租赁协议中的驱逐承诺

驱逐承诺书是租户以书面形式承诺在特定日期搬离房屋的文件。从法律角度讲，驱逐承诺书是租户单方面声明在特定日期搬离房屋的意愿，独立于租赁协议之外，并构成一项具有法律效力的书面义务。.

2. 因承租人原因引起的（土耳其债法典）

第 352 条 - 如果承租人在租赁物交付后，以书面形式承诺在指定日期腾空该租赁物，但未能履行该承诺，出租人可以自该日起一个月内申请强制执行程序或提起诉讼来终止租赁协议。

如果租约期限不足一年的租户未在租期内支付租金；或者，租约期限为一年或一年以上，租户未在一个或多个租期内支付租金，并导致房东发出两次合理的书面警告，则房东可以在租期届满后一个月内，或者，在租期超过一年的租期内，自发出警告的租期届满之日起一个月内，通过法律途径终止租约。.

如果租户或其同住配偶在同一地区或市镇内拥有可居住的房屋，而房东在签订租赁协议时对此并不知情，则房东可以在租赁协议到期后一个月内通过法律途径终止该协议。.

3. 驱逐承诺的有效条件

驱逐承诺要有效，必须同时满足法律明确规定并由判例法确立的若干条件。若其中任何一项条件未得到满足，则该承诺不能用于驱逐。.

1. 这一定是出租房产交接后才准备的。

法律明确规定“在租赁物交付之后”。这意味着在租赁协议签订之时或租赁物交付之前，无法取得驱逐承诺。.

本规定的目的是防止租户在订立合同时的个人情况成为施加压力的因素。.

2. 书面形式要求

驱逐承诺必须采用书面形式。书面形式是其有效性的必要条件。.

3. 已确定疏散日期

承诺书中必须明确具体地写明驱逐日期。措辞含糊或模棱两可的承诺书无效。诸如“我会在接到要求后搬离”之类的表述在法律上是不充分的。.

在实践中，也经常有人提出空白日期是后来填写的。在这种情况下，需要检查文件上的笔迹和签名是否真实可靠。如果证实日期是违背租户意愿填写的，则该承诺书可能被认定为无效。.

 4. 及时申请要求

房东必须在承诺书规定的日期起一个月内启动强制执行程序或提起诉讼。此期限为失效期。逾期未启动强制执行程序将导致房东丧失依赖该承诺的权利。.

5. 根据驱逐承诺执行驱逐程序

一份有效拟定的驱逐承诺书为房东提供了两种选择：通过强制执行程序驱逐房客，或在民事法庭提起驱逐诉讼。实践中，强制执行程序更为常见，因为它更有可能快速见效。然而，速度只有在承诺书具有法律效力的情况下才是一个重要因素。.

如果租户未在驱逐承诺书中指定的日期搬离房屋，房东必须在一个月内向执法部门提出申请。这一个月为宽限期。宽限期过后，房东不得再依据同一驱逐承诺书提出驱逐申请。.

启动强制执行程序后，房东会向租户送达类似于付款令的驱逐令。租户有七天时间提出异议。如果租户未提出异议，则驱逐令生效。如果租户提出异议，房东必须向民事法庭提起诉讼，以驳回该异议或启动驱逐程序。.

律师的重要性：

1. 从房东（Landlord）的角度来看

• 有效性要求：驱逐承诺书必须在租赁房屋交接后签署方为有效 。在合同签订当天或之前签署的承诺书无效。律师会确保文件格式正确，并在正确的时间准备，以避免任何法律问题。

   监控诉讼时效： 在承诺的驱逐日期后 一个月内 启动 错过这一个月的诉讼时效将导致现有文件完全失效。 律师会在这一关键期限前启动法律程序。
   确定当事人（家庭住宅和多租户风险）： 即使房屋仅出租给一人，但如果属于“家庭住宅”，则可能需要配偶另一方的签名。 同样，如果有多位租户，则所有租户都必须签名。律师可以避免因缺少当事人而被驳回案件。

  选择强制执行和诉讼的权利： 当租户拒绝搬离时，律师 会制定最迅速的战略步骤，例如在没有法院命令的情况下启动驱逐程序，或根据强制执行和破产法提起法律诉讼。

   

  2. 从租户的角度来看

• 无效和瑕疵遗嘱的主张： 对于在看房过程中或在胁迫下签署的空白或未注明日期的文件，律师会评估其法律层面。虽然最高法院通常认为在空白纸上签字对租户有效，但也会规定在存在瑕疵遗嘱（胁迫、威胁、欺诈）或日期伪造的情况下，应采取的法律抗辩措施。

• 管理上诉期限：当租户收到执法部门的驱逐令时， 必须在7天内提出上诉。如果存在正当理由或程序缺陷，律师可以通过在期限内提出上诉来阻止不公平且突然的驱逐。

• 家庭住宅保护： 租户的配偶可以通过律师启动家庭住宅注释或法律异议机制，反对未经其同意而作出的承诺。