens organisieren

• Praktiken wie die Einrichtung von Beratungs- und Rechtsinformationsstellen für Mieter können beobachtet werden.

Daher sollte der Mieter sich nicht nur an das Ministerium, sondern auch an die Stadtentwicklungsabteilung der Gemeinde wenden.

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7. Unterschiedliche Probleme für Wohnungsmieter und Gewerbemieter

7.1. Hauptprobleme von Mietern von Wohnraum

Wichtige Punkte für Wohnungsmieter:

• Um ein neues Zuhause zu finden, in dem er mit seiner Familie leben kann

• Angesichts der deutlich höheren Mieten auf dem aktuellen Mietmarkt

• Die Kaution, die erste Monatsmiete und die Umzugskosten werden gleichzeitig finanziert.

Daher der Mieter der Wohnung:

• Abgesehen von Umzugshilfe,

• Durch eine zusätzliche Vereinbarung mit dem Vermieter zur Übernahme eines Teils der Kaution oder der Umzugskosten,

• Falls möglich, könnte es für sie hilfreich sein, Maßnahmen wie den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit längerer Laufzeit und einer festen Erhöhungsrate in Betracht zu ziehen

7.2. Besondere Umstände des Mieters der Geschäftsräume

Für einen gewerblichen Mieter geht es nicht einfach nur um die „Räumung der Räumlichkeiten“. Folgendes spielt ebenfalls eine Rolle:

• Der Kundenstamm, den das Unternehmen über die Jahre aufgebaut hat ,

• durch den Standort gebotene Sichtbarkeit und Beschilderung,

• Dies umfasst auch Investitionen in Inneneinrichtung und Renovierung.

Selbst wenn ein Gewerbemieter Umzugshilfe erhält:

• Gegebenenfalls eine Forderung nach zusätzlicher Entschädigung vom Eigentümer

• Verhandlungen mit dem Auftragnehmer, um sich einen Platz im neuen Projekt zu sichern oder um vorteilhafte Konditionen an einem anderen Standort angeboten zu bekommen

• Durch die Dokumentation der konkreten Schäden können sie Optionen wie die Einreichung einer Klage in Betracht ziehen.

In jedem Fall müssen die wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte der Akte gesondert betrachtet werden.

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8. Vorsicht vor Räumungsdruck, Verzichtserklärungen und Freistellungsvereinbarungen

Die städtische Transformation ist ein Prozess, der sich nicht nur durch Gesetze und Verordnungen vollzieht, sondern auch tatsächlichen Druck und psychologische Manipulation . In der Praxis werden Mietern häufig folgende Dokumente vorgelegt:

• Verzichtserklärungen mit dem Hinweis: „Unterschreiben Sie hier, sonst erhalten Sie keine Hilfe.“

• Gedruckte Freigabeformulare, aus denen hervorgeht, dass der Mieter auf alle Rechte verzichtet hat,

• Dokumente, in denen sich der Empfänger verpflichtet, im Gegenzug für die Umzugshilfe keine weiteren Forderungen zu stellen.

Hier sind einige Dinge, die der Mieter beachten sollte:

1. Unterschreiben Sie nicht, ohne es zu lesen:
   Auch wenn Ihnen gesagt wird: „Alle anderen haben bereits unterschrieben, Sie können es auch“, sollten Sie den Text sorgfältig lesen.

2. Vorsicht vor Klauseln mit vollständigen Verzichtserklärungen:
   Vage Verzichtserklärungen, die die Möglichkeit ausschließen, künftig Schadensersatzansprüche geltend zu machen, bergen ein erhebliches Risiko.

3. Wenn möglich, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen:
   Insbesondere bei Großprojekten kann die Konsultation eines Anwalts vor der Unterzeichnung von Standarddokumenten, die zugunsten des Auftragnehmers oder des Eigentümers erstellt wurden, erhebliche Verluste in der Zukunft verhindern.

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9. Konkrete Schritte, die der Mieter in der Praxis unternehmen muss

Ein praktischer „Leitfaden“ für Mieter, die mit städtischer Transformation konfrontiert sind, kann wie folgt zusammengefasst werden:

1. Den Prozess dokumentieren:

   • Bewahren Sie alle schriftlichen Benachrichtigungen auf, die Sie erhalten.

   • Halten Sie alle Korrespondenzen, Nachrichten und E-Mails fest, die mit dem Auftragnehmer oder dem Grundstückseigentümer ausgetauscht wurden.

   • Das Datum der Räumung und alle relevanten Unterlagen sind einzureichen.

2. Mietvertrag und Dokumente zusammenstellen:

   • Ein schriftlicher Mietvertrag oder, falls dieser nicht verfügbar ist, Kontoauszüge,

   • Aufenthaltsbescheinigung

   • Halten Sie Ihre aktuellsten Rechnungen bereit.

3. Offizielle Unterstützung für die Forschung:

   • Die aktuellen Beträge für Miet- und Umzugshilfe finden Sie auf den Webseiten der Provinzdirektion für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel sowie der Gemeinde.

   • Überprüfen Sie die Antragsseiten über das E-Government-Portal.

4. Lasst uns einen vernünftigen Evakuierungsplan besprechen:

   • Statt unter Druck übereilte Entscheidungen zu treffen, planen Sie Ihr neues Zuhause, die Entfernung zwischen Schule und Arbeitsplatz sowie die Situation Ihrer Familie realistisch.

   • Erstellen Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter und gegebenenfalls mit dem Auftragnehmer, in der der Räumungstermin, die Höhe der Unterstützung und die Zahlungsmethode klar festgelegt sind.

5. Unterschreiben Sie Dokumente erst, nachdem Sie sie verstanden haben

   • Unterschreiben Sie keine Verzichtserklärung oder Freistellungserklärung, ohne deren Inhalt vollständig zu verstehen.

   • Vorsicht vor Texten mit allgemeinen Aussagen wie „Ich gebe alles auf“.

6. Zögern Sie nicht, gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten

   • Bei unrechtmäßiger Räumung, Nötigung, Bedrohungen und Eingriffen in Eigentum stehen rechtliche Wege über die Staatsanwaltschaft und die Gerichte zur Verfügung.

   • Wurde die Umzugshilfe zu Unrecht verweigert, können administrative Beschwerden und Rechtsmittel in Betracht gezogen werden.

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10. Fazit: Mieter sind nicht allein im städtischen Wandel

Die Stadterneuerung ist in einem Land, das mit Erdbeben lebt, ein unvermeidlicher und notwendiger Prozess. Es ist jedoch unerlässlich, dass dieser Prozess nicht nur auf der Achse zwischen Bauunternehmer und Vermieter stattfindet, sondern auch , der die rechtlichen und humanitären Bedürfnisse der Mieter berücksichtigt .

Zusammenfassend:

• Ein Mieter ist nicht jemand, den man unter dem Vorwand der Stadterneuerung über Nacht obdachlos machen oder einfach ignorieren kann, nur weil er „sowieso keine Eigentumsurkunde besitzt“.

• Angemessene Fristen, schriftliche Benachrichtigung und Methoden, die die Menschenwürde achten, sind im Räumungsverfahren unerlässlich.

• Staatliche Unterstützung und kommunale Zuschüsse stehen zur Verfügung , um Mietern die Belastung durch Umzug und Miete zu erleichtern .

• Für gewerbliche Mieter kommt es nicht nur auf die Fläche an, sondern auch auf ein sensibles Gleichgewicht zwischen wirtschaftlicher Zukunft und Kundenstamm.

• Vorsicht bei unter Zwang unterzeichneten Verzichtserklärungen und Freistellungserklärungen sowie die Inanspruchnahme professioneller Rechtsberatung bei Bedarf können erhebliche Verluste in der Zukunft verhindern.

Für Mieter, die mit städtebaulichen Veränderungen konfrontiert sind, ist es entscheidend, den Prozess durch Information zu steuern und ihre Rechte zu kennen. So lassen sich sowohl die persönliche Sicherheit gewährleisten als auch materielle und emotionale Verluste minimieren.