租赁和融资租赁协议如何在公司的资产负债表上体现？

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在当今的商业实践中，公司通常不通过直接购买，而是通过租赁或融资租赁等方式为资产投资融资。虽然这些方式有助于公司维持现金流并高效利用资本，但也存在一定的法律和财务风险。.

作为投资者或潜在买家进行尽职调查过程的一部分，租赁协议不仅应作为合同进行审查，还应详细审查其对公司资产负债表、所有权、抵押记录和保险条款的影响。.

本文将探讨融资租赁交易对资产负债表的影响、所有权转移方面的法律限制以及可能带来风险的抵押品和保险条款；本文将结合理论和实践信息以及案例研究进行分析。.

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1. 什么是融资租赁？

融资租赁，根据《第 6361 号融资租赁、保理和融资公司法》的规定，是一种合同，它授予在固定期限内分期支付租金使用资产的权利，同时保留资产的所有权。.

租赁主要分为两大类：

• 融资租赁：承租人可以在合同期满时取得资产的所有权。.

• 经营租赁：资产在特定时期内使用；所有权不发生转移。.

这一区别对于投资者评估资产负债表和资产收购策略至关重要。.

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2. 租赁协议如何在资产负债表中反映？

a) IFRS 16 的应用

根据自 2020 年起在土耳其实施的 IFRS 16——租赁交易准则，通过融资租赁获得的资产现在以两种方式计入承租人的资产负债表：

• “使用权存在”（已激活），

• “与租赁资产相关的负债”必须列为被动负债。.

因此，通过融资租赁方式获得的设备现在被视为公司资产负债表上的资产。这可能会提高公司的负债比率。.

b) 投资者视角下的评论

投资者可能会将通过租赁方式获得的商品视为主动资产。然而：

• 如果该房产并非公司所有，

• 如果存在重大的安全义务，

• 如果终止合同预计会受到高额处罚，

估值可能具有误导性。.

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3. 所有权何时转移？

a) 合同所有权

融资租赁协议通常包含以下条款：

“只要在合同期满时全额支付租金，房产所有权就会转移给租户。”

然而，在大多数情况下，所有权转移需要开具发票和办理登记手续。.

b) 实际所有权与法定所有权的区别

即使公司使用该物业，它在法律上也不是所有者。这种区别会带来一些特殊风险：

• 您无权处置该财产（抵押、出售等）。

• 如果发生损失，保险公司会赔偿房东，而不是租户。.

• 在强制执行程序中，该财产不应计入公司资产。.

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4. 安全权利何时会成为风险因素？

a) 承保范围

出租房产的公司（通常是租赁公司）会使用以下方法来保障其应收账款：

• 支票/本票

• 银行担保函

• 个人担保

• 房产抵押或质押

合同中包含了诸如此类的保障机制。.

b) 风险点

• 如果存在无法履行担保义务的风险，则可能触发违约赔偿条款。.

• 如果抵押期限长于租赁期限，即使投资完成，风险仍然存在。.

• 如果保证金远超租赁费用，就会造成过重的负担。.

在尽职调查过程中，必须对每种类型的保险进行单独分析。.

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5. 保险条款有哪些法律后果？

a) 强制保险条款

以下条款经常出现在租赁协议中：

“出租房屋将投保火灾险、盗窃险和自然灾害险。保险费由租户支付。保险赔偿金将支付给房东。”

在这种情况下，租户：

• 他/她将承担保费责任。

• 损害赔偿金支付给业主，而不是直接支付给受伤方。

• 如果没有保险，他将不得不自行承担损失。.

b) 案例研究：保险不足与责任链

案例：
一家制造公司通过租赁协议获得了一台激光切割机。尽管合同规定必须购买保险，但该保险仅承保盗窃，不包含火灾险。工厂发生火灾，导致机器完全无法使用。保险公司以损失超出保险范围为由拒绝赔付，租赁公司则要求承租方赔偿。

评论：
尽职调查过程中并未审查保单的范围。这一疏忽导致投资后出现意料之外的债务。

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6. 租赁协议中常见的风险条款

 “如租户违约，所有租金立即到期。”
 “房东有权随时检查房屋。”
 “租赁房屋的维护和维修完全由租户负责。” “
 如未购买保险，由此造成的任何损失均由租户承担
 。” “如合同在到期前终止，剩余款项将作为补偿支付。”

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7. 投资者尽职调查清单

– 公司资产负债表中所列租赁资产的实际所有者是谁
– 租赁协议的期限、成本和所有权转移条件
– 保险单及其承保范围
– 已提供担保的清单和期限
对资产处置权的限制
– 与出租人之前的争议（通知、后续跟进等）
– 资产对资产负债表的影响是否已从估值中排除
– 所有权未转移对折旧/成本的影响

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结论

租赁和融资租赁协议是影响公司表面资产结构的合同，但如果不进行深入审查，可能会造成重大的所有权、抵押品和保险风险。在尽职调查过程中，评估这些合同不仅应基于会计记录，还应根据其条款、抵押品关系以及所有权转移方面的技术要求进行评估。.

否则，投资者可能会发现自己要处理被收购公司实际上并未使用或无需承担责任的资产和负债。.

法学院学生 Gamze Akbulut