外国人如何在土耳其购房：产权审查、法律限制、税收和房地产欺诈

 

介绍

外国公民可以在土耳其购买公寓、房屋、商业场所、土地和某些其他类型的房地产，但须遵守基于国籍、地域和数量的限制。.

然而，找到房产、商定价格并向卖方付款并不能使买方成为合法所有者。.

只有通过土耳其土地登记系统或经授权公证的公证人完成正式过户后，所有权才能转移。私人协议、房地产经纪人表格、付款收据或钥匙交付本身并不构成合法所有权的转移。.

外国买家面临特殊风险，因为他们可能：

• 对土耳其土地登记制度不熟悉
• 完全依赖房产中介或翻译人员
• 先支付预订定金，再确认产权。
• 购买的是股份而非独立公寓，
• 把建筑服务与已完成的公寓所有权混淆了。
• 接受没有入住许可证的房产，
• 未能发现抵押权、扣押权或用益权，
• 将钱款转给登记账户持有人以外的其他人
• 人为地申报一个极低的售价，
• 签署一份范围过广的授权委托书，
• 认为拥有房产就能自动获得居住权或公民身份。.

因此，专业的房产调查必须同时考察房产的合法所有权以及房产的物理、行政和财务状况。.

一份外观清晰的产权证固然重要，但这还不够。买方还应审查土地用途分区、建筑许可证、市政记录、物业管理欠款、房屋占用情况、租赁情况、地震保险以及卖方完成交易的授权。.

外国人可以在土耳其购买房产吗？

根据土耳其法律规定，具有土耳其国籍的外国自然人可以在土耳其购买不动产，但须遵守土地登记法及相关法规规定的限制。.

资格并非仅取决于买家是否持有护照。土耳其土地登记机构会核实申请人的国籍，以及该国公民是否可以购买相关类型的房产。.

因此，外国买家应事先向土地登记局确认其资格：

• 签署具有约束力的协议，
• 支付一大笔定金，
• 外币兑换
• 委托撰写昂贵的技术报告，
• 申请抵押贷款。.

某些国家的公民可能无法直接以自己的名义购置房产，或者面临特殊限制。土地登记系统会在申请过程中进行相关的国籍和法律资格审查。.

外国人可以拥有多少房产？

外国自然人一般可以在土耳其境内购置最多 30 公顷的房地产。.

此外，外国自然人在某一特定地区取得的总面积不得超过该地区依法可私有的面积的 10%。.

30公顷的土地限额适用于买方在土耳其境内的所有收购，而非针对每个省份或每笔交易单独规定。相关法律还赋予总统在法律框架内设定全国土地数量限额的权力。.

购买普通公寓的人很少会遇到30公顷的土地限制。但对于购买以下房产的买家来说，这个问题就显得尤为重要：

• 农田
• 大型开发用地
• 几个相邻的地块，
• 农场，
• 森林邻近土地，
• 工业用地
• 多处投资性房产，涉及大量土地股份。.

交易前，应要求土地登记处核实买方现有的外国所有权计算结果。.

是否存在军事和安全方面的限制？

外国公民不得在军事禁区、军事安全区或其他法律禁止外国人拥有房产的地区购买房产。.

位于指定特殊安全区域内的房产可能需要获得主管州长办公室的许可。.

现代土地登记记录包含用于确定房产是否受这些限制影响的信息。然而，外国买家不应仅仅依赖经纪人“附近已有外国人居住”的说法。

这项限制与特定地块的法律地位有关。外国人在同一城市拥有另一处房产，并不能证明该城市的所有地块都可以被收购。.

外国人可以购买农业用地或未开发土地吗？

外国人如果符合国籍、地点和数量要求，或许可以购买土地、田地和其他未开发的房产。.

然而，购买未开发土地会带来额外的义务和风险。.

根据外国购置房产相关规定，外国自然人购置未建成建筑物的房产时，可能需要在规定期限内向相关部门提交开发计划。该计划必须符合房产的法律和规划用途。.

未能履行法律规定的项目义务最终可能导致房产被清算。.

外国买家若有意购买农业用地或开发用地，应调查以下事项：

• 分区分类
• 允许用途
• 最低包裹要求
• 农业限制
• 道路交通便利
• 水电供应情况
• 保护区地位，
• 海岸线或森林边界，
• 征用计划
• 发展项目义务，
• 住宅建设是否合法。.

一块广告上标明为“别墅用地”的地块，可能仍被登记为农业用地，而农业用地禁止或严格限制住宅建设。.

可以购买哪些类型的房产？

在遵守法律限制的前提下，外国买家可以购买：

• 公寓，
• 独立式住宅
• 别墅，
• 商业单元，
• 办公室，
• 店铺，
• 建筑，
• 土地，
• 场地，
• 房地产股份
• 正在建设中的单元房。.

土地登记簿上记载的法律名称比广告中使用的名称更重要。.

以公寓名义出售的房产，在法律上可能以以下形式出现：

• 独立住宅单元
• 建筑劳役单位
• 办公室，
• 店铺，
• 存储区
• 阁楼，
• 公共区域，
• 土地份额，
• 未注册的建筑物。.

买方应确认所购买的实物单元与官方记录中显示的独立单元号、楼层、街区、地块和所有权份额完全一致。.

购买房产是否自动获得居留权或公民身份？

不。.

财产所有权、居留许可和土耳其公民身份是独立的法律问题。.

拥有住宅物业可能与外国人的移民状况有关，但这并不能保证获得或续签居留许可。.

同样，拥有普通房产并不能自动获得土耳其公民身份。.

外国人为申请入籍而购买房产，必须满足一套单独的、更为复杂的技术性程序，涉及以下事项：

• 法定最低价值
• 已批准的估值
• 银行支付记录
• 外汇单据，
• 官方产权证价值
• 在规定期限内禁止销售，
• 卖家和交易资格，
• 官方合格证书。.

外国人合法购买的房产并不一定符合入籍条件。入籍资格应在付款前核实，而不是在产权过户后核实。.

核实注册所有者

第一个法律问题是，提供房产的人是否是登记在册的所有者。.

买方应查阅最新的官方土地登记记录，而不仅仅依赖于：

• 一张旧地契的​​照片，
• 通过WhatsApp发送的复印件
• 一份市政税务文件
• 一张水电费账单，
• 房产中介发布的房源信息
• 楼宇管理记录。.

产权契约文件可能显示历史信息，但不会揭示后来的抵押、扣押、转让或法院命令。.

卖方的姓名、身份信息和所有权份额必须与当前的土地登记信息相符。.

如果有多位业主，则每位必要的业主或经正式授权的代表都必须参加。.

通常情况下，未经授权，一位共同所有人不能出售属于其他所有人的股份。.

不要将合租公寓与独立公寓混淆

买家可能以为自己购买的是一套特定的公寓，但后来发现合同实际上只涉及整个地块或建筑物的一小部分份额。.

例如，一份文件可能显示：

• 拥有1/8的土地份额
• 拥有该建筑物10/100的股份
• 没有独立单元编号的共有产权。.

共有产权并不一定赋予买方对特定公寓的独家合法所有权。.

共同所有者之间可能只有关于谁使用建筑物哪一部分的非正式安排。.

购买前，请确认标题是否包含以下信息：

• 堵塞，
• 地面，
• 独立单元编号
• 单位性质，
• 土地份额，
• 全部或部分所有权。.

买家在寻找特定房屋时，通常应避免仅依赖共同拥有的建筑物的非正式分配。.

什么是产权负担检查？

土耳其语术语 takyidat 指的是记录在财产上的权利、限制和注释。

买方应在产权过户前立即获取并查看最新的产权负担记录。.

调查应涵盖以下内容：

• 抵押贷款，
• 强制执行附件，
• 预防性附件
• 法院禁令
• 用益权
• 居住权
• 地役权
• 家庭住宅注释，
• 租赁注释，
• 初步销售备注，
• 建筑协议，
• 征用注释，
• 优先购买权
• 回购权
• 销售限制
• 管理计划信息
• 登记册中记录的公法限制。.

每一项条款的法律效力都必须单独审查。.

即使买方支付了卖方款项，抵押贷款也不会自动消失。除非抵押贷款正式解除，否则抵押权人仍可继续对该房产行使追索权。.

抵押贷款和银行债务

房产可用于担保：

• 住房贷款
• 商业贷款
• 公司债务
• 第三方债务，
• 继续保持信贷关系。.

抵押贷款记录中提到的债务金额可能并不代表当前的未偿余额。.

买方应获得：

• 官方抵押贷款详情
• 银行目前的还款声明，
• 书面出院条件
• 确认销售价格的具体应用方式，
• 制定同时支付款项和解除抵押贷款的计划。.

仅凭口头承诺以后会解除抵押贷款就向卖方付款是不安全的。.

如果涉及银行，则转账、债务支付和解除应通过有记录的结案流程进行协调。.

强制执行扣押和法院限制

被扣押或禁令约束的财产可能无法自由转让。.

即使从技术上讲转让是可能的，买方也可能因债权人的权利或正在进行的诉讼而获得该财产。.

买方应调查以下内容：

• 执法部门及档案编号
• 债权人，
• 债务金额
• 附件的日期和等级
• 无论是否正在进行强制拍卖，
• 是否存在其他附属物，
• 正式解除职务的条件。.

卖方声明“债务已偿清”是不够的。债务附加条款应在过户前或过户的同时从官方登记簿中移除。.

用益权和居住权

即使卖方拥有房产的所有权，第三方也可能拥有已登记的使用权或占用权。.

用益权可能允许持有人：

• 拥有该财产，
• 用它，
• 收取租金收入，
• 禁止所有者正常使用。.

居住权允许某人居住在该房产中。.

购买仅享有此类权利的裸产权可能会导致买家在很多年内无法入住、出租或完全控制该房产。.

买方绝不应认为仅仅因为交易完成，某项权利就会消失。.

家庭住宅注释

用作家庭住宅的房产可能带有家庭住宅的标注，或者受到强制性家庭法保护。.

登记所有人的配偶可能拥有与该交易相关的权利。.

因此，如果房产用作婚房，则应审查卖方的土地登记信息和家庭状况。.

外国买家不应将配偶缺席销售会议视为无关紧要，而应确认是否需要配偶同意或删除注释。.

该房产是否有人居住？

合法所有权并不保证立即实际占有。.

该房产可由以下人员居住：

• 租户，
• 前任所有者
• 卖方的亲戚，
• 员工，
• 未经授权的占用者
• 主张用益权或居住权的人。.

买家应该问：

• 目前这处房产的所有者是谁？
• 是否有书面租赁合同？
• 租金是多少？
• 是否已收到定金？
• 租户是否已收到通知？
• 是否有待决的驱逐案件？
• 租户是否预付了租金？
• 是否有以他人名义开通的公用事业订阅服务？

出售出租房产并不会自动终止租赁关系。.

打算入住该房屋的买家在购买前应就现有租赁协议和法定驱逐程序寻求法律建议。.

建筑地役权和公寓所有权

土耳其产权记录通常区分以下几种：

• 建筑地役权：
• 完全 拥有公寓产权。

施工地役权通常适用于规划或开发中的建筑物内的各个单元。.

公寓所有权通常反映了公寓制度下独立单元的竣工和登记。.

施工地役权并不一定意味着建筑物不安全或违法。但是，买方应该调查该房产为何没有转为公寓产权。.

可能出现的问题包括：

• 该建筑仍在施工中。
• 未签发入住许可证。
• 与已批准项目存在偏差，
• 未完工的公共区域
• 市政罚款
• 开发商纠纷
• 未支付的行政费用。.

建筑许可证和入住许可证

买方应同时检查建筑许可证和建筑物占用许可证（也称为 建筑物占用许可证 或 iskan）。

入住许可证表明该建筑物或相关已完工部分已按照适用的规划和施工程序进行检查，并获准使用。.

许可证并不能保证公寓之后的每一次改建都是合法的。.

买家应该比较：

• 已批准的建筑设计方案
• 实际楼层和单元，
• 封闭式阳台
• 新增房间
• 拆除结构墙体，
• 改造后的存储区域，
• 屋顶或地下室用途
• 楼层数
• 商业或住宅用途。.

即使房产拥有产权证，也可能存在非法扩建或重大工程违规行为。建筑许可证和入住文件由相关市政当局或其他主管地方机构办理。.

管理计划和建筑债务

公寓和集体建筑中的单元房均须遵守管理计划和公共费用制度。.

购买前请咨询：

• 管理计划，
• 当前每月会费，
• 未缴款项明细表
• 非凡的翻新决策，
• 待定，包括屋顶、电梯或外墙的费用。
• 地震加固讨论
• 涉及该建筑物的诉讼，
• 会议决定，
• 停车位和储物空间分配规则。.

卖方和物业管理方应明确是否存在以下未付清款项：

• 普通会费，
• 加热，
• 安全，
• 游泳池，
• 大修，
• 员工薪酬
• 法律诉讼程序。.

出售时较低的月费并不能阻止业主在不久后批准一笔数额巨大的房屋翻新费用。.

地震与结构风险

土耳其是地震高发国家。房产调查不应仅限于室内装修。.

买家应考虑：

• 建筑年代，
• 建筑许可证日期
• 土壤条件
• 结构体系，
• 先前地震造成的破坏
• 强化历史，
• 官方高风险建筑诉讼程序
• 拆迁或城市改造决策
• 技术检验记录。.

评估报告不一定是详细的抗震性能报告。.

如果结构风险较大，买方应请合格的土木工程师或结构工程师进行独立评估。.

强制性估值报告

涉及外国当事人的房地产买卖交易需要提供房产估价报告。.

该报告必须由经相关资本市场委员会授权开展房地产估值的机构编制。TKGM现行的销售文件指南明确列出了涉及外国投资者的交易的估值报告。.

该报告主要探讨以下事项：

• 房产位置，
• 法定所有权，
• 物理特性，
• 可比交易，
• 发展状况
• 市场价值
• 某些显而易见的法律和技术因素。.

买家应该阅读完整的报告，而不仅仅是最终成交价。.

估值报告不能取代法律尽职调查。估值公司可能不会承担以下所有责任：

• 所有权纠纷
• 隐藏缺陷
• 未公开的租赁关系
• 楼宇管理债务
• 合同承诺
• 欺诈性陈述
• 结构性问题。.

估价是否决定了售价？

不。.

估值报告提供的是评估的市场价值。双方可根据法律、税务和公民身份相关要求，协商不同的商业价格。.

房产售价可能高于估值，原因如下：

• 家具，
• 特殊视角，
• 付款条款
• 市场需求
• 个人喜好。.

然而，如果价格远高于估值，则应仔细调查。.

买方应询问差价是否与以下因素有关：

• 实际房产价值
• 家具，
• 代理佣金
• 公民身份方案
• 未公开的服务
• 人为通货膨胀。.

如果目的是获得公民身份，则估值、银行付款、外汇文件和官方契约价值必须符合单独的公民身份规则。.

外汇购买单

当外国自然人在土耳其购买房地产时，用于购买的外币必须按照外汇购买单据程序通过银行系统进行处理。.

所需文件称为 货币兑换单据，通常缩写为 DAB。

外币出售给授权银行，再由授权银行出售给中央银行，然后该银行签发包含所需交易信息的DAB单据。.

DAB（土地买卖协议）必须在出售前提交给土地登记局。DAB中显示的土耳其里拉金额将作为产权证费用的相应金额体现在正式的出售文件中。.

买方应在转移或转换资金之前与DAB、银行和土地登记处协调。.

谁可以兑换外币？

根据适用的程序，外币可以通过买方、卖方或其正式授权的代表在官方规则的范围内进行处理。.

银行文件必须清楚地将交易与以下事项联系起来：

• 外国买家
• 房产出售
• 相关金额，
• 卖方或交易双方
• 正式土地登记程序。.

对于普通的外国买家交易，需要提供DAB文件。而涉及公民身份的交易则需要提供额外的银行转账证明，并且对各项金额的核对也更加严格。.

买方应避免在银行系统之外进行非正式货币兑换或现金交易。.

购买价款应该如何支付？

购买款项应通过可追踪的银行渠道支付。.

付款计划应明确以下内容：

• 卖家的全名
• 卖家的银行账户，
• 房产地址
• 街区、地块和独立单元编号
• 订金，
• 剩余价格，
• 付款日期
• 货币，
• 汇率机制
• 发布条件。.

买家应谨慎对待以下付款要求：

• 房产经纪人的个人账户
• 开发人员员工
• 卖方的亲戚，
• 译者，
• 与本案无关的外国公司
• 加密货币钱包
• 现金快递员。.

向第三方付款可能会使证明房产价款已支付给卖方变得困难。.

是否存在强制性的安全房产支付系统？

适用于二手车销售的强制性安全支付程序不应与房地产交易混淆。.

对于房地产交易，双方应通过以下方式自行制定书面成交流程：

• 银行转账
• 付款被冻结
• 银行支票
• 抵押贷款结算安排
• 律师监督下的付款条款
• 同步产权转移计划。.

仅仅因为预约已安排，就不应该发放款项。.

尾款支付应与以下确认信息挂钩：

• 卖方仍是所有者。
• 债务记录可接受，
• 出院所需文件已准备就绪。
• 此次转账可以合法进行。
• 买方将收到承诺的所有权证书。.

预订押金和押金

房地产经纪人和卖家经常要求支付预订押金，称为 定金。

如果没有书面文件明确说明，绝不应支付定金：

• 卖家的完整身份信息
• 代理人的权限，
• 确切的属性，
• 总价
• 存款金额
• 转账截止日期。
• 法律尽职调查条件
• 抵押和附件要求
• 估值条件，
• 外国买家资格
• 退款条件
• 卖方或买方违约的后果。.

付款的法律性质应当明确。.

可能是：

• 预付款，
• 保证金，
• 提款，
• 合同违约金
• 代理预订费。.

仅使用“押金”一词并不能说明这笔款项是否会被退还。.

初步房产买卖协议

初步销售协议本身并不转移所有权，而是创设了完成未来所有权转移的合同义务。.

为了获得与正式房地产买卖承诺相关的保护，该协议应符合规定的正式程序，并且通常应通过公证人签署。.

买方还应考虑在土地登记簿上对该承诺进行标注。.

普通的房地产经纪人协议或私下签署的“销售协议”可能会产生合同索赔，但不会转移房产，也可能无法提供同样的保护，以防止日后第三方交易。.

根据《公证法》第61/A条，公证员也可以签署最终的房地产买卖合同。公证房地产买卖制度自2023年7月起开始运行。.

购买期房

购买尚未竣工的公寓会带来额外的风险。.

买方应核实：

• 开发商的法律身份，
• 卖方对土地的所有权，
• 施工许可证
• 项目审批
• 建筑地役权登记
• 独立单元分配，
• 现有土地抵押贷款，
• 建筑融资
• 完成日期
• 延误补偿
• 技术规格
• 交接条件，
• 入住许可证义务
• 缺陷责任
• 产权转移日期
• 退款权利。.

开发商的宣传册不能代替具有法律约束力的合同。.

开发项目中的土地抵押

开发商通常会抵押项目用地来筹集建设资金。.

买方应确定：

• 抵押贷款由哪家银行持有？
• 担保总额
• 抵押贷款是否涵盖买家的房产，
• 单元级发布条件
• 购买价款是直接支付给银行，
• 银行是否已提供书面免责声明。.

开发商承诺“交房时解除抵押贷款”应该有可核实的银行文件作为佐证。.

如果开发商破产，抵押权人的权利可能优先于买方的普通合同索赔。.

核实开发商和公司资质

如果卖方是公司，请检查：

• 贸易登记记录，
• 现任董事
• 签字权
• 公司章程
• 税务状况
• 破产或重组程序
• 公司所有权，
• 授权签字人的权力。.

公司员工、销售顾问或股东可能没有权力代表公司行事或转让其不动产。.

除非采用有据可查且合法合理的替代方案，否则必须向合同中指定的法人实体支付款项。.

通过授权委托书购买

外国买家不一定需要亲自到土耳其境内。.

经正式授权的律师或代理人可以通过委托书完成某些程序。.

该授权书应明确规定代表是否可以：

• 购买房地产，
• 选择房产，
• 签署正式买卖文件
• 付出代价，
• 申请估价。
• 获取DAB文件。
• 设立或接受抵押贷款
• 领取产权证，
• 申请税号。
• 安排保险事宜
• 完整的公民身份注释，
• 之后再出售该房产。.

买方应仅授予真正必要的授权。.

授权代理人买卖任何财产、收取所有款项并将财产转移给自己或亲属的权力，会造成很大的风险。.

国外签发的授权委托书

在土耳其境外签发的授权委托书可能需要：

• 在土耳其领事馆前执行死刑，或
• 海牙认证或领事认证
• 土耳其语宣誓翻译
• 土耳其公证认证
• 照片，
• 准确的身份和授权措辞。.

土地登记机关对外国签发的授权委托书有特殊要求。.

一份声明代理人可以“处理所有事务”的通用文件可能会被拒绝，或者可能无法涵盖预期的产权契约交易。.

该草案应在土耳其进行审核，然后再在国外执行。.

口译员要求

不懂土耳其语的外国买家在办理产权证或公证手续时可能需要一名经授权的翻译。.

翻译人员应解释：

• 财产的身份，
• 官方售价
• 债务负担，
• 付款声明
• 所有权份额，
• 特殊情况，
• 法律后果。.

买方不应仅使用卖方的销售代理进行翻译，尤其是在该代理与翻译完成存在经济利益关系的情况下。.

双语私人合同虽然有用，但不能取代对官方转让文件的准确解读。.

外国买家通常需要提供的文件

根据交易情况，买方可能需要：

• 土耳其认可的护照或国民身份证件
• 护照的土耳其语翻译件
• 土耳其税务识别号码
• 如有，请提供外国身份证号码
• 需要时提供护照照片，
• 估值报告
• 外汇购买单据
• 授权书，
• 口译员
• 银行记录，
• 符合条件的建筑物的DASK政策，
• 申请公民身份或抵押贷款所需的其他文件。.

TKGM 将外国当事人的身份证明文件、代表文件、估价报告以及符合条件的建筑物的强制性地震保险列为与销售交易相关的主要文件。.

是否必须购买地震保险？

对于属于强制地震保险范围的建筑物，产权证出售程序需要有效的 DASK 保单。.

该政策应符合以下规定：

• 正确的房产地址
• 地块和宗地
• 独立单元信息，
• 建筑细节，
• 当前车主或被保险人信息。.

DASK承保地震造成的特定直接物质损失，但以保单条款和法律规定的限额为准。它不能替代全面的房屋保险。.

买方应考虑为以下风险购买单独的保险：

• 浪费，
• 洪水，
• 盗窃，
• 内部进水损坏
• 责任，
• 内容，
• 租金损失。.

TKGM 的销售文件指南明确列出了建筑类型物业的 DASK。.

最终销售在哪里完成？

最终交易可能完成：

• 在主管土地登记局，
• 通过经授权的土地登记程序，
• 通过公证人，使用合法的房地产买卖系统。.

Web Tapu允许符合条件的用户以电子方式提交和管理申请，并安全地传输文件。持有所需外国身份证号码和电子政务访问权限的外国用户可以使用相关的电子服务。.

官方程序不应与在房地产中介办公室签署合同混淆。.

所有权何时转移？

所有权在正式销售完成并通过授权系统登记后转移。.

以下各项本身并不转移所有权：

• 全额付款
• 私人书面合同
• 非正式合同的公证签名批准
• 交付所有权，
• 公用事业订阅
• 市政税务登记
• 房地产经纪人协议
• 建筑工程发票。.

土耳其法律规定，房地产买卖合同必须采用官方格式。如果交易不符合法律规定的形式，即使买方已支付全款，产权也可能无法转移。.

产权契据费

房地产转让需缴纳产权证费。.

现行标准规则规定，买方需缴纳每千元 20 的费用，相当于 2% 的费用，卖方也需缴纳每千元 20 的费用。.

费用按申报的实际转让价格计算，但申报金额不得低于房产税价值。.

双方可通过合同约定由一方承担全部或部分费用。但是，双方的协议并不改变买卖双方各自费用的法定计算方法。.

请勿人为压低价格

卖方有时会提议在产权登记处申报较低的价值以减少费用。.

这会给外国买家带来严重风险。.

如果事后确定了真实价格，未缴费用可能会被加收税款损失罚款和利息。GİB 的官方指南指出，必须申报真实售价，且申报价值不得低于市政房产税估值。.

官方估值偏低也可能引发以下问题：

• 付款证明
• 退款申请
• 撤销销售协议
• 资本利得计算
• 入籍申请
• 资金来源审查
• 继承和后续转售。.

官方文件上的金额应反映实际的法律交易金额。.

其他交易成本

除了购房款和产权证费用外，买方可能还需支付：

• 估值报告费
• 土地登记周转基金费用
• 使用公证买卖方式时的公证费
• 宣誓翻译
• 口译员
• 海牙认证和合法化
• 授权书，
• DASK 高级版
• 法律尽职调查
• 技术检验，
• 房地产经纪人佣金
• 抵押贷款支出。.

这些金额应分别列明。.

买方应索取正式发票或收据，不应将不明原因的“政府费用”转入代理人的个人账户。.

年度房产税

在土耳其，建筑物和土地的所有者通常需要向房产登记地的市政当局缴纳年度房产税。.

该税款通常分两种方式缴纳：

• 首次安装时间为三月、四月和五月。
• 第二次安装将于11月进行。.

购买后，买方应联系市政当局以确保：

• 所有权记录已更新。
• 采用正确的房产分类方法，
• 已记录税值。
• 已确定未偿市政债务，
• 支付渠道是已知的。.

外国所有权并不能使房产免缴年度房产税。.

住房税

高价值住宅物业也可能纳入优质住房税收体系。.

2026 年，土耳其的住宅物业，如果建筑税价值超过 17,711,000 土耳其里拉，则属于法定门槛，但需遵守豁免和详细的计算规则。.

购买高价值房产的买家应该考虑以下几点：

• 目前市政建筑税价值
• 拥有的符合条件的房屋数量
• 豁免，
• 申报义务
• 付款日期。.

该阈值会随时间更新，应查看相关年份的数据。.

租金收入税

外国业主出租土耳其房产可能需要就租金收入缴纳土耳其所得税。.

规则取决于：

• 税务居民身份
• 住宅或商业用途
• 总租金
• 隐瞒，
• 适用豁免条款
• 实际支出或一次性支出，
• 避免双重征税协定。.

土耳其税务局 (GİB) 为非土耳其居民（出于税务目的）发布了一份专门的租金收入指南。外币租金将根据适用的汇率规则进行换算。.

所有者应保留：

• 租赁协议
• 银行支付记录
• 开支，
• 保险，
• 维修发票，
• 管理费，
• 纳税申报。.

房产出售时需缴纳的税款

如果个人在购置房产五年内出售房产，所得收益可能需要作为增值收益纳税，除非适用豁免或不同的税收分类。.

2026 年，符合条件的价值增值收益的法定免税额为 150,000 土耳其里拉。.

五年期后的销售额通常不属于此特定价值增值规则的范畴，前提是该活动不是商业性的。.

频繁或有组织的房地产交易反而可能被视为商业活动。.

税务分析应考虑以下因素：

• 收购日期，
• 注册日期，
• 购买价格，
• 指数化购置成本
• 售价
• 交易费用
• 交易频率
• 商业意图。.

房地产经纪人佣金

看房或预订房产前，买家应该询问：

• 哪一方代表代理人？
• 代理人是否获得授权
• 佣金比例
• 增值税是否另计
• 佣金到期时，
• 如果转账失败，佣金是否可以退还？
• 无论经纪人是否从卖方收取费用，
• 代理人是否同时也是翻译。.

房地产经纪人的服务协议应明确列明房产和相关方。.

经纪人的佣金不应隐藏在虚高的房产价格中，也不应虚假地描述为政府费用。.

常见的房地产诈骗手段

外国买家应警惕以下骗局。.

假冒所有者

介绍房产的人并非房产登记所有人，也没有出售房产的授权。.

伪造的授权委托书

代理人使用已更改、已撤销或不充分的授权委托书。.

验证前需缴纳押金

买家被迫立即付款，因为据称还有另一位买家在等待。.

向无关账户付款

款项会汇给代理人、亲属或境外公司，而不是汇给注册的卖家。.

产权登记处登记的不同房产

买家参观了一套公寓，但被安排参观另一套独立单元、楼层或合租公寓。.

隐性抵押贷款或抵押

卖家承诺付款后将解除限制。.

出售土地份额

买家期望获得一套公寓，但最终只获得土地或整栋建筑的部分所有权。.

虚假的公民身份承诺

该房产不符合条件，价值不足，或者交易结构违反了公民身份规定。.

估值或价格虚高

该房产通过入籍或投资方案以远高于市场价的价格售出。.

无证施工

实际单元与已批准的项目不符，或者缺少必要的许可证。.

期房双重销售

开发商承诺将同一套房产提供给多个购房者。.

伪造的产权证图片

一份看似真实的产权文件被篡改或与另一处房产有关。.

隐藏租户

买方在过户后发现该房产已被受保护的租赁合同占用。.

未披露的建筑债务

收购后会出现重大的管理、强化或更新负债。.

警告标志

买家应该停下来调查以下情况：

• 卖方拒绝提供最新的车辆登记信息。
• 价格远低于市场价。
• 要求全额现金支付。
• 经纪人说无需律师或估价。
• 卖方将不会出席正式的过户手续。
• 银行账户属于他人。
• 买方被要求签署空白文件，
• 产权证信息与公寓不符。
• 卖家坚持使用非常低的官方估价。
• 无论房产价值如何，公民身份均有保障。
• 开发商拒绝透露土地抵押情况。
• 买家被告知先签字，稍后再收到翻译件。
• 卖方拒绝技术检验，
• 承诺在全额付款后很久才交车，且没有提供担保。.

尽职调查清单

在签署合同或付款前，外国买家应核实：

1. 买家国籍资格。.
2. 军事和安全区地位。.
3. 30公顷及区界。.
4. 注册所有者。.
5. 卖方的法律行为能力。.
6. 代理人的授权委托书。.
7. 街区、地块和独立单元编号。.
8. 完全所有权或部分所有权。.
9. 抵押和扣押。.
10. 法院禁令。.
11. 用益权和居住权。.
12. 家庭住宅注释。.
13. 租赁和占用状况。.
14. 区域划分和房产分类。.
15. 建筑和入住许可证。.
16. 建筑服务或公寓所有权。.
17. 已批准的建筑设计方案。.
18. 结构和地震条件。.
19. 楼宇管理债务。.
20. 估值报告。.
21. 外汇购买单据。.
22. 实际购买价格和付款计划。.
23. 税费和交易成本。.
24. DASK 政策。.
25. 对居住权或公民身份的影响。.

实际采购流程

第一步：确认资格

核实买家的国籍和该特定房产是否允许购买。.

步骤二：获取官方房产信息

请确定具体的街区、地块、独立单元和登记所有者。.

步骤三：审查债务负担

仔细审查每一项抵押、附件、权利和注释。.

第四步：调查市政记录

核查分区规定、建筑许可证、入住许可证和已批准的项目。.

步骤五：检查物理特性

适当情况下，聘请独立的专业技术和结构人员。.

第六步：审查租赁和占有情况

确定谁占用了该房产以及其合法居住依据是什么。.

步骤七：委托编制估值报告

使用官方系统和授权的评估机构。.

步骤 8：协商书面协议

包括尽职调查、退款、抵押解除、估值和转让条件。.

步骤九：限制存款

在获得法律核实之前，请勿支付大额不可退款款项。.

步骤 10：排列 DAB

与银行协调外币兑换和文件办理事宜。.

第 11 步：建立安全的支付结构

将尾款支付与合法产权转移和限制解除联系起来。.

第 12 步：完成正式转账

必要时，请携带翻译人员前往土地登记处或授权公证处。.

第 13 步：立即验证注册信息

确认买方已登记为正确房产和股份的所有者。.

第14步：接收所有权

准备交接报告、电表读数、钥匙清单和物品清单。.

第15步：完成购买后义务

更新市政、保险、公用事业和楼宇管理记录。.

转学后检查清单

交易完成后，买方应取得并保存：

• 官方销售文件
• 更新后的产权证或登记文件
• 当前债务负担记录
• 银行转账收据
• 轻拍，
• 估值报告
• 产权证费用收据
• DASK政策，
• 交接报告
• 钥匙，
• 公用事业计量记录
• 管理许可
• 技术报告
• 购置合同
• 代理商发票
• 授权委托书记录。.

买方还应：

• 通知楼宇管理处
• 安排公用事业订阅事宜，
• 核实年度房产税。
• 考虑购买综合房屋保险
• 在适当情况下登记正确的地址。
• 妥善保管原始文件。
• 取消不必要的授权委托书。.

常见问题解答

外国公民可以在土耳其购买房产吗？

并非自动生效。资格取决于国籍以及适用于特定买家和房产的法律限制。.

土耳其是否仍然要求互惠？

现行制度不再以同样的方式适用以往的互惠原则。但是，土地登记处仍会核查国籍资格和特殊限制。.

外国人最多可以拥有多少土地？

外国自然人一般可以在土耳其境内拥有最多 30 公顷的土地，但须遵守区级 10% 的限制和其他法律限制。.

外国人可以购买农业用地吗？

可能受国籍、地区、分区、农业和项目限制等因素影响。必须进行单独调查。.

外国人可以在军事区购买房产吗？

外国人不得在军事禁区和安全区等禁止购买商品的区域进行购买。在特殊安全区购买商品可能需要获得州长办公室的许可。.

私人合同是否转移所有权？

不。所有权转移只能通过官方土地登记处或经授权的公证销售程序进行。.

公证员可以出售房产吗？

是的。根据2023年7月起实施的法律体系，土耳其公证人已被授权签署房地产买卖合同。.

一份经过公证的初步协议是否足够？

它可以创设合同权利，但本身并不能使买方成为登记所有权人。还应考虑在土地登记簿上进行标注。.

这是估值报告的强制性要求吗？

是的，TKGM要求在涉及外国方的销售交易中提供估值报告。该报告必须由经授权的估值机构出具。.

什么是DAB？

这是外国自然人购买房产时所需的外汇购买单据。它记录了通过授权银行办理房产交易手续而售出的外币。.

我可以付现金给卖家吗？

现金支付会带来严重的证明和合规风险。款项应通过可追踪的银行交易支付，并符合DAB程序的要求。.

我可以把钱付给房产中介而不是房主吗？

除非代理人拥有明确的授权且付款安排有书面记录，否则应避免这样做。最安全的付款方式是通过约定的银行渠道支付给已登记的卖方。.

是否存在强制性的安全支付系统？

目前尚无与强制性二手车安全支付系统类似的通用财产支付系统。各方必须谨慎安排安全的支付和所有权转移事宜。.

产权契据费是多少？

标准费用为买方 2%，卖方 2%，按实际申报的销售价值计算，该价值不得低于房产税价值。.

售价可以降低吗？

必须申报真实的交易金额。人为低报交易金额可能会导致额外的费用、罚款和其他法律问题。.

产权证能否证明该建筑物合法？

不一定。建筑许可证、入住许可证、已批准的图纸和实际改建工程需要分别核查。.

楼层使用权和公寓所有权有什么区别？

楼层地役权通常是指与规划或开发单元相关的施工地役权。公寓是指已建成独立单元的共同所有权。已建成的建筑物仍存在施工地役权的原因应予以调查。.

我可以用抵押贷款购买房产吗？

有时可能会进行产权转移，但买方应确保抵押贷款已正式解除，或在明确条款下知情接受。.

卖方的债务在交易完成后就消失了吗？

不。已登记的抵押、扣押或其他权利不会因为财产转移而自动消失。.

购买一套租赁公寓是否会终止租赁合同？

不。买方可以接受现有租赁关系，并且必须通过法律程序提出任何驱逐请求。.

我可以聘请律师吗？

是的，通过一份正式起草且具有法律效力的授权委托书。.

拥有房产就能保证获得居留许可吗？

不。移民局会对居留许可条件进行单独评估。.

拥有房产是否自动获得公民身份？

不。通过房地产获得公民身份需要单独申请，并且对价值、付款、估价和登记条件有严格的规定。.

外国人需要缴纳年度房产税吗？

是的，除非有特定豁免情况。税款应缴纳给房产登记所在地的市政当局。.

租金收入需要缴税吗？

即使业主居住在国外，土耳其的租金收入也可能需要缴税。非居民业主应仔细阅读土耳其税务局的官方规定以及任何适用的税收协定。.

转售所得利润需要缴税吗？

五年内进行的非商业性出售可能会产生应税增值收益。2026 年的相关免税额为 150,000 土耳其里拉。.

如果我怀疑自己遭遇了欺诈，应该怎么办？

不要再支付任何款项。请妥善保管广告、短信、银行记录、产权文件和身份证明信息。进行官方产权调查，并考虑采取紧急民事、刑事或临时保护措施。.

结论

外国公民可以在土耳其购买房产，但该交易必须被视为合法投资，而不是简单的金钱和钥匙交换。.

买方应首先确认其是否符合国家资格、地域限制和数量限制。外国自然人通常可在土耳其境内购买最多30公顷土地，且不得超过所在地区法定的土地购买限额。.

接下来必须通过官方的地块、单元和独立单元信息来确定具体房产。仅凭产权证照片或房产中介的房源信息是不够的。.

必须查阅土地登记册，以确认以下内容：

• 所有权，
• 抵押贷款，
• 附件，
• 法院限制，
• 用益权，
• 居留权
• 租赁注释，
• 家庭问题，
• 其他负担。.

实地尽职调查和行政尽职调查同等重要。买方应审查已获批准的项目、建筑许可证、入住许可证、管理计划、施工状态、地震风险、租赁情况和建筑物债务。.

如有外国方参与交易，则需要提供估值报告。外国自然人买方还必须通过银行系统完成外汇购买单据办理手续。.

付款方式应可追溯，并与官方转账相协调。买方应避免使用现金、第三方账户以及在法律审查之前支付大额定金。.

只有通过土地登记处或授权公证人办理的正式买卖和登记手续才能取得所有权。私人合同、定金收据或交付占有权均不构成所有权转移。.

如实申报购买价格。普通产权过户费按买卖双方各自承担2%计算。少报价格可能导致额外税款、罚款以及严重的证据问题。.

收购完成后，外国业主可能需要承担有关年度房产税、住房税、租金收入和未来资本收益的义务。.

最后，房产所有权并不自动保证获得土耳其居留许可或公民身份。买家若希望通过此次交易获得移民或公民身份，必须在付款前核实相关的法律条款。.