Auswahl eines Auftragnehmers bei der Stadterneuerung

 Dieser umfassende Rechtsleitfaden behandelt die Auswahl von Bauunternehmern bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten, den Entscheidungsprozess von Grundstückseigentümern nach Gesetz Nr. 6306, die Anforderungen der einfachen Mehrheit, Bauverträge im Tausch gegen Grundstücksanteile, Sicherheitsleistungen, Lieferzeiten, Eigentumsübertragung, Mietbeihilfen und die Kündigung von Bauunternehmerverträgen.

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Warum ist die Auswahl des Auftragnehmers bei der Stadtentwicklung wichtig?

Bei Stadterneuerungsprojekten ist die Auswahl des Bauunternehmers einer der kritischsten Schritte beim Abriss eines baufälligen Gebäudes und dem Bau eines neuen, sicheren Gebäudes. Immobilieneigentümer verstehen den Stadterneuerungsprozess oft einfach als „Abriss des alten Gebäudes, Neubau“. Wird der Bauunternehmer jedoch falsch gewählt, kann dies zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten, unfertigen Bauarbeiten, Verlust des Eigentums, Problemen mit der Mietbeihilfe, mangelhafter oder unvollständiger Ausführung, Lieferverzögerungen und erheblichen wirtschaftlichen Einbußen führen.

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist der Auftragnehmer nicht einfach die Person oder das Unternehmen, das die Bauarbeiten durchführt. Er ist vielmehr derjenige, der das Projekt auf dem Grundstück der Eigentümer entwickelt, das Genehmigungsverfahren begleitet, die Finanzierung sicherstellt, die technische Umsetzung übernimmt, für die Übergabe der neuen Wohneinheiten verantwortlich ist und in den meisten Fällen erhebliche wirtschaftliche Vorteile im Gegenzug für die Übertragung der Grundstücksanteile erhält. Daher reicht es bei der Auswahl eines Auftragnehmers nicht aus, lediglich Fragen wie „Wer bietet die größte Fläche?“ oder „Wer verspricht die höchste Mietbeihilfe?“ zu berücksichtigen.

Das Gesetz Nr. 6306 zur Umgestaltung von Katastrophengebieten legt die Verfahren und Grundsätze für die Schaffung gesunder und sicherer Lebensräume gemäß den ingenieurtechnischen und architektonischen Standards in Katastrophengebieten und auf Grundstücken mit baufälligen Gebäuden fest. Daher ist die Auswahl eines Bauunternehmers bei der Stadterneuerung nicht nur eine wirtschaftliche Entscheidung, sondern eine strategische und rechtliche Entscheidung im Hinblick auf sicheres Bauen, Eigentumsrechte und die wirtschaftliche Zukunft der Eigentümer.

Die Probleme, mit denen Immobilieneigentümer bei der Wahl des falschen Bauunternehmers konfrontiert werden können, sind gravierend. Der Bauunternehmer beginnt möglicherweise nicht mit dem Bau, erhält keine Baugenehmigung, gibt das Projekt aufgrund finanzieller Schwierigkeiten auf, führt die Arbeiten nicht gemäß den technischen Spezifikationen aus, überschreitet den Fertigstellungstermin, erfüllt seine Verpflichtungen trotz Erhalt der Eigentumsurkunde nicht oder schwächt die Kontrolle der Immobilieneigentümer durch die Übertragung des Projekts an Dritte. Daher sollte bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten die Auswahl eines Bauunternehmers vor Vertragsunterzeichnung sorgfältig geprüft werden.

Was sollten Immobilieneigentümer vor der Auswahl eines Bauunternehmers beachten?

Vor der Auswahl eines Auftragnehmers für städtebauliche Sanierungsprojekte müssen Grundstückseigentümer den rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Status ihrer Immobilie klären. Zunächst sollten sie prüfen, ob das Gebäude gemäß Gesetz Nr. 6306 als risikobehaftetes Bauwerk eingestuft ist, ob die Risikobewertung abgeschlossen wurde, in welcher Phase sich die Räumungs- und Abrissarbeiten befinden, welche Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, wie die Eigentumsanteile verteilt sind und ob Hypotheken, Pfandrechte, Nutzungsrechte, Belastungen oder sonstige Beschränkungen auf dem Grundstück lasten.

Vor der Beauftragung eines Bauunternehmers müssen die Grundstückseigentümer eine genaue Aufstellung ihrer Grundstücksanteile erstellen. Denn bei Stadtentwicklungsprojekten basiert die Entscheidungsfindung häufig nicht auf der Anzahl der Eigentümer, sondern auf deren Anteilen bzw. dem Verhältnis ihrer Grundstücksanteile. Der Leitfaden der Präsidentschaft für Stadtentwicklung zum Verkaufsprozess legt fest, dass im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 Entscheidungen über Neubauprojekte auf den unter dieses Gesetz fallenden Grundstücken mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihren Anteilen getroffen werden müssen und dass die Verfahren zur Benachrichtigung der widersprechenden Eigentümer über diese Entscheidung und das Angebot geregelt sind.

Daher ist vor der Auswahl eines Bauunternehmers die Frage nach der Anzahl der zustimmenden Eigentümer ebenso wichtig wie die Frage nach dem Gesamtanteil der Eigentümer am Grundstück. Selbst wenn hinsichtlich der Anzahl der Bewohner eines Mehrfamilienhauses eine Mehrheit erreicht zu sein scheint, muss dies nicht zwangsläufig für den Grundstücksanteil gelten. Besitzt hingegen eine kleinere Anzahl von Eigentümern mehr als die Hälfte des Gesamtgrundstücks, kann diese Anzahl bei der Entscheidungsfindung ausschlaggebend sein.

Immobilieneigentümer sollten ihre Erwartungen schriftlich festhalten, bevor sie Angebote von Bauunternehmen einholen. Ohne die Klärung von Fragen wie: Wie viele separate Wohneinheiten werden im Neubau errichtet? Welche Einheiten werden den einzelnen Eigentümern zugeteilt? Wie werden die Laden- oder Gewerbeflächen aufgeteilt? Wie hoch ist die Mietbeihilfe? Wie lange ist die Bauzeit in Monaten? Wann erfolgt die Eigentumsübertragung? Welche Garantien werden vom Bauunternehmen verlangt? Wie werden die technischen Spezifikationen erstellt? Ein effektiver Vergleich der Angebote ist nicht möglich.

Warum ist es falsch, bei der Auswahl eines Bauunternehmers nur auf die Anzahl der angebotenen Wohnungen zu achten?

In der Praxis besteht der häufigste Fehler von Immobilieneigentümern darin, sich bei der Auswahl eines Bauunternehmers ausschließlich auf die zugesagte Anzahl an Wohneinheiten oder die Quadratmeterzahl zu konzentrieren. Der Bauunternehmer mit dem höchsten Angebot ist jedoch nicht immer der zuverlässigste. Tatsächlich können unrealistisch hohe Angebote in manchen Fällen ein deutliches Anzeichen dafür sein, dass das Projekt unvollendet bleibt.

Wenn ein Bauunternehmer Immobilieneigentümern sehr hohe Preise, langfristige Mietunterstützung und große Bauflächen verspricht, aber seine Finanzkraft, Sicherheiten, sein Fachpersonal und seine bisherige Projekterfahrung nicht nachweisen kann, ist Vorsicht geboten. Denn bei Stadterneuerungsprojekten mögen die versprochenen hohen Preise zwar auf dem Papier attraktiv erscheinen, doch wenn der Bauunternehmer die Finanzierung nicht sichern kann, könnten die Gebäude der Eigentümer abgerissen, ihre Grundstücksanteile übertragen und das Projekt unvollendet bleiben.

Bei der Auswahl eines Bauunternehmers sollte die wirtschaftliche Realisierbarkeit des Angebots geprüft werden. Dabei sind die baurechtlichen Bestimmungen, die Baukosten, Genehmigungs- und Gebührenkosten, Finanzierungskosten, Mietzuschüsse, die Umsatzerlöse des Bauunternehmers, die Marktlage und die Bauzeit zu berücksichtigen. Ist das Angebot angesichts der Marktlage nicht realistisch, kann dies für die Grundstückseigentümer eher Nachteile als Vorteile mit sich bringen.

Daher sollten Immobilieneigentümer bei der Auswahl des Bauunternehmers nicht nur die Frage nach der Anzahl der zu errichtenden Wohnungen klären, sondern auch folgende Fragen: Kann der Bauunternehmer das Projekt finanzieren? Hat er/sie bereits ähnliche Projekte realisiert? Kann er/sie eine Garantie übernehmen? Gibt es Strafen bei Projektverzögerungen? Sind die technischen Spezifikationen ausreichend? Erfolgt die Eigentumsübertragung in mehreren Phasen? Sind die Genehmigungs- und Nutzungsauflagen klar geregelt? Ist die Haftung bei mangelhafter Ausführung geregelt?

Wie prüft man die finanzielle Leistungsfähigkeit eines Auftragnehmers?

Bei der Auswahl eines Auftragnehmers für Stadterneuerungsprojekte ist dessen finanzielle Leistungsfähigkeit ein entscheidender Faktor. Denn solche Projekte erfordern erhebliches Kapital, einen soliden Cashflow und eine langfristige Finanzierung. Ist die Finanzlage des Auftragnehmers schwach, können während der Bauphase Finanzierungsprobleme auftreten. Dies kann zu Projektstopps, Mietausfällen für Immobilieneigentümer und einem jahrelang unfertigen Gebäude führen.

Bei der Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit eines Bauunternehmens sollten die Handelsregistereinträge, der Steuer- und Sozialversicherungsstatus, Bankreferenzen, Jahresabschlüsse, laufende und abgeschlossene Projekte, die Historie von Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsverfahren sowie Gerichtsakten eingesehen werden. Insbesondere in den letzten Jahren waren viele Bauunternehmen nicht in der Lage, die finanzielle Belastung durch die gleichzeitige Durchführung mehrerer Projekte zu tragen. Daher reicht die bloße Feststellung, dass „das Unternehmen groß erscheint“, nicht aus.

Eigentümer sollten nach Möglichkeit vom Bauunternehmer eine Bankgarantie, eine verbindliche Garantie, eine Vertragserfüllungsgarantie, eine Versicherungspolice oder eine ähnliche Sicherheit verlangen. Bei Verträgen ohne solche Sicherheiten kann es für Eigentümer schwierig sein, ihre Verluste auszugleichen, wenn der Bauunternehmer das Projekt vorzeitig abbricht. Insbesondere bei einer geplanten Eigentumsübertragung muss diese an den Baufortschritt gekoppelt und etappenweise durchgeführt werden.

Bei der Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit eines Bauunternehmers sollten nicht allein die Angaben des Unternehmens berücksichtigt werden. Der Bauunternehmer sollte aufgefordert werden, Baugenehmigungen, Übergabedokumente, Referenzen und Stellungnahmen von Grundstückseigentümern zu abgeschlossenen Projekten vorzulegen. Es sollten Untersuchungen durchgeführt werden, um festzustellen, ob es Verzögerungen bei abgeschlossenen Projekten, Vorwürfe mangelhafter Ausführung, Probleme mit Genehmigungen oder der Nutzung des Gebäudes oder Rechtsstreitigkeiten mit Grundstückseigentümern gab.

Technische Kompetenz und Erfahrung des Auftragnehmers

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten ist die technische Kompetenz ein weiterer entscheidender Faktor bei der Auswahl des Bauunternehmers. Das neue Gebäude, das anstelle des baufälligen Bauwerks errichtet werden soll, muss Erdbebensicherheitsvorschriften, Bebauungspläne, Genehmigungsauflagen, Bauaufsichtsbestimmungen und technische Spezifikationen erfüllen. Daher sollten neben der Finanzkraft des Bauunternehmers auch dessen Fachpersonal und Bauerfahrung bewertet werden.

Die bisherige Erfahrung des Auftragnehmers sollte geprüft werden, einschließlich der Anzahl abgeschlossener Projekte, der Art dieser Projekte, ob er bereits ähnliche Umbauprojekte durchgeführt hat, seines technischen Personals, seines Ingenieur- und Architektenteams, seiner Erfahrung mit Gebäudeinspektionsverfahren, der Lieferkette und seiner Projektmanagementfähigkeiten. Technische Erfahrung ist besonders wichtig bei dicht bebauten Gebieten, engen Grundstücken, dicht bebauten Stadtzentren und Gebieten mit veralteter Infrastruktur.

Eines der wichtigsten Dokumente hinsichtlich der technischen Qualifikationen ist die technische Spezifikation. Diese sollte detailliert die im Neubau zu verwendenden Materialien, die Betonklasse, die Eigenschaften des Stahls, die Dämmsysteme, die Aufzugsmarke, die Fenster- und Glasspezifikationen, die Wärme- und Schalldämmung, die Elektro- und Heizungs-/Klimaanlageninstallationen, die Konstruktionen der Gemeinschaftsbereiche, die Bodenbeläge sowie die Küchen- und Badezimmerausstattung beschreiben.

Sind die technischen Spezifikationen ungenau formuliert, könnte der Auftragnehmer versuchen, Vertragsverletzungen durch die Verwendung kostengünstigster Materialien zu vermeiden. Allgemeine Aussagen wie „Es werden erstklassige Materialien verwendet“ reichen daher nicht aus. Marke, Qualitätsstandards, technische Spezifikationen, alternative Produktabnahmebedingungen und Anwendungsnormen müssen klar definiert sein.

Wie sollte ein Bauvertrag im Tausch gegen einen Grundstücksanteil bewertet werden?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist die wichtigste Folge der Auftragnehmerwahl oft der Abschluss eines Bauvertrags, der die Beteiligung am fertigen Gebäude oder die Teilung des Grundstücks vorsieht. Dieser Vertrag regelt das Recht der Grundstückseigentümer, vom Auftragnehmer neue, eigenständige Wohneinheiten im Tausch gegen ihre Grundstücksanteile zu erhalten. Ist der Vertrag nicht ordnungsgemäß aufgesetzt, sind die Rechte der Grundstückseigentümer nicht ausreichend geschützt, selbst wenn die Auftragnehmerwahl zunächst positiv erscheint.

Bei einem Bauvertrag, der auf einer Beteiligung am fertigen Gebäude basiert, sollten die Vertragsparteien, die Grundstücksinformationen, das Risikobewertungsverfahren, die Grundstücksanteile, das durchzuführende Projekt, die Aufteilung der Wohneinheiten und die Pflichten des Bauunternehmers klar definiert sein. Fragen wie die Zuordnung der Wohneinheiten zu den einzelnen Eigentümern, die Netto- und Bruttofläche der Wohneinheiten, die Bewertung von Geschoss- und Fassadenunterschieden, die Aufteilung bei vorhandenen Geschäften oder Gewerbeflächen sowie die Verteilung von Park- und Lagerflächen müssen eindeutig geklärt sein.

Die Lieferzeit muss im Vertrag klar definiert sein. Beginnt die Lieferzeit mit dem Datum der Baugenehmigung, der Baustellenübergabe, der Abrissgenehmigung oder der Baugenehmigung? Werden diese Fragen nicht eindeutig beantwortet, ist die Haftung des Auftragnehmers im Falle einer Verzögerung fraglich.

Des Weiteren sollte der Vertrag etwaige Strafen oder Entschädigungen bei Lieferverzögerungen festlegen. Welchen monatlichen Betrag zahlt der Auftragnehmer an die einzelnen Eigentümer, wenn er den Liefertermin überschreitet? Wird dieser Betrag mit Mietzuschüssen verrechnet? Gibt es eine Obergrenze für die Vertragsstrafe bei Lieferverzögerungen? Was gilt als höhere Gewalt? Diese Punkte müssen klar definiert sein.

Die Eigentumsübertragung sollte etappenweise erfolgen

Eines der größten Risiken für Grundstückseigentümer bei Stadterneuerungsprojekten besteht in der vorzeitigen Übertragung ihrer Grundstücksanteile oder Eigentumsurkunden an den Bauunternehmer. Erwirbt der Bauunternehmer einen hohen Anteil der Eigentumsurkunden, bevor er Genehmigungen erhält, mit dem Bau beginnt oder einen bestimmten Baufortschritt erreicht hat, wird die Sicherheit der Grundstückseigentümer geschwächt. Sollte der Bauunternehmer das Projekt anschließend nicht fertigstellen, wird der Rechtsstreit aufgrund der Eigentumsübertragung deutlich komplexer.

Daher muss die Übertragung der Eigentumsurkunden stufenweise entsprechend dem Baufortschritt erfolgen. Beispielsweise kann ein bestimmter Prozentsatz übertragen werden, sobald die Baugenehmigung erteilt ist, ein weiterer Prozentsatz nach Fertigstellung des Fundaments, ein weiterer nach Abschluss des Rohbaus, ein weiterer nach Abschluss der Ausbauarbeiten und der letzte Prozentsatz nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung. Dieses System ist eine der wichtigsten Schutzmaßnahmen für Immobilieneigentümer.

Der Vertrag muss klar festlegen, in welcher Phase die dem Auftragnehmer zu übertragenden Anteile übergeben werden. Darüber hinaus sollte das Recht des Auftragnehmers, seine Anteile an Dritte zu verkaufen oder zu übertragen, eingeschränkt werden. Andernfalls könnte der Auftragnehmer seine Anteile veräußern und die Projektfinanzierung für andere Zwecke verwenden, ohne seinen Verpflichtungen gegenüber den Eigentümern nachzukommen.

Der Leitfaden der Direktion für Stadtentwicklung zum Anteilsverkaufsprozess besagt außerdem, dass Dokumente wie die Eintragung des Eigentums nach dem Verkauf, der Verkaufspreis und der vom Käufer mit dem Bauunternehmer unterzeichnete Vertrag im ARAAD-Informationssystem erfasst werden. Dies zeigt, dass Eigentums- und Vertragsprozesse im Rahmen der Stadtentwicklung eng mit elektronischen Systemen und Verwaltungsdaten verknüpft sind.

Welche Garantien sollten vom Auftragnehmer eingeholt werden?

Bei der Auswahl eines Auftragnehmers für städtebauliche Umgestaltungsprojekte muss die Frage der Sicherheitsleistung berücksichtigt werden. Sicherheitsleistungen sind die wichtigste Absicherung für Immobilieneigentümer, um Verluste auszugleichen, falls der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Bei Verträgen ohne Sicherheitsleistung bleibt Immobilieneigentümern nur der Rechtsweg; Gerichtsverfahren können sich jedoch in die Länge ziehen, und bei einem finanziell schwachen Auftragnehmer sind die Erfolgsaussichten möglicherweise gering.

Als Sicherheiten können unter anderem Bankgarantien, Vertragserfüllungsbürgschaften, Hypotheken, Bürgschaften, Versicherungspolicen, Baufertigstellungsversicherungen, Schuldscheine oder ein gestaffeltes Eigentumsübertragungsverfahren dienen. Die Wahl der Sicherheit hängt von der Projektgröße, der Finanzlage des Auftragnehmers, dem Wert der Immobilie und der Risikobereitschaft der Eigentümer ab.

Nicht nur das Bestehen der Garantie, sondern auch ihr Inhalt ist wichtig. Unter welchen Umständen wird die Garantie in bar ausgezahlt? Kann sie bei Verzögerungen in Anspruch genommen werden? Gilt sie bei mangelhafter Ausführung? Wird die Garantie sofort fällig, wenn der Auftragnehmer das Projekt aufgibt? Gilt die Garantie bis nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung? Diese Fragen müssen im Vertrag klar geregelt werden.

Immobilieneigentümer sollten zudem sicherstellen, dass die Sicherheiten echt und einbringlich sind. Eine einfache Garantieerklärung des Auftragnehmers ist beispielsweise unter Umständen nicht ausreichend. Stärkere Garantien, wie etwa eine Bankbürgschaft, bieten Immobilieneigentümern einen besseren Schutz.

Wie sollten Mietzuschüsse und Umzugskosten im Vertrag geregelt werden?

Bei Stadterneuerungsprojekten ist die Mietbeihilfe ein entscheidendes Verhandlungsinstrument bei der Auswahl eines Auftragnehmers. Eigentümer und Mieter, die aufgrund baufälliger Gebäude evakuiert wurden, können unter bestimmten Voraussetzungen administrative Mietbeihilfe oder Unterstützung bei der Umsiedlung erhalten. Es kann jedoch auch vertraglich vereinbart werden, dass der Auftragnehmer zusätzliche Mietbeihilfe zahlt.

Die vom Auftragnehmer zu zahlende Mietbeihilfe muss im Vertrag klar und präzise geregelt sein. Wann beginnt die Beihilfe? Ab dem Räumungstermin, dem Abrisstermin oder dem Datum der Baugenehmigung? Für wie viele Monate wird sie gezahlt? Ist der Betrag für alle Eigentümer gleich? Wird die Mietbeihilfe auch bei Verzögerungen weitergezahlt? Werden den Mietern auch Umzugskosten erstattet? Diese Fragen müssen unbedingt geklärt sein.

Bauunternehmer verwenden mitunter allgemeine Formulierungen wie „Mietzuschüsse werden während der Bauzeit gewährt“. Diese Aussage ist unzureichend. Es muss klargestellt werden, ob die Zahlungen bei einer Verlängerung der Bauzeit fortgesetzt werden, ob sie bei Verzögerungen bei der Genehmigungserteilung wieder aufgenommen werden und ob sie im Falle höherer Gewalt eingestellt werden.

Mietbeihilfen sollten stets im Zusammenhang mit Lieferzeit und Verzugsgebühren betrachtet werden. Ein Auftragnehmer könnte versuchen, sowohl Mietbeihilfen als auch Verzugsgebühren zu vermeiden. Der Vertrag sollte klarstellen, ob diese Kosten voneinander unabhängig sind.

Einfache Mehrheit und abweichende Meinungen der Grundstückseigentümer bei der Auswahl des Auftragnehmers

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist die Auswahl eines Auftragnehmers oft nicht mit der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer möglich. Einige Eigentümer bevorzugen möglicherweise einen anderen Auftragnehmer, halten den Vertrag für riskant oder möchten sich gar nicht am Projekt beteiligen. Im aktuellen System hat für Neubauprojekte auf Grundstücken, die unter das Gesetz Nr. 6306 fallen, das Prinzip der Entscheidungsfindung mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihren Anteilen an Bedeutung gewonnen. Der Leitfaden der Präsidentschaft für Stadtentwicklung erläutert, dass diese Entscheidung und der Vorschlag den widersprechenden Eigentümern mitgeteilt werden und die Verkaufstransaktionen über das ARAAD-Informationssystem abgewickelt werden, das in die E-Government- und Grundbuchsysteme integriert ist.

Daher müssen bei der Auswahl eines Auftragnehmers auch die Rechte abweichender Eigentümer berücksichtigt werden. Hat die Mehrheit der Eigentümer einem Auftragnehmer zugestimmt, müssen die abweichenden Eigentümer ordnungsgemäß über das Angebot informiert werden. Dieses Angebot sollte die Vertragsbedingungen enthalten und den Vertrag, die Aufteilung der Wohneinheiten, den Fertigstellungstermin, Mietzuschüsse, Kautionen und weitere wichtige Konditionen klar darlegen.

Es genügt nicht, ablehnenden Grundstückseigentümern einfach zu sagen: „Die Mehrheit hat diesen Auftragnehmer gewählt, unterschreiben Sie.“ Der Grundstückseigentümer muss verstehen, welchen Vertrag er eingeht, welche Rechte er hat, welche Risiken er trägt und dass sein Landanteil verkauft werden kann, wenn er den Vertrag nicht annimmt. Andernfalls könnten der Verkauf des Landanteils, die Angebotsmitteilung oder die Rechtmäßigkeit der Entscheidung später Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten werden.

Wie kommt es zur Kündigung eines Auftragnehmervertrags?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist die Auswahl eines Auftragnehmers ebenso wichtig wie die Regelung der Vertragsbeendigung, falls der gewählte Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Beginnt der Auftragnehmer die Bauarbeiten nicht, gibt er das Projekt in einer bestimmten Phase auf oder führt er die Arbeiten nicht mit ausreichend Personal und Ausrüstung zur Fertigstellung des Projekts fort, müssen die Grundstückseigentümer unter Umständen den Vertrag kündigen.

Bei der Anwendung des Gesetzes Nr. 6306 unterliegt die Kündigung von Bauverträgen bestimmten Bedingungen. Gemäß den geltenden Durchführungsbestimmungen muss ein Kündigungsbeschluss mit einfacher Mehrheit der Eigentümer entsprechend ihren Anteilen gefasst werden; formale Anforderungen an den Kündigungsbeschluss bestehen nicht.

Für Immobilieneigentümer ist es in dieser Phase am wichtigsten, sicherzustellen, dass der Kündigungsprozess weder überhastet noch unvollständig abläuft. Liegt tatsächlich ein Vertragsbruch seitens des Auftragnehmers vor? Ist der Baubeginn aufgrund der Verzögerung auf den Auftragnehmer zurückzuführen? Gibt es administrative oder gerichtliche Hindernisse? Könnte die Nichterfüllung eigener Verpflichtungen durch die Immobilieneigentümer den Baustopp verursacht haben? Wie ist der Baufortschritt? Wie wurde der Status des Teams und der Ausrüstung ermittelt? Eine Kündigung ohne Beantwortung dieser Fragen kann zu neuen Streitigkeiten führen.

Im Falle der Beendigung eines Bauvertrags entstehen zahlreiche Probleme, darunter die Eigentumsübertragung, die Bezahlung der erbrachten Leistungen, der Verkauf an Dritte, Ansprüche des Bauunternehmers, Schadensersatzansprüche gegen Grundstückseigentümer und die Auswahl eines neuen Bauunternehmers. Daher sollten die Kündigungsklauseln von Anfang an klar definiert sein.

Wesentliche Bestimmungen, die in Verträgen bei der Auswahl eines Auftragnehmers enthalten sein sollten

Bei Projekten zur Stadterneuerung muss der nach der Auswahl eines Auftragnehmers zu unterzeichnende Vertrag mindestens die folgenden Punkte klar darlegen:

Informationen zu den Parteien und den Objekten: Eigentümer, Grundstücksanteile, unabhängige Einheiten, Block- und Parzelleninformationen, Risikostatus von Gebäuden und Vertretungsbefugnisse müssen klar definiert sein.

Projekt- und Genehmigungspflichten: Das Dokument muss festlegen, welches Projekt der Auftragnehmer vorbereitet, in welchem ​​Zeitrahmen die Genehmigung eingeholt werden muss und wer für die Genehmigungskosten verantwortlich ist.

Aufteilung der Einheiten: Es muss klar angegeben werden, welche Einheit welchem ​​Eigentümer zugeteilt wird, die Netto- und Bruttoquadratmeterzahl, etwaige Unterschiede im Aufpreis sowie die Aufteilung der Geschäfte und Parkplätze.

Technische Spezifikationen: Materialqualität, Baustandards, Gemeinschaftsbereiche, Aufzüge, Isolierung, Elektro-, Maschinenbau- und Architekturarbeiten müssen detailliert beschrieben werden.

Lieferzeit: Der Beginn der Lieferzeit, die Bedingungen für eine Verlängerung und die Strafen bei Lieferverzögerungen sollten angegeben werden.

Verzugsstrafe: Die monatliche Gebühr, die der Auftragnehmer an die Grundstückseigentümer zahlt, wenn diese den Liefertermin überschreiten, muss klar angegeben werden.

Mietbeihilfe: Es müssen der Beginn, die Dauer, die Höhe und die Frage, ob die Beihilfe bei Verzögerungen fortgesetzt wird, festgelegt werden.

Sicherheiten: Es müssen eine Bankgarantie, eine Leistungsgarantie, eine schrittweise Eigentumsübertragung oder andere Sicherheiten vereinbart werden.

Eigentumsübertragung: Die Übertragung an den Auftragnehmer sollte stufenweise und abhängig vom Baufortschritt erfolgen.

Voraussetzung für die Nutzungsgenehmigung: Es muss darauf hingewiesen werden, dass die Übergabe erst dann als abgeschlossen gilt, wenn eine Nutzungsgenehmigung für das Gebäude vorliegt.

Mangelhafte Ausführung und Gewährleistung: Die Haftungsfrist, die Abhilfemaßnahmen und die Gewährleistungsbestimmungen für unvollständige oder mangelhafte Arbeiten sollten geregelt werden.

Kündigung: Das Kündigungsverfahren sollte festgelegt werden für den Fall, dass der Auftragnehmer die Arbeiten nicht aufnimmt, das Projekt aufgibt, die erforderlichen Genehmigungen nicht einholt, die Garantie nicht leistet oder gegen den Vertrag verstößt.

Die häufigsten Fehler, die Immobilieneigentümer bei der Auswahl eines Bauunternehmers machen

Der häufigste Fehler von Immobilieneigentümern ist die Auswahl eines Bauunternehmers allein aufgrund mündlicher Zusagen. Versprechen wie „Ich gebe Ihnen eine größere Wohnung“, „Ich zahle einen höheren Mietzuschuss“ oder „Ich liefere in zwei Jahren“ stellen keine Garantie zugunsten des Immobilieneigentümers dar, es sei denn, sie sind ausdrücklich im Vertrag festgehalten.

Der zweite Fehler besteht darin, die Finanzkraft des Auftragnehmers nicht zu prüfen. Die bisherigen Projekte, Schulden, Rechtsstreitigkeiten, Finanzierungsmöglichkeiten und die Fähigkeit des Unternehmens, Sicherheiten zu stellen, sollten untersucht werden.

Der dritte Fehler besteht in der verfrühten Übertragung des Eigentumsrechts. Die Übertragung des Grundstücksanteils, bevor der Bauunternehmer einen ausreichenden Baufortschritt erreicht hat, birgt ein erhebliches Risiko.

Der vierte Fehler besteht darin, die technischen Spezifikationen zu allgemein zu halten. Formulierungen wie „hochwertige Materialien“ oder „luxuriöse Bauweise“ bieten im Streitfall keinen ausreichenden Schutz.

Der fünfte Fehler besteht darin, den Beginn der Übergabefrist unklar zu lassen. Es sollte klar angegeben werden, ob die Frist mit dem Genehmigungsdatum, der Übergabe des Geländes oder dem Abriss beginnt.

Der sechste Fehler liegt in der unzureichenden Regelung von Verzugszinsen und Mietbeihilfen. Es sollten strenge Bestimmungen zur Entschädigung von Immobilieneigentümern eingeführt werden, wenn der Auftragnehmer in Verzug gerät.

Der siebte Fehler besteht darin, die Eigentümer, die mit der Entscheidung über das Angebot nicht einverstanden sind, nicht ordnungsgemäß zu benachrichtigen. Dies könnte den Verkauf der Grundstücksanteile und den Vertrag mit dem Bauunternehmen in Zukunft strittig machen.

Abschluss

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist die Wahl des Bauunternehmers eine der wichtigsten Entscheidungen, da sie die zukünftigen Eigentumsrechte, wirtschaftlichen Interessen und die Sicherheit des Neubaus für die Eigentümer unmittelbar beeinflusst. Die Auswahl des richtigen Bauunternehmers bedeutet nicht allein, das höchste Angebot anzunehmen. Finanzielle Stärke, technische Kompetenz, Projekterfahrung, Garantiefähigkeit, Vertragsbedingungen, Lieferzeit, Eigentumsübertragung und die den Eigentümern gegebenen Zusicherungen müssen gemeinsam bewertet werden.

Ziel der Stadterneuerung gemäß Gesetz Nr. 6306 ist die Schaffung sicherer und gesunder Lebensräume. Daher sollte bei der Auswahl eines Auftragnehmers weniger Wert auf kurzfristige wirtschaftliche Versprechen gelegt werden, sondern vielmehr darauf, ob das Projekt tatsächlich realisiert werden kann und ob die Rechte der Grundstückseigentümer vertraglich geschützt sind.

Für Grundstückseigentümer ist es am sichersten, die aktuellen Grundbucheinträge zu prüfen, die Mehrheitsanteile am Grundstück genau zu berechnen, schriftliche Angebote von mehreren Auftragnehmern einzuholen, jedes Angebot finanziell und technisch zu vergleichen, den Vertrag von Fachanwälten und technischen Spezialisten prüfen zu lassen, die Eigentumsübertragung etappenweise durchzuführen, solide Sicherheiten zu erhalten und Grundstückseigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, ordnungsgemäß zu benachrichtigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Auswahl von Bauunternehmen bei Stadterneuerungsprojekten nicht überstürzt werden sollte. Ein ungeeignetes Unternehmen kann dazu führen, dass Gebäude abgerissen werden und die Grundstücke jahrelang leer stehen. Ein sorgfältig ausgewähltes und vertraglich gebundenes Unternehmen hingegen kann den Eigentümern ein sicheres, wertvolles und rechtlich einwandfreies neues Gebäude bieten. Daher ist die Auswahl des Bauunternehmens einer der wichtigsten Schritte im Stadterneuerungsprozess – nicht nur aus wirtschaftlicher, sondern auch aus rechtlicher und strategischer Sicht.