基于土地份额的建筑合同中承包商提供担保的义务：法律依据、适用范围及对土地所有者的保护
基于土地份额的建筑合同中承包商提供担保的义务：法律依据、适用范围及对土地所有者的保护
1. 引言
以建筑竣工后部分收益换取权益的建筑合同属于混合型合同，承包商承诺建造建筑物，而土地所有者则在其土地上获得独立的单元房。这类合同最重要的特点之一是土地所有者 承担着高风险。
土地所有者通常会将土地所有权转移或承诺转移给承包商。然而，如果承包商未能完成施工、延误工期、施工质量低劣或面临财务困境，土地所有者的权益可能得不到保障。此时， 承包商提供担保的义务 就显得尤为重要。
2. 安全概念
2.1 法律保证
保证金是保障债务人履行债务义务能力的法律手段。.
2.2 安全类型
-
个人担保： 保证和担保协议。
-
担保类型相同： 抵押、质押和不动产留置权，以换取担保函。
-
现金抵押： 银行担保函、已存入的现金。
3. 承包商提供安保服务的法律依据
3.1 合同法原则
-
土耳其债法典第 470 条及后续条款：在工程合同中，承包商有义务交付无缺陷的工程。
-
土耳其债法典第 113-128 条：债务担保、取得担保的方法。
3.2 基于土地份额的施工合同的特点
-
土地所有者信任承包商，将土地转让给了他。.
-
保证金保证承包商能够按时无误地履行其职责。.
3.3 司法和教义方法
虽然法律没有明确规定“承包商有义务提供担保”，但 诚信原则（土耳其债法典第 2 条） 和 合同的性质 ，提供担保成为承包商的义务。
4. 担保的目的
-
为了保障土地所有者的权利，
-
为了防止工程烂尾，
-
为了确保在延误情况下获得赔偿，
-
为了在承包商破产或丧失抵押品赎回权的情况下保护土地所有者的利益。.
5. 实践中的担保类型
5.1. 银行保函
-
它是最常用的保险形式。.
-
如果承包商未能履行其义务，土地所有者可以直接向银行提出索赔。.
5.2. 抵押贷款
-
可以对承包商的房产设定抵押权。.
-
如果工程未能完工，土地所有者可以通过取消抵押品赎回权来收回债务。.
5.3 土地股份的逐步转让
-
随着施工的进行，土地份额将转移给承包商。.
-
这种方法可以起到保证作用。.
5.4. 保证
-
第三方为承包商的债务提供担保。.
5.5. 保证条款
-
在土地登记簿中登记“以土地份额换取建筑合同”的注释，可以保障承包商对第三方的义务。.
6. 土地所有者在未提供担保的情况下享有的权利
-
要求高，
-
就因违约造成的延误提出赔偿要求
-
合同终止
-
就未完成或有缺陷的工程提出赔偿要求。.
7. 承包商破产和资产扣押情况
7.1. 破产状态
-
如果承包商破产，而土地所有者的权利又没有得到破产财产的保护，将会造成重大损失。.
-
有了抵押品，土地所有者可以直接收回欠款。.
7.2. 癫痫发作状态
-
如果债权人对承包商的资产设置留置权，土地所有者可以使用抵押品来保障自己的权利。.
8. 保护土地所有者的建议
-
合同中应包含保证金条款。
-
应实施分阶段交接制度。
-
必须取得银行担保函。
-
必须设立抵押贷款。
-
合同中应包含违约金条款。.
9. 实践中遇到的问题
-
由于缺乏抵押品，土地所有者陷入困境。.
-
如果承包商破产，土地所有者在债权人中的地位。.
-
由于土地登记簿中没有相关记录，因此无法保护产权免受第三方侵害。.
-
未能监控银行保函的有效期。.
10. 解决方案
-
土地所有者绝对应该要求承包商缴纳保证金。.
-
合同中必须明确规定保证金的期限、范围和金额。.
-
应对承包商的财务能力进行调查，并进行风险分析。.
-
应该寻求专业法律建议。.
11. 结论
基于土地换建协议的建筑合同对土地所有者而言风险巨大。因此， 承包商提供担保的义务对合同的安全至关重要。
-
担保可以保护土地所有者免受承包商不履行合同、延误或破产的损害。.
-
银行担保函、抵押贷款、分期转让和担保人是获得担保的最有效方法。.
-
缺乏担保的合同可能会给土地所有者造成重大损失。.
总之，土地所有者在签订合同时务必从承包商处获得担保，并且该担保必须具有法律效力、清晰明确且有明确的期限。
关于文章作者
