Venta de participaciones en terrenos en el marco de la transformación urbana

Una guía jurídica exhaustiva sobre la venta de participaciones en terrenos en proyectos de transformación urbana, que incluye decisiones por mayoría simple, propietarios disidentes, el período de licitación de 15 días, valor de mercado, subasta, registro de títulos y vías legales.

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¿Qué es la venta de participaciones en terrenos en la transformación urbana?

En los proyectos de transformación urbana, la venta de participaciones en terrenos, según la Ley N° 6306 sobre la Transformación de Zonas en Riesgo de Desastre, consiste en la venta, mediante un procedimiento especial, de participaciones pertenecientes a propietarios que no están de acuerdo con la decisión mayoritaria en solicitudes de construcción en zonas de riesgo, áreas de riesgo o zonas de reserva para la construcción. Esta venta no es una venta de mercado libre convencional. Incluso si el propietario no desea vender su propiedad voluntariamente, la participación en el terreno puede venderse mediante subasta si se cumplen las condiciones estipuladas en la ley.

El objetivo principal de esta institución es evitar que los proyectos de transformación urbana sean bloqueados indefinidamente por un solo propietario o un grupo minoritario de propietarios. Sin embargo, esto no significa que los derechos de propiedad de quienes no estén de acuerdo con la decisión queden completamente desprotegidos. Por el contrario, para que se lleve a cabo la venta de participaciones en terrenos, se requiere una decisión legal por mayoría simple, se debe notificar debidamente al propietario disidente sobre la oferta, se debe otorgar un plazo de 15 días, se debe determinar el valor de mercado y la venta debe realizarse mediante subasta.

Conforme a la Ley N° 6306 vigente, en parcelas con edificaciones de riesgo o en zonas de riesgo y reserva edificatoria, algunas decisiones de transformación pueden adoptarse por mayoría simple de los propietarios en proporción a sus participaciones. Las participaciones de los propietarios que no participen en la decisión podrán ser objeto de venta mediante subasta pública a un precio no inferior al valor de mercado.

¿En qué circunstancias entra en juego la venta de participaciones en terrenos?

En los proyectos de transformación urbana, la venta de participaciones en terrenos no es un método que se aplique automáticamente en todas las disputas. En primer lugar, la propiedad debe estar comprendida en el ámbito de aplicación de la Ley N° 6306. Este ámbito puede incluir solicitudes relacionadas con edificios de riesgo, zonas de riesgo o zonas de reserva para la construcción. En el caso de edificios de riesgo, se trata de la transformación de edificios que son mayoritariamente antiguos o que se consideran técnicamente riesgosos. En las zonas de riesgo y las zonas de reserva para la construcción, pueden aplicarse solicitudes de transformación a mayor escala, basadas en áreas específicas.

La segunda condición para que se considere la venta de participaciones en el terreno es que la decisión sobre la transformación del inmueble sea tomada por mayoría simple de los propietarios en proporción a sus participaciones. Esta decisión puede referirse a cuestiones como la reconstrucción, la celebración de un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado, la elección de un modelo de reparto de ingresos, la venta de las participaciones, la consolidación o subdivisión de la parcela, o el desarrollo de la propiedad de otra manera.

La tercera condición es que algunos de los propietarios no estén de acuerdo con la decisión. Es decir, si uno o más propietarios no firman el contrato, no aceptan la decisión mayoritaria o no responden positivamente a los términos propuestos del acuerdo dentro del plazo establecido, podrá iniciarse el proceso de venta de la participación en el terreno.

La cuarta condición es que se realicen las notificaciones procesales. Los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión deberán ser notificados de la oferta que contenga los términos de la decisión y el acuerdo; se les concederán 15 días para revisarla y aceptarla. El comunicado de la Dirección de Transformación Urbana también indica que las acciones de los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión, a pesar de haber sido notificados, se pondrán a la venta.

¿Qué significa mayoría simple en la venta de participaciones en terrenos?

La venta de participaciones en terrenos se basa en una decisión por mayoría simple. Esta mayoría se calcula no por el número de propietarios, sino generalmente por la participación en el terreno o el porcentaje de propiedad. Por lo tanto, en un edificio de apartamentos, la aprobación de la mayoría de los propietarios para la transformación puede no ser suficiente. Si la participación total de los propietarios que aprueban la reforma no supera la mitad, es posible que no se alcance la mayoría simple.

Por ejemplo, en un edificio compuesto por 10 unidades independientes, 6 propietarios podrían haber aprobado el acuerdo. Sin embargo, si la participación total de estos 6 propietarios en el terreno es del 48%, no se ha alcanzado la mayoría simple. En cambio, si 4 propietarios poseen el 55% de la participación total, se puede formar una mayoría simple en términos de participación en el terreno, incluso si el número de propietarios es reducido.

Por lo tanto, antes de proceder con la venta de participaciones en terrenos, se deben examinar los registros catastrales vigentes, determinar la participación de cada unidad independiente, calcular por separado las proporciones de los accionistas en las unidades independientes de propiedad conjunta y verificar la representación de los herederos y los propietarios de personas jurídicas. La guía del proceso de venta también explica que, en el marco de la Ley N° 6306, las participaciones solicitadas para la venta por quienes no participaron en la decisión tomada por mayoría simple, en proporción a sus participaciones, se tramitarán asociándolas con los registros catastrales vigentes a través del Sistema de Información ARAAD.

Notificación al propietario que no esté de acuerdo con la decisión antes de la venta de su participación en el terreno

Dado que la venta de una participación en un terreno afecta directamente los derechos de propiedad del dueño que no está de acuerdo con la decisión, es obligatorio notificarle antes de la venta. Esta notificación no es una mera advertencia formal; garantiza que el dueño comprenda en qué decisión se le invita a participar, qué términos contractuales debe aceptar y que su participación en el terreno podría venderse si no los acepta.

La notificación deberá incluir, por lo general, lo siguiente: la decisión tomada por mayoría simple, los términos del acuerdo propuesto, información sobre el contratista o el proyecto, el modelo de terreno para la construcción o de reparto de ingresos, la nueva distribución de unidades independientes, el plazo de entrega, la ayuda para el alquiler, las garantías, las especificaciones técnicas, las disposiciones para la transferencia de la titularidad y la condición de que la participación en el terreno se venderá si no se acepta la oferta.

Según la declaración de la Dirección de Transformación Urbana sobre el proceso de mayoría simple, los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión podrán ser notificados de la misma y de los términos del acuerdo, o del lugar donde podrán consultar la oferta, mediante un notario público o publicándola en la oficina del jefe local durante 15 días. La ubicación y la fecha de la venta también podrán anunciarse a través del portal de gobierno electrónico y en la oficina del jefe local correspondiente.

Proceder directamente a la venta de participaciones en terrenos sin esta notificación puede invalidar la transacción. Esto se debe a que el propietario no puede correr el riesgo de perder su participación sin conocer y evaluar el contenido de la oferta que se le presenta.

¿Por qué es importante el período de 15 días?

En las ventas de participaciones en terrenos, el plazo de 15 días es crucial para el propietario que no esté de acuerdo con la decisión. Tras comunicarle la decisión y la oferta, el propietario disidente dispone de 15 días para revisarla y aceptarla. Dentro de este plazo, puede aceptar la decisión mayoritaria, firmar el contrato, presentar sus objeciones por escrito o emprender acciones legales.

Si no se toma ninguna medida durante este período, podría iniciarse el proceso de venta de la parte correspondiente del terreno. Por lo tanto, el propietario disidente no debe ignorar bajo ningún concepto las notificaciones, como las del notario, las del gobierno electrónico, los avisos electrónicos o los comunicados de la oficina administrativa local.

Lo importante aquí es que el plazo de 15 días no obliga al propietario a firmar sin pensarlo. Si el propietario considera que la oferta es vaga, que el contrato no se le presentó, que el informe de valoración está incompleto, que la división de la unidad independiente es injusta o que el cálculo de la mayoría es incorrecto, debe plantear estas cuestiones por escrito. Esto crea una sólida base documentada para cualquier demanda u objeción futura.

Solicitud a la Administración para la Venta de Participaciones en Terrenos

Si un copropietario que no esté de acuerdo con la decisión no acepta la oferta en un plazo de 15 días, los copropietarios que hayan dado su consentimiento por mayoría simple podrán solicitar a la dirección o administración competente la venta de sus participaciones. Esta solicitud deberá realizarse no mediante una simple petición, sino mediante la presentación de documentos específicos.

La guía del proceso de venta explica que, durante dicho proceso, la información relativa a las participaciones sujetas a subasta se registrará en el Sistema de Información ARAAD, y que tanto las notificaciones del día de la subasta como la información posterior a la venta también se registrarán en el sistema. Este sistema tiene como objetivo supervisar electrónicamente el proceso de venta de participaciones en terrenos y garantizar que se lleve a cabo en consonancia con los registros catastrales actualizados.

Por lo general, se espera que el expediente de solicitud incluya los siguientes documentos: actas de la votación mayoritaria, copias del contrato firmado o del poder notarial, documentos que demuestren que la oferta fue comunicada a los propietarios que no participaron en la decisión, documentos que indiquen que se otorgó un plazo de 15 días, un informe de una empresa de valoración inmobiliaria autorizada por la Junta de Mercados de Capitales (SPK), títulos de propiedad, una lista de propietarios e información sobre las participaciones de terreno que se solicitan para la venta.

Presentar una solicitud de venta con documentación incompleta puede ocasionar retrasos en el proceso o incluso dar lugar a acciones legales. Por lo tanto, los propietarios mayoritarios deben asegurarse de cumplir con todos los requisitos procesales antes de presentar su solicitud.

¿Cómo se determina el valor de mercado?

En los proyectos de transformación urbana, una de las etapas más delicadas de la venta de participaciones en terrenos es la determinación de su valor de mercado. Esto se debe a que un propietario opuesto podría perder su participación en la propiedad como consecuencia de la venta. Por lo tanto, el precio de venta debe reflejar el verdadero valor de mercado.

La ley y la práctica estipulan que la venta debe realizarse a un precio no inferior al valor de mercado. El comunicado de la Dirección de Transformación Urbana también indica que las participaciones de los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión de la mayoría simple se venderán mediante subasta pública, cuyo valor de mercado será determinado por la Dirección y cuyo precio no será inferior a dicho valor.

Para determinar el valor de mercado, no basta con considerar únicamente el valor de mercado municipal. Es necesario evaluar conjuntamente el distrito, el vecindario, la calle, la zonificación, los derechos de construcción, el coeficiente de participación del terreno, el valor equivalente en un nuevo proyecto, las ventas comparables, el valor comercial, las ventajas de la planta y la fachada, la accesibilidad al transporte, las vistas, el tamaño del terreno y las condiciones del mercado.

Especialmente en zonas de alto valor como Estambul, incluso una pequeña parcela de terreno puede tener un valor económico significativo. Por lo tanto, una valoración de mercado baja puede constituir una vulneración indebida de los derechos de propiedad del propietario disidente. Si el propietario considera que el valor de mercado es demasiado bajo, deberá fundamentar su objeción con un informe de tasación independiente, documentos de ventas comparables, datos del mercado regional y documentación urbanística.

¿Cómo funciona el proceso de subasta?

La venta de participaciones en terrenos se realiza mediante subasta. Esta subasta es un proceso de venta especial, específico de la Ley N° 6306. El objetivo es vender la participación del propietario que no participó en la decisión, principalmente a los demás accionistas que hayan llegado a un acuerdo, a un precio no inferior al valor de mercado.

La circular de la Dirección General del Registro de la Propiedad y del Catastro relativa a la aplicación de la Ley N° 6306 establece que las participaciones de los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión adoptada por mayoría simple de los accionistas, en proporción a sus participaciones, se venderán a los demás accionistas que hayan llegado a un acuerdo, mediante subasta, a un precio no inferior al valor de mercado. Si no se puede realizar la venta a los accionistas, en el caso de edificios de riesgo, el proceso de venta podrá repetirse hasta que se realice una venta a los accionistas que hayan llegado a un acuerdo o a terceros que acepten acatar dicho acuerdo.

Los criterios para determinar quiénes son elegibles para la venta inicial, en qué etapa pueden participar terceros, cómo se recibirán las ofertas, cómo se pagará el precio de venta y cómo se realizará la inscripción de la escritura después de la venta deben examinarse cuidadosamente según la naturaleza del caso. Las deficiencias en el procedimiento de venta pueden conllevar la cancelación de la venta de la participación en el terreno.

¿Quiénes pueden participar en la venta inicial?

En las ventas de participaciones en terrenos, la venta inicial suele dirigirse a los accionistas que han llegado a un acuerdo. Este procedimiento busca garantizar que la participación del propietario disidente pase principalmente a los propietarios que participan en el proyecto. Si no surge ningún comprador entre los accionistas en la venta inicial, es posible que terceros intervengan en el proceso bajo ciertas condiciones.

El comunicado de la Dirección de Transformación Urbana también indicaba que las participaciones de los propietarios que no estuvieran de acuerdo con la decisión de mayoría simple se venderían a otros interesados ​​que llegaran a un acuerdo mediante subasta; si no apareciera ningún comprador en la subasta, las participaciones podrían ser adquiridas por la administración correspondiente.

La posición de los terceros es importante en esta etapa. No todos los terceros pueden participar en la venta cuando lo deseen. Factores como la etapa de la venta, si el inmueble es un edificio de riesgo o se encuentra en una zona de riesgo/zona de reserva de edificios, y si la transformación la llevan a cabo los propietarios o la administración/TOKİ/Presidencia pueden afectar las condiciones de participación.

¿A quién se paga el precio de venta?

Cuando se vende una participación en un terreno, el precio de venta se deposita en una cuenta bancaria abierta a nombre del propietario. La declaración de la Dirección de Transformación Urbana indica que el precio de venta del inmueble se depositará en una cuenta bancaria a nombre del propietario y que cualquier derecho, como hipotecas, embargos preventivos, gravámenes y derechos de usufructo registrados sobre el inmueble, seguirá aplicándose al precio de venta una vez realizada la transacción.

Esta normativa demuestra que la venta no solo tiene consecuencias entre el propietario y el comprador, sino que también afecta a derechos reales limitados, gravámenes y acreedores sobre la propiedad. Por ejemplo, si existe una hipoteca bancaria sobre una parte del terreno, esta no se extingue por completo con la venta; el derecho hipotecario puede mantenerse sobre el precio de venta.

Por lo tanto, si existe un gravamen, hipoteca, medida cautelar, derecho de usufructo u otra carga sobre la participación en el terreno, es posible que el propietario no pueda disponer libremente del producto de la venta. En tal caso, se deberá evaluar por separado la situación de los acreedores, las oficinas de ejecución y los titulares de derechos correspondientes.

¿Cómo se realiza el registro de la escritura de propiedad después de una venta?

Una vez finalizada la venta de la participación en el terreno, la propiedad de la participación vendida se registra a nombre del comprador. El comunicado de la Dirección de Transformación Urbana indica que la propiedad vendida se registrará automáticamente a nombre del comprador.

La circular número 2024/1 de la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro contiene explicaciones detalladas sobre los procedimientos que deben realizarse en el registro de la propiedad tras una transacción de compraventa. La circular también contempla la posibilidad de inscripción automática a nombre del antiguo propietario, bajo ciertas condiciones, si la venta del terreno o de participaciones en un terreno es anulada por resolución judicial. En consecuencia, si el inmueble no ha sido transferido a un tercero tras la transacción de compraventa, ni ha sido objeto de ninguna práctica que imposibilite legal o prácticamente la inscripción a nombre del antiguo propietario, dicha inscripción podrá considerarse previa notificación de la Presidencia.

Esta normativa pone de manifiesto la importancia práctica de las demandas que impugnan la venta de participaciones en terrenos. Incluso si la venta se anula, restablecer la situación original puede resultar complicado si la participación se ha transferido a un tercero o si se han realizado transacciones irreversibles sobre ella. Por lo tanto, si un propietario disidente considera que la transacción de venta es ilegal, debe recurrir a la vía legal cuanto antes.

¿La venta de participaciones en el terreno depende de la demolición del edificio?

Una de las preguntas más frecuentes sobre la venta de participaciones en proyectos de transformación urbana es si la demolición del edificio es un requisito previo. En la práctica actual, la demolición no siempre es un requisito para la venta de participaciones pertenecientes a propietarios que no estuvieron de acuerdo con la decisión. El proceso de venta puede llevarse a cabo con base en la decisión debidamente establecida por mayoría simple y la notificación de ofertas a los propietarios disidentes.

Es importante evitar que el proceso de transformación se limite al período posterior a la demolición. En algunos proyectos, se busca finalizar el contrato del contratista, el modelo de reparto y el plan de financiación antes de la demolición. Sin embargo, esto no implica debilitar los derechos de los propietarios disidentes. Al contrario, si se pretende iniciar el proceso de venta incluso antes de la demolición, los requisitos procesales deben cumplirse con mucho mayor rigor.

¿Se puede interponer una demanda contra la venta de una parte del terreno?

Sí. Se puede interponer una demanda contra la venta de participaciones en terrenos. Sin embargo, el tipo de demanda que se debe interponer depende de qué acción se considere ilegal. Dado que las acciones administrativas y las relaciones de derecho privado están interrelacionadas en los procesos de transformación urbana, determinar el curso de acción legal correcto es fundamental.

Las transacciones de compraventa de participaciones en terrenos, los procedimientos de comisiones de venta, la determinación del valor de mercado, las irregularidades en las notificaciones y el proceso de subasta suelen implicar procedimientos judiciales administrativos. Por otro lado, las reclamaciones derivadas de contratos con contratistas relativas a la indemnización por demora, la mano de obra incompleta o defectuosa, la cancelación y el registro de títulos de propiedad, la rescisión de contratos o las cláusulas penales pueden estar sujetas a la jurisdicción del sistema judicial.

Un propietario que se oponga a la venta de su parte del terreno podrá interponer una demanda por los siguientes motivos: falta de mayoría simple, cálculo erróneo de la cuota de terreno, ambigüedad en las actas de la decisión, falta de notificación adecuada de la oferta, aplicación incorrecta del plazo de 15 días, infravaloración, irregularidad en el anuncio de la venta, aplicación incorrecta de las condiciones de participación en la subasta, ilegalidad del proceso de registro de la propiedad o que el contrato del contratista contenga cláusulas abusivas y abusivas.

Los plazos son cruciales al presentar una demanda. Las notificaciones notariales, las notificaciones electrónicas, los anuncios administrativos locales, las notificaciones de gobierno electrónico, las notificaciones de fecha de venta, las actas de subasta y las fechas de inscripción en el registro de la propiedad deben examinarse por separado. No presentar la demanda dentro del plazo establecido puede debilitar la capacidad del propietario para obtener una compensación.

¿Presentar una demanda detiene automáticamente la venta?

En los proyectos de transformación urbana, la mera interposición de una demanda no siempre detiene automáticamente las ventas o las transacciones de títulos de propiedad. Por lo tanto, al interponer una demanda contra la venta de participaciones en terrenos, las solicitudes de suspensión de la ejecución o de medidas cautelares deben evaluarse según las circunstancias específicas de cada caso.

Si la venta aún no se ha completado, se puede solicitar la suspensión del proceso debido a ofertas irregulares o valoraciones erróneas. Si la venta se ha completado pero el registro de la propiedad no se ha finalizado, pueden surgir demandas legales para detener dicho registro. Si la venta y el registro se han completado, se deben evaluar por separado las condiciones para cancelar la venta y registrar la propiedad a nombre del propietario anterior.

La circular de la Dirección General del Registro de la Propiedad y del Catastro establece que, si una transacción de compraventa es anulada por decisión judicial, la posibilidad de inscripción automática a nombre del antiguo propietario está sujeta a ciertas condiciones; por lo tanto, establecer una estrategia legal con antelación es de suma importancia.

El papel del contratista en la venta de participaciones en terrenos

En los proyectos de transformación urbana, la venta de participaciones en terrenos suele estar vinculada a contratos de construcción a cambio de una parte del edificio terminado o a modelos de reparto de ingresos. Las participaciones de los propietarios que no participan en el contrato entre la mayoría de los propietarios y el contratista pueden estar sujetas a venta. Por lo tanto, el contenido del contrato del contratista es crucial para la legitimidad del proceso de venta de participaciones en terrenos.

El contrato del contratista debe ser claro, equilibrado y diseñado para proteger los intereses de los propietarios. Si el plazo de entrega, las penalizaciones por retraso, la ayuda para el alquiler, las especificaciones técnicas, las garantías, las etapas de la transferencia de la titularidad, las obligaciones relativas a las licencias y los permisos de ocupación, la responsabilidad por defectos de mano de obra y las condiciones de rescisión no están claras, un propietario disidente podría tener motivos más sólidos para no participar en el contrato.

Por lo tanto, en lugar de presionar al propietario disidente con la amenaza de vender su parte del terreno, la mayoría de los propietarios debería asegurarse primero de que el contrato sea razonable, transparente y seguro. De lo contrario, el proceso de venta podría derivar en litigios y el proyecto podría retrasarse durante años.

Aspectos que los propietarios mayoritarios deben considerar al vender participaciones en terrenos

Los propietarios mayoritarios que soliciten la venta de sus participaciones deben completar el proceso minuciosamente. En primer lugar, es fundamental calcular correctamente la mayoría simple. Se deben obtener los registros de propiedad más recientes, separar las participaciones de los copropietarios, examinar los poderes notariales y verificar la legitimidad de las autoridades sucesorias y de representación de la empresa.

En segundo lugar, las actas de la reunión deben redactarse con claridad. La decisión debe indicar explícitamente qué proyecto se implementará, qué contrato se aceptó, la información del contratista, el modelo de reparto, el plazo de entrega, la ayuda para el alquiler y la oferta que se presentará a los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión.

En tercer lugar, los propietarios disidentes deben ser debidamente notificados de la oferta. La notificación debe indicar claramente el contenido de la oferta y que su parte del terreno podría venderse si la oferta no es aceptada.

En cuarto lugar, el informe de valoración y el proceso de determinación del precio autorizados por la Comisión de Mercados de Capitales (SPK) deben llevarse a cabo con sumo cuidado. Una valoración inferior o insuficiente puede poner en riesgo la cancelación de la transacción de venta.

En quinto lugar, los documentos de solicitud de venta deben prepararse de acuerdo con el sistema ARAAD y los procedimientos administrativos pertinentes. La guía del proceso de venta explica que la información sobre las acciones que se venderán, las notificaciones de la fecha de venta y la información posterior a la subasta deben ingresarse en el sistema.

Aspectos a considerar para un propietario que se opone a la venta de una participación en un terreno

Lo más importante para el propietario disidente es no ser un mero observador del proceso. El plazo de 15 días puede comenzar a contar una vez recibida la notificación. Por lo tanto, es fundamental prestar mucha atención a las notificaciones notariales, las notificaciones electrónicas y los comunicados de la administración local.

El propietario disidente debe examinar primero si se ha alcanzado la mayoría simple. Luego, debe evaluar el contenido de la oferta presentada. Preguntas como: ¿Es claro el contrato? ¿Es justa la distribución? ¿Es confiable el contratista? ¿Existe una garantía? ¿Es razonable el plazo de entrega? ¿Es suficiente la ayuda para el alquiler? ¿Se realiza la transferencia de propiedad por fases? ¿Están detalladas las especificaciones técnicas?.

Si el valor de mercado es bajo, se debe obtener un informe de tasación independiente, recopilar datos de ventas comparables y fundamentar la objeción con documentos concretos. Si se ha recibido la notificación de la fecha de venta, el proceso ha avanzado. En esta etapa, no se debe demorar la acción legal.

Los errores más comunes en la venta de participaciones en terrenos

Uno de los errores más comunes es calcular la mayoría simple basándose en el número de propietarios. Sin embargo, el factor crucial es la participación en la propiedad de la tierra o el porcentaje de propiedad.

El segundo error consiste en no comunicar adecuadamente la oferta al propietario contrario. Las notificaciones que no especifican claramente los términos de la decisión y el acuerdo pueden invalidar el proceso de venta.

El tercer error consiste en elaborar el informe de valoración de forma superficial. Un precio determinado sin tener en cuenta el verdadero valor de mercado del inmueble puede conllevar la cancelación de la venta.

El cuarto error consiste en no someter el contrato del contratista a un escrutinio legal. Los contratos que no cuentan con garantías, son vagos y desfavorables para el propietario del inmueble refuerzan las objeciones de los propietarios disidentes.

El quinto error es no cumplir con el plazo para presentar una demanda. Buscar una compensación después de una venta y el registro de la propiedad puede resultar más difícil.

Conclusión

La venta de participaciones en proyectos de transformación urbana es una de las aplicaciones más importantes y delicadas de la Ley N° 6306. Esta figura jurídica se creó para evitar que los proyectos de transformación se paralizaran debido a la continua oposición de los propietarios minoritarios. Sin embargo, dado que la venta de participaciones afecta directamente a los derechos de propiedad, está sujeta a estrictas garantías procesales.

Para que se venda una participación en un terreno, primero debe tomar una decisión una mayoría simple de los accionistas en proporción a sus participaciones; esta decisión y la oferta que contiene los términos del acuerdo deben comunicarse debidamente a los accionistas que no participaron en la decisión, otorgándoles un plazo de 15 días; el valor justo de mercado debe determinarse con precisión; y la venta debe realizarse mediante subasta.

El precio de venta no puede ser inferior al valor de mercado. El importe se deposita en una cuenta bancaria a nombre del propietario; sobre dicho importe pueden subsistir derechos como la hipoteca, el gravamen, el derecho de retención y el usufructo. Una vez formalizada la venta, la participación se inscribe a nombre del comprador. No obstante, si la venta se anula mediante resolución judicial, en determinadas circunstancias, también puede ser posible la inscripción a nombre del antiguo propietario.

En conclusión, la venta de participaciones en proyectos de transformación urbana constituye una herramienta poderosa para que la mayoría de los propietarios impulsen el proyecto; sin embargo, para los propietarios disidentes, representa un proceso serio que conlleva el riesgo de perder sus derechos de propiedad. Por lo tanto, tanto la mayoría de los propietarios como quienes no estén de acuerdo con la decisión deben seguir de cerca los procesos de decisión, notificación, valoración, subasta, registro de títulos y litigio. Una venta de participaciones realizada correctamente puede acelerar el proceso de transformación; sin embargo, una venta realizada incorrectamente puede dar lugar a demandas de anulación, reclamaciones de indemnización y disputas de propiedad que pueden prolongarse durante muchos años.