基于土地份额的建筑合同终止时独立单元的分配：法律标准、清算方案、第三方及策略

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1）引言：为什么“终止时股份分配”是最关键的阶段？

基于土地份额的建筑合同（APKIS）建立在双方义务平衡的基础上：土地份额转让↔独立单元交付。当因施工停工、重大延误或质量缺陷导致合同终止/取消时，双方会突然陷入“清算-返还-分配”的复杂局面。谁将获得哪个独立单元、已转让土地份额的归属、未完工建筑的价值、受产权负担的买家以及抵押贷款……所有这些问题都会同时摆在台面上。本文系统地阐述了合同终止时独立单元的分配方式、应遵循的法律标准以及实施策略。

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2）基本框架：合同的性质、终止/解除和后果。

• 混合结构： APKIS 结合了艺术创作和销售元素。

• 终止与撤销的区别：

  • 追溯性补偿（土耳其债法典第 125 条）： 本质上， 返还已履行的义务 ；“谁付出了什么，谁就得到什么”。

  • 预期终止： 过去的业绩予以保留；合同 未来期间 。

• 清算方程式：必须考虑未完工工程和已完工产品的客观价值。因此，简单地“归还产权证”的做法是不够的；应根据价值进行分配，同时考虑转移支付、生产规模和第三方等因素。

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3）法律依据：我们遵循哪些规范？

• 土耳其债法典第 470 条及后续条款（工程） ——交付、缺陷和违约； 土耳其债法典第 117-126 条 ——债务人违约； 土耳其债法典第 125 条 ——选择权和解除。

• 土耳其民法典第 706 条和土地登记法第 26 条——不动产登记——官方形式；土耳其民法典第 1009 条——对第三方主张已批注的个人权利；土耳其民法典第 1023 条——依赖土地登记和善意第三方的保护；土耳其民法典第 893 条——法定抵押（建筑商抵押） 。

• 土耳其民事诉讼法第 12 条规定 涉及不动产所有权的案件 具有专属管辖权 （不动产所在地法院）。

• 分区/公寓所有权制度 ——楼层地役权/公寓所有权与入住许可证之间的关系。

终止/撤销、 返还-清算 、 所有权注销-登记 和 基于价值的分配 细节

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4）分配逻辑：考虑哪些变量？

4.1 时代结构

• 土地份额预先转让： 如果已预先将份额转让给承包商，则 退款 ；但是，未完成工作的价值 必须在清算中抵消。

• 分阶段移交： 如果随着施工的进行而进行股份转让，则 实际进度率 （付款 - 工程量清单）是分配的核心。

4.2 施工水平和制造质量

• 粗装修和精装修、系统调试、入住许可能力……建筑水平直接影响独立单元的实际价值。

4.3. 基于价值的方法

• 分配不仅应 以平方米为 ，还应 市场价值和技术进步为 。

• 需要使用的工具： SPK 认证的估价报告、 技术专家（施工） 报告、 进度付款证明 和 工程量 清单文件。

4.4. 限制 – 第三方

• 销售承诺注释（土耳其民法典第 1009 条）、 抵押（土耳其民法典第 893 条/质押）、 留置权、 转让……分配计划与其上的产权负担一起制定。

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5) 所有权终止时分割独立单元的建议方法。

A) 创建生产和价值图。

1. 项目中 所有独立单元 和公共区域

2. 确定每个项目的完成程度（百分比）和技术状态。

3. 获取一份评估报告，以确定自由市场销售价值。

B) 将合同分配方案摆在桌面上。

• 应以合同中最初规定的土地所有者-承包商独立单元共享（例如，根据地块和类型 50/50）为基础；但是，必须与履行同步进行均衡。

C) 均衡（清算）系数

• 如果进度款（工程量清单和施工进度）与土地份额转移之间存在不平衡，则适用清算系数：

  • 承包商支付的 实际制造成本 + 合理利润 – 节省的成本 = 均衡差额。

  • 这一差额 土地所有者/承包商的应收账款和应付账款 。

D) 已登记买家和公寓业主的情况

• 已批注销售承诺的持有人可免受在批注日期之后取得该财产的人的侵害；这些权利在分配计划中得到充分考虑。

• 如果没有标注，且第三方是出于善意行事，则财产索赔权会减弱；补偿/赔偿途径就会成为首要考虑因素。

E) 解除限制 – 取消

• 在分配之前和之后，应确定妨碍分配的抵押、留置权和产权负担的命运；应准备好对错误抵押提出异议/解除抵押，以及对欺诈性转让提起诉讼以撤销欺诈性转让。

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6）实践中的四个典型场景

方案一：预付股份转让 + 40% 生产成本

• 申请转换、注销并登记产权证。.

• 承包商所做工作的客观价值由专家确定；补偿金支付给土地所有者，而承包商可获得有限的补偿（如有）。

• 则相关独立部分 保护 。

方案二——分阶段交付 + 70% 生产 + 有条件销售承诺

• 分配结构是根据达到的水平 × 合同分配；受限接收者保留在各自的部分中。

• 缺失部分的 费用 将计入均衡计算中。

方案三——出售给第三方（无限制）+抵押贷款

• 对于诚信行事的买方， 互惠付款的要求 ； 补偿或赔偿 优先于对价付款。

• 如果抵押不公平，则寻求提出异议或解除抵押；否则，计划在资产分配中转移抵押负担。

情景四——破产/和解

• 预防措施 和 文件协调 至关重要。由于产权证注销和登记申请的 本身 ；但是， 清算账目 必须按照遗产债权人的意愿进行。

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7）程序和证据：诉讼申请书中应该要求提供哪些内容？

• 管辖权/主管机关： 民商事法院（如果承包商是商人）或民事初审法院； 《民事诉讼法》第 12 条， 不动产所在地法院 具有专属管辖权。

• 请求：

  1. 终止/撤回 声明

  2. 注销和登记产权证 （归还/重新分配），

  3. 分销计划 应由专家制定。

  4. 取消不合理的限制措施。

  5. 补偿请求包括均衡差异、完工差异、租金损失等（储备金）。

• 预防措施：在土地登记簿上添加预防性注释，以防止在诉讼过程中进行转让、让与或抵押等交易。

• 证据： 正式合同/产权证；工作进度计划、进度付款/工程量清单；现场检查/专家报告；照片/视频；信函；估价报告。

专家小组 应围绕三大支柱构建： 建筑 （制造/缺陷）、 金融/会计 （支付-清算）和 房地产估值 （可比价值-市场价值）。

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8）赔偿和分配关系：管理重复索赔的风险。

• 负面损失 （浪费的项目/许可证/动员等）和 正面损失 （租金损失、 完工差额） 分别 并附 上证明文件 ； 同一损失 在两个标题下 累计 。

• 如果合同中有违约金条款（针对延误/占用），则违约金与“相同损害”的赔偿之间的关系必须在合同和抵销申请中明确规定。

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9) “终止共享协议”的示例条款大纲

（A）分配原则

“如合同终止/解除，双方应根据 资本市场委员会（SPK）出具的 报告 进度付款 以及 技术进度记录 。应进行基于价值的均衡调整；节省的费用应予以扣除。”

（B）对已标注收件人的保护

“买方享有销售承诺条款的权利将得到充分保障；分销计划的制定充分考虑了这些权利。”

（C）限制的命运

“承包商承担取消非法抵押/留置权的费用；土地所有者将这些费用计入均衡账户。”

（D）完成差异

“如果这项工程由第三方完成，新合同价格与剩余合同价格之间的差额 完工差额 向承包商追偿

（E）程序和措施

“双方 临时措施 请求

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10）清单（从土地所有者的角度）

• ☐ 转让计划 （现金/分期）和相应的 清算方案 已准备就绪？

• ☐ 制造过程 已进行技术记录（检验报告、记录、照片）？

• ☐ 估值 和 付款 记录是否已存档？

• ☐是否已编制注释/限制清单？

• ☐是否已采取预防措施（调动/分配限制）？

• ☐ 专家证人团队 （建筑/金融/估值）？

• ☐ 负损失和正损失 明确，双重需求的风险是否得到控制？

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11）结论：分配不是数学；它是基于证据对“平衡”的追求。

清算过程中独立单元的分配并非基于法律标签，而是 证据质量、 技术和财务素养 以及 第三方权益保护 。正确的方案 终止/撤回 、 基于价值的均衡分配、 保障受抵押物约束的买方的权益、 清除抵押物、 专家小组 以及 预防性 即使在最具挑战性的清算案例中， 公平且可行的 。