CFIUS是什么？它是美国针对外国投资者购买技术和房地产的国家安全监管机构。

对于希望在美国战略要地收购公司、投资科技初创企业或购买房地产的外国投资者而言，最重要的法律考量之一便是美国外国投资委员会（CFIUS）的审查。CFIUS是一个跨部门委员会，负责审查某些外国投资和房地产交易对美国国家安全的影响。根据美国财政部的说法，CFIUS审查外国个人在美国的某些投资和房地产交易，以评估其对美国国家安全的影响；该委员会依据《国防生产法》第721条、第11858号行政命令以及《联邦法规汇编》第31篇第VIII章的规定运作。

因此，对于在美外国投资者而言，问题不再仅仅局限于公司法、合同法或竞争法。尤其是在涉及国防、半导体、人工智能、数据处理、关键基础设施、医疗数据、生物技术以及位于敏感地理区域的房地产等领域，交易完成前必须考虑“是否存在美国外国投资委员会（CFIUS）风险？”这一问题。CFIUS并非传统意义上禁止外国投资的机构；然而，如果CFIUS认为存在国家安全风险，它可以对交易附加缓解条件，要求交易双方提供通知，对已完成的交易进行追溯审查，并最终将交易提交总统，由总统决定是否阻止或撤资。（美国财政部）

如今，这个问题显得尤为重要，因为美国外国投资委员会（CFIUS）的监管制度，包括 执法 和 房地产 方面的重大更新，已于2024年底生效。2024年11月，财政部发布了一项最终规则，加强了处罚力度、信息披露义务和程序；另一项同样于2024年11月发布的最终规则，扩大了CFIUS对数十个新建军事设施的房地产管辖权。到2026年，财政部正在制定一项名为“已知投资者计划”（Known Investor Program）的新模式，旨在加快审批流程；然而，财政部明确表示，该计划不会改变CFIUS的管辖权或基本的尽职调查程序。（美国财政部）

CFIUS审查哪些流程？

美国外国投资委员会（CFIUS）的管辖范围并非涵盖所有外国投资；然而，其涵盖的交易范围可能比人们想象的要广。需要重点区分的是受监管的控制权交易、受监管的投资和受监管的房地产交易。受监管的控制权交易属于《联邦法规》第31篇第800部分，涵盖可能导致外国实体获得对美国实体控制权的交易。这可能包括转让多数股权，以及其他赋予事实上的控制权的安排。CFIUS常见问题解答明确指出，即使投资者拥有“豁免投资者”身份，CFIUS的管辖权也不会因赋予外国控制权的交易而终止。（ 《联邦公报》）

相比之下，受监管投资并非涵盖所有少数股权投资。根据美国外国投资委员会 (CFIUS) 的规定，受监管投资是指外国实体（除非是豁免投资者）对非关联美国技术信息披露 (TID) 企业进行的非控股投资，并授予该外国实体特定的专属权利。这些权利主要分为三类：获取有形且非公开的技术信息、董事会成员/观察员/提名权，以及参与涉及关键技术、关键基础设施或敏感个人数据的实质性决策。因此，即使投资者认为他们“并未收购多数股权，而只是成为少数股东”，但如果该交易赋予了投资者获取技术信息或管理权的权限，则该交易仍可能受到 CFIUS 的监管。（ 《联邦公报》）

此时， TID美国企业 至关重要。TID代表“技术、基础设施和数据”。监管机构和财政部的文件将TID美国企业定义为生产/开发关键技术、执行特定关键基础设施功能或持有/收集敏感个人数据的美国企业。正因如此，美国外国投资委员会（CFIUS）近年来特别关注数据和技术交易：风险不再局限于收购国防公司；大规模健康数据、消费者数据、生物数据、财务概况数据以及关键软件/基础设施组件也被纳入国家安全考量范围。（美国财政部）

为什么美国外国投资委员会（CFIUS）在科技投资中如此重要？

美国科技领域的外国投资是美国外国投资委员会（CFIUS）重点审查的领域之一。这主要是因为，根据2022年第14083号行政命令，CFIUS的评估范围已明确扩大，涵盖了技术领先地位、网络安全、敏感数据和供应链韧性等领域。2024年度报告也指出，关键技术交易仍然是CFIUS工作的重点，审查尤其集中在与国防和出口管制相关的技术上。（美国财政部）

“关键技术”一词尤其容易误导投资者。这是因为它不仅涵盖传统的国防产品，还包括某些需要出口许可的先进技术项目。美国财政部2020年发布的《关键技术强制申报规则概要》及其2024年报告显示，强制申报制度的一部分正是针对这些关键技术交易。因此，芯片设计、先进传感器技术、专用软件、国防或军民两用技术、某些人工智能应用以及特定生物技术领域，即使交易形式上看似“风险投资”，也可能面临美国外国投资委员会（CFIUS）的审查风险。（美国财政部）

许多投资者常犯的一个错误是，他们认为公司规模小或处于早期阶段，因此美国外国投资委员会 (CFIUS) 的风险也很小。然而，受监管投资制度的实施改变了这一现状。现在，即使投资比例很小，且没有控制权转移，但只要拥有技术信息获取权、董事会观察员权或参与数据相关决策过程的权利，就可能导致 CFIUS 的审查。尤其是在种子轮/A 轮投资中，信息权、否决权、观察员席位以及技术尽职调查权限等权利，都可能在交易文件中未被披露的情况下，超过 CFIUS 的审查门槛。因此，在美国进行科技投资时，不仅要关注股权比例，还要 关注股权组合 。（联邦公报）

CFIUS在房地产交易中扮演什么角色？

美国外国投资委员会（CFIUS）的房地产投资授权范围比许多外国投资者想象的要窄；然而，对于战略位置优越的房产而言，这项授权至关重要。根据美国财政部的说法，第802部分授权 购买、 租赁 或 特许经营 ；但是，这项授权尤其 机场、 海港 和某些 军事设施 。相关军事设施的名称和位置列于附录A中。（美国财政部）

最终规则于2024年11月发布，大幅扩大了这一范围。根据财政部的官方声明，该规则现在 1英里19个新增军事设施周围 100 ；此外，对于此前已列入名单的部分设施，其“扩展范围”也从1英里扩大至100英里。该变更于2024年12月9日生效。因此，计划在美国购买房地产的外国投资者，除了进行县级分区和产权尽职调查外，现在还必须确认该房产是否位于美国外国投资委员会（CFIUS）的地理管辖范围内。（美国财政部）

然而，并非所有房地产交易都受美国外国投资委员会 (CFIUS) 的监管。财政部的常见问题解答和房地产页面明确指出，存在一些重要的例外情况。这些例外情况包括购买单套 住房 、某些 城市化地区 和 城市集群 的交易、机场/港口的特定零售租赁、多单元商业建筑中的某些办公空间，以及一些阿拉斯加原住民/部落的例外情况。此外，如果一项交易已经属于美国商业交易（根据美国联邦税法第 800 部分分类），则可能无需再将其视为房地产交易（根据美国联邦税法第 802 部分分类）。因此，不能简单地说“所有涉及外国人购买房地产的案件都受 CFIUS 监管”；但是，对于战略位置优越的土地、仓库、港口物流设施、能源设施或军事设施附近的房产，CFIUS 审查应成为标准流程。（美国财政部）

是否必须向美国外国投资委员会 (CFIUS) 提交申请？

不。CFIUS（美国外国投资委员会）的监管机制仍然很大程度上依赖 自愿 申报机制。财政部的概述页面指出，该机制本质上是自愿的；交易各方可以提交简短的 声明 或更详细的 通知 。然而，同一份文件也明确指出，在某些情况下，提交声明 强制性的 。最重要的两类强制申报类别是：某些 关键技术 交易和某些涉及 外国政府重大利益的 交易。（美国财政部）

关于强制申报，第一个主要方面是某些关键技术交易。财政部2020年的最终规则情况说明书和2024年年度报告指出，对于涉及关键技术的某些特定交易，强制申报制度仍然有效。第二个主要方面是外国政府对外国投资者拥有“实质性利益”，且该投资者同时对一家 美国关键投资公司（TID US） 。这种结构在政府关联基金、主权财富基金、国有控股公司或混合合伙制结构中尤为重要。（美国财政部）

相比之下，房地产交易的情况则有所不同。虽然财政部2024年规则声明和第802部分材料对房地产申报和通知有所描述，但第802部分似乎并没有像第800部分那样的强制性申报制度。因此，在大多数情况下，房地产交易的主要制度是自愿申报和基于风险的评估。实际上，这意味着在房地产交易中，不应认为“这不是强制性的，所以申报没有必要”；相反，如果风险较高，则应分别考虑自愿申报和安全港策略。（美国财政部）

声明还是通知？

美国外国投资委员会 (CFIUS) 主要有两种申报格式。 声明是一种更简短、更简洁的申请；根据财政部的声明指南页面，CFIUS 会 30 天的 评估期内处理已接受的声明。评估结束后，委员会可能会结案、要求各方提供完整通知、告知各方可自行决定是否提供通知，或者启动单方面审查。2024 年年度报告重申了这四种可能的结果。声明的一个显著优势是通常 无需缴纳申报费。（美国财政部）

正式通知是一种更为详细、繁琐且成本更高的申报方式。根据美国财政部的通知指南和概述页面，一份被接受的正式书面通知将经历45天的审查期，如有必要，还将进行45天的调查；如果案件提交总统，则可能增加15天的总统审查期。2024年度报告显示，美国外国投资委员会（CFIUS）审查了2024年受理的209份通知，对其中116份进行了调查，最终有两份案件由总统做出决定。此外，正式通知还需缴纳申报费；该费用根据交易金额从0美元到30万美元不等。（美国财政部）

目前的战略问题是：在哪些交易中，申报就足够了，而在哪些交易中，直接通知更为合适？如果交易涉及高度敏感的技术、与国家有关联的投资者、复杂的数据集、董事会权利以及潜在的风险缓解措施，那么采用更可控的方式，通过直接通知而非申报来推进可能更为明智。相反，如果风险较为有限，且各方希望快速测试流程，则申报可能更合适。然而，关键在于：美国财政部明确指出，美国外国投资委员会（CFIUS） 咨询意见 。因此，各方无法事先获得具有约束力的意见，例如“我们来问问是否在审查范围内”；他们必须自行评估风险并选择申报策略。（美国财政部）

为什么安全港很重要？

自愿向美国外国投资委员会 (CFIUS) 提交申报的最大法律价值 安全港保护。根据 2024 年年度报告，当 CFIUS 完成其认定为受监管交易的全部审查程序后，即产生安全港效应，这意味着除某些特殊情况外，CFIUS 不会重新审查该交易。这一安全港显著降低了投资者的不确定性，尤其是在交易完成后，因为即使未提交申报，CFIUS 的权限也延伸至已完成的交易审查。（美国财政部）

因此，许多投资者认为保持沉默风险更小，心想“反正申报也不是强制性的”。然而，财政部的年度报告和执法材料显示，美国外国投资委员会（CFIUS） 未申报交易的 调查，并能识别和索取未主动申报的交易信息。2024年的报告明确指出，CFIUS会索取未主动申报的交易信息，并在必要时要求交易方提供申报。因此，保持沉默并非总能提供保护；有时，它只会延长不确定性。（美国财政部）

尽管面临美国外国投资委员会（CFIUS）的审查，这笔交易还能完成吗？

通常 缓解措施 。美国外国投资委员会（CFIUS）在其2024年报告中指出，一些案件通过达成缓解协议或命令结案，而另一些案件则因当事方不接受缓解措施或委员会未能找到令人满意的解决方案而被撤回或提交总统决定。缓解措施因案而异；例如，可能包括限制对特定数据的访问、任命安全经理、要求经理必须是美国公民、分离某些业务线、限制对源代码的访问或实施基于设施的安全措施。（美国财政部）

因此，CFIUS并非仅仅是一个“禁止性”机制；它通常是 有条件的许可 或 结构性调整 。投资者的正确做法是，将CFIUS视为交易结构的一部分，而不是交易后的危机。如果从一开始就将条款清单、股份购买协议、公司治理权、董事会观察员安排、数据室访问权限和交割条件等都纳入CFIUS风险的考量，那么后续的风险缓解谈判就会更加容易。（美国财政部）

制裁和处罚的风险有多严重？

违反美国外国投资委员会（CFIUS）规定不再仅仅是理论上的风险。美国财政部的《执法和处罚指南》列出了三大类违规行为： 未履行强制性申报义务、 未遵守CFIUS缓解措施 以及 重大虚假陈述/遗漏或虚假证明。根据该指南所依据的《联邦法规汇编》第31篇第800.901条摘要， 每次违规行为最高可处以500万美元的对于未履行强制性申报义务 ，最高可处以500万美元或交易金额（以较高者为准）的 。2024年最终规则也特别加强了这方面的执法力度。（美国财政部）

因此，在CFIUS（美国外国投资委员会）最危险的做法是“我没申报，但如果出了问题我会告诉你”的心态。委员会明确指出，它可以从多种渠道收集信息，包括公共数据、政府内部信息、第三方以及举报人，并鼓励主动披露。此外，交易各方提交给CFIUS的所有证明文件均由首席执行官或其授权的高级代表直接签署。因此，不完整或不正确的申报并非仅仅是形式上的技术错误，而是可能直接受到法律制裁。（美国财政部）

引入“特许投资者”就能解决所有问题吗？

不。豁免投资者制度提供的豁免有限，并非完全豁免。根据美国财政部常见问题解答，美国外国投资委员会（CFIUS） 澳大利亚、加拿大、新西兰和英国 的豁免外国国家/豁免房地产外国国家认定 并不意味着所有交易都不受CFIUS管辖；委员会的管辖权依然存在，尤其是在涉及外国控制的交易中。这一身份实际上仅为某些特定投资、特定房地产申报和一些强制性申报义务提供了有限的豁免。此外，投资者要真正被认定为豁免投资者，还必须满足其他标准，例如注册地、主要营业地点、所有权结构和合规历史。（美国财政部）

因此，许多投资者常犯的一个错误是认为“我与英国/澳大利亚/加拿大有联系，所以CFIUS（美国外国投资委员会）的规定不适用”。正确的法律表述是：“豁免投资者身份可以为某些非控股的受监管投资和某些房地产交易提供重要的保护；但是，在控股交易中，CFIUS的保护仍然有效。” 尤其是在控股公司结构多层的情况下，更应仔细分析最终所有权和主要营业地点。（美国财政部）

结论

CFIUS（美国外国投资委员会）不再是外国投资者在美国进行法律辩护的一个小众领域；对于任何投资科技、收购数据驱动型公司、与关键基础设施合作以及收购战略性房地产的人来说，它都是一项基本的交易风险分析。如果交易涉及控制权转移、对美国关键基础设施（TID）企业的少数股权投资，或收购特定军事设施/港口/机场周边的房地产，CFIUS评估已成为一项标准的尽职调查项目。此外，即使强制申报仅适用于部分交易，“默许交易”也并非总是安全的，因为未进行自愿申报的交易可能会在日后受到审查。（美国财政部）

从实际的法律角度来看，正确的做法是：在计划对美进行外国投资时，首先要问的问题是：“这项交易是否受美国外国投资委员会（CFIUS）的监管？”；然后，应决定是提交申报、通知还是承担不申报的风险。做出这一决定不应仅仅依据行业名称，而应考虑控制结构、投资者概况、信息权、数据集、出口管制制度、地理位置和所属州。如果管理得当，CFIUS 可以成为确保交易完成的工具；如果管理不善，则可能演变成国家安全档案，甚至在多年后重新开启已完成的交易。（美国财政部）