城市转型过程中的驱逐案件

1. 城市转型与拆迁：两条不同的道路，同一个结果

在城市改造过程​​中，驱逐问题大致体现在以下两个方面：

1. 行政程序：在确定危险建筑物后，按照行政部门规定的时间进行疏散，然后由执法部门强制驱逐。

2. 法律诉讼（驱逐案件）：根据租赁协议或财产权向法院提起的驱逐案件。

这两种方法并非相互替代，它们通常是 互补的过程，在某些情况下，它们甚至可以并行进行。具体采用哪种方法取决于建筑物是否正在经历城市改造、风险建筑评估所处的阶段、租户的情况、业主数量以及他们之间的共识或分歧程度。

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2. 城市转型中驱逐程序的法律依据

2.1 城市改造立法

提到城市改造，首先想到的法规是：

• 专门法律规范灾害风险区域和危险建筑物的改造

• 根据本法颁布的实施细则

• 这些是行政法规，详细说明了识别危险建筑物、疏散人员和拆除建筑物的程序。.

这些具体规定 “危险建筑”的概念， 明确了有权认定危险建筑的机构，规定了申诉程序和疏散期限。规定还 ，执法部门可以采取强制驱逐和拆除措施 。

2.2. 租赁法（土耳其债法典）

在城市改造过程​​中涉及的驱逐案件中，主要参考的法律是租赁法规。具体而言：

• 终止租赁协议的理由。

• 因重建和改造而进行的人员疏散。

• 基于驱逐承诺的驱逐，

• 拖欠房租和两次合理的警告是典型的驱逐理由。

这是驱逐案件的法律依据。.

2.3. 公寓所有权和程序规定

规范公寓所有权的法规，包括界定业主之间的关系、独立单元和公共区域的概念以及多数与少数决策等内容，在城市改造案例中也至关重要。此外：

• 有管辖权的法院，

• 有管辖权的法院，

• 强制调解作为诉讼的先决条件

• 执行驱逐令

诸如此类的问题也是 程序法 。

总之，城市改造项目中的拆迁案件不能仅用一部法律来解释； 特别法、一般法和程序规则 来适用。

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3. 确定建筑物存在风险后的行政疏散流程

在城市改造过程​​中，到达疏散点的第一步通常是 识别危险建筑物。

3.1 识别风险建筑物

识别存在风险的建筑物通常包括以下步骤：

1. 申请可由所有者之一向持牌机构提出，有时也可由集体提出。.

2. 对承载系统、混凝土强度、钢筋和其他技术要素进行了检查。.

3. 本次检查后，将为该建筑物 风险报告 。

4. 该报告经相关部门审核；如果认为合适，该建筑物 正式 列为危险建筑。

对于大多数业主和租户来说，这是整个过程“变得严肃”的时刻；因为现在，改造的可能性不再是问题，而是 拆除建筑物的必要性 。

3.2. 通知、异议和最终确定

建筑物被认定为存在风险后，相关各方会通过各种方式收到通知。实际操作中：

• 传统通知方式

• 已发送至相关地址。

• 在建筑物上张贴广告，

• 在当地村长办公室张贴公告

• 电子通知（电子政务等）

可以使用诸如此类的不同方法。.

在规定时间内，可向技术委员会提出上诉。如果上诉被驳回，或未提出上诉，则 关于危险建筑物的决定即为最终决定。自该日起，疏散和拆除的时限开始计算。

3.3. 疏散和执法支援所需时间

一旦建筑物被认定为存在风险，有关部门 会给业主和实际居住者（租户等）设定一个搬离期限。实际上，这个期限通常是一个固定的时间段。

如果建筑物未在规定时间内腾空：

• 行政部门 在执法人员的协助下，根据地方当局的决定，执行驱逐 程序。

• 然后进行拆除工作。.

需要注意的是，
此次驱逐并非基于法院命令， 而是行政行为。针对此举提起的诉讼将在行政法院而非司法法院审理。然而，这并不排除当事人通过司法途径解决租赁协议的效力问题以及提出赔偿请求的可能性。

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4. 土耳其债法典范围内的城市改造驱逐案件

行政驱逐是一种用于腾空并拆除建筑物的机制。与此同时，房东可以选择依据《土耳其债法典》提起驱逐诉讼，以合法终止租赁协议。

4.1. 因重建和再开发而导致的驱逐

城市改造中最常见的驱逐原因 重建和改造工程 。其情况可概括如下：

• 该建筑物应进行彻底翻新、加固，或拆除重建。.

• 这项工作不应该只是简单的维护和修理，而应该是一项 实质性的建设性改造 。

• 租约到期时，房东可以以此为由要求驱逐租客。.

在城市改造项目中，风险评估报告、新项目规划、施工许可证和业主协会决议等文件需提交法院，以证明“重建和再开发”理由的充分性。法院不仅审查城市改造的言辞，更关注实际开展的工作内容。.

4.2 拆迁行动与城市转型

房东最常用的手段之一 是驱逐承诺书。实践中：

• 收集到的文件中包含如下声明：“该建筑将进行城市改造，我将在某个日期前搬离公寓。”.

• 但是，要使承诺有效，必须满足某些形式和实质要求：

  • 必须以书面形式记录。

  • 必须在租赁房屋交接之后才能安排。

  • 疏散日期必须具体明确或可确定。.

在城市改造项目中，租赁房屋尚未交付前匆忙签署的承诺协议，日后可能被认定为无效。在这种情况下， 协议无效 ，从而加强租户的合法权益。

4.3. 未支付租金、两次合理警告及其他原因

城市转型过程中的心理因素也常常会扰乱租赁关系。租户：

• 他们认为“反正这栋楼都要被拆掉了”，因此可能会开始拖欠房租。

• 他和马利克之间的信任关系可能会受到损害。.

在这种情况下，业主可以使用传统的驱逐手段，这些手段也可以在城市改造项目之外使用：

• 因拖欠房租而被驱逐。

• 根据一年租期内发出的两份合理通知，即可驱逐房客。

• 因必要原因（本人或其亲属的庇护需求）而进行的疏散

• 根据驱逐承诺书进行的驱逐。.

即使城市改造计划并非这些案件的直接原因， 法官在评估公平性以确定是否有必要驱逐租户时也会考虑该计划。

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5. 有管辖权的法院、调解和驱逐判决的执行

5.1. 有管辖权和授权的法院

在基于租赁协议的驱逐案件中：

• 有管辖权的法院通常是 民事和平法院。

• 有管辖权的法院通常是租赁财产所在地的法院。.

针对有关认定危险建筑物、行政驱逐或拆除的决定提起的诉讼 行政法院的 。混淆这两种法律途径可能意味着从一开始就“找错了门”，导致诉讼因程序问题而被驳回。

5.2 强制调解

对于因租赁协议引起的驱逐诉讼，必须先申请强制调解，然后再提起诉讼。否则：

• 由于提起诉讼的先决条件尚未满足，法院可以不经审查案件实质内容而驳回该案件。.

城市转型案例中的调解：

• 双方撤离日期，

• 租金援助

• 搬家费用

• 新项目的租赁/居住权。

这对双方来说是一个就此类问题达成协议的重要契机。一套结构完善的调解方案既能提供证据，也能为未来的诉讼中的和解奠定基础。

5.3 驱逐令的执行

仅凭法院的驱逐令是不够的； 执法部门 来执行

1. 驱逐令已提交给执行办公室。.

2. 向拖欠房租的租户发出驱逐令。.

3. 如果公寓未在规定时间内腾空，法警将执行强制驱逐程序。.

在城市改造项目中，有时会出现以下情况：

• 一方面，由于该建筑存在安全隐患，政府制定的疏散和拆除计划正在实施中。

• 另一方面，房东提起的驱逐诉讼将会结案。.

具体案件的日期、最终确定高风险建筑决策的时间以及政府的拆除计划等因素决定了哪种方法更实用、更快捷。

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6. 从租户视角看城市转型中的驱逐与权利

6.1. 租金援助和临时住房/工作机会

城市改造过程​​中最常见的误解之一是认为租户“没有任何权利”。然而，在实践中：

• 符合特定条件的租户 租金援助 。

• 部分项目可能会提供临时住房或工作空间。.

租房援助的范围和金额：

• 以省为单位，

• 根据结构的性质，

• 根据当事人是房东还是租客，可能适用不同的做法。.

租户若要享有这些权利，必须在房屋被驱逐和拆除后的特定期限内向相关部门提出申请。错过这些期限可能会使他们日后难以维护自身权益。.

6.2. 索赔损害赔偿的可能性

城市改造导致租户流失：

• 您可能需要在短时间内找到新的住所/工作场所。

• 您可以承担额外的费用，例如搬家费、押金和装修费。

• 企业可能会遭受客户流失和营业额下降等损失。.

根据案件的具体情况， 经济损失， 可能需要获得赔偿。例如：

• 如果房东早就知道建筑物存在风险，但没有明确告知租户，

• 如果短时间内反复发生疏散和搬迁，

• 如果租户在合同签订阶段受到误导，

租户能否向房东索赔尚存争议。在这方面，合同条款、信函、信息和通知均可作为证据。.

6.3 新建筑中的优先权和合同保证

租户经常会问：“我在新楼里有优先权吗？”一般来说：

• 很难说法律赋予了“重新居住权”一种自动的、绝对的权利。.

• 但是，这可以通过租户和房东之间的书面协议来实现：

  • 新楼特定时期内的优先租赁权

  • 待租公寓的面积和位置，

  • 租金是如何确定的

诸如此类的话题都可以商定。.

如果在驱逐程序开始前或调解期间达成此类协议， 未来的保障 ，并有助于减少房东的驱逐程序中的麻烦。

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7. 从房东角度看驱逐策略

7.1. 明确城市改造计划

对于马利克来说，第一个问题是：
“我的建筑是否真正融入了城市改造，还是我只是在谈论一个未来可能会完成的项目？”

• 该建筑物是否进行过风险评估？

• 该决定是否已生效，上诉是否已解决？

• 业主们是否已就城市改造达成一致意见，并且是否达到了所需的比例？

• 是否已与承包商或投资方签署协议，该协议是否具有法律约束力？

仅凭“未来可能会发生城市转型”这一假设而提起的驱逐诉讼，如果没有对这些问题给出明确的答案，往往 充分的理由 。

7.2. 通知和调解程序的专业管理

在参加驱逐听证会之前：

• 需向租户发送的通知

• 如果未支付租金，将发出违约通知。

• 有关城市改造计划的书面通知

应该定期、系统地进行这项工作。.

在强制调解阶段：

• 不仅仅是驱逐日期，

• 租金援助

• 搬迁费用分摊

• 新项目中的租赁优先权等问题可以进行协商。.

专业的调解程序可以帮助房东获得漫长的非司法驱逐程序。

7.3 提起诉讼的时机和证据策略

提起驱逐诉讼的时机至关重要。在某些情况下：

• 一旦风险建筑评估完成，

• 租赁期临近结束时，

• 考虑到项目进度安排和取得施工许可证的日期。

提起诉讼会更理性。.

请愿书必须包含以下内容：

• 租赁协议

• 风险评估报告及相关行政文件

• 公寓业主们的决定

• 调解报告

• 已发送警告通知

还应详细说明“该案件与城市改造计划的联系”。.

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8. 实践中的常见场景

场景 1：某栋建筑被认定为高风险建筑，但租户拒绝搬离。

假设您的房屋已被认定为结构不安全，当局已给您设定了搬迁期限。租户：

• 他不会搬出房子。

• 他也不交房租。.

在这种情况下，从业主的角度来看，会出现两种不同的思路：

1. 行政驱逐程序：地方当局和执法部门进行的行政驱逐。.

2. 拖欠房租而 提起驱逐诉讼。

这两个程序并非相互排斥。然而，在实践中，策略的制定取决于行政驱逐与拆迁计划的关系、法院作出判决所需的时间以及租户的经济状况。.

情景二：有一个城市改造项目，但尚未做出任何有风险的建筑决策。

假设已经与承包商签订了合同，项目方案也已制定完毕，并且大多数业主都已同意；然而，尚未对建筑物进行风险评估。仅仅告诉租户“我们要拆除这栋楼，搬出去”，并不足以构成驱逐的理由。.

在这种情况下：

• 因重建和再开发而提起驱逐诉讼的条件可能尚未完全满足。.

• 首先，必须完成该过程的技术和管理步骤。

• 之后再提起驱逐诉讼会更明智。.

否则，法院可能不会因为“未实现的项目”而批准驱逐令。.

情景三：租户和房东住在同一栋楼里

在建筑物内：

• 而业主本人则居住在公寓里。

• 其他公寓可能已有租客。.

当城市改造来临时，房主可能不愿搬离自己的公寓，而只想驱逐租户。法院裁定：

• 各方利益的平衡，

• 该建筑是否真的需要拆除，

• 所有者自身的立场

在以城市改造为由提起的驱逐案件中，“我先把租户赶走，然后自己再住一段时间”这种做法可能并不总是被接受。.

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9. 结论：城市改造中的拆迁案件是一个技术风险管理问题

在城市改造过程​​中，驱逐问题并非简单的“让他们搬走”就能解决的，而是一个同步进行的过程：

• 城市改造立法，

• 租赁法

• 公寓关系，

• 行政和司法救济，

• 强制调解

• 租金援助和补偿机制

它们一起出现。.

从业主角度来看，为了制定正确的策略，必须明确回答以下问题：

• 我们大楼的高风险建筑认定是否已经最终确定？

• 城市改造的决定是否按照业主之间的正当程序做出？

• 租户的具体情况如何？合同条款是什么？

• 是否有可能通过调解达成和解？

• 如果我要提起驱逐诉讼，最合适的诉讼理由是什么？

从租户的角度来看 ：

• 他是否被充分告知有关危险建筑评估和疏散期的信息？

• 是否已就租金援助和潜在补偿权利进行法律评估？

• 是否已获得新建筑入住或租赁的书面保证？

• 在驱逐案件中，有哪些辩护选择？

简而言之，城市改造过程​​中的驱逐诉讼，如果管理得当，可以使各方在合理的时间内完成该过程，并且造成的损害相对较小；如果管理不善， 旷日持久、代价高昂且令人精疲力竭的纠纷，持续多年 。