Lieferzeit und Entschädigung für Verzögerungen bei städtischen Transformationsprojekten

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten: Wann beginnt die Übergabephase, welche Rechte haben Immobilieneigentümer bei Lieferverzögerungen durch den Auftragnehmer und wie werden Mietbeihilfen, Entschädigungen bei Verzögerungen, Vertragsstrafen, Zahlungsverzug, Kündigung und Rechtsmittel angewendet?

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Warum ist die Lieferzeit bei der Stadtentwicklung wichtig?

Bei Stadterneuerungsprojekten ist der Fertigstellungstermin eine der wichtigsten Vertragsklauseln. Er bestimmt, wann die Eigentümer ihre alten, sanierungsbedürftigen Gebäude verlassen und ihre neuen, eigenständigen Wohneinheiten beziehen können. Mit dem Abriss eines sanierungsbedürftigen Gebäudes verschwinden die bisherigen Wohnungen oder Arbeitsplätze der Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt hängen Wohnraum, Geschäftsbetrieb, Mietkosten, Umzugskosten, Kredite und die wirtschaftliche Sicherheit der Eigentümer direkt davon ab, ob der Auftragnehmer seine Verpflichtungen fristgerecht erfüllt.

Daher ist die unklare Festlegung des Fertigstellungstermins in städtebaulichen Entwicklungsverträgen einer der Bereiche, in denen Immobilieneigentümer die größten Rechtsverluste erleiden. Die bloße Angabe im Vertrag, dass „die Bauarbeiten in 24 Monaten abgeschlossen sein werden“, ist unzureichend. Der Vertrag muss klar festlegen, wann diese 24-monatige Frist beginnt, unter welchen Umständen sie verlängert werden kann, unter welchen rechtlichen und technischen Bedingungen die Fertigstellung gilt, welche Entschädigung der Auftragnehmer im Falle einer Verzögerung zu zahlen hat und ob die Mietbeihilfe weiterhin gewährt wird.

Stadtentwicklungsprojekte werden häufig durch Bauverträge im Tausch gegen Grundstücksanteile oder Wohnungen realisiert. Laut türkischem Obligationenrecht verpflichtet sich der Auftragnehmer bei einem Werkvertrag zur Errichtung eines Bauwerks, der Auftraggeber zur Zahlung eines entsprechenden Preises. Bei Bauverträgen im Tausch gegen Grundstücksanteile errichtet der Auftragnehmer ein neues Gebäude, und der Grundstückseigentümer erhält im Gegenzug häufig Grundstücksanteile oder eigenständige Wohneinheiten.

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist die Einhaltung der Bauzeit nicht nur aus vertragsrechtlicher Sicht, sondern auch gemäß Gesetz Nr. 6306 von Bedeutung. Ziel dieses Gesetzes ist die Schaffung gesunder und sicherer Wohnumgebungen nach ingenieurtechnischen und architektonischen Standards in Katastrophengebieten und auf Grundstücken mit baufälligen Gebäuden. Dies erfordert nicht nur den Abriss baufälliger Gebäude, sondern auch die zügige Fertigstellung neuer Bauten.

Wie sollte die Lieferzeit im Vertrag festgelegt werden?

Die Lieferzeit in Verträgen zur Stadterneuerung muss klar und präzise sein und darf keinen Interpretationsspielraum lassen. Die bloße Aussage „Der Auftragnehmer wird die Bauarbeiten in 30 Monaten abschließen“ ist unzureichend. Denn wenn der Beginn dieser Frist nicht festgelegt ist, könnte der Auftragnehmer später behaupten, dass die Frist noch nicht begonnen hat.

Der Lieferzeitraum kann an eines der folgenden Daten gekoppelt werden: Vertragsunterzeichnung, Räumung des baufälligen Gebäudes, Abriss, Übergabe des Grundstücks an den Auftragnehmer, Baugenehmigung, Erteilung der Baugenehmigung oder Baustelleneinrichtung. Für Grundstückseigentümer ist es am sichersten, den Beginn des Lieferzeitraums an ein konkretes und leicht nachvollziehbares Ereignis zu knüpfen. Klauseln wie „innerhalb von 24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ oder „innerhalb von 30 Monaten nach Unterzeichnung des Übergabeprotokolls“ reduzieren beispielsweise Unsicherheiten.

Allerdings müssen nicht nur der Baubeginn, sondern auch der Leistungsumfang klar definiert sein. Gilt die Übergabe der Schlüssel als abgeschlossen, oder müssen die Wohneinheiten gemäß Vertrag, Projekt, Genehmigung und technischen Spezifikationen fertiggestellt sein? Ist die Übergabe auch ohne Nutzungsgenehmigung gültig? Gilt die Übergabe erst als abgeschlossen, wenn Gemeinschaftsflächen, Parkplätze, Aufzüge, Fassade, Brandschutzanlage, Außenanlagen und Aufenthaltsbereiche fertiggestellt sind?

Die günstigste Lösung für Immobilieneigentümer wäre die Festlegung, dass die Übergabe nicht nur die Schlüsselübergabe für die einzelnen Wohneinheiten umfasst, sondern auch die Übergabe des gesamten Gebäudes gemäß Genehmigung, Projekt und technischen Spezifikationen, in nutzbarem Zustand, vollständig und, wenn möglich, mit einer Nutzungsgenehmigung. Andernfalls könnte der Auftragnehmer sich trotz unvollständiger und mangelhafter Arbeiten auf die Übergabe der Schlüssel berufen.

Beginn der Lieferzeit: Genehmigung, Abriss oder Übergabe des Geländes?

Einer der umstrittensten Punkte bei Auseinandersetzungen um Stadtentwicklungsprojekte ist der Beginn der Übergabefrist. Bauunternehmer argumentieren häufig, dass diese Frist mit dem Datum der Baugenehmigung beginnt. Grundstückseigentümer hingegen vertreten die Auffassung, dass die Frist erst mit dem Abriss des Gebäudes oder der Übergabe des Grundstücks an den Bauunternehmer beginnt.

Der maßgebliche Faktor ist hier die Vertragsklausel. Ist im Vertrag ausdrücklich festgelegt, dass die Lieferfrist mit dem Datum der Baugenehmigung beginnt, gilt dieses Datum in der Regel als Grundlage. Verzögert der Auftragnehmer das Genehmigungsverfahren jedoch vorsätzlich oder fahrlässig, ist dies gesondert zu prüfen. Versäumt der Auftragnehmer die Beantragung einer Genehmigung, die Vorbereitung der Bauvorhaben, die Behebung der erforderlichen Mängel bei der Gemeinde oder verzögert er das Genehmigungsverfahren, darf er die Klausel, die die Lieferfrist an das Genehmigungsdatum koppelt, nicht missbrauchen und dadurch die Verluste der Grundstückseigentümer erhöhen.

Wenn im Vertrag festgelegt ist, dass die Frist mit dem Abrissdatum beginnt, sind der Abrissbericht und das tatsächliche Abrissdatum von Bedeutung. Beginnt die Frist hingegen mit dem Übergabedatum, muss ein schriftlicher Übergabebericht erstellt werden. Dieser Bericht muss Datum, Zustand und die Namen der Personen enthalten, die das Objekt an den Auftragnehmer übergeben haben.

Wenn der Vertrag keinen Beginntermin festlegt, gestaltet sich die Streitigkeit komplexer. In diesem Fall werden das vor- und nachvertragliche Verhalten der Parteien, die Art der Arbeiten, das Genehmigungsverfahren, der Abrisstermin, die Übergabe des Geländes, ein angemessener Zeitrahmen und etwaige Mahnungen gemeinsam berücksichtigt. Daher sollte bei der Erstellung eines Vertrags zur Stadterneuerung die Lieferzeitklausel von Anfang an detailliert festgelegt werden.

Was ist eine Entschädigung bei verspäteter Zahlung?

Bei Stadterneuerungsprojekten ist die Entschädigung für Bauverzögerungen ein Rechtsanspruch, der darauf abzielt, Immobilieneigentümer für Verluste zu entschädigen, die ihnen durch die Nichterfüllung der vertraglich vereinbarten Frist für die Fertigstellung der Wohneinheiten durch den Auftragnehmer entstanden sind. Diese Verluste können sich in Form von zusätzlichen Mietzahlungen, entgangenen Mieteinnahmen, entgangenen Geschäftseinnahmen, Kredit- und Finanzierungskosten, Umzugskosten, Kosten für vorübergehende Unterkünfte oder vertraglich festgelegten Vertragsstrafen äußern.

Entschädigungs- und Vertragsstrafklauseln sind voneinander zu unterscheiden. Die Entschädigung für Verzögerung ist der Betrag, der nach Nachweis eines den Eigentümern entstandenen Schadens geltend gemacht wird. Eine Vertragsstrafklausel hingegen ist ein im Vertrag vorab vereinbarter Betrag, den der Auftragnehmer im Falle einer Verzögerung zu zahlen hat. Enthält der Vertrag beispielsweise die Klausel, dass „bei Überschreitung des Liefertermins eine monatliche Vertragsstrafe von 30.000 TL pro Wohneinheit fällig wird“, kann der Eigentümer diese Vertragsstrafe einfordern.

Der größte Vorteil einer Vertragsstrafe liegt darin, dass sie die Beweislast für das Ausmaß des Schadens verringert. Anstatt die monatlich entstandene Schadenshöhe einzeln nachzuweisen, kann der Vermieter den im Vertrag festgelegten Betrag geltend machen. Die Vertragsstrafe muss jedoch klar und durchsetzbar sein und das Datum ihres Inkrafttretens genau festlegen. Enthält der Vertrag beispielsweise nur eine vage Formulierung wie „Bei Zahlungsverzug werden Schadensersatzzahlungen geleistet“, muss der Vermieter unter Umständen den tatsächlichen Schaden nachweisen.

Der Unterschied zwischen Mietzuschuss und Verspätungsgebühr

Bei Verträgen zur Stadterneuerung werden Mietzuschüsse und Verzugsentschädigungen oft verwechselt. Mietzuschüsse sind regelmäßige Zahlungen des Auftragnehmers an Immobilieneigentümer, um deren Wohn- oder Arbeitsraumbedarf zu decken, bis nach dem Abriss des Gebäudes neue, eigenständige Wohneinheiten fertiggestellt sind. Verzugsentschädigungen hingegen sind Entschädigungen für Schäden, die durch Überschreitung des Fertigstellungstermins oder durch Vertragsstrafen entstehen.

Diese beiden Punkte sollten im Vertrag getrennt geregelt werden. Beispielsweise könnte sich der Auftragnehmer verpflichtet haben, jedem Immobilieneigentümer während der Bauzeit monatlich einen Mietzuschuss zu zahlen. Darüber hinaus könnte vereinbart werden, dass zusätzlich zum Mietzuschuss eine Vertragsstrafe fällig wird, falls der Liefertermin überschritten wird. Werden diese beiden Punkte im Vertrag nicht getrennt aufgeführt, könnte der Auftragnehmer argumentieren: „Ich zahle bereits einen Mietzuschuss, daher brauche ich keine zusätzlichen Vertragsstrafen.“.

Die sicherste Lösung für Immobilieneigentümer ist folgende: Die Mietbeihilfe wird bis zum vereinbarten Liefertermin ununterbrochen weitergezahlt; wird der vertraglich festgelegte Liefertermin überschritten, fallen zusätzlich Vertragsstrafen oder Entschädigungen für die Verzögerung an. Diese Regelung mindert insbesondere die Belastung für Immobilieneigentümer bei langfristigen Projekten.

Die von der Verwaltung gewährte Mietbeihilfe unterscheidet sich von der vertraglichen Verpflichtung des Auftragnehmers zur Zahlung einer Mietbeihilfe. Gemäß Gesetz Nr. 6306 werden Mietbeihilfe und finanzielle Unterstützung durch Verordnungen und Richtlinien geregelt; die zwischen Auftragnehmer und Vermieter vereinbarte Mietbeihilfe beruht jedoch auf einem privatrechtlichen Vertrag. Daher ist es unerlässlich, sorgfältig zu prüfen, ob der Vertrag Klauseln wie „Bei Erhalt von Verwaltungsbeihilfe ist der Auftragnehmer nicht zur Zahlung einer Mietbeihilfe verpflichtet“ oder „Verwaltungsbeihilfe wird vom Mietpreis abgezogen“ enthält.

Wann tritt ein Zahlungsverzug eines Auftragnehmers ein?

Ein Vertragsbruch liegt vor, wenn der Auftragnehmer die vereinbarten Einheiten trotz Ablauf der im Vertrag festgelegten Lieferfrist nicht liefert. Voraussetzung für einen Vertragsbruch ist jedoch, dass die Lieferverpflichtung fällig und zahlbar geworden ist. Mit anderen Worten: Die Frist für die Erfüllung der Lieferverpflichtung durch den Auftragnehmer muss abgelaufen sein.

Ist im Vertrag eine feste Frist festgelegt, beispielsweise „Lieferung innerhalb von 24 Monaten ab Erteilung der Baugenehmigung“, entsteht mit Ablauf dieser Frist ein Streitfall wegen Vertragsbruchs. Fehlt jedoch eine feste Lieferfrist, müssen die Bauherren dem Auftragnehmer gegebenenfalls eine Aufforderung zur Vertragserfüllung mit einer angemessenen Frist zukommen lassen. Eine notariell beglaubigte Aufforderung ist daher ein wichtiger Beweis für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und die Kündigung des Vertrags.

Ob der Auftragnehmer für die Verzögerung verantwortlich ist, ist auch für Schadensersatzansprüche von Bedeutung. Der Auftragnehmer kann argumentieren, dass die Verzögerung nicht sein Verschulden sei, und Gründe wie höhere Gewalt, behördliche Anordnung, Gerichtsbeschluss, Nichterfüllung der Pflichten durch die Grundstückseigentümer oder ungerechtfertigte Verzögerung der Genehmigung durch die Behörden anführen. Finanzielle Engpässe, veränderte Marktbedingungen, gestiegene Materialpreise oder Absatzschwierigkeiten werden jedoch in den meisten Fällen nicht ohne Weiteres als Gründe akzeptiert, die den Auftragnehmer vollständig von der Verantwortung befreien.

Bei Bauverträgen kann der Auftraggeber im Falle eines Verzugs des Auftragnehmers je nach den konkreten Umständen die Erfüllung des Vertrages und eine Entschädigung für die Verzögerung verlangen oder, wenn die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind, vom Vertrag zurücktreten oder ihn kündigen.

Einrede der höheren Gewalt bei Lieferverzögerung

Bauunternehmen berufen sich bei Lieferverzögerungen häufig auf höhere Gewalt. Erdbeben, Überschwemmungen, Kriege, Pandemien, behördliche Anordnungen, schwere Wirtschaftskrisen, Materialversorgungsprobleme oder Verzögerungen bei kommunalen Genehmigungsverfahren können als Fälle höherer Gewalt gelten. Allerdings stellt nicht jede Verzögerung höhere Gewalt dar.

Damit höhere Gewalt anerkannt wird, muss das Ereignis außerhalb des Einflussbereichs der Parteien liegen, unvorhersehbar oder unvermeidbar sein, die Vertragserfüllung objektiv beeinträchtigen und in direktem ursächlichen Zusammenhang mit der Verzögerung stehen. Finanzielle Schwierigkeiten des Auftragnehmers, die Unfähigkeit, Arbeitskräfte einzustellen oder Material zu beschaffen, fehlerhafte Kostenkalkulationen oder die Unfähigkeit, das Projekt zu managen, fallen im Allgemeinen unter das kaufmännische Risiko.

Ereignisse höherer Gewalt müssen im Vertrag detailliert aufgeführt werden. Welche Ereignisse gelten als höhere Gewalt? Wie viele Tage hat der Auftragnehmer Zeit, die Eigentümer zu benachrichtigen? Wie lange ist die Frist? Wird die Mietbeihilfe während dieses Zeitraums weitergezahlt? Werden Säumniszuschläge ausgesetzt? Werden diese Fragen nicht beantwortet, führt dies unweigerlich zu Streitigkeiten.

Für Immobilieneigentümer ist folgender Punkt wichtig: Wenn sich der Auftragnehmer auf höhere Gewalt beruft, muss er dies mit konkreten Beweisen belegen und nachweisen, dass diese tatsächlich die Lieferverzögerung verursacht hat. Allgemeine Aussagen wie „Die wirtschaftliche Lage hat sich verschlechtert“ oder „Das Genehmigungsverfahren hat sich verzögert“ reichen nicht aus.

Welche Schadensersatzansprüche können bei Verzögerung geltend gemacht werden?

Bei Stadterneuerungsprojekten variieren die Schadensersatzansprüche von Immobilieneigentümern bei Lieferverzögerungen je nach den konkreten Umständen. Am häufigsten werden Mietkosten geltend gemacht. Hat ein Immobilieneigentümer seine alte Wohnung verlassen und wohnt derzeit zur Miete, weil seine neue, eigenständige Einheit noch nicht fertiggestellt ist, kann er die während der Lieferverzögerung gezahlte Miete zurückfordern. Diese Beträge müssen durch Kontoauszüge und den Mietvertrag belegt werden.

Die zweite Schadensart ist der Verlust von Mieteinnahmen. Der Eigentümer konnte aufgrund einer Lieferverzögerung möglicherweise keine Mieteinnahmen aus seiner neuen, freistehenden Wohneinheit erzielen. In diesem Fall lässt sich der Schaden anhand vergleichbarer Mietpreise, des Marktwerts in der Gegend, Gutachten und früherer Mietverhältnisse nachweisen.

Die dritte Schadensart ist der Verlust von Geschäftsräumen. Handelt es sich bei dem von der Stadtentwicklung betroffenen Unternehmen um ein eigenständiges Gewerbe, können Verzögerungen bei der Bereitstellung dazu führen, dass der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen werden kann, Kunden verloren gehen, die Einnahmen sinken oder zusätzliche Mietbelastungen entstehen. Geschäftsunterlagen, Steuererklärungen, Mietverträge, Rechnungen und Buchhaltungsunterlagen sind unerlässlich, um diese Schäden nachzuweisen.

Der vierte Schadensposten sind die Finanzierungskosten. Der Eigentümer hat möglicherweise einen Kredit aufgenommen, eine vorübergehende Unterkunft angemietet oder andere Schulden für die Bereitstellung der neuen, eigenständigen Wohneinheit angehäuft. Auch diese Kosten müssen dokumentiert werden.

Der fünfte Schadensposten ist die im Vertrag vereinbarte Vertragsstrafe. Enthält der Vertrag eine solche Klausel, kann der Auftraggeber die vertraglich festgelegte Verzugsentschädigung geltend machen, ohne seinen tatsächlichen Schaden gesondert nachweisen zu müssen. Ob die Vertragsstrafe überhöht ist und ob sie reduziert werden kann, wird jedoch im Einzelfall geprüft.

Wie kann man eine Entschädigung für verspätete Zahlungen nachweisen?

Der Grundstückseigentümer, der Schadensersatz wegen Verzögerung geltend macht, muss zunächst nachweisen, dass der Liefertermin verstrichen ist und der Auftragnehmer die Leistung nicht fristgerecht erbracht hat. Hierfür sind der Vertrag, die Baugenehmigung, der Abrissbericht, das Übergabeprotokoll, das Lieferdatum, notariell beglaubigte Mitteilungen und der Schriftverkehr wichtige Dokumente.

Zweitens muss nachgewiesen werden, dass die Verzögerung auf den Auftragnehmer zurückzuführen ist. Der Auftragnehmer könnte argumentieren, dass die Verzögerung von den Grundstückseigentümern oder der Verwaltung verursacht wurde. Daher müssen Unterlagen gesammelt werden, die belegen, dass die Grundstückseigentümer ihren Verpflichtungen nachgekommen sind, die erforderliche Vollmacht erteilt und den Eigentumsübertragungsprozess nicht behindert haben und dass der Auftragnehmer den Genehmigungs- und Bauprozess gestört hat.

Drittens muss der Schaden dokumentiert werden. Mietzahlungen müssen durch Kontoauszüge, Mietausfall durch Vergleichsmietrecherchen, Schäden an den Geschäftsräumen durch Geschäftsunterlagen, Umzugskosten durch Rechnungen und Finanzierungskosten durch Kreditunterlagen belegt werden.

Viertens muss der aktuelle Bauzustand durch einen technischen Bericht ermittelt werden. Behauptet der Auftragnehmer, das Projekt abgeschlossen zu haben, muss durch eine Sachverständigenprüfung festgestellt werden, ob die einzelnen Einheiten tatsächlich nutzbar sind und ob Mängel oder Ausführungsfehler vorliegen. Daher ist die Beweissicherung bei Lieferverzögerungen von entscheidender Bedeutung.

Warum ist die Beweissammlung wichtig?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten stärkt der Nachweis die Position der Immobilieneigentümer im Falle von Verzögerungen oder unvollständiger Übergabe. Zu den technischen Aspekten gehören der Baufortschritt, die Übergabebereitschaft der einzelnen Wohneinheiten, die Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen, die Einhaltung der technischen Spezifikationen und das Vorliegen der Nutzungsgenehmigung.

Im Rahmen der gerichtlichen Beweisaufnahme besichtigt ein Sachverständiger die Baustelle und erstellt einen Bericht. Dieser Bericht dient als entscheidendes Beweismittel in nachfolgenden Rechtsstreitigkeiten über Entschädigungszahlungen bei Bauverzögerungen, Mietrückstände, Vertragsstrafen, mangelhafte oder unvollständige Ausführung oder Vertragsbeendigung.

In manchen Fällen reicht es nicht aus, sich allein auf Fotos, Videos oder Aussagen des Bauherrn zu stützen, ohne eine Untersuchung vor Ort durchzuführen. Der Auftragnehmer könnte argumentieren, dass das Bauvorhaben realisierbar sei oder die Verzögerung gerechtfertigt gewesen sei. Angesichts solcher Argumente ist ein technisches Gutachten entscheidend.

Führt eine Lieferverzögerung zur Vertragsbeendigung?

Eine Lieferverzögerung führt nicht immer automatisch zur Vertragsbeendigung. Zunächst werden Dauer und Ursache der Verzögerung, die Kündigungsklauseln im Vertrag, das Verschulden des Auftragnehmers, der Baufortschritt und die Interessen der Grundstückseigentümer geprüft. Während bei kurzfristigen, nachvollziehbaren Verzögerungen üblicherweise eine Entschädigung oder eine Fristverlängerung vereinbart wird, kann bei langfristigen, erheblichen, vom Auftragnehmer verursachten Verzögerungen eine Kündigung in Betracht gezogen werden.

Bei Stadterneuerungsprojekten gemäß Gesetz Nr. 6306 kann ein besonderer Kündigungsmechanismus angewendet werden, wenn die Bauarbeiten aus Gründen, die dem Auftragnehmer zuzuschreiben sind, nicht innerhalb eines Jahres begonnen werden oder wenn die Bauarbeiten auf einem bestimmten Niveau eingestellt werden und mindestens sechs Monate lang keine Bauarbeiten in dem für die Fertigstellung des Projekts erforderlichen Umfang durchgeführt werden. In diesem Fall können die Grundstückseigentümer mit einfacher Mehrheit entsprechend ihren Anteilen einen entsprechenden Beschluss fassen und diesen beim Präsidialamt oder der zuständigen Behörde beantragen.

Die Kündigung des Vertrags hat schwerwiegende Folgen. Der Auftragnehmer hat möglicherweise bereits bestimmte Arbeiten abgeschlossen, Grundstücksanteile wurden übertragen oder Verkäufe an Dritte getätigt. Daher sollten vor einer Kündigung der Baufortschritt, die Eigentumsübertragung, die Abschlagszahlungen des Auftragnehmers, der den Grundstückseigentümern entstandene Schaden und die Möglichkeit einer Fortsetzung des Projekts mit einem neuen Auftragnehmer sorgfältig geprüft werden.

Wie sollte eine notarielle Mitteilung über eine Lieferverzögerung aussehen?

Bei Lieferverzögerungen ist es für Immobilieneigentümer oft von Vorteil, dem Auftragnehmer eine notariell beglaubigte Mitteilung zukommen zu lassen. Diese Mitteilung legt den Zahlungsverzug des Auftragnehmers klar dar und dient als Beweismittel in etwaigen Gerichtsverfahren.

Die Mitteilung muss klar das Vertragsdatum, Informationen zum Objekt, den Liefertermin, das Datum des Ablaufs der Frist, den aktuellen Stand der Bauarbeiten, etwaige Lieferausfälle, ausstehende Mietbeihilfen oder Verzugszinsen, etwaige unvollständige oder mangelhafte Arbeiten, die vom Auftragnehmer erwartete Leistung und die angegebene Frist enthalten.

Die Mitteilung sollte nicht nur allgemeine Aussagen enthalten. Anstatt zu sagen „stellen Sie den Bau fertig“, sollte sie konkrete Aussagen enthalten wie: „Gemäß der entsprechenden Vertragsklausel sind Sie verpflichtet, das Gebäude innerhalb von 24 Monaten ab dem Datum der Baugenehmigung zu übergeben. Diese Frist ist jedoch abgelaufen, die einzelnen Wohneinheiten wurden weder physisch noch rechtlich übergeben, die Nutzungsgenehmigung wurde nicht erteilt und auch die Mietbeihilfezahlungen haben sich verzögert.“.

In der Mitteilung sollte auch darauf hingewiesen werden, dass das Recht auf Verzugsentschädigung und Vertragsstrafen vorbehalten bleibt und dass im Falle der Nichtzahlung und Nichtlieferung rechtliche Schritte, Vollstreckungsverfahren, Beweiserhebung und gegebenenfalls die Kündigung des Vertrags eingeleitet werden.

Der Auftragnehmer behauptet, die Arbeiten ausgeführt zu haben

Der Auftragnehmer kann nach Ablauf der Lieferfrist die „Abwicklung der Lieferung“ erklären. Allerdings stellt nicht jede schlüsselfertige Übergabe eine tatsächliche Übergabe dar. Für eine rechtsgültige Übergabe muss die eigenständige Einheit gemäß Vertrag, Projekt, Genehmigung und technischen Spezifikationen fertiggestellt sein.

Der Lieferanspruch wird fragwürdig bei unvollständigen Strom-, Wasser- und Erdgasanschlüssen, nicht funktionierenden Aufzügen, unfertigen Gemeinschaftsbereichen, unzureichenden Parkplätzen, fehlender Nutzungsgenehmigung, gravierenden Ausführungsmängeln, Abdichtungsproblemen oder wenn die Wohneinheit praktisch unbrauchbar ist.

Eigentümer sollten beim Unterzeichnen des Übergabeprotokolls sorgfältig vorgehen. Vermerkt das Protokoll „in einwandfreiem Zustand übernommen“, kann es schwierig sein, später etwaige Mängel geltend zu machen. Treten bei der Übergabe Mängel auf, müssen diese im Protokoll klar vermerkt, mit Fotos und Videos dokumentiert und gegebenenfalls unter Vorbehalten akzeptiert werden.

Das zuständige und befugte Gericht im Falle verspäteter Zustellung

Rechtsstreitigkeiten aufgrund von Bauverzögerungen bei Stadterneuerungsprojekten sind zumeist vertragsrechtliche Auseinandersetzungen. Ansprüche wie etwa aus Bauverträgen im Tausch gegen Grundstücksanteile, Bauverträgen im Tausch gegen Wohnungen, Entschädigungen bei Bauverzögerungen, Vertragsstrafen, Mietzuschüssen, mangelhafter oder unvollständiger Ausführung sowie der Löschung und Eintragung von Eigentumsurkunden werden je nach Einzelfall vor Gericht verhandelt.

Gemäß Gesetz Nr. 6306 können jedoch auch Kündigungen durch den Verwaltungsdirektor, behördliche Maßnahmen, Grundstücksverkäufe, Verwaltungsentscheidungen und bestimmte Maßnahmen im Zusammenhang mit Stadterneuerungsprojekten eine verwaltungsgerichtliche Dimension haben. Daher muss vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens geklärt werden, aus welcher Maßnahme der Streitfall entsteht.

Wenn es um die Geltendmachung von Schadensersatz wegen Verzögerung oder Mietkostenzuschüssen durch den Auftragnehmer geht, wird eine Zivilklage erhoben. Geht es hingegen um die Aufhebung der Kündigung gemäß Gesetz Nr. 6306 oder um die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, kann ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eingeleitet werden. Da die Wahl des falschen Rechtswegs zu Zeitverlust führt, sollte die Prozessstrategie sorgfältig abgewogen werden.

Musterlieferungs- und Verzögerungsklauseln sollen in den Vertrag aufgenommen werden

Die Liefer- und Verzögerungsbestimmungen in Verträgen zur Stadterneuerung sollten nach folgenden Grundsätzen geregelt werden:

Der Beginn des Lieferzeitraums muss klar angegeben werden. Beispielsweise sollte ein konkreter Starttermin akzeptiert werden, wie etwa „innerhalb von 24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ oder „innerhalb von 30 Monaten nach Übergabeprotokoll“.

Der Lieferumfang muss genau festgelegt werden. Die Lieferbedingungen sollten hinsichtlich der einzelnen Wohneinheiten, Gemeinschaftsflächen, Parkplätze, Aufzüge, Außenfassade, technischen Installationen, Landschaftsgestaltung und Nutzungsgenehmigung klar definiert sein.

Die Mietbeihilfe sollte separat geregelt werden. Sie sollte den Beginn der Beihilfe, den monatlichen Betrag, den Zahlungstermin, den Zahlungszeitraum und die Regelung zur Weiterzahlung bei Zahlungsverzug enthalten.

Die Strafe für Verzögerungen muss klar festgelegt werden. Es sollte vereinbart werden, dass bei Überschreitung des Liefertermins eine feste monatliche Gebühr pro Eigentümer bzw. pro Wohneinheit fällig wird.

Fälle höherer Gewalt sollten präzise und genau beschrieben werden. Nicht jede wirtschaftliche Schwierigkeit sollte als höhere Gewalt gelten.

Es sollte eine Klausel zur Sicherheitsleistung hinzugefügt werden. Darin sollte festgelegt werden, dass die Sicherheitsleistung in bar einbehalten werden kann, wenn der Auftragnehmer in Verzug gerät.

Es sollten Verfahren für Nachweise und Lieferdokumente festgelegt werden. Ein Mechanismus für die technische Vorabnahme, die Mängelliste, die vorläufige Abnahme und die endgültige Abnahme sollte geschaffen werden.

Häufige Fehler bei Lieferzeiten und Entschädigungen für Lieferverzögerungen

Der häufigste Fehler von Immobilieneigentümern ist die Unterzeichnung von Verträgen mit einem unbestimmten Lieferbeginn. Ist der Lieferbeginn unklar, gestaltet sich die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Verzögerungen schwierig.

Der zweite Fehler besteht darin, nicht zwischen Mietbeihilfe und Verzugszinsen zu unterscheiden. In diesem Fall könnte der Auftragnehmer versuchen, die Verzugszinsen durch die Zahlung von Mietbeihilfe zu vermeiden.

Der dritte Fehler besteht darin, die Übergabe nicht an die Einhaltung der Baugenehmigung und der technischen Spezifikationen zu knüpfen. Der Auftragnehmer könnte so tun, als hätte er ein unfertiges Gebäude geliefert.

Der vierte Fehler besteht darin, Klage einzureichen, ohne zuvor eine notariell beglaubigte Warnung zu versenden und Beweise zu sammeln. Eine schriftliche Warnung und ein Sachverständigengutachten stärken die Position des Klägers.

Der fünfte Fehler besteht darin, Verluste nicht zu dokumentieren. Miete, Umzugskosten, Kredite, Verlust von Geschäftsräumen und sonstige Ausgaben müssen durch Belege nachgewiesen werden.

Der sechste Fehler besteht darin, die Berufung des Auftragnehmers auf höhere Gewalt vorschnell zu akzeptieren. Die Behauptung höherer Gewalt muss durch konkrete Beweise und einen ursächlichen Zusammenhang belegt werden.

Abschluss

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten sind Lieferzeiten und Vertragsstrafen entscheidend für die grundlegendsten Rechte von Immobilieneigentümern. Nach dem Abriss eines sanierungsbedürftigen Gebäudes verschwinden die alten, eigenständigen Wohneinheiten der Eigentümer, und ihre Erwartung auf ein neues Gebäude hängt vollständig von der vertraglich festgelegten Lieferzeit ab. Daher stellen Verträge mit unsicheren Lieferzeiten, unzureichender Mietbeihilfe, ungenügenden Vertragsstrafen und unklaren Lieferbedingungen ein erhebliches Risiko für Immobilieneigentümer dar.

Der Lieferzeitraum muss im Vertrag klar definiert sein; der Starttermin, etwaige Verlängerungen, die Fertigstellung der Lieferung gemäß der Baugenehmigung und den technischen Spezifikationen, die Dauer der Mietbeihilfe und der Betrag, den der Auftragnehmer im Falle einer Verzögerung zu zahlen hat, sollten detailliert aufgeführt werden.

Bei Verzögerungen seitens des Auftragnehmers sollten die Eigentümer nicht tatenlos zusehen. Der Vertrag sollte geprüft, der Ablauf der Lieferfrist ermittelt, dem Auftragnehmer eine notariell beglaubigte Mahnung zugestellt, der aktuelle Bauzustand von einem Sachverständigen begutachtet, Unterlagen zu Miete und Schadensersatz gesammelt, Ansprüche auf Vertragsstrafen und Entschädigung für die Verzögerung vorbereitet und im Falle erheblicher Verzögerungen oder des Abbruchs des Projekts eine Kündigung und ein Widerspruchsverfahren gemäß Gesetz Nr. 6306 in Erwägung gezogen werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Bauzeit bei der Stadterneuerung nicht nur eine Frage des Kalenders ist; sie ist zentral für die Rechte der Eigentümer auf Wohnraum, Eigentum, Mieteinnahmen, wirtschaftliche Sicherheit und Zugang zu einem neuen Gebäude. Sorgfältig formulierte Liefer- und Verzögerungsklauseln disziplinieren den Auftragnehmer und minimieren Verluste für die Eigentümer. Unzureichend formulierte Klauseln hingegen können dazu führen, dass Eigentümer noch Jahre nach dem Abriss eines risikobehafteten Gebäudes mit Mietrückständen, Rechtsstreitigkeiten und Unsicherheit zu kämpfen haben.