Immobilienhypothek

 Arten von Immobilienhypotheken 

Der Gesetzgeber beabsichtigte, die Sicherheit und Standardisierung des Grundbuchs zu gewährleisten, indem er Immobilienhypotheken an drei spezifische Rechtsformen knüpfte:

A. Hypothek

Dies ist die in der Praxis gebräuchlichste Art der Verpfändung. Ihr Hauptzweck ist die Sicherung einer Schuld (einer bestehenden, zukünftigen oder wahrscheinlich entstehenden).

• Ihre Natur: Sie ist eng mit der Schuld verbunden (sie ist nachrangig). Das bedeutet, dass die Hypothek automatisch erlischt, wenn die Hauptschuld getilgt wird.
• Anwendungsbereich: Bevorzugt für Bankkredite, Geschäftskredite oder Privatkredite.

B. Hypothekenanleihe

Es handelt sich um ein handelbares Wertpapier, das sowohl eine Immobilienhypothek als auch eine Forderung beinhaltet.

• Charakteristik: Die Schuld und das Pfandrecht werden zusammengefasst und in einem Schuldschein festgehalten. Mit dem Wechsel des Besitzers dieses Schuldscheins gehen auch die Schuld und das Pfandrecht über.
• Der Unterschied: Im Gegensatz zu einer Hypothek erlangt das Anspruchsrecht einen vom Wert der Immobilie unabhängigen Wert und ist sehr gut übertragbar.

C. Einkommensteuerbescheinigung

Es handelt sich um eine grundstücksbezogene Belastung, die auf der Grundlage des Wertes der Immobilie entsteht.

• Charakteristikum: Es begründet keine persönliche Verschuldung; es verpflichtet lediglich den Eigentümer der Immobilie zur Zahlung eines bestimmten Preises.
• Status: Seine Verwendung ist in der heutigen modernen Wirtschaftswelt recht selten; es dient häufiger seinem historischen Zweck der Sicherung landwirtschaftlicher oder traditioneller Landrenten.

 Besicherte Forderungen 

Bei der Aufnahme einer Immobilienhypothek muss die Höhe der Schuld im Grundbuch klar angegeben werden. Das Gesetz sieht hierfür zwei verschiedene Arten von Hypotheken vor:

Hauptbetrag und maximales Limit der Hypothek

• Festgeschriebene Schuld (Haupthypothek): Wenn die Höhe der Schuld zum Zeitpunkt der Aufnahme genau bekannt ist (z. B. eine Nettoschuld von 1.000.000 TL), wird die Hypothek in Höhe dieses Betrags aufgenommen.
• Unbestimmte Schuldenhöhe (Obergrenze/Limitierte Hypothek): Ist die Schuldenhöhe variabel oder entsteht sie erst in der Zukunft (z. B. bei einem Geschäftskredit oder einem Girokonto), wird eine Obergrenze für den maximalen Betrag festgelegt, für den die Immobilie haftet . Diese Obergrenze deckt alle Forderungen des Gläubigers ab, einschließlich Kapital, Zinsen und Kosten.

Verpfändung in Fremdwährung

Obwohl grundsätzlich Sicherheiten in türkischer Währung hinterlegt werden müssen, wurde eine Ausnahme für Fremdwährungskredite von Kreditinstituten gemacht

• Verpfändung in Fremdwährung: Bei Krediten, die von inländischen oder ausländischen Kreditinstituten aufgenommen werden, kann die Verpfändung in Fremdwährung erfolgen.
• Einheitliche Regel: Derselbe Rang (z. B. Rang 1) darf nicht sowohl für den Dollar als auch für den Euro verwendet werden; dieser Rang muss einer einzigen Währung zugeordnet werden.
• Umrechnung: Ein vakanten Abschluss kann in Fremdwährung statt in türkischer Währung (oder umgekehrt) registriert werden. der Devisenankaufskurs der türkischen Zentralbank verwendet.

Interesse 

Diese Klausel unterstreicht die Vertragsfreiheit der Parteien bei Immobilienhypotheken:

• Freiheit: Die Parteien können den auf die Schuld anzuwendenden Zinssatz frei bestimmen, vorbehaltlich gesetzlicher Beschränkungen (z. B. Zinsobergrenzen im türkischen Obligationenrecht oder Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes).
• Geltungsbereich: Der festgelegte Zinssatz wird im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung ermöglicht es Dritten, die Belastungen des Grundstücks klar einzusehen.

Bedingungen für die Verwendung als Sicherheit 

Diese Klausel spiegelt den Grundsatz der Transparenz bei Immobilienhypotheken wider. Damit eine Hypothek auf eine Immobilie aufgenommen werden kann, muss diese Immobilie in der Rechtswelt sichtbar und nachvollziehbar sein.

A. Arten von Immobilien, die mit einer Hypothek belastet werden können

Der Begriff „unbewegliches Vermögen“ in Artikel 853 umfasst, zusammen mit Artikel 704 des türkischen Zivilgesetzbuches, folgende Bauwerke:

1. Land: Parzellen von Boden, deren Grenzen durch rechtliche und technische Methoden definiert sind.
2. Unabhängige und unbefristete Rechte: Rechte wie Oberflächenrechte (Baurechte) oder Wasserrechte, die als separate Seite im Grundbuch eingetragen werden. Diese Rechte können wie Immobilien auch verpfändet werden.
3. Unabhängige Einheiten im Rahmen des Wohnungseigentums: Wohnungen, Geschäfte oder Büros. Jede unabhängige Einheit kann separat mit einer Hypothek belastet werden, da sie im Grundbuch auf einer separaten Seite eingetragen ist.

B. Wenn es sich bei der Immobilie um eine einzelne Immobilie handelt 

Für die Begründung eines Hypothekenrechts ist es unerlässlich, dass das als Sicherheit dienende unbewegliche Vermögen vollständig mit den Angaben im Grundbuch (Flurstück, Parzelle, eigenständige Abschnittsnummer) identifiziert wird.

• Aufgeteilte Grundstücke: Wird ein Grundstück aufgeteilt, kann auf die neu entstandenen Parzellen erst dann eine Hypothek eingetragen werden, wenn diese als eigenständige Grundstücke im Grundbuch eingetragen sind. Eine Parzelle, deren rechtliche Existenz noch nicht endgültig geklärt ist, kann nicht mit einer Hypothek belastet werden.

C. Bei mehreren Immobilien: Sammelhypothek

Wenn mehrere Immobilien gleichzeitig mit einer Hypothek belastet werden, um eine einzige Schuld abzusichern, einer „Kollektivhypothek “. Der Gesetzgeber hat diese Situation jedoch in zwei Hauptszenarien unterteilt, um den Einfluss des Gläubigers auf die Immobilien zu begrenzen.

Begründung und Eintragung der Hypothek 

Das „Registrierungsprinzip“ ist bei Immobilienhypotheken von grundlegender Bedeutung . Gemäß diesem Prinzip entsteht eine Hypothek nicht allein durch eine schriftlich getroffene Vereinbarung, sondern erst durch deren Eintragung im Grundbuch.

Formale Anforderungen

Ein Immobilienhypothekenvertrag ist nur dann gültig, wenn in formeller Weise .

• Zuständige Behörde: Ausschließlich das Grundbuchamt ist befugt, dieses förmliche Verfahren durchzuführen . Zwar begründen notarielle Vereinbarungen wie beispielsweise die „Zusage zur Hypothekenverpfändung von Immobilien“ ein persönliches Recht, jedoch kein unmittelbares Hypothekenrecht.
• Wirkung der Eintragung: Die Eintragung hat eine konstitutive (schaffende) Wirkung. Solange die Eintragung nicht erfolgt ist, kann der Gläubiger kein dingliches Recht (wie beispielsweise ein vorrangiges Recht auf Veräußerung) an der Immobilie erwerben.

 Hypothek auf Immobilien im Besitz mehrerer Personen 

Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, unterscheiden sich die Regeln für die Aufnahme einer Hypothek je nach Art des Eigentums (gemeinsames oder gemeinschaftliches Eigentum):

Bei Miteigentum (gemeinsamer Eigentumsnachweis)

Bei Miteigentum kann jeder Miteigentümer unabhängig ein Pfandrecht an seinem Anteil begründen, ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einzuholen. Der Gesetzgeber hat hier jedoch eine Prioritätsgrenze eingeführt:

• Anteilshypothek vs. Gesamthypothek: Hat ein Miteigentümer seinen Anteil mit einer Hypothek belastet, kann nicht die gesamte belastet werden (selbst wenn alle Miteigentümer zustimmen). Dies liegt daran, dass eine bestehende Hypothek auf einen Anteil mit einer neuen Hypothek auf die gesamte Immobilie kollidieren und somit die Rechtssicherheit beeinträchtigen würde.

Bei Miteigentum (Erbschaftspartnerschaft usw.)

Bei gemeinschaftlichem Eigentum (beispielsweise einer Immobilie, die noch nicht unter den Erben aufgeteilt wurde) sind die Anteile noch nicht festgelegt. Daher:

• Gemeinsame Handlungspflicht: Miteigentümer können weder einen Teil des Eigentums noch ihre eigenen Anteile verpfänden (da es rechtlich noch keinen getrennten Anteil gibt).
• Integrität: Eine Hypothek kann nur das gesamte und aller Eigentümer (Erben/Miteigentümer) aufgenommen werden.

Bedingungen für die Beendigung des Pfandrechts 

A. Stornierung der Registrierung (Rechtliche Beendigung)

Eine Grundschuld entsteht durch Eintragung im Grundbuch und erlischt in der Regel mit der Löschung dieser Eintragung.

• Freiwillige Löschung: Nach Begleichung der Schulden kann der Gläubiger die Löschung des Pfandrechts durch Einreichung eines „Löschungsantrags“ (Löschungsschreiben) beim Grundbuchamt veranlassen.
• Löschung durch Gerichtsbeschluss: Weigert sich der Gläubiger, die Pfändung aufzuheben, auch nachdem die Schuld beglichen wurde, kann der Eigentümer eine Klage auf „Löschung der Pfändung“ einreichen und die Pfändung durch Gerichtsbeschluss aufheben lassen.
• Wichtiger Hinweis: Die Begleichung der Schulden führt nicht automatisch zur Löschung des Pfandrechts im Grundbuch. Solange das Pfandrecht nicht gelöscht ist, bleibt es als „irreguläre Eintragung“ bestehen und kann gutgläubige Dritte schützen.

B. Vollständige Zerstörung des unbeweglichen Vermögens (physische Beendigung)

Wird die mit der Hypothek belastete unbewegliche Sache (wie z. B. ein Grundstück oder ein Gebäude) vollständig zerstört, erlischt die Hypothek, da kein materieller Vermögenswert mehr vorhanden ist, auf den sich das Recht stützen könnte.

• Beispiele: Land wird durch einen Erdrutsch völlig unbrauchbar oder durch Küstenerosion ins Meer gespült.
• Ersatzregel: Auch wenn die unbewegliche Sache zerstört wird, bleibt das Pfandrecht an diesem Wert bestehen, sofern ein Ersatzwert vorhanden ist (z. B. Versicherungsentschädigung oder Entschädigungszahlung).

2. Ausnahme bei Enteignung

im Artikel enthaltene „Die gesetzlichen Bestimmungen über die Enteignung bleiben vorbehalten“ bezieht sich auf einen Sonderfall, in dem das öffentliche Interesse Vorrang vor Privateigentum und Hypotheken hat.

• Bei einer Enteignung geht das Eigentum an Immobilien an den Staat über, und alle damit verbundenen Pfandrechte und sonstigen Rechte erlöschen in der Regel.
• Das Recht des Gläubigers geht jedoch nicht verloren; das Pfandrecht geht vom Eigentum die „Enteignungsentschädigung“. Mit anderen Worten: Der Gläubiger begleicht seine Forderung primär aus diesem Betrag.

 Übertragung einer Hypothek auf eine andere Immobilie 

Bei einer von öffentlichen Stellen durchgeführten Flurbereinigung (zum Beispiel bei Anträgen nach Artikel 18 durch Gemeinden oder bei der Zusammenlegung von landwirtschaftlichen Flächen) erlischt das Pfandrecht an der alten Parzelle in der Regel nicht; es „geht“ auf die neue Parzelle über.

• Prioritätserhalt: Wenn auf dem alten Grundstück eine erstrangige Hypothek besteht, behält diese Hypothek auch auf dem neuen Grundstück ihren erstrangigen Status.
• Grundsatz der Integrität: Werden mehrere Grundstücke zu einem einzigen großen Grundstück zusammengefasst und nur eines der ursprünglichen Grundstücke mit einer Hypothek belastet, deckt die Hypothek nun das gesamte neu entstandene Grundstück . Dies erweitert die Sicherheit für den Gläubiger, schränkt aber gleichzeitig die Rechte des Eigentümers ein.

A. Recht des Schuldners auf Einlösung der verpfändeten Ware 

Im Zuge der Flurbereinigung hat der Gesetzgeber die sich bietende Gelegenheit der veränderten Eigentümerstruktur genutzt und dem Schuldner eine besondere Liquidationsoption eingeräumt:

• Vorankündigung: Der Schuldner kann die Schulden begleichen, sofern er den Gläubiger drei Monate im Voraus während des Konsolidierungsprozesses benachrichtigt
• Wiederherstellung: Wenn die Schulden beglichen werden, wird die Belastung des aus der Fusion resultierenden neuen Eigentums gelöscht, sodass das Eigentum den Fusionsprozess in einem „sauberen“ Zustand verlässt.

B. Zahlung und Aufteilung 

Im Rahmen von Vermögenszusammenlegungsverfahren kann es mitunter erforderlich sein, für einen Teil des Vermögens eine Barzahlung (Entschädigung) zu leisten. In diesem Fall hat der Gläubiger die Verfügungsgewalt über das Geld

• Verteilungsmethode: Der ausgezahlte Betrag wird entsprechend der Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch unter ihnen verteilt . Bei mehreren gleichrangigen Gläubigern erfolgt eine proportionale Aufteilung (Teilhaberverteilung).
• Zustimmung des Gläubigers: Der Schuldner kann dieses Geld in den folgenden beiden Fällen nicht ohne Zustimmung des Gläubigers einseitig einziehen:
  1. der gezahlte Betrag 1/20 (5 Prozent) .
  2. Wenn der Wert des neu erworbenen Vermögenswerts nicht ausreicht, um die bestehenden Schulden zu decken (wenn eine Sicherheitslücke besteht).

 Geltungsbereich der Zusage: Integrale Teile und Zubehör 

Ein Pfandrecht umfasst alle Elemente, die den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie ausmachen.

• Unverzichtbare Bestandteile: Teile eines Gebäudes, die nach den örtlichen Gepflogenheiten als wesentliche Elemente gelten und nicht vom Grundstück getrennt werden können, wie z. B. Fenster, Aufzüge oder Zentralheizungsanlagen, sind automatisch durch eine Hypothek abgedeckt.
• Zubehör: Bewegliche Vermögenswerte, die dem Betrieb der Immobilie dienen, wie beispielsweise die Maschinen einer Fabrik oder die Einrichtung eines Hotels, fallen ebenfalls in den Geltungsbereich der Hypothek.
• Spalte „Erklärungen“: Werden diese Zusätze in der Spalte „Erklärungen“ des Grundbuchs eingetragen, gelten sie bis zum Beweis des Gegenteils als Bestandteil der Hypothek. Dies erleichtert dem Gläubiger den Nachweis erheblich.

A. Mietgebühren 

Normalerweise stehen die Mieteinnahmen einer Immobilie dem Eigentümer zu. Dies ändert sich jedoch, wenn Schulden nicht beglichen werden und ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird

• Verfahren: Die zwischen der Einleitung des Inkassoverfahrens bzw. der Eröffnung des Insolvenzverfahrens und dem Zeitpunkt der Liquidation erzielten Mieteinnahmen sind durch die Sicherheiten gedeckt.
• Benachrichtigungspflicht: Der besicherte Gläubiger muss den Mieter über das Verfahren zur Einziehung der Mieten informieren. Bis zum Eingang dieser Benachrichtigung ist der Mieter durch die Zahlung an den Vermieter von seinen Schulden befreit.
• Priorität: Die Übertragung uneinbringlicher Mietzahlungen durch den Vermieter an einen Dritten oder die Eintragung eines Pfandrechts an diesen Zahlungen durch einen Dritten ist gegenüber dem besicherten Gläubiger unwirksam, wenn bereits ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet wurde.

B. Ausnahme von der Verjährungsfrist 

Bei Immobilienhypotheken der Verjährungsfreiheit einer der stärksten Schutzmechanismen für Gläubiger. Solange die Schuld im Grundbuch eingetragen ist, verjährt sie nicht, unabhängig vom Alter der Schuld. Mit anderen Worten: Eine eingetragene Hypothekenschuld kann auch nach 50 Jahren noch geltend gemacht werden.

C. Vorkehrungen gegen Wertminderungen treffen 

Eine Wertminderung der Immobilie bedeutet, dass die Sicherheiten des Gläubigers an Wert verlieren. Daher räumt das Gesetz dem Gläubiger das Recht ein, „aktiv einzugreifen“

D. Schutzmaßnahmen

Wenn der Eigentümer das Eigentum beschädigt (zum Beispiel durch Abriss eines Gebäudes oder Zerstörung des Grundstücks), ist der Gläubiger:

1. Er/Sie kann den Richter bitten, dieses Verhalten zu untersagen.
2. Besteht die Gefahr einer Verzögerung, können die notwendigen Schutzmaßnahmen auch ohne richterliche Genehmigung persönlich ergriffen werden.
3. Vorrangrecht: Die für diese Maßnahmen anfallenden Kosten werden vom Eigentümer in Rechnung gestellt, und dieser Kostenanspruch wird zu einem Recht , das Vorrang vor allen anderen Pfandrechten hat, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist

Versicherungsschutz und Wiederherstellung 

Wenn bereits ein Wertverlust eingetreten ist oder die Gefahr eines Wertverlusts besteht:

• Der Gläubiger kann vom Schuldner verlangen, dass er die Sache in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt oder zusätzliche Sicherheiten (wie z. B. ein weiteres Pfandrecht oder einen Bürgen) leistet.
• Wenn der Schuldner die erforderlichen Sicherheiten nicht leistet, kann der Gläubiger die sofortige Zahlung des Restbetrags (die Differenz zwischen den geleisteten Sicherheiten und dem Schuldbetrag) verlangen

A. Haftungsbeschränkung des Eigentümers

Trifft den Eigentümer kein Verschulden, so ist seine Haftung gegenüber dem Gläubiger in ähnlicher Weise wie beim Grundsatz der „ungerechtfertigten Bereicherung“ beschränkt:

• Beschränkte Sicherheit bei Entschädigung: Ist die Wertminderung nicht vom Eigentümer verschuldet (beispielsweise bei teilweiser Zerstörung des Eigentums durch eine Naturkatastrophe), kann der Gläubiger nicht in jedem Fall zusätzliche Sicherheiten vom Schuldner verlangen. Der Schuldner ist nur dann zur Stellung einer Sicherheit in Höhe oder eines Teils der für diesen Schaden erhaltenen Entschädigung (Versicherungsleistung oder Entschädigung von einem Dritten) verpflichtet, wenn er diese bereits erhalten hat.
• Keine persönliche Haftung: Der Eigentümer haftet dem Gläubiger nicht persönlich für Wertminderungen, die er nicht verschuldet hat. Das heißt, der Eigentümer muss keine zusätzlichen Zahlungen aus eigener Tasche leisten; er ist lediglich verpflichtet, eine Sicherheit in Höhe des wirtschaftlichen Wertes (Entschädigung) der Immobilie zu leisten.

A. Das Vorrangrecht des Gläubigers

Selbst wenn der Eigentümer unschuldig ist, ist die Sicherheit des Gläubigers gefährdet. Daher räumt das Gesetz dem Gläubiger weitreichende Befugnisse zum Schutz des Eigentums ein

• Vorsichtsmaßnahmen: Der Gläubiger kann auch ohne Zustimmung des Eigentümers Maßnahmen ergreifen, um einen weiteren Wertverlust des Eigentums zu verhindern oder den entstandenen Schaden zu beheben.
• Vorrangiges Pfandrecht: Der Gläubiger hat das Recht, die ihm für diese Erhaltungs- oder Reparaturarbeiten entstandenen Kosten vom Grundstück zurückzufordern. Dieses Recht umfasst:
  1. Es ist nicht registriert: Es besteht keine Notwendigkeit, es im Grundbuch einzutragen.
  2. Sie hat höchste Priorität: Selbst wenn eine andere Hypothek mit erster Priorität im Grundbuch eingetragen ist, wird diese Ausgabe vor dieser Hypothek beglichen.

Bedingungen für die teilweise Freigabe des Eigentums

Unter normalen Umständen unterliegt ein Pfandrecht dem Grundsatz der Unteilbarkeit; das heißt, jeder Teil der Immobilie ist bis zur vollständigen Tilgung der Schuld verpfändet. Artikel 868 sieht jedoch eine Ausnahme von dieser Regel bei der Übertragung kleiner Teile vor. Der Gläubiger ist verpflichtet, das Pfandrecht an dem übertragenen Teil aufzuheben, wenn die folgenden drei Bedingungen erfüllt sind:

• Kleinteilserfordernis (1/20-Regel): Der Wert des übertragenen Teils darf nicht mehr als ein Zwanzigstel (5 %) der durch das Pfand gesicherten Gesamtschuld betragen .
• Proportionale Zahlung: Der Betrag, der dem Wert des übertragenen Gegenstands entspricht, muss an den Gläubiger gezahlt worden sein.
• Ausreichende Sicherheit: Der verbleibende Teil des Vermögens muss noch von ausreichendem Wert sein, um die bestehenden Schulden vollständig zu decken.

A. Die „unvermeidbare“ Verpflichtung des Gläubigers

Die Formulierung „die Löschung der Hypothek ist unumgänglich“ im Artikel lässt dem Gläubiger keinen Ermessensspielraum. Sind die oben genannten Bedingungen erfüllt und hat der Eigentümer einen entsprechenden Antrag gestellt, ist der Gläubiger verpflichtet, die notwendige Löschung im Grundbuch vorzunehmen. Andernfalls kann der Eigentümer gerichtlich gegen die Löschung der Hypothek vorgehen

B. Malik kann keine Zusage geben, "keine Rechte zu begründen"

Der erste Absatz des Artikels bestätigt den Grundsatz der Freiheit im Immobilienrecht:

• Wenn der Eigentümer der Bank oder dem Gläubiger verspricht, dass er „nie wieder eine Dienstbarkeit oder ein anderes Pfandrecht an diesem Grundstück begründen wird“, ist dieses Versprechen rechtlich ungültig.
• Ein Beamter des Grundbuchamts kann die Begründung eines neuen beschränkten dinglichen Rechts (wie etwa eines Nießbrauchs- oder Oberflächenrechts) an einem bereits mit einer Hypothek belasteten Grundstück nicht ablehnen, selbst wenn der vorherige Gläubiger nicht zustimmt.

C. Die Bedeutung von „Priorität“ und „Reinheit“ der Verpflichtung

Auch wenn der Eigentümer neue Rechte begründen kann, dürfen diese die bestehenden besicherten Gläubiger nicht beeinträchtigen. Hier Rangfolge zum Tragen:

• Schadenskriterium: Wird eine mit einer Hypothek belastete Immobilie aufgrund von Schulden zwangsversteigert, können Dienstbarkeiten (Wegerecht, Nießbrauch usw.) auf der Immobilie ihren Wert mindern.
• Doppelauktionsverfahren: In der Praxis wird die Immobilie zunächst mit allen damit verbundenen Rechten zum Verkauf angeboten. Reichen die eingegangenen Gebote nicht aus, um die Forderung des besicherten Gläubigers vollständig zu decken, wird die Immobilie auf dessen Wunsch hin erneut, nun aber ohne.
• Löschung: Wenn der Verkauf die Schulden deckt, werden die anschließend entstandenen Dienstbarkeiten aus dem Grundbuch gelöscht.

D. Rangfolge der Rechteinhaber untereinander

Wird eine Dienstbarkeit auf Antrag des vorrangigen besicherten Gläubigers aufgehoben, gehen die Rechte der Person, die diese Dienstbarkeit verliert, nicht vollständig verloren

• Diese Person genießt Vorrang vor nachfolgenden (rangniedrigeren) Inhabern von Pfandrechten oder dinglichen Rechten hinsichtlich des verbleibenden Erlöses aus dem Verkauf .
• Mit anderen Worten, er hat das Recht, vor denjenigen, die nach ihm kommen, eine Entschädigung für das gelöschte Recht zu erhalten.

Bestimmungen über den Grad der Verpfändung 

Nach türkischem Recht erlangen Pfandrechte nicht durch das Datum ihrer Registrierung Priorität , sondern durch den Rang , in dem sie registriert sind

• Einschränkung: Ein Gläubiger kann nur bis zur Höhe seines Rangs einen vorrangigen Anteil am Verkaufspreis der Immobilie erhalten.
• Recht auf Lücke: Der Eigentümer hat das Recht, die erstrangige Grundschuld unberücksichtigt zu lassen und direkt eine zweitrangige Grundschuld einzutragen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Höhe der künftigen Belastung der erstrangigen Grundschuld im Grundbuch klar angegeben ist. Dadurch wird sichergestellt, dass nachfolgende Gläubiger über die zu erwartende Belastung informiert sind.

A. Feste Noten und Verbot des Wechsels auf einen freien Abschlussplatz 

Dieser Artikel ist das Herzstück des Systems. In unserem Rechtssystem gilt der Grundsatz der „festen Grade“ , nicht ein „ progressives System“

• Grundregel: Wird eine vorrangige Sicherheit gelöscht (beispielsweise durch Tilgung einer Schuld und damit Freiwerden der ersten Stellung), rückt der nachrangige Gläubiger nicht automatisch in den Rang der ersten Sicherheit auf. Dieser Rang bleibt „frei“.
• Neue Pfandrechtseintragung: Der Eigentümer kann einen neuen Gläubiger in diese freie Rangfolge eintragen.
• Ausnahme (Recht auf Beförderung in einen freien Dienstgrad): Die Parteien können dem nachrangigen Gläubiger das Recht einräumen, auf die frei gewordene Position aufzurücken. Voraussetzung hierfür ist jedoch:
  1. Der Vertrag in förmlicher Weise (beim Grundbuchamt) abgeschlossen werden.
  2. Damit dieses Recht gegenüber Dritten die gleiche Wirkung hat, eingetragen .

B. Beseitigung unbesetzter Abschlüsse 

Wenn Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung (Umwandlung in Bargeld) verkauft werden, wird der Status leerstehender oder unvollständiger Objekte wie folgt gehandhabt:

• Ausschluss: Falls in den oberen Ebenen keine Sicherheiten hinterlegt wurden oder falls zwar Sicherheiten hinterlegt wurden, deren Höhe jedoch unter dem eingetragenen Limit liegt, werden diese leeren Bereiche bei der Verteilung des Verkaufserlöses so behandelt, als ob sie nicht existierten.
• Der Vorteil für diejenigen in den unteren Rängen: Das Geld wird direkt an die Gläubiger in den nächsthöheren Rängen überwiesen, deren Reihen tatsächlich voll sind, ohne in leere Reihen aufgeteilt zu werden.
• Der entscheidende Unterschied: Der Eigentümer kann vor dem Verkauf der Immobilie eine neue Person in eine freie Position berufen; bei der Liquidation (dem Verkauf) der Immobilie profitieren jedoch diejenigen in den unteren Rängen von dieser Vakanz.

C. Verbot der Umwandlung in Bargeld 

Ein Gläubiger erwirbt nicht automatisch das Eigentum an einer Immobilie, wenn die Schuld unbezahlt bleibt.

• Offizielle Verkaufsvoraussetzung: Der Gläubiger kann Zahlungen nur aus dem Erlös eines vom Staat (Vollstreckungsbehörde) durchgeführten Verkaufs erhalten.
• Verbot der Eigentumsübertragung (Lex Commissoria): Klauseln in Verträgen wie „Wird die Schuld nicht beglichen, geht das unbewegliche Vermögen an den Gläubiger über“ oder „Der Gläubiger kann das unbewegliche Vermögen zu jedem beliebigen Preis verkaufen und den Erlös einstreichen“ sind absolut nichtig. Dieses Verbot schützt einen Schuldner in finanzieller Notlage davor, wegen einer geringen Schuld wertvolles Eigentum zu verlieren.
• Sammelhypothekeneintreibung: Sind mehrere Immobilien zur Deckung derselben Schuld verpfändet (Sammelhypothek), muss der Gläubiger gegen alle betroffenen Immobilien ein Inkassoverfahren einleiten. Der Gerichtsvollzieher wird jedoch nur die Immobilien verkaufen, deren Wert zur Deckung der Schuld ausreicht; die übrigen Immobilien bleiben unverkauft.

D. Verteilung des Verkaufspreises

Der Erlös aus dem Verkauf wird gemäß der zuvor besprochenen Logik der festen Rangfolge unter den Gläubigern verteilt :

• Prioritätsrangfolge: Die Zahlung an den Empfänger der zweiten Ebene erfolgt erst, wenn der Empfänger der ersten Ebene seinen vollen Anspruch erhalten hat.
• Garame-Methode: Wenn es mehrere gleichrangige Gläubiger gibt und der jedem Gläubiger zugewiesene Geldbetrag nicht ausreicht, um die gesamte Schuld zu decken, wird das Geld entsprechend der Höhe ihrer Schuld verteilt

Umfang der Garantie 

Der Gläubiger erhält nicht nur den im Eigentumsnachweis angegebenen Hauptbetrag, sondern auch seine Nebenkosten aus dem Verkaufspreis. Das Gesetz definiert hier klar die Grenzen:

1. Hauptbetrag: Der im Grundbuch eingetragene Betrag.
2. Inkassokosten und Verzugszinsen: Vollstreckungskosten und Verzugszinsen.
3. Aufgelaufene Zinsen: Fällig zum Zeitpunkt der Beitreibung oder des Insolvenzverfahrens Zinsen der letzten drei Jahre Zinsen sind vom Fälligkeitstag bis zum Folgetermin angefallen.
   • Warum 3 Jahre? Diese Beschränkung wurde eingeführt, um zu verhindern, dass nachrangige Gläubiger aufgrund jahrelang aufgelaufener Zinsen von höherrangigen Gläubigern um den Verkaufspreis gebracht werden.
   • Verbot von Zinserhöhungen: Versteckte Zinserhöhungen, die für spätere Gläubiger nachteilig wären, sind verboten.

A. Garantie notwendiger Ausgaben (Artikel 876)

Hat der Gläubiger aus eigener Tasche Kosten aufgewendet, um den Wert der Immobilie zu sichern (z. B. durch Verhinderung des Einsturzes des Gebäudes oder durch Zahlung einer obligatorischen Erdbebenversicherung), so umfassen diese Kosten Folgendes:

• Schutz ohne Eintragung: Eine separate Eintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich.
• Sie hat Vorrang: Genau wie eine besicherte Forderung wird sie zuerst aus dem Verkaufspreis eingezogen.

B. „Superpriorität“ im Verbesserungsversprechen 

Normalerweise sind Hypothekenränge festgelegt, und eine neu aufgenommene Hypothek kann nur ganz unten in der Rangfolge platziert werden. Die Situation ändert sich jedoch, wenn das Land verbessert wird (Bau von Bewässerungskanälen, Entwässerung, Bodensanierung usw.):

• Verbesserung durch öffentliche Mittel: Wurde die Verbesserung durch staatliche oder öffentliche Mittel finanziert, hat das vom Eigentümer als Sicherheit für das zur Deckung dieser Kosten aufgenommene Darlehen eingetragene Pfandrecht Vorrang vor allen anderen Pfandrechten und Belastungen (einschließlich erstrangiger Pfandrechte) im Grundbuch. Dies bietet dem Gläubiger die größtmögliche Sicherheit.
• Private Verbesserung: Ist keine öffentliche Einrichtung beteiligt, kann der Eigentümer eine Hypothek in Höhe von bis zu zwei Dritteln . In diesem Fall besteht ein Vorrang, jedoch ist der Betrag begrenzt.

Schuldenrückzahlung und strikte Fristen

Der Gesetzgeber beabsichtigte nicht, dass dieses vorrangige Pfandrecht andere Gläubiger dauerhaft daran hindert, Ansprüche auf das Vermögen geltend zu machen. Daher wurden für Sondervereinbarungen strenge Liquidationsregeln festgelegt:

• Ratenzahlung: Die Restrukturierungsschuld muss in gleichen Raten über maximal 5 Jahre . Dieser Zeitraum ist obligatorisch und dient der zügigen Tilgung der Schulden.
• Automatische Beendigung des Pfandrechts: Das Pfandrecht erlischt 5 Jahre nach Fälligkeit der Schuld oder der Raten (Fälligkeitsdatum)
• Das System der Rangfolge (Ausnahme): Obwohl das türkische Recht normalerweise eine "feste Rangfolge" vorsieht, legt dieser spezielle Artikel ausdrücklich fest, dass nach Beendigung des Pfandrechts die nachfolgenden Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge in die Rangfolge eintreten (und auf die freie Position vorrücken).

A. Allgemeine Regel: Gemeinsame Zustimmung der Gläubiger

Eine Versicherung darf bei der Zahlung von Entschädigungen für Sachschäden nicht willkürlich handeln

• Blockierungseffekt: Eine fällige Versicherungsentschädigung kann dem Eigentümer nicht ohne die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen besicherten Gläubiger ausgezahlt werden.
• Gläubigerschutz: Die Auszahlung einer Entschädigung an den Eigentümer bedeutet, dass die Sicherheiten des Gläubigers in bar freigegeben werden. Daher unterliegt das Geld laut Gesetz der „Gläubigersicherung“. Die Versicherung kann nur mit Zustimmung der Gläubiger oder durch Zahlung an diese von ihrer Schuld befreit werden.

B. Ausnahme: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Objekts

Der Gesetzgeber erkennt an, dass die Instandsetzung der Immobilie im besten Interesse sowohl des Eigentümers als auch des Gläubigers liegt. Soll das Versicherungsgeld für die Instandsetzung der Immobilie verwendet werden, kommt ein besonderes Verfahren zum Einsatz:

• Reparaturbedingung: Wenn der Eigentümer eine Entschädigung verlangt und erklärt: „Ich werde dieses Geld verwenden, um das Gebäude in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen“, kann er die Zahlung des Geldes verlangen.
• Sicherheitsanforderung: Um zu verhindern, dass das Geld anderweitig anstatt für Reparaturen verwendet wird, muss der Eigentümer ausreichende Sicherheiten(z. B. Bankbürgschaft, Hypothek auf eine andere Immobilie). Sobald diese Sicherheiten erbracht sind, wird die Entschädigung an den Eigentümer ausgezahlt, damit der wirtschaftliche Wert der Immobilie wiederhergestellt werden kann.

 Bedingungen für die Ernennung eines Treuhänders

Damit diese Bestimmung Anwendung findet, müssen drei wesentliche Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Unbekannter oder nicht auffindbarer Gläubiger: Der Gläubiger ist möglicherweise nicht namentlich bekannt (zum Beispiel im Falle eines Inhaberwechsels) oder, selbst wenn sein Name bekannt ist, kann seine Adresse/sein Aufenthaltsort in keiner Weise ermittelt werden.
• Eine dringende Entscheidung, die ein Eingreifen erfordert: Es muss eine Maßnahme bezüglich der Immobilie ergriffen werden; beispielsweise möchte der Eigentümer eine Schuld begleichen und die Hypothek löschen lassen, oder der Wert der Immobilie sinkt und ein dringendes Eingreifen ist erforderlich.
• Rechtliche Voraussetzung für persönliches Handeln: Es muss sich um eine Transaktion handeln, die unbedingt die Zustimmung oder Mitwirkung des Gläubigers erfordert.

A. Verfahren und zuständige Behörde

• Anspruch: Dieser Anspruch kann vom Schuldner oder einem anderen Beteiligten geltend gemacht werden (z. B. einem anderen Gläubiger mit einem Recht an dem Vermögen oder dem Erben).
• Zuständiges Gericht: Zuständiges Gericht ist das Zivilgericht am Ort, an dem sich die Immobilie befindet .
• Aufgaben des bestellten Insolvenzverwalters: Der bestellte Insolvenzverwalter handelt im Namen des Gläubigers, um dessen Rechte zu schützen; er nimmt Mitteilungen entgegen oder erklärt seine Absicht, die Verpfändung im Falle der Schuldenzahlung aufzuheben (zu entfernen).

Häufige Streitpunkte in der Praxis

In der Rechtspraxis lassen sich Fälle im Zusammenhang mit Immobilienverpfändungen (insbesondere Hypotheken) im Allgemeinen in folgende fünf Kategorien einteilen:

A. Fälle im Zusammenhang mit der Freigabe (Stornierung) von Pfandrechten

Dies ist die häufigste Art von Streitigkeit. Sie entsteht, wenn der Gläubiger (in der Regel Banken oder in Liquidation befindliche Institute) trotz Begleichung der Schuld die Löschung des Pfandrechts an der Immobilie aus verschiedenen Gründen verweigert (Streitigkeiten über Kosten, Ansprüche auf zusätzliche Schulden usw.).

B. Umgehung des Verbots der „Lex Commissoria“

bezeichnet eine geheime oder ausdrückliche Vereinbarung zwischen Parteien, wonach das Eigentum direkt an den Gläubiger übergeht, wenn die Schuld nicht beglichen wird. Häufig wird dies eines „Lehensvertrags“ oder eines „Rückkaufsrechts“ (Vorkaufsrecht) . Der Oberste Gerichtshof der Türkei erklärt solche geheimen Verpfändungsvereinbarungen für ungültig und ordnet die Rückgabe des Eigentums an den rechtmäßigen Eigentümer an.

C. Diskussionen über Additionen und integrale Teile

Im Rahmen von Inkassoverfahren wird häufig darüber diskutiert, ob Maschinen, Produktionslinien oder Hotelmöbel auf Immobilien in das Pfandrecht einbezogen werden können. Die Frage, ob Vermögenswerte, die einem Finanzierungsleasing unterliegen (Leasing), in das Pfandrecht einbezogen werden können, führt oft zu erheblichen Streitigkeiten zwischen Gläubigern und Immobilieneigentümern.

D. Unterscheidung zwischen beschränkter Hypothek und Haupthypothek

Die Unsicherheit darüber, ob die Parteien im Vertrag eine „Haupthypothek“ oder eine „beschränkte Hypothek“ vereinbart haben, führt zu erheblichen Problemen bei der Berechnung der im Vollstreckungsverfahren zu fordernden Zinsen und Kosten. Bei einer beschränkten Hypothek darf der vom Gläubiger geltend zu machende Betrag, einschließlich aller Nebenforderungen, den im Grundbuch eingetragenen Höchstbetrag bis auf den letzten Cent nicht überschreiten.

E. Wohnsitzanmeldung und Hypothekenregistrierung

Der Einwand der Unpfändbarkeit (Immunität des Wohnsitzes) gilt normalerweise für Pfändungen. Hat eine Person ihr Haus jedoch freiwillig mit einer Hypothek belastet, kann sie nicht mehr geltend machen: „Dies ist mein einziges Zuhause, es kann nicht gepfändet werden.“ Rechtliche Lücken können sich jedoch ergeben, wenn der Zweck der Hypothekenaufnahme und der Zweck der Vollstreckungsmaßnahme nicht übereinstimmen (beispielsweise bei einer Hypothek zur Finanzierung eines Geschäftskredits).