引言：为什么租赁法是土耳其最具争议的法律领域？

在土耳其，租赁法是影响数百万人并引发最多纠纷的领域之一。
经济波动、住房短缺、租金飞涨、漫长的驱逐程序以及诸如2022年至2025年间实施的“租金涨幅上限25%”等法规，进一步加剧了租户与房东之间的关系复杂化。

今天最常被问到的问题是：

• 房东可以出于哪些原因驱逐租客？

• 租金如何上涨？

• 25%的涨幅限制仍然有效吗？

• 驱逐承诺书必须满足哪些条件才能被视为有效？

• 如果租户不支付租金会怎样？

• 如果房东卖掉房子，租户会怎么样？

• 如何应对过高的租金上涨？

本文根据现行法律和最高法院判例，对上述所有问题进行了详细解答。.

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一、租赁协议的法律性质

根据土耳其《债法典》，租赁协议是：

➡ “这是一份合同，规定房东支付租金以换取租户使用某物的权利。”

租赁协议并非必须采用书面形式；口头租赁也具有法律效力。
但是， 便于取证， 强烈建议采用书面形式。

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二、房东驱逐租客的理由

房东不能仅仅因为“我要求”就驱逐租客。
根据土耳其《债法典》，驱逐租客的理由是有限的。

1. 未支付租金（两次有效警告）

如果租户未能按时支付租金，房东：

• 1. 警告

  2. 警告

通过发出两次有效的警告，他们可以启动驱逐程序。.

2. 驱逐承诺

如果租户通过公证或手写承诺书同意在指定日期搬离房屋，房东 程序 。

注意：
驱逐承诺书 在签订合同的同一天 获得的 无效 （最高法院）。

3. 因必要性（要求）而进行的疏散

如果房产将由房主或其直系亲属用作住所，则可以提起驱逐诉讼。.

4. 因重建/翻新工程而进行的疏散

如果房产需要进行重大翻修，则有可能驱逐房客，但存在因房客恶意拒赔而索赔的风险。.

5. 租户损坏房屋或进行不道德使用

如果租户的行为扰乱了邻居，可以提起驱逐诉讼。.

6. 合同终止

合同到期后不会自动终止，而是会自动续期。
房东无权单方面终止合同。

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三、租户权利

租户享有法律保护的强大权利：

1. 住宅不可侵犯 ——未经许可，房主不得进入房屋。

2. 对过高的租金上涨提起诉讼的权利。

3. 因房屋缺陷而请求减租。

4. 押金退款

5. 谨慎使用租赁财产的权利。

6. 因非法驱逐而获得赔偿的权利

保护租户是土耳其债法典的基本原则。.

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四、租金上涨如何计算？——基于消费者价格指数（CPI）

从 2025 年起，住宅租金上涨 消费者价格指数 (CPI) 的 12 个月平均值 。

例子：

• 之前的租金：10,000土耳其里拉

• 过去12个月的平均消费者物价指数：54%

• 新租金：15,400 土耳其里拉

25% 的涨幅限制已于 2024 年 7 月结束。
现在所有涨幅都与消费者价格指数 (CPI) 挂钩。

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五、租户对抗过高租金上涨的权利

如果房东要求的租金涨幅高于消费者价格指数（CPI），则租户：

1. 你可以提起租金裁定诉讼。

法院通过考察类似房产来确定合理的租金。.

2. 你可以向中间人（仲裁员）或调解员提出申请。

它属于强制调解的范畴。.

3. 你可以驳回不合理的索赔。

房东不能仅仅通过说“滚出去”来威胁别人。.

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六、驱逐承诺——最高法院的严格条件

驱逐承诺要被视为有效，需要满足以下条件：

• 这一定是合同签订日期之后获得的。

• 租户必须拥有自由意志。

• 历史必须清晰地书写。

• 必须是手写体或经过公证的。

最高法院认定，当天作出的承诺在99%的情况下无效。.

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七、如果房屋被出售，租户会怎么样？

房屋出售时，租户的合同会原封不动地转移给新业主。.

新业主：

➡ 您可以在第一个月内发出警告通知，
➡ 并在 6 个月后因必要性提起驱逐诉讼。

租户：

• 他继续支付房租。

• 无法立即从房屋中搬走。

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第八条 租户未支付租金——强制执行程序

如果租户未能支付租金：

1. 启动强制执行程序。

付款通知书将在7天后寄送给租户。.

2. 如不支付款项，将要求驱逐。

3. 所有拖欠的租金+利息+费用均由租户承担。

在此过程中，租户有权提出“异议”。.

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九、押金退款

押金最高可达 三个月的租金 。

房主：

• 他们必须把钱存放在银行的单独账户里。

• 必须在驱逐后 3 个月内归还。

• 他们不能无缘无故地妄下断论。

最高法院：
“押金是租户的担保，而不是房东的收入。”

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X. 租户与房东纠纷的调解

根据2023年制定的法规：

➡ 租赁纠纷必须先经过调解才能提起诉讼。.

如果通过调解无法达成协议，将提起诉讼。.

调解报告是强有力的证据。.

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十一、最常见的租赁纠纷

1. 租金大幅上涨

2. 押金没有退还。

3. 驱逐房客

4. 迫使其承诺驱逐

5. 租客在房子里制造麻烦

6. 房主未经通知擅自进入房屋。

7. 租金支付不足

8. 租金需以现金支付。

   结论

   租赁法是一个权利与义务平衡较为微妙的领域，对租户和房东而言都是如此。
   为了维持这种平衡：

   • 依法行事，

   • 准确识别疏散原因，

   • 根据消费者价格指数（CPI）调整租金涨幅。

   • 专业地准备合同。

   有必要。.

   违反法律程序可能会给租户和房东都带来严重的后果。.