Immobilienrecht: Streitigkeiten im Wohnungseigentumsrecht und Lösungen

1. Einleitung

Wohnungseigentum ist eine besondere Eigentumsform, die das unabhängige Eigentum an bestimmten Teilen einer Immobilie und das Miteigentum an Gemeinschaftsflächen umfasst. Das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 regelt die Verwaltung der Wohnungen und des Geländes, die gemeinschaftlichen Kosten, die Beitragszahlungen, die Auswahl des Verwalters und die Beziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern. In der Praxis führt Wohnungseigentum jedoch häufig zu zahlreichen Streitigkeiten, beispielsweise über die Beitragszahlungen, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und Einwände gegen Verwaltungspläne und -entscheidungen

2. Der rechtliche Rahmen des Wohnungseigentums

Artikel 1-3 des türkischen Handelsgesetzbuches: Wohnungseigentum kann durch Eintragung der Immobilie als eigenständige Einheit auf dem Hauptgrundstück im Grundbuch begründet werden.
Die Artikel 4-6 des Wohnungseigentumsgesetzes regeln die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, an unabhängige Wohneinheiten angebauten Nebengebäuden und das Miteigentum.
Artikel 28 des Wohnungseigentumsgesetzes: Der Verwaltungsplan ist für alle unabhängigen Wohnungseigentümer verbindlich.
Artikel 33 des Wohnungseigentumsgesetzes: Wenn Wohnungseigentümer ihren Pflichten nicht nachkommen, haben die anderen Eigentümer das Recht, Klage zu erheben.

3. Häufige Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften

3.1. Streitigkeiten über Mitgliedsbeiträge und Gemeinkosten

Gegen Eigentümer, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, Vollstreckungsverfahren (Wohnungseigentumsgesetz, Artikel 20).
18. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts, Rechtssache Nr. 2021/2345, Entscheidung Nr. 2022/5678: „Die Absicht eines Miteigentümers, sich nicht an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, ist ungültig; die Zahlung ist obligatorisch.“

3.2. Nutzung der Gemeinschaftsräume

Die ausschließliche Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Wohngärten, Parkplätzen oder Dachterrassen wird zum Streitpunkt.
Artikel 16 des Wohnungseigentumsgesetzes: Die Nutzung der Gemeinschaftsflächen darf die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigen.

3.3. Lärm- und störende Nutzung

Die störende Nutzung der eigenen Wohneinheit durch einen Wohnungseigentümer (lauter Lärm, unsachgemäße Bedienung) kann Gegenstand einer Interventionsklage gemäß Artikel 25 des Wohnungseigentumsgesetzes sein
18. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts, Fall Nr. 2019/3215 E., Entscheidung Nr. 2020/4178 K.: Der Betrieb eines Gewerbes ohne Lizenz in einer Wohnung ist gesetzeswidrig und muss unterbunden werden.

3.4. Streitigkeiten zwischen Managern und Wirtschaftsprüfern

Die Auswahl und Abberufung von Managern sowie Rechenschaftsprüfungen sind häufig strittige Themen.
Artikel 34-35 des Wohnungseigentumsgesetzes: Der Verwalter wird vom Verwaltungsrat der Wohnungseigentümer ernannt und ist verpflichtet, gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Verwaltungsplan zu handeln.

3.5. Missbrauch der unabhängigen Einheit entgegen ihrem vorgesehenen Zweck

Die Nutzung von als Wohnimmobilien ausgewiesenen, eigenständigen Einheiten für gewerbliche Zwecke, wie z. B. Büros, Kliniken oder Werkstätten, kann Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten sein.
Oberster Gerichtshof, 18. Zivilkammer, Rechtssache Nr. 2020/3425 E., Entscheidung Nr. 2021/1245 K.: „Es ist zulässig, die Geschäftstätigkeit in einer unabhängigen Einheit zu unterbinden, selbst wenn sie im Managementplan verboten ist.“

4. Methoden zur Beilegung von Streitigkeiten

4.1. Eigentümerversammlung

Der erste Schritt zur Lösung gemeinsamer Probleme besteht darin, auf der Eigentümerversammlung eine Entscheidung zu treffen (Wohnungseigentumsgesetz, Artikel 29).
Gegen die Entscheidungen innerhalb eines Monats beim Zivilgerichtshof (Artikel 33 des Wohnungseigentumsgesetzes).

4.2. Zivilgericht für Frieden

Für Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnungseigentum ist in der Regel das Zivilgericht zuständig .
In diesem Gericht werden Fälle verhandelt, die Mitgliedsbeiträge, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Verwaltungskonten und die Aufhebung von Entscheidungen betreffen.

4.3. Vollstreckungsverfahren und Beschlagnahme

gegen Wohnungseigentümer, die ihre Beiträge nicht zahlen, beschleunigte Vollstreckungsverfahren .

4.4. Obligatorische Mediation (Änderung 2023)

Seit dem 1. September 2023 ist bei Streitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine obligatorische Mediation vorgeschrieben. Dieser Schritt ist vor Einreichung einer Klage zwingend erforderlich

5. Aktuelle Vorgehensweise des Obersten Gerichtshofs

18. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts, Fall Nr. 2022/4836 E., Entscheidung Nr. 2022/7543 K.: „Die Bestimmungen des Verwaltungsplans sind für die Miteigentümer bindend, und dieser Plan kann nur mit der einstimmigen Zustimmung aller Miteigentümer geändert werden.“
Die 18. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts entschied im Fall Nr. 2023/1294 E., Entscheidung Nr. 2023/2147 K., dass der Antrag eines Vermieters auf Befreiung von den gemeinschaftlichen Kosten, der seine Beiträge nicht entrichtet hatte, nicht angenommen wurde.
Oberster Gerichtshof, 18. Zivilkammer, Fall Nr. 2020/5412 E., Entscheidung Nr. 2021/6487 K.: Für die Übertragung eines Gemeinschaftseigentums an einen einzelnen Eigentümer ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

6. Lösungsvorschläge und aktuelle Diskussionen

Aktualisierung von Managementplänen: Überarbeitung veralteter Pläne zur Anpassung an moderne Standortanforderungen.
Systeme zur Erhebung von Mitgliedsbeiträgen: Entwicklung von Online-Zahlungs- und transparenten Kontoverwaltungssystemen.
Rechtsdienstleistungen und professionelles Management für Apartmentgebäude: Der Einsatz von professionellen Verwaltern und Rechtsberatern in großen Wohnanlagen.
Mediationspraxis: Die effektive Nutzung von Mediation zur schnellen Beilegung von Streitigkeiten ohne langwierige Gerichtsverfahren.

7. Schlussfolgerung

Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere in großen Wohnanlagen, nehmen hinsichtlich der Verwaltung und der Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten zu. Das Gesetz Nr. 634 über und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofsspielen eine richtungsweisende Rolle bei der Beilegung dieser Streitigkeiten. Mit der Einführung der obligatorischen Mediation soll eine außergerichtliche Einigung angestrebt werden.

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