Der Status von Grundstückseigentümern, die sich nicht an der Entscheidung zur Stadterneuerung beteiligt haben

 Zu den Rechten von Grundstückseigentümern, die nicht am Entscheidungsprozess bei städtischen Umgestaltungsprojekten beteiligt sind, gehören: eine einfache Mehrheitsentscheidung nach Gesetz Nr. 6306, eine 15-tägige Angebotsfrist, der Verkauf von Grundstücksanteilen, der Marktwert, Rechtsmittel und Möglichkeiten zum Einspruch.

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Wer ist der Grundstückseigentümer, der sich nicht an der Entscheidung über die städtebauliche Umgestaltung beteiligt?

Im Rahmen der Stadterneuerung gilt als nicht teilnehmender Eigentümer, wer in Bezug auf eine Immobilie in einem Risikogebäude, einem Risikogebiet oder einem Sanierungsgebiet die von der einfachen Mehrheit der Miteigentümer entsprechend ihren Anteilen getroffene Entscheidung zur Umgestaltung nicht billigt, den Vertrag nicht unterzeichnet, das Angebot nicht annimmt oder sich nicht innerhalb der vorgegebenen Frist am Entscheidungsprozess beteiligt. In der Praxis werden diese Personen als „abweichende Eigentümer“, „nicht teilnehmende Eigentümer“, „nicht unterzeichnende Eigentümer“ oder „Minderheitseigentümer“ bezeichnet.

Diese Frage zählt zu den umstrittensten Punkten bei Stadterneuerungsprojekten. Auf der einen Seite befürworten die meisten Eigentümer, die eine Gebäudesanierung wünschen, Bedenken hinsichtlich ihrer Sicherheit, des wirtschaftlichen Werts ihrer Immobilie und der Vorteile der Umgestaltung. Auf der anderen Seite befürchten die Eigentümer, die mit der Umgestaltung nicht einverstanden sind, den Verlust ihrer Eigentumsrechte, ihrer Vertragsfreiheit, die Wahrung einer angemessenen Entschädigung und das Recht auf ein faires Verfahren. Gesetz Nr. 6306 versucht, einen Ausgleich zwischen diesen beiden Interessen herzustellen.

Im geltenden System können in Risikogebieten, Reservebaugebieten und auf Grundstücken mit risikobehafteten Gebäuden Transaktionen wie Wiederaufbau, Anteilsverkauf, Baulandverträge oder Umsatzbeteiligungen nur mit einfacher Mehrheit der Eigentümer entsprechend ihren Anteilen beschlossen werden. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Entscheidungen über solche Transaktionen nur mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihren Anteilen getroffen werden dürfen.

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann den Prozess daher nicht allein aufgrund seiner Nichtunterzeichnung vollständig stoppen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass er alle seine Rechte verliert. Im Gegenteil: Gesetz Nr. 6306 und die dazugehörige Durchführungsverordnung sehen wichtige Schutzmaßnahmen vor, wie beispielsweise die Benachrichtigung des betroffenen Grundstückseigentümers über das Angebot, die Gewährung einer 15-tägigen Frist zur Prüfung des Angebots, die Ermittlung des Marktwerts im Falle eines Verkaufs des Grundstücksanteils und die Durchführung einer Auktion.

Kann ein Vermieter, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, das Verfahren stoppen?

Bei Stadterneuerungsprojekten ist die häufigste Frage von Grundstückseigentümern, die nicht an der Entscheidung beteiligt sind, ob sie den Transformationsprozess einzeln oder als Minderheit stoppen können. Die Antwort hängt davon ab, in welcher Phase sich der Prozess befindet.

Wird ein Gebäude eindeutig als gefährdet eingestuft, wird das Evakuierungs- und Abrissverfahren zu einem Verwaltungsverfahren, bei dem die öffentliche Sicherheit höchste Priorität hat. In dieser Phase führt die bloße Erklärung eines oder mehrerer Eigentümer, dem Abriss nicht zuzustimmen, nicht automatisch zum Stopp des abgeschlossenen Risikobewertungsverfahrens. Hält ein Eigentümer die Risikobewertung jedoch für fehlerhaft, kann er innerhalb der vorgeschriebenen Frist Berufung einlegen und gegebenenfalls eine Aufhebungsklage erheben.

Im Gegensatz dazu werden Fragen wie die Bewertung des Grundstücks vor oder nach dem Abriss, die Auswahl des Bauunternehmers, die Bedingungen des Bauvertrags im Austausch für einen Anteil am fertigen Gebäude und die Aufteilung der einzelnen Wohneinheiten in separaten Entscheidungsprozessen geregelt. In dieser Phase können Entscheidungen mit einfacher Mehrheit getroffen werden; Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, können gegen das Verfahren, den Inhalt, die Bewertung oder den Verkauf des Grundstücksanteils rechtliche Einwände erheben.

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann den Umwandlungsprozess daher nicht allein durch Widerspruch vollständig blockieren. Er kann jedoch rechtliche Schritte einleiten, wenn die Entscheidung fehlerhaft ist, die Grundstücksanteile falsch berechnet wurden, die Benachrichtigung unvollständig war, der Marktwert zu niedrig angesetzt wurde, der Vertrag mit dem Auftragnehmer unfair ist oder der Verkaufsprozess unlauter verläuft.

Ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss auch für den Eigentümer bindend, der mit dem Beschluss nicht einverstanden war?

Nach Gesetz Nr. 6306 wird die einfache Mehrheit nicht nach der Anzahl der Eigentümer, sondern grundsätzlich nach dem Anteil am Grundstück berechnet. Mit anderen Worten: Entscheidend ist nicht die Anzahl der Unterzeichner, sondern ob der Gesamtanteil der unterzeichnenden Eigentümer am Grundstück die Hälfte übersteigt.

Eine Entscheidung, die mit einfacher Mehrheit getroffen wurde, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Folgen für den Miteigentümer haben, der an der Entscheidung nicht teilgenommen hat. Das Gesetz sieht vor, dass das unterzeichnete Protokoll der Entscheidung, die Vollmacht oder Vertragsmuster der zustimmenden Miteigentümer der Verwaltung vorgelegt werden können; und dass die Grundstücksanteile derjenigen, die an dieser Entscheidung nicht teilgenommen haben, nach Festlegung ihres Marktwerts durch den Präsidenten im Wege einer Auktion an die anderen Miteigentümer, die eine Einigung erzielt haben, zu einem Preis verkauft werden können, der nicht unter diesem Wert liegt.

Entscheidend ist jedoch, dass eine einfache Mehrheitsentscheidung nur dann für einen unparteiischen Eigentümer bindend ist, wenn sie ordnungsgemäß getroffen wurde. Ist die Berechnung des Landanteils fehlerhaft, fehlt den Unterzeichnern die Befugnis, sind die Vollmachten unvollständig, sind die Erben nicht korrekt ermittelt, fehlen den juristischen Eigentümern Vertretungsdokumente oder ist der Inhalt der Entscheidung unklar, so ist die Rechtsgültigkeit einer einfachen Mehrheitsentscheidung fraglich.

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, sollte daher zunächst prüfen, ob tatsächlich eine Mehrheit erreicht wurde. In der Praxis wird die Mehrheit in manchen Fällen anhand der Anzahl der Grundstückseigentümer berechnet, wobei das Verhältnis der Landanteile außer Acht gelassen wird. Das durch Gesetz Nr. 6306 eingeführte System erkennt jedoch den Grundsatz der anteilsmäßigen Entscheidungsfindung an.

Muss der Eigentümer, der mit der Entscheidung über das Angebot nicht einverstanden ist, benachrichtigt werden?

Ja. Es ist zwingend erforderlich, den Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, zusammen mit dem Angebot, das die mit einfacher Mehrheit zustande gekommenen Vereinbarungsbedingungen enthält, zu benachrichtigen. Diese Benachrichtigung ist eine der wichtigsten rechtlichen Absicherungen für den Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist.

Laut Gesetz können Grundstückseigentümer, die mit einfacher Mehrheit einen Beschluss fassen, die übrigen, nicht am Beschluss beteiligten Grundstückseigentümer über diesen Beschluss informieren. Die Benachrichtigung muss den Beschlussvorschlag mit den Vertragsbedingungen oder den Ort, an dem der Vorschlag eingesehen werden kann, enthalten und 15 Tage lang im Büro des zuständigen Dorfvorstehers ausgehängt werden. Die Benachrichtigung gilt am letzten Tag der Aushangsfrist als zugestellt.

Die Durchführungsverordnung sieht außerdem vor, dass das Angebot elektronisch, durch eine notarielle Bekanntmachung oder durch das Büro des Dorfvorstehers bekanntgegeben werden kann; elektronisch erfolgte Bekanntmachungen gelten als am Ende des fünften Tages nach dem Datum, an dem sie die elektronische Adresse des Empfängers erreichen, erfolgt, während Bekanntmachungen durch das Büro des Dorfvorstehers als am letzten Tag der Bekanntmachung erfolgt gelten.

Diese Benachrichtigung sollte nicht einfach nur „Beteiligen Sie sich an der Mehrheitsentscheidung“ enthalten. Der Eigentümer muss verstehen, zu welchem ​​Vertrag er eingeladen wird, welcher Auftragnehmer beauftragt wird, was ihm im Rahmen des neuen Projekts angeboten wird, die Lieferzeit, die Mietbeihilfe, die Kaution, die Bedingungen der Eigentumsübertragung und dass sein Grundstücksanteil verkauft werden kann, wenn er nicht annimmt.

Was bedeutet der 15-tägige Zeitraum?

Nach Benachrichtigung des säumigen Eigentümers beginnt eine Frist von 15 Tagen. Innerhalb dieser Frist kann der Eigentümer das Angebot prüfen, der Mehrheitsentscheidung zustimmen, den Vertrag unterzeichnen oder Einwände erheben.

Das Gesetz sieht außerdem vor, dass in der Mitteilung angegeben werden muss, dass, wenn das Angebot nicht innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung oder als erfolgt geltenden Zustellung der Mitteilung geprüft oder angenommen wird, der Grundstücksanteil gemäß den Bestimmungen des Gesetzes verkauft wird.

Diese Frist ist für Grundstückseigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, von entscheidender Bedeutung. Bleibt der Grundstückseigentümer in dieser Zeit untätig, kann er bei der Verwaltung die Einleitung des Verfahrens zum Verkauf von Landanteilen beantragen. Daher sollte jeder Grundstückseigentümer, der eine notarielle Mitteilung, eine elektronische Benachrichtigung, eine Bekanntmachung des Dorfvorstehers oder eine E-Government-Benachrichtigung erhält, die rechtliche Lage umgehend prüfen und die Frist einhalten.

Die 15-tägige Frist bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer verpflichtet ist, den Vertrag unüberlegt zu unterzeichnen. Ist das Angebot unklar, wurde ihm der Vertrag nicht vorgelegt, fehlt eine Wertangabe, wird die Aufteilung des separaten Bereichs nicht erläutert oder ist die Entscheidungsgrundlage unvollständig, muss der Eigentümer dies schriftlich mitteilen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.

Kann der Anteil des Grundstückseigentümers verkauft werden, wenn dieser mit der Entscheidung nicht einverstanden ist?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann der Grundstücksanteil eines nicht teilnehmenden Eigentümers verkauft werden. Dieser Verkauf erfolgt jedoch nicht automatisch. Zunächst muss ein rechtskräftiger Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Der nicht teilnehmende Eigentümer muss über den Beschluss informiert werden und gemäß dem vorgeschriebenen Verfahren ein Angebot abgeben. Ihm wird eine 15-tägige Annahmefrist eingeräumt. Anschließend muss ein Antrag auf Verkauf bei der Direktion oder, falls die Zuständigkeit delegiert wurde, bei der Verwaltung gestellt werden.

Gemäß der Durchführungsverordnung werden die Grundstücksanteile von Eigentümern, die mit dem Beschluss der einfachen Mehrheit nicht einverstanden sind, nach dem Verfahren in Artikel 15/A versteigert. Kann in risikobehafteten Gebäuden kein Verkauf an die Anteilseigner erfolgen, wird das Verkaufsverfahren wiederholt, bis ein Verkauf an Anteilseigner erfolgt, die eine Einigung erzielt haben, oder an Dritte, die sich verpflichten, die mit dem Beschluss dieser Anteilseigner getroffene Vereinbarung einzuhalten.

Der Verkaufsantrag erfordert Unterlagen, die belegen, dass eine Einigung mit einfacher Mehrheit erzielt wurde, Unterlagen, die die Mitteilung der Entscheidung und des Angebots an die nicht zustimmenden Eigentümer sowie eine 15-tägige Annahmefrist bestätigen, und Wertgutachten von von der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassenen Immobilienbewertungsunternehmen. Der Abriss des Gebäudes ist keine Voraussetzung für den Verkauf.

Insofern stellt der Verkauf von Grundstücksanteilen die schwerwiegendste Konsequenz für den Eigentümer dar, der an der Entscheidung nicht beteiligt war. Er riskiert, seinen Anteil am Grundstück zu verlieren. Damit der Verkauf jedoch rechtsgültig ist, müssen alle Verfahrensvoraussetzungen vollständig erfüllt sein.

Welche Dokumente werden für einen Verkauf benötigt?

Die Verkaufsrichtlinien der Direktion für Stadtentwicklung schreiben vor, dass bestimmte Dokumente im ARAAD-Informationssystem für Verkaufsanträge, die auf einem einfachen Mehrheitsbeschluss beruhen, hinterlegt werden müssen. Dazu gehören das Beschlussprotokoll oder Vertrags-/Vollmachtsmuster, aus denen hervorgeht, dass eine einfache Mehrheit erzielt wurde, der Bewertungsbericht der Kapitalmarktbehörde (SPK), das Abwicklungsbenachrichtigungsformular und dessen Anlagen sowie notariell beglaubigte oder elektronisch übermittelte Benachrichtigungsdokumente.

Der Leitfaden gibt außerdem an, dass Benachrichtigungen, die durch Bekanntmachung im örtlichen Verwaltungsamt erfolgen, am letzten Tag der Bekanntmachung als zugestellt gelten; elektronische Benachrichtigungen gelten am fünften Tag nach dem Datum, an dem die Benachrichtigung die elektronische Adresse erreicht, als zugestellt; und notarielle Benachrichtigungen gelten an dem Tag als zugestellt, an dem die Benachrichtigung den Empfänger erreicht.

Diese Dokumente mögen zwar im Verkaufsprozess wie bloße Formalitäten erscheinen, stellen aber tatsächlich grundlegende Schutzmechanismen für die Eigentumsrechte desjenigen dar, der an der Entscheidung nicht beteiligt war. Ein Verkauf mit unvollständiger Dokumentation kann die Transaktion rechtswidrig machen.

Wie wird der Marktwert ermittelt?

Der Grundstücksanteil eines Eigentümers, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann zu einem Preis verkauft werden, der nicht unter dem Marktwert liegt. Daher ist die Ermittlung des Marktwerts einer der wichtigsten Schritte in diesem Prozess.

Gemäß der Durchführungsverordnung wird innerhalb der Direktion oder Verwaltung eine Bewertungskommission eingerichtet, die den Verkehrswert der zum Verkauf stehenden Grundstücksanteile ermittelt. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden auch die von der Kapitalmarktbehörde (SPK) auf Antrag der Eigentümer ermittelten Werte von Immobilienbewertungsunternehmen berücksichtigt.

Der Marktwert wird nicht allein durch die Bewertung der Gemeinde oder die Grundbuchgebühr bestimmt. Faktoren wie die Lage des Grundstücks, die Bebauungsplanung, der Anteil am Grundstück, der bestehende und potenzielle Gebäudewert, der Vergleichswert einer eigenständigen Wohneinheit in einem Neubauprojekt, ähnliche Verkäufe, die gewerbliche Nutzung, die Fassade, die Etage, die Aussicht und das Prestige sollten berücksichtigt werden.

Wenn ein Immobilieneigentümer mit der Entscheidung nicht einverstanden ist und der Ansicht ist, dass der Marktwert zu niedrig angesetzt wurde, sollte er seinen Einspruch nicht auf abstrakte Behauptungen beschränken. Er muss seinen Einspruch mit konkreten Beweisen untermauern, wie beispielsweise vergleichbaren Verkaufsunterlagen, unabhängigen Wertgutachten, kommunalen Bebauungsplänen, regionalen Marktdaten und dem Äquivalent einer eigenständigen Wohneinheit in einem Neubauprojekt.

Kann ein Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, an der Auktion teilnehmen?

Derjenige Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, gilt als derjenige, an den sein Grundstücksanteil verkauft wird. Hauptzweck des Verkaufs ist die Übertragung des Anteils des nicht teilnehmenden Eigentümers an die zustimmenden Miteigentümer oder Dritte, die die Bedingungen akzeptieren. In der Praxis werden Ort und Datum des Verkaufs den Beteiligten mitgeteilt. Im Verkaufsverfahren muss die Position des nicht teilnehmenden Eigentümers sorgfältig berücksichtigt werden, da er Eigentümer des zu verkaufenden Anteils ist.

Wichtig ist hierbei, dass es sich bei diesem Verkauf nicht um eine Zwangsversteigerung handelt, sondern um einen speziellen, auf Gesetz Nr. 6306 basierenden Verwaltungsverfahren. Der Verkaufsprozess umfasst die Antragstellung der zustimmenden Eigentümer, die Prüfung durch die Verwaltung, die Bewertung, die Verkaufsprovision und die Versteigerung. Sollte der Eigentümer den Verkaufsprozess für unrechtmäßig halten, kann er vor oder nach dem Verkauf rechtliche Schritte einleiten.

Was geschieht nach dem Verkauf der Aktien?

Wird ein Grundstücksanteil eines nicht kooperativen Eigentümers verkauft, wird der Verkaufspreis an den Eigentümer ausgezahlt oder die Transaktion entsprechend dessen Anspruch durchgeführt. Der Käufer des Anteils ist verpflichtet, den Umwandlungsbeschluss und die gesetzlich getroffene Vereinbarung einzuhalten. Das Gesetz sieht vor, dass bei risikobehafteten Gebäuden Verkäufe an Dritte möglich sind, die sich verpflichten, die von den Anteilseignern getroffene Vereinbarung einzuhalten.

Wird ein Anteil verkauft, verliert der Eigentümer, der nicht an der Entscheidung beteiligt war, seinen Anteil am Objekt. Daher hat der Verkaufsprozess äußerst schwerwiegende Konsequenzen für den Eigentümer. Er kann seine vorherigen Rechte nicht einfach wiedererlangen, indem er nach dem Verkauf behauptet: „Ich wollte eigentlich an der Entscheidung teilnehmen.“ Aus diesem Grund sollte die Tragweite des Vorgangs unmittelbar nach Erhalt der Benachrichtigung geprüft werden.

Kann ein Vermieter, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, Klage erheben?

Ja. Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann je nach Art des Streitfalls Klage vor einem Verwaltungsgericht oder einem ordentlichen Gericht erheben. Entscheidend ist hierbei, welche Handlung Gegenstand der Klage ist.

Betrifft die Streitigkeit einen Verkauf im Verwaltungsverfahren, eine Bewertung, ein Provisionsverfahren, eine Unregelmäßigkeit bei der Benachrichtigung oder das Verkaufsverfahren nach Gesetz Nr. 6306, das einer einfachen Mehrheitsentscheidung zugrunde liegt, so kann ein Verwaltungsverfahren eingeleitet werden. Entsteht die Streitigkeit hingegen aus privatrechtlichen Beziehungen wie der Gültigkeit eines Bauunternehmervertrags, unfairen Vertragsbedingungen, mangelhafter oder unvollständiger Ausführung, Entschädigung bei Verzug oder Eigentumsübertragung, so kann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden.

Grundstückseigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, können rechtliche Schritte einleiten, insbesondere aus folgenden Gründen:

Eine einfache Mehrheit wurde nicht erreicht

Die Berechnung der Landanteile wurde fehlerhaft durchgeführt

Das Protokoll der Anhörung ist unklar

Die Vollmachten waren unzureichend

Es wurden Verfahrensfehler im Zusammenhang mit dem verstorbenen Eigentümer oder dessen Erben begangen

Er wurde nicht ordnungsgemäß über das Angebot informiert

Der 15-tägige Zeitraum wurde nicht korrekt angewendet

Der Wertgutachten ist zu niedrig oder ungenau

Die Provisionszahlungen für den Verkauf erfolgten unregelmäßig

Der Vertrag des Auftragnehmers verstieß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und Fairness

Die Aufteilung in unabhängige Parzellen widerspricht den Grundsätzen der Gleichheit und Ausgewogenheit bei der Landverteilung.

Bei der Einreichung einer Klage sind Fristen von entscheidender Bedeutung. Das Benachrichtigungsdatum, der letzte Tag der Bekanntmachung durch die örtliche Verwaltungsbehörde, das Datum der elektronischen Benachrichtigung, die Bekanntmachung des Verkaufstermins, der Auktionstermin und das Datum der Eintragung im Grundbuch sollten sorgfältig geprüft werden.

Gilt es als böswillig, wenn ein Grundstückseigentümer mit einer Entscheidung nicht einverstanden ist?

Nein. Die Ablehnung einer städtebaulichen Umgestaltungsentscheidung durch einen Grundstückseigentümer ist an sich kein Indiz für böswillige Absicht. Der Eigentümer könnte den Vertrag als unfair empfinden, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bauunternehmers für unzureichend halten, Einwände gegen die Aufteilung von Wohneinheiten erheben, den Marktwert für zu niedrig halten oder Unregelmäßigkeiten im risikoreichen Bauprozess geltend machen.

Handelt der Grundstückseigentümer jedoch ohne jegliche Begründung, ohne die Vorschläge zu prüfen, ohne an Sitzungen teilzunehmen und einzig und allein mit der Absicht, den Prozess zu behindern, kann dies zu einem späteren Zeitpunkt überprüft werden. Bei der Stadtentwicklung muss zwischen berechtigten Einwänden und dem Missbrauch des Verfahrens unterschieden werden.

Der beste Weg für einen ablehnenden Grundstückseigentümer, seine Rechte zu schützen, besteht darin, seine Einwände schriftlich und konkret zu formulieren. Anstatt einfach zu sagen „Ich will das nicht“, sollte er genau angeben, gegen welche Vertragsklausel, welche Preisberechnung, welche Grundstücksanteilsverteilung, welche fehlende Benachrichtigung oder welches Auftragnehmerrisiko er Einspruch erhebt.

Der Status des Eigentümers, der nicht am Vertrag mit dem Auftragnehmer teilgenommen hat

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten wird die Mehrheitsentscheidung üblicherweise durch einen Bauvertrag getroffen, der einen Anteil am fertigen Gebäude oder einen Grundstücksanteil vorsieht. Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann den Vertrag nicht unterzeichnen. Wurde jedoch eine einfache Mehrheit rechtswirksam gebildet und das Angebot verfahrensgerecht eingereicht, kann der Grundstücksanteil desjenigen Eigentümers, der dem Vertrag nicht zugestimmt hat, veräußert werden.

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, sollte daher vor der Unterzeichnung des Vertrags folgende Punkte prüfen: die finanzielle Stärke des Auftragnehmers, ob eine Garantie gestellt wurde, ob die Eigentumsübertragung in Etappen erfolgt, Lieferzeit, Verzugsstrafe, Mietbeihilfe, technische Spezifikationen, Lizenzierungs- und Nutzungsgenehmigungspflichten, Aufteilung der unabhängigen Einheiten, Unterschiede in der Quadratmeterzahl, Berechnung des Firmenwerts, Kündigungsbedingungen und Haftung für mangelhafte Ausführung.

Wenn der Vertrag erhebliche Risiken birgt, muss der Auftraggeber diese Risiken schriftlich darlegen, gegebenenfalls Vertragsänderungen vorschlagen, Sicherheiten verlangen und, falls erforderlich, rechtliche Schritte einleiten.

Der Status von Eigentümern, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, wenn sich mehr als ein Gebäude auf einem einzigen Grundstück befindet

Befinden sich mehrere Gebäude auf einem Grundstück, gestaltet sich die Situation für Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, komplexer. Die Durchführungsverordnung sieht vor, dass bei Einstufung aller Gebäude eines Grundstücks als risikobehaftet die Entscheidung mit einfacher Mehrheit aller Anteilseigner entsprechend ihren Anteilen getroffen wird. Sind hingegen nur einige Gebäude auf dem Grundstück als risikobehaftet eingestuft, werden lediglich die risikobehafteten Gebäude mit ihren eindeutig angegebenen Adressen im Grundbuch eingetragen. Die Entscheidung über die Umsetzung dieser Regelung trifft dann mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner dieser risikobehafteten Gebäude entsprechend ihren Anteilen.

Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude, Flächen oder Nutzungsbereiche, muss daher genau geklärt werden, welcher Eigentümer für welches Gebäude an der Entscheidungsfindung beteiligt ist. Die Berechnung der einfachen Mehrheit auf Grundlage der falschen Eigentümergruppe kann schwerwiegende rechtliche Einwände seitens der nicht beteiligten Eigentümer nach sich ziehen.

Die häufigsten Fehler von streitenden Grundstückseigentümern

Der häufigste Fehler von Grundstückseigentümern, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, besteht darin, den Prozess völlig zu ignorieren. Wer nach Erhalt einer notariellen Mitteilung, einer elektronischen Benachrichtigung, einer Bekanntmachung des Gemeindevorstehers oder einer E-Government-Benachrichtigung schweigt, riskiert den Ablauf der 15-tägigen Frist und den Beginn des Landanteilsverkaufs.

Der zweite Fehler besteht darin, Einwände abstrakt zu formulieren. Allgemeine Aussagen wie „Mir gefällt der Vertrag nicht“, „Ich vertraue dem Auftragnehmer nicht“ oder „Der Preis ist zu niedrig“ reichen nicht aus. Einwände müssen durch konkrete Dokumente und Begründungen untermauert werden.

Der dritte Fehler besteht darin, nicht rechtzeitig Einspruch gegen die Marktwertfeststellung einzulegen. Bei Grundstücksanteilsverkäufen hat die Bewertung unmittelbare Auswirkungen auf die Eigentumsrechte. Eine Unterbewertung kann zu Schäden führen, die später nur schwer wiedergutzumachen sind.

Der vierte Fehler besteht darin, die einfache Mehrheit nicht zu überprüfen. Es ist entscheidend zu untersuchen, ob die Entscheidung tatsächlich von der Mehrheit der Grundstückseigentümer getroffen wurde, ob die Vollmachten gültig sind, ob die Unterzeichner die entsprechende Befugnis hatten und ob die Erben ordnungsgemäß vertreten waren.

Der fünfte Fehler besteht in der Verzögerung des rechtlichen Verfahrens. Die Geltendmachung von Ansprüchen nach Abschluss des Verkaufs und Eintragung des Eigentumsnachweises kann sich als schwieriger und komplizierter erweisen.

Worauf Mehrheitseigentümer achten sollten

Zwar haben abweichende Grundstückseigentümer Rechte, doch die Mehrheit der Eigentümer ist auch verpflichtet, das Verfahren korrekt durchzuführen. Verfahrensfehler der Mehrheit können das gesamte Projekt verzögern.

Die Mehrheit der Eigentümer muss sicherstellen, dass das Protokoll der Versammlung klar erstellt wird, die Berechnungen der Landanteile korrekt sind, die Vollmachtsdokumente geprüft werden, das Angebot den Eigentümern, die nicht an der Entscheidung teilgenommen haben, ordnungsgemäß mitgeteilt wird, ein von der SPK autorisierter Wertgutachten eingeholt wird, der Verkaufsantrag korrekt ausgefüllt wird und die erforderlichen Dokumente korrekt in das ARAAD-System hochgeladen werden.

Unvollständige Benachrichtigung, unklare Angebote, Unterbewertung oder fehlerhafte Berechnungen der einfachen Mehrheit können zu ungünstigen Ergebnissen für die Mehrheit der Grundstückseigentümer in Rechtsstreitigkeiten führen, die von Eigentümern angestrengt werden, die an der Entscheidung nicht beteiligt waren.

Abschluss

Die Situation von Grundstückseigentümern, die nicht an den Entscheidungsprozessen bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten beteiligt sind, ist einer der heikelsten Punkte des Gesetzes Nr. 6306. Das geltende System sieht eine Entscheidungsfindung mit einfacher Mehrheit entsprechend ihrem Anteil vor, um zu verhindern, dass Umgestaltungsprojekte von kleinen Minderheiten auf unbestimmte Zeit blockiert werden. Diese Möglichkeit beseitigt jedoch nicht vollständig die Eigentumsrechte derjenigen, die nicht an der Entscheidung beteiligt sind.

Der Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, ist innerhalb einer Frist von 15 Tagen über das Angebot mit den Bedingungen der Entscheidung und der Vereinbarung zu informieren. Dabei ist klar darauf hinzuweisen, dass sein Grundstücksanteil bei Nichtannahme des Angebots verkauft werden kann. Im Falle eines Verkaufs ist der Verkehrswert zu ermitteln, das Auktionsverfahren gemäß den geltenden Bestimmungen durchzuführen und alle erforderlichen Verkaufsdokumente vollständig vorzubereiten.

Wenn ein Grundstückseigentümer mit der Entscheidung nicht einverstanden ist und der Ansicht ist, dass keine einfache Mehrheit erzielt wurde, dass die Entscheidung unklar ist, dass das Angebot nicht ordnungsgemäß eingereicht wurde, dass die Bewertung zu niedrig war, dass der Verkaufsprozess rechtswidrig war oder dass der Vertrag mit dem Auftragnehmer unfair ist, muss er innerhalb der vorgeschriebenen Frist Rechtsmittel einlegen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, den städtebaulichen Transformationsprozess zwar nicht einseitig stoppen kann, aber nicht völlig schutzlos ist. Rechtzeitige schriftliche Einwände, technische Wertgutachten, rechtliche Prüfungen und gegebenenfalls Gerichtsverfahren können entscheidend zum Schutz der Rechte des Grundstückseigentümers beitragen. Ebenso müssen die meisten Grundstückseigentümer die Transformationsentscheidung, die Angebotsmitteilung und den Prozess des Grundstücksanteilsverkaufs vollständig umsetzen. Andernfalls drohen dem städtebaulichen Transformationsprojekt, anstatt es zu beschleunigen, langwierige Verkaufs-, Wertgutachten- und Anfechtungsprozesse.