基于土地份额的建筑合同中，土地所有者要求承包商提供担保的权利：法律依据、担保类型、保障措施及实践中的问题

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1）引言：土地所有者保障的战略重要性

基于土地份额的建筑合同通常依赖于“土地份额转移↔独立单元交付”的平衡。然而， 质量、 工期 和合 规性 得到保障，否则这种平衡可能仅仅停留在纸面上。正因如此， 担保 （包括缺陷担保/保险和合同担保）和 安全 机制成为土地所有者最强有力的保护工具。一个结构完善的担保体系不仅可以免费修复缺陷，还可以有效管理因延误、不合规和结构缺陷造成的经济损失。

本文探讨了土地所有者要求承包商提供担保的法律依据、担保的类型、银行担保和保险解决方案、实践中的典型问题以及合同最佳实践。

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2) 法律框架：土耳其债法典中关于缺陷担保和合同自由的规定。

• 建筑合同（土耳其《债法典》第470条及后续条款） ：承包商有义务按照约定的质量和时间交付工程。如果工程存在缺陷，业主可以要求承包商纠正缺陷（维修/重建） 、降低价格、解除合同或赔偿损失。

• 缺陷担保：土耳其《债法典》规定了因工程缺陷而产生的权利；土地所有者 在此法律框架内添加合同担保条件 （例如，更长的保修期、“首次要求付款”保证、具体的履约标准）。

• 诉讼时效和通知：一般而言，与缺陷工程有关的权利应在合理的通知期限内行使，并且应在特定的诉讼时效期限内行使（艺术品一般为 2 年，建筑工程的诉讼时效期限更长——大多数情况下可达 5 年；如果存在重大过失/欺诈，则可能适用更长的期限）。

• 合同自由：在遵守土耳其《债法》强制性规定的前提下，当事人可以扩大担保的范围和期限，但只能在法律允许的范围内约定免责条款。尤其需要注意的是，不得事先约定因重大过失而免除责任。

摘要：土地所有者可以接受土耳其债法典规定的法律担保作为不可推卸的基础，并通过合同要求扩大担保范围。

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3）保修类型：不仅包括“缺陷维修”，还包括性能和法规遵从性。

3.1. 质量和性能有保证。

• 它确保材料和工艺标准符合技术规范。.

• 对于机械/电气、水热绝缘、外墙和屋顶应用，应规定严格的测试/调试程序（取样、压力测试、泄漏测试、热成像等）。.

• 必须明确故障修复时间（例如，“48 小时内进行关键故障干预”规则）。

3.2. 结构强度（静态）保证

• 承重系统和钢筋混凝土结构可能需要长期承诺（例如 10 年或更长时间）。.

• 土壤和地基报告、钢筋和混凝土质量记录以及无损检测报告必须作为合同附件。.

3.3. 符合相关法规并保证持有入住许可证。

• 该项目必须完全符合许可、设计和分区法规，并且必须保证获得入住许可证。

• 如果无法获得入住许可证，则必须明确规定违约金条款 + 费用/实际损失。

3.4. 能源效率和性能目标

• 应制定可衡量的关键绩效指标，例如传热系数（U值）、隔音性能和公共区域能耗；如果未达到目标，则应实施价格降低/处罚。

3.5. 维护和修理以及“缺陷责任期（DLP）”

• 应明确缺陷责任期，从临时验收开始（例如 24 个月），并在该期限结束时，连同“缺陷已纠正”报告一起，解除保留金（扣除保证金）。

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4）安全凭证：银行信函、保管凭证和保险单。

4.1. 履约保证金

• 付款应在首次提出请求后无条件支付 ，到期日涵盖项目期限加上直接付款计划 (DLP)。

• 只有在最终验收合格，且有记录显示所有缺陷均已纠正，以及分包商/供应商出具的放行表格后，才能批准放行。

4.2. 预付款担保函

• 它赋予土地所有者收回银行担保的现金/实物预付款的权利。.

4.3. 保证金保留

• 应从付款中扣除 5-10%， 最终验收 并 确认 DLP（指导和课程计划）结束时没有剩余缺陷 后退还

4.4. 保险

• CAR/EAR（建筑一切险）、 第三方、 雇主责任险和 专业责任险（建筑师-工程师） 保单必须作为合同附件。

• 务必将土地所有者列为保单受益人，并要求土地所有者批准豁免程序。

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5）实践中的典型问题及解决方案

5.1. 保修范围不确定且期限短。

• 诸如“保修期为两年”之类的笼统声明不足以涵盖结构性缺陷。
  解决方案： 根据工作项目 和基于关键绩效指标 (KPI) 的 对于重大缺陷/欺诈行为， 不应规定诉讼时效。

5.2. 分包商的过错——责任仍在承包商身上。

• 承包商辩称“这是分包商做的”。
  解决方法： 在合同中 协助方的责任 ；强制要求分包商获得批准、制定质量计划并建立放行链。

5.3. 住房许可证发放延误，且无法执行处罚措施。

• 如果触发条件不明确，则无法适用罚款条款。解决方案：触发条件为“入住许可证+产权过户+独立单元实际交付”，逾期将按日/月收取罚款。
  

5.4. 担保函中缺少“无条件——立即兑现”字样。

• 银行同意就付款事宜进行协商。
  解决方案： 规范文本； 付款期限将自动延长 （如果项目延期），以及 部分现金支付 。

5.5. 保修期内的通知和证明问题。

• 口头陈述、WhatsApp消息、“含糊不清”的记录。
  解决方案： 公证人/注册电子邮箱（KEP ；明确说明索赔地点、时间、影响和类型；附上技术报告/样本记录。

5.6. 存在双重赔偿的风险。

• 就同​​一损失同时索要罚款和赔偿。
  解决方案： 在合同中 加入允许抵销的 ，并 明确指出损失并非同一损失 ；同时保留“对超出部分索赔的权利”的条款。

5.7. 建筑抵押贷款（土耳其民法典第 893 条）印记

• 由于分包商应收账款未付，房产面临被设定 合法抵押 。
  解决方案： 提前 解除债务 链， 直接支付可疑应收账款——建立抵销 机制， 对不公平抵押提出异议/予以解除。

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6）合同最佳实践

（A）保修范围和期限

“承包商提供……个月/……年的保修，涵盖工程中的所有工艺和材料缺陷；……年的保修，涵盖承重系统和水热保温层；以及……年的保修，涵盖机械/电气设备，保修期不得短于制造商的保修期。如未能取得入住许可证或违反相关规定，保修期不予计算；保修期应延长至违规行为得到纠正为止。”

（B）干预期和制裁

“如果重大故障在 48 小时内未得到解决，其他故障在 7 天内未得到解决，土地所有者可以委托第三方进行维修；费用以及罚款将从保证金中扣除。”

（C）安全架构

“承包商应提供金额为…土耳其里拉的履约保函和预付款保函，以保证合同有效期内的预付款。进度款中将扣除百分比…的保证金；在最终验收和责任期结束时，提交所有解除文件后，保证金将予以退还。保证金条款应包含‘首次提出付款要求时即无条件付款’的条款。”

（D）分包商解除合同且无债务。

“除非在每次进度付款前提交相关的分包商/供应商放款表格和相关期间的社会保障/税务清缴证明，否则不会支付款项。”

（E）住房保障和延期罚款

将按每日…土耳其里拉/每月…% 罚款 ；罚款不抵扣赔偿金。”

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7) 实用清单（适用于土地所有者）

• ☐每项工作的保修类型和期限是否不同？

• ☐ 关于遵守入住许可证和法规的 保证条款

• ☐ 最终担保函 “一经提出即无条件”？其期限是否涵盖直接投资贷款（DLP）？

• ☐是否有保留期限？退货条件是否取决于故障确认？

• ☐ 分包商审批—放行—无债务链条是否运作正常？

• ☐ 通知程序 （注册电子邮件/公证）和干预时间表是否明确规定？

• ☐ 违约金条款 与损害赔偿之间的冲突？

• ☐保险单是否包含对土地所有者作为受益人的确认以及承保范围？

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8) 结论：该保证不是“附加条款”，而是一种风险管理架构。

要求承包商提供担保的权利是一种合同手段，它建立了一张安全网，其范围超越了土耳其《债务法》中关于缺陷责任的规定。当土地所有者以担保函、留置权和保险来支持履约和合规担保时，他们不仅保障了交付时的安全性，也保障了交付后的整个生命周期。实践中，大量纠纷源于担保条款含糊不清、担保力度不足以及通知和证明程序存在缺陷。一个合理的担保结构应包含明确的范围/期限、健全的担保体系、严格的解除协议条款以及完善的通知和维修流程。